12/09/2025 15:39

Juntada de Petição de embargos de declaração
10/09/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS.

CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8006966-35.2022.8.05.0201 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS.

CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO FALECIDO: JULIANDRO CASANOVA e outros (2) Advogado(s): PITAGORAS LACERDA DOS REIS (OAB:GO32422), IZABELLA CARVALHO MACHADO (OAB:GO60072) REU: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A e outros (4) Advogado(s): WILSON SALES BELCHIOR (OAB:BA39401-N), PRISCILA ABRANTES NOGUEIRA FERNANDES (OAB:PB21381), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL (OAB:GO29269) SENTENÇA Vistos etc.

I - RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas, declaração de nulidade de cláusulas contratuais (claúsulas de retenção e fruição), inversão da cláusula penal e indenização por danos morais, proposta originalmente por JULIANDRO CASANOVA em face de SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A e outros.

A inicial narra a contratação de frações em regime de multipropriedade no empreendimento "Ondas Praia Resort", com o pagamento, até o momento do ajuizamento, de R$ 42.083,44 (quarenta e dois mil, oitenta e três reais e quarenta e quatro centavos), conforme documentos juntados.

Aduz o autor que houve vícios na formação do negócio e que as rés, além de não cumprirem corretamente as obrigações, firmaram atos que ensejaram a rescisão, sem a restituição integral das quantias pagas; relata, igualmente, tentativa administrativa (PROCON) com decisão favorável ao consumidor.

Em curso processual, ocorreu o falecimento do autor em 19/11/2024 e, nos autos, foi promovida a habilitação dos herdeiros/inventariantes (Ciliane e Alissa), com juntada de certidão de óbito e documentos pessoais, requerendo-se a regularização processual e a manutenção da demanda em favor do espólio/sucessores.

A habilitação dos herdeiros foi processada, tendo o juízo deferido a regularização processual e determinado a inclusão dos sucessores no polo ativo, com prazo para manifestação acerca de diligências probatórias.

Foram apresentadas contestações pelas rés (com alegações de legalidade das cláusulas contratuais, possibilidade de retenção de percentual contratual - as rés chegaram a alegar até 50% em hipóteses especiais - e preliminares de ilegitimidade passiva em relação a alguns serviços/entidades), bem como petições dos polos no sentido do julgamento antecipado do mérito.

Os sucessores afirmaram que não houve fruição/uso, que parte dos pagamentos foi efetivamente comprovada (com documentos), que o PROCON reconheceu a falha da requerida e que as retenções contratuais são abusivas/ desproporcionais.

As partes, após intimadas para especificação de provas, manifestaram interesse pelo julgamento antecipado, sustentando que a matéria é documentária e apta para decisão de mérito sem dilação probatória. É o relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO II.1 - Do julgamento antecipado da lide O presente feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, pois a controvérsia é em larga medida documental e não há necessidade de produção probatória adicional para formação da convicção do juízo sobre as questões centrais (existência do contrato, quantia paga, alegações contratuais e decisão administrativa do PROCON).

Reconheço, de início, que a habilitação dos sucessores processuais foi regularmente requerida e autorizada mediante juntada de certidão de óbito e documentos habilitantes, motivando a substituição processual do autor falecido pelos inventariantes/ herdeiros para prosseguimento da demanda, nos termos do art. 110 do CPC.

Assim sendo, as alegações e pedidos formulados em nome do autor passam a ser exercidos pelo espólio e seus representantes legais.

II.2 - Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) Trata-se de relação de consumo: o adquirente (consumidor) e as sociedades especializadas em comercialização de unidades em regime de multipropriedade (fornecedoras) compõem relação típica regulada pelo CDC, inclusive por se tratar de contrato de adesão com cláusulas padronizadas e vulnerabilidade do aderente.

Essa conclusão está em consonância com os entendimentos firmados nos autos e na jurisprudência.

Na seara consumerista, aplica-se a responsabilidade objetiva (art. 14 do CDC) e o princípio da hipossuficiência do consumidor, o que autoriza, quando presentes os requisitos, a inversão do ônus da prova (art. 6º, inciso VIII, do CDC).

Nos autos, foi requerida a inversão e, diante da presunção de vulnerabilidade, entendo adequada a sua aplicação parcial para distribuir o encargo de comprovar fatos constitutivos que só a parte ré teria mais fácil acesso.

II.3 - Sobre a legitimidade passiva e participação no grupo econômico As rés são integrantes da cadeia de fornecedores do empreendimento (SPE, administradora, comercializadora, gestora, condomínio), e a inclusão no polo passivo tem a finalidade de garantir eficácia da tutela e possibilidade de regressos internos entre empresas, razão pela qual suscitadas preliminares de ilegitimidade devem ser examinadas com parcimônia e, em grande parte, rejeitadas (responsabilidade solidária).

Precedentes e modelos de sentença sobre SPEs e controladoras estão nos autos.

II.4 - Rescisão contratual e retenção de valores Demonstrado nos autos o contrato em regime de multipropriedade, os pagamentos efetuados e a atuação das rés que ensejaram a insatisfação do consumidor, há fundamento legal para a rescisão contratual por vício de prestação ou por desequilíbrio na relação contratual, mormente considerando a orientação do CDC quanto a cláusulas abusivas.

O PROCON, em procedimento administrativo, reconheceu a falha na prestação das rés e condenou-as em favor do consumidor, decisão que transitou em julgado administrativamente, o que reforça a necessidade de tutela jurisdicional efetiva.

Tal circunstância fortalece a plausibilidade do direito do autor/sucessores e constitui elemento relevante para a formação do convencimento.

II.5 - Das cláusulas de retenção, da fruição e do parâmetro jurisprudencial As rés sustentam a validade de cláusula contratual que prevê retenção de parcela dos valores pagos em caso de rescisão, chegando a invocar possibilidade de retenção de 50% quando presentes circunstâncias relacionadas ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A e §5º da Lei nº 4.591/64, com redação da Lei nº 13.786/2018).

Tal tese foi arguida nas contestações.

Contudo, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais pátrios pacificou que, salvo prova robusta da constituição do regime de afetação e do atendimento aos requisitos legais (o que possibilitaria a majoração até o teto de 50% em hipóteses expressas), o parâmetro razoável e comumente acolhido é de retenção entre 10% e 25% (sendo 25% o teto em contratos firmados antes ou sem condições específicas), sempre atentando-se à vedação ao enriquecimento sem causa e à boa-fé objetiva.

No caso concreto, embora a alegação de possibilidade de retenção em percentuais maiores tenha sido formulada, não restou comprovada documentalmente, de forma inequívoca, a existência do regime de patrimônio de afetação composto e regularmente constituído nos autos - isto é, faltou provimento probatório idôneo demonstrando os requisitos legais para que se pudesse autorizar a retenção na ordem dos 50%.

As rés, oportunamente intimadas para especificar provas, pugnam pelo julgamento antecipado, sem juntar prova capaz de demonstrar o regime jurídico excepcional invocado.

Assim, não há falar em majorar a retenção para 50% no presente feito.

Também quanto à cobrança de fruição: a taxa de fruição é legítima quando demonstrada a efetiva utilização/imissão na posse pelo adquirente; quando ausente comprovação de fruição (ou quando a fruição é imputada de modo irregular), a sua aplicação deve ser revista para evitar enriquecimento sem causa.

Nos autos, por ocasião da análise dos documentos, não há prova inconteste de que o autor tenha usufruído integralmente a fruição objeto da cobrança impugnada.

II.6 - Da devolução das quantias pagas - quantum e forma Considerando a orientação firmada nos precedentes (percentual de retenção razoável entre 10% e 25%, salvo prova robusta de afetação que autorize 50%), e a ausência nos autos de comprovação do regime de afetação que justificasse a retenção de 50% arrolada pelas rés, entendo ser adequada a devolução pela rés do montante comprovado pago pelo autor, com dedução de retenção ajustada no percentual que, no caso concreto, se mostra proporcional e razoável.

Nos termos do exame probatório documental, o valor total pago que deve ser levado em conta para efeito de restituição é de R$ 42.083,44, quantia devidamente demonstrada nos autos pelas juntadas.

Sobre esse montante, aplico a retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento), por se considerar, na esteira da orientação jurisprudencial, parâmetro que atende ao duplo desiderato: (i) indenizar custos e despesas razoáveis suportadas pelo fornecedor; e (ii) evitar onerosidade excessiva ao consumidor.

Resulta, portanto, que a restituição líquida devida é a quantia apurada após dedução de 25% do total pago.

A devolução deverá ser feita em parcela única, atualizada monetariamente desde cada desembolso (correção a partir da data de cada pagamento, conforme entendimento dominante para casos análogos) e acrescida de juros moratórios a serem fixados conforme fundamentação infra.

Ressalto que a atualização monetária incidente observará o índice contratual estipulado; na ausência de cláusula específica, aplico o índice oficial (INPC/Índice legal) até o trânsito em julgado, em observância aos precedentes citados nos autos.

II.7 - Da inversão da cláusula penal (inversão da multa contratual) Pleiteou-se a inversão da cláusula penal, de modo que a multa contratual prevista em favor da incorporadora fosse revertida em favor do consumidor quando demonstrada culpa da ré na frustração do contrato.

Em casos em que restar caracterizada a culpa objetiva (ou má-fé) do fornecedor, a inversão ou modulação da cláusula penal é medida compatível com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Diante das provas existentes - especialmente a decisão administrativa em favor do consumidor - reputo plausível a modulação da cláusula penal nos termos que fixo no dispositivo.

II.8 - Do dano moral Quanto ao pedido de indenização por dano moral, reputo que os autores não lograram êxito na demonstração de conduta praticada pelo réu apta a lhes causar ofensa a direito da personalidade, tratando-se claramente de pedido genérico.

Saliento que a responsabilização civil, em se tratando de dano moral, exige a efetiva comprovação de ação ou omissão voluntária que viole direito da personalidade e cause dano àquele que pleiteia a indenização, nos termos do art. 186 do Código Civil.

In casu, não comprovados os requisitos supracitados, o pedido de indenização por dano moral não merece prosperar.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, para: a) Declarar rescindido o contrato objeto da demanda, por culpa/atuação das rés na forma comprovada nos autos; b) Condenar as rés, de forma solidária, à restituição ao autor/sucessores do valor total de R$ 42.083,44 (quarenta e dois mil, oitenta e três reais e quarenta e quatro centavos), deduzido o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre esse montante, devendo a quantia líquida ser paga em parcela única; c) Determinar que a restituição de que trata a alínea (b) seja atualizada monetariamente desde cada desembolso (correção desde a data de cada pagamento), observando-se índice contratual ou, na ausência, INPC, e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença; d) Declarar nulas, por abusivas, as cláusulas contratuais que. por força de excederem percentuais juridicamente aceitáveis ou imponham retenções incompatíveis com o CDC, impliquem enriquecimento sem causa; em consequência, afastar a retenção contratual na ordem de 50% alegada pelas rés.

Havendo sucumbência recíproca, condeno autor e réu ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (art. 85, § 2º do Código de Processo Civil).

Considerando a decisão administrativa do PROCON e a plausibilidade do direito demonstrado, confirmo, na presente sentença, a necessidade de suspensão de quaisquer medidas de cobrança ou inscrição em cadastros de restrição de crédito relativas às parcelas objeto desta lide, até o efetivo pagamento da quantia determinada, sem prejuízo das demais medidas aqui fixadas.

Com interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do §1º do art. 1.010 do CPC, e, na sequência, independentemente do juízo de admissibilidade, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

Não havendo recurso, certifique-se o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se, com as cautelas necessárias Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Atribuo à presente força de mandado/ofício.

PORTO SEGURO/BA, data do sistema. [Documento assinado digitalmente, nos termos da Lei nº 11.419/06.] CARLOS ALEXANDRE PELHE GIMENEZ Juiz de Direito em Substituição
09/09/2025 13:44

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
08/09/2025 11:09

Julgado procedente em parte o pedido
05/09/2025 17:52

Conclusos para julgamento
24/06/2025 10:21

Juntada de Petição de substabelecimento
06/06/2025 11:14

Conclusos para despacho
13/05/2025 11:17

Juntada de Petição de petição
30/04/2025 16:52

Juntada de Petição de petição
29/04/2025 13:55

Juntada de Petição de petição
29/04/2025 11:49

Juntada de Petição de petição
23/04/2025 16:52

Ato ordinatório praticado
28/01/2025 17:07

Juntada de Petição de petição
21/01/2025 11:11

Proferidas outras decisões não especificadas
17/12/2024 12:38

Juntada de Petição de petição
15/10/2024 11:36

Conclusos para despacho
03/10/2024 14:18

Juntada de Petição de petição
18/09/2024 16:43

Expedição de Certidão.
10/08/2024 11:06

Proferido despacho de mero expediente
06/08/2024 11:32

Conclusos para despacho
31/07/2024 15:10

Juntada de Petição de petição
13/05/2024 13:22

Conclusos para despacho
30/04/2024 17:35

Juntada de Petição de petição
19/04/2024 13:46

Juntada de aviso de recebimento
19/04/2024 13:43

Juntada de aviso de recebimento
16/04/2024 22:14

Juntada de Petição de contestação
15/04/2024 17:06

Juntada de Petição de petição
10/04/2024 16:00

Juntada de aviso de recebimento
09/04/2024 15:59

Juntada de aviso de recebimento
01/04/2024 17:53

Juntada de Petição de petição
01/04/2024 17:35

Juntada de Petição de petição
26/03/2024 18:18

Juntada de Petição de contestação
19/03/2024 17:59

Juntada de Petição de contestação
19/03/2024 16:29

Ato ordinatório praticado
18/03/2024 16:42

Juntada de aviso de recebimento
26/02/2024 15:42

Juntada de Outros documentos
21/02/2024 16:00

Mandado devolvido Positivamente
20/02/2024 15:18

Expedição de Mandado.
20/02/2024 15:03

Expedição de Carta.
20/02/2024 15:02

Expedição de Carta.
20/02/2024 15:02

Expedição de Carta.
20/02/2024 15:02

Expedição de Carta.
19/02/2024 17:18

Proferido despacho de mero expediente
17/10/2023 17:02

Juntada de Outros documentos
17/10/2023 16:51

Juntada de Outros documentos
22/09/2023 14:24

Conclusos para despacho
14/07/2023 11:06

Juntada de Petição de petição
06/07/2023 13:38

Proferido despacho de mero expediente
28/03/2023 15:06

Conclusos para despacho
17/03/2023 13:35

Juntada de Outros documentos
06/03/2023 10:24

Juntada de Petição de petição
06/03/2023 10:22

Juntada de Petição de petição
03/03/2023 11:50

Juntada de Petição de petição
27/02/2023 09:59

Não Concedida a Medida Liminar
24/02/2023 15:17

Conclusos para decisão
27/01/2023 14:32

Conclusos para despacho
27/01/2023 10:49

Juntada de Petição de petição
26/01/2023 16:03

Juntada de Petição de petição
26/01/2023 16:01

Juntada de Petição de petição
26/01/2023 15:58

Juntada de Petição de petição
09/01/2023 08:45

Proferido despacho de mero expediente
09/11/2022 13:53

Conclusos para despacho
04/11/2022 17:42

Juntada de Petição de outros documentos
04/11/2022 17:35

Juntada de Petição de outros documentos
04/11/2022 17:23

Juntada de Petição de outros documentos
01/11/2022 13:43

Proferido despacho de mero expediente
13/10/2022 15:53

Inclusão no Juízo 100% Digital
13/10/2022 15:52

Conclusos para decisão
13/10/2022 15:52

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
13/10/2022

Ultima Atualização
09/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Sentença • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Outros documentos • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

Outros documentos • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Documento de Comprovação • Arquivo

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