20/09/2025 21:29

Publicado Sentença em 17/09/2025.
20/09/2025 21:29

Disponibilizado no DJEN em 16/09/2025
16/09/2025 00:00

Intimação

   PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE SALVADOR VARA DE REGISTRO PÚBLICO Praça Dom Pedro II s/n, Fórum Ruy Barbosa, sala 246, Campo da Pólvora - CEP 40040-900, Fone: 3320-6771, Salvador-BA - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 8196913-58.2024.8.05.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Requerente: AUTOR: JOSE CANDIDO DE BRITO Requerido:REU: CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS 3 OFICIO DA COMARCA DE SALVADOR Vistos, etc.

I - RELATÓRIO Trata-se de procedimento de DÚVIDA INVERSA suscitado por JOSÉ CANDIDO DE BRITO, devidamente qualificado nos autos, em face da Oficiala do CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECAS DO 3º OFÍCIO DA COMARCA DE SALVADOR, também qualificada.

O presente feito foi inicialmente ajuizado sob a rubrica de "Ação Administrativa de Jurisdição Voluntária para Registro de Usucapião Extrajudicial", sendo posteriormente readequado à natureza jurídica de Dúvida Inversa, em razão da matéria de fundo controvertida.

Narra o suscitante, em sua petição inicial (ID 479983456), ter formulado requerimento de reconhecimento de usucapião extrajudicial perante a serventia suscitada, referente ao imóvel situado na Rua Alto do Saldanha, nº 81, Brotas, Salvador/BA.

Aduz que, após a prenotação do pedido sob o nº 434.582, a Oficiala Registradora emitiu nota devolutiva com exigências que reputa ilegais, desarrazoadas e que extrapolam os requisitos previstos na Lei de Registros Públicos e nas normativas do Conselho Nacional de Justiça.

Especificamente, insurge-se contra a solicitação de documentos adicionais não previstos em lei, a exigência de justificativas que considera excessivas e, principalmente, a necessidade de apresentação da anuência de supostos herdeiros de sua genitora, Cândida Veríssima de Brito, argumentando que sua posse é originária, exclusiva e que seria filho único, fato que, segundo ele, dispensaria tal formalidade.

Diante do que considera um ato arbitrário, pleiteia a intervenção judicial para que as exigências sejam afastadas e o registro da usucapião seja determinado.

Após distribuição inicial durante o plantão judiciário, no qual a apreciação foi indeferida por ausência de urgência (ID 479989005), os autos foram regularmente distribuídos a esta Vara Especializada.

Através do despacho de ID 481999026, foi determinada a intimação da Oficiala do 3º Registro de Imóveis para que se manifestasse sobre os fatos e fundamentos apresentados pelo suscitante.

Em suas razões (ID 486526654), a Oficiala suscitada, Sra.

Marivanda Souza Neder Rezak, arguiu, preliminarmente, a impropriedade da nomenclatura da ação, que, pelo pedido final de declaração de aquisição da propriedade, se assemelharia a uma ação de usucapião judicial, matéria para a qual este Juízo seria incompetente. Subsidiariamente, defendeu que, caso o feito fosse recebido como Dúvida Inversa, seria imprescindível a existência de uma prenotação válida, o que não ocorria à época, pois o protocolo nº 434.582 já se encontrava expirado.

No mérito, sustentou a legalidade e a pertinência de todas as exigências formuladas.

Esclareceu que, da própria narrativa do suscitante, extrai-se a necessidade de somar a sua posse à de sua falecida genitora, Cândida Veríssima de Britto, para atingir o lapso temporal exigido para a usucapião extraordinária.

Em razão dessa accessio possessionis, e em estrita observância ao princípio de saisine, a posse exercida pela falecida transmitiu-se a todos os seus herdeiros, tornando-se uma composse.

Portanto, seria dever da serventia, para garantir a segurança jurídica do ato, exigir a comprovação da qualidade de único herdeiro do suscitante ou a anuência dos demais eventuais herdeiros, além dos documentos comprobatórios da posse da antecessora.

Concluiu, assim, pela regularidade de sua conduta e pela improcedência da irresignação.

Em réplica (ID 488205418), o suscitante reiterou os termos de sua petição inicial, afirmando que a demanda se trata efetivamente de Dúvida Inversa e que as exigências do cartório são abusivas e desproporcionais, insistindo na desnecessidade de anuência de outros herdeiros por se declarar filho único.

O Ministério Público, em manifestações preliminares (IDs 499188969 e 509464868), opinou pela extinção do processo sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, IV, do Código de Processo Civil, em virtude da ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, qual seja, a inexistência de prenotação vigente no momento do ajuizamento da Dúvida.

Contudo, na decisão interlocutória de ID 510117670, reconheci   a natureza de Dúvida Inversa da demanda e ponderando sobre a ambiguidade de uma comunicação eletrônica enviada pela serventia, que poderia ter induzido o suscitante a erro quanto ao prazo final de validade da prenotação, entendi se tratar de vício sanável.

Assim, com base no art. 129, §3º, do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro do Estado da Bahia (Provimento Conjunto CGJ/CCI n. 15/2023), concedi ao suscitante o prazo de 15 (quinze) dias para reapresentar o título na serventia competente para nova prenotação.

O suscitante atendeu à determinação judicial, comprovando a realização de nova prenotação, conforme petição e documento de ID 514602428.

Com a regularização processual, os autos foram novamente remetidos ao Ministério Público, que, em seu parecer final e circunstanciado de ID 519250055, manifestou-se pela improcedência da Dúvida Inversa.

A ilustre Promotora de Justiça, após detalhar o arcabouço normativo da usucapião extrajudicial, concluiu que a atuação da Oficiala Registradora foi pautada pelo estrito cumprimento do princípio da legalidade.

Ressaltou que, diante da necessidade de soma de posses, a exigência de documentos que comprovem a cadeia possessória e a condição de único herdeiro do suscitante é medida indispensável para a segurança do ato registral, não havendo que se falar em ilegalidade ou abuso por parte da serventia. É o relatório.

O que tudo visto e examinado, decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO Superadas as questões processuais iniciais, cumpre assentar que o presente feito se amolda perfeitamente ao instituto da Dúvida Inversa.

Embora a petição inicial tenha sido protocolada com nomenclatura tecnicamente imprecisa, a causa de pedir e o pedido revelam de forma inequívoca a insurgência do interessado contra as exigências formuladas pela Oficiala Registradora no curso de um procedimento de usucapião extrajudicial.

Tal situação caracteriza a matéria como eminentemente registral, cuja competência para apreciação recai sobre esta Vara Especializada.

A Dúvida Inversa é hoje positivada no âmbito normativo da Corregedoria, conforme o art. 129, §1º, do Provimento Conjunto CGJ/CCI n. 15/2023.

Trata-se de um mecanismo que confere ao particular a prerrogativa de submeter diretamente ao crivo jurisdicional a legalidade de uma nota devolutiva, invertendo-se a legitimidade ativa que, no procedimento de dúvida tradicional, pertence ao Oficial do Registro.

A principal condição de procedibilidade para a Dúvida, seja ela direta ou inversa, é a existência de uma prenotação válida e vigente, pois é ela que estabelece a prioridade do título e delimita o objeto da controvérsia no Livro Protocolo.

No caso em tela, verificou-se que a prenotação original (nº 434.582) havia expirado quando do ajuizamento da ação.

Contudo, em observância aos princípios da instrumentalidade das formas e da primazia do julgamento de mérito, e com fundamento na previsão normativa de saneamento do vício, foi oportunizada ao suscitante a regularização do feito, o que foi devidamente cumprido com a apresentação de nova prenotação (ID 514602428).

Dessa forma, passo à análise do mérito da controvérsia registral.

A controvérsia central deste procedimento reside em aferir se as exigências formuladas pela Oficiala do 3º Registro de Imóveis, no âmbito do procedimento de usucapião extrajudicial, são legítimas e amparadas pela legislação ou se, ao contrário, representam um excesso de formalismo que obstaculiza indevidamente o direito do suscitante.

O reconhecimento extrajudicial da usucapião, instituído pelo artigo 216-A da Lei nº 6.015/73 e detalhado pelo Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial (Provimento nº 149/2023) e, no âmbito estadual, pelo Provimento Conjunto CGJ/CCI n. 15/2023, representa um notável avanço na desjudicialização de procedimentos, visando à celeridade e à eficiência na regularização da propriedade imobiliária.

Contudo, essa via administrativa não implica em flexibilização dos requisitos de fundo da prescrição aquisitiva nem dos princípios norteadores do direito registral, notadamente o da legalidade e o da segurança jurídica.

Ao Oficial de Registro de Imóveis compete a função de qualificar os títulos que lhe são apresentados a registro, o que consiste em uma minuciosa análise jurídica para verificar se o documento preenche todos os requisitos legais, formais e substanciais, para ingressar no fólio real.

Essa atividade não é discricionária; ao contrário, é estritamente vinculada à lei.

O Registrador é, por excelência, um fiscal da legalidade, e sua recusa em praticar um ato que não esteja em conformidade com o ordenamento jurídico não constitui arbítrio, mas sim o fiel cumprimento de seu dever funcional.

No caso em apreço, o suscitante pretende a declaração da usucapião extraordinária, modalidade que, nos termos do art. 1.238 do Código Civil, exige a posse ininterrupta e sem oposição, com animus domini, por 15 (quinze) anos, prazo que pode ser reduzido para 10 (dez) anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Da análise dos documentos e da própria narrativa do suscitante, infere-se que ele alega exercer a posse direta do imóvel somente a partir do falecimento de sua mãe, Sra.

Cândida Veríssima de Britto, ocorrido no ano de 2020.

Para completar o lapso temporal exigido pela lei, ele invoca o instituto da accessio possessionis, previsto no art. 1.243 do Código Civil, que permite ao sucessor unir sua posse à do seu antecessor. É precisamente neste ponto que reside o cerne da questão e a justificativa para as exigências formuladas pela serventia.

Ao optar por somar a posse de sua genitora à sua, o suscitante atrai para o procedimento extrajudicial a necessidade de comprovar não apenas a qualidade da posse de sua antecessora, mas também a legitimidade da transmissão dessa posse para si.

A posse, como direito de valor econômico, integra o acervo hereditário e, por força do princípio de saisine, consagrado no art. 1.784 do Código Civil, transmite-se, desde o momento da morte, aos herdeiros legítimos e testamentários.

Essa transmissão cria um estado de condomínio e composse entre todos os herdeiros sobre os bens da herança, que permanece indiviso até a partilha.

Portanto, a exigência de que o suscitante comprove sua condição de único herdeiro ou, caso existam outros, que apresente a anuência expressa destes, não é uma formalidade excessiva, mas uma cautela indispensável para a segurança jurídica do ato.

A certidão de óbito de Cândida Veríssima de Brito (ID 479984463) atesta que a falecida "deixou filhos", no plural, o que cria uma fundada dúvida sobre a alegação do suscitante de ser herdeiro único.

Permitir o registro da usucapião em nome de apenas um dos possíveis possuidores, sem a anuência dos demais, implicaria em potencial prejuízo a direitos de terceiros e em uma grave falha na qualificação registral, violando o princípio da segurança jurídica.

A posse que se pretende usucapir, a partir do falecimento de sua titular, pertence ao espólio, e somente pode ser pleiteada por um herdeiro em nome próprio se os demais renunciarem ao seu direito ou se ele comprovar o exercício de posse exclusiva, com afastamento dos outros herdeiros, por todo o período necessário - o que não foi demonstrado.

Da mesma forma, a solicitação de documentos que comprovem a posse da antecessora (tais como comprovantes de pagamento de IPTU, contas de consumo de água e energia, etc., conforme listado no art. 1.418, I, do Provimento Conjunto n. 15/2023 do TJBA) é perfeitamente legal e necessária.

A qualificação da posse para fins de usucapião exige a demonstração de sua continuidade, pacificidade e do animus domini ao longo de todo o lapso temporal.

Se parte desse tempo corresponde à posse exercida por terceiro, é imperativo que essa posse seja cabalmente demonstrada por meio de documentos idôneos, não bastando a mera declaração do sucessor.

As exigências formuladas pela Oficiala do 3º Registro de Imóveis, portanto, não extrapolam os limites da lei.

Pelo contrário, demonstram zelo e estrita observância aos deveres que lhe incumbem, visando a garantir que o registro da usucapião reflita uma situação fática e jurídica consolidada e incontestável.

A via extrajudicial, embora simplificada, não é isenta do rigor técnico necessário para a constituição de um direito real de propriedade.

Destarte, a irresignação do suscitante não merece prosperar.

As exigências apontadas na nota devolutiva são decorrência lógica da modalidade de aquisição de posse escolhida pelo próprio interessado e estão em plena conformidade com a Lei de Registros Públicos, com o Código Civil e com as normas administrativas que regem a matéria.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,  JULGO IMPROCEDENTE a presente Dúvida Inversa suscitada por JOSÉ CANDIDO DE BRITO em face da Oficiala do CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECAS DO 3º OFÍCIO DA COMARCA DE SALVADOR.

Em consequência, MANTENHO INTEGRALMENTE AS EXIGÊNCIAS formuladas na nota devolutiva vinculada ao protocolo nº 434.582, devendo o suscitante cumpri-las para que o procedimento de usucapião extrajudicial possa ter seu regular prosseguimento na serventia.

Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, em razão da natureza administrativa do procedimento.

Em homenagem aos princípios da economia e celeridade processuais, após certificado o trânsito em julgado, dou a esta sentença força de mandado judicial para intimação do Cartório Predial do 3º Ofício, via Malote Digital, com posterior certificação nos autos.

Observadas as formalidades legais, arquive-se.

Registre-se.

Publique-se e intime-se.

Salvador,BA. 15 de setembro de 2025 Gilberto Bahia de Oliveira Juiz de Direito
15/09/2025 10:42

Expedição de intimação.
15/09/2025 10:42

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
15/09/2025 08:48

Expedição de intimação.
15/09/2025 08:48

Julgado improcedente o pedido
11/09/2025 08:32

Conclusos para julgamento
10/09/2025 14:57

Juntada de Petição de 8196913_58.2024_DÚVIDA INVERSA USUCAPIÃO EXTRAJU
30/08/2025 03:37

Publicado Despacho em 26/08/2025.
30/08/2025 03:37

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/08/2025
22/08/2025 10:21

Expedição de intimação.
22/08/2025 10:21

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
21/08/2025 20:46

Expedição de intimação.
21/08/2025 20:46

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
21/08/2025 20:46

Proferido despacho de mero expediente
19/08/2025 12:07

Conclusos para despacho
14/08/2025 15:24

Juntada de Petição de petição
26/07/2025 23:27

Publicado Sentença em 24/07/2025.
26/07/2025 23:27

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/07/2025
22/07/2025 09:22

Expedição de intimação.
22/07/2025 09:21

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
21/07/2025 14:58

Expedição de intimação.
21/07/2025 14:58

Proferido despacho de mero expediente
16/07/2025 09:45

Conclusos para julgamento
15/07/2025 21:22

Juntada de Petição de MEMORIAIS
01/06/2025 19:12

Publicado Despacho em 29/05/2025.
01/06/2025 19:11

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/05/2025
28/05/2025 10:08

Expedição de intimação.
27/05/2025 17:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido# Documento: 499870796
27/05/2025 17:00

Proferido despacho de mero expediente
23/05/2025 16:09

Conclusos para despacho
21/05/2025 17:11

Juntada de Petição de petição
10/05/2025 14:13

Expedição de despacho.
10/05/2025 14:13

Proferido despacho de mero expediente
07/05/2025 10:32

Conclusos para despacho
06/05/2025 11:26

Juntada de Petição de manifestação
19/03/2025 18:32

Decorrido prazo de JOSE CANDIDO DE BRITO em 13/03/2025 23:59.
13/03/2025 19:11

Publicado Despacho em 11/03/2025.
13/03/2025 19:10

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 10/03/2025
07/03/2025 07:32

Expedição de despacho.
06/03/2025 15:44

Proferido despacho de mero expediente
02/03/2025 03:18

Publicado Despacho em 20/02/2025.
02/03/2025 03:17

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/02/2025
25/02/2025 15:39

Conclusos para despacho
25/02/2025 15:34

Juntada de Petição de réplica
18/02/2025 11:28

Proferido despacho de mero expediente
17/02/2025 15:27

Conclusos para despacho
17/02/2025 15:27

Juntada de informação
27/01/2025 12:11

Juntada de intimação
24/01/2025 13:42

Expedição de Ofício.
16/01/2025 16:15

Proferido despacho de mero expediente
14/01/2025 11:09

Conclusos para despacho
14/01/2025 10:21

Redistribuído por sorteio em razão de incompetência
13/01/2025 13:46

Conclusos para decisão
13/01/2025 13:46

Processo Desarquivado
20/12/2024 17:38

Arquivado Definitivamente
20/12/2024 15:17

Proferidas outras decisões não especificadas
20/12/2024 13:20

Conclusos para decisão
20/12/2024 12:36

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
14/01/2025

Ultima Atualização
15/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

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