TJBA - 0500977-81.2017.8.05.0079

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE EUNÁPOLIS INTIMAÇÃO 0500977-81.2017.8.05.0079 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Eunapolis Interessado: Raimundo Goncalves Viana Advogado: Marisa Franca Santos (OAB:BA42265) Interessado: Eliene Batista Da Rocha Viana Advogado: Marisa Franca Santos (OAB:BA42265) Interessado: Spe Eunapolis Empreendimentos Imobiliarios Ltda Advogado: Mirian Tomie Inoue Rosa (OAB:BA30345) Advogado: Frank De Souza Fernandes (OAB:BA30685) Advogado: Brenda Da Silva Prazeres (OAB:DF74445) Interessado: Deltaville Empreendimentos Imobiliarios Ltda Advogado: Mirian Tomie Inoue Rosa (OAB:BA30345) Advogado: Frank De Souza Fernandes (OAB:BA30685) Advogado: Brenda Da Silva Prazeres (OAB:DF74445) Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE EUNÁPOLIS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0500977-81.2017.8.05.0079 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE EUNÁPOLIS INTERESSADO: Raimundo Goncalves Viana e outros Advogado(s): MARISA FRANCA SANTOS (OAB:BA42265) INTERESSADO: SPE EUNAPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): MIRIAN TOMIE INOUE ROSA registrado(a) civilmente como MIRIAN TOMIE INOUE ROSA (OAB:BA30345), FRANK DE SOUZA FERNANDES (OAB:BA30685), BRENDA DA SILVA PRAZERES (OAB:DF74445) SENTENÇA Vistos etc.

Trata-se de ação de reparação por danos materiais e morais proposta por JOSÉ RAIMUNDO GONÇALVES VIANA e ELIENE BATISTA DA ROCHA VIANA em face de SPE EUNÁPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., devidamente qualificados.

Alega que firmaram escritura particular de compra e venda com as rés, com o objeto do aludido contrato sendo o Lote 16, Quadra B, Loteamento DeltaPark Eunápolis-BA, com área total de 200m² (duzentos metros quadrados), pelo valor de R$ 160,00 (cento e sessenta reais) o metro quadrado, o que totaliza R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais).

Afirma que a cláusula contratual informa que o imóvel passaria a custar R$ 72.000,00 (…), sendo superior ao divulgado.

Alega que efetuaram o pagamento da entrada no valor de R$ 2.160,00 (…), através de 05 cheques de R$ 432,00 (…), tendo parcelado o restante em 180 parcelas.

Informa que até o momento foram pagas 71 parcelas que totalizam uma soma de R$ 20.852,32 (…), além do valor de entrada.

Declara que as rés não cumpriram com a obrigação tempestivamente (obras e infraestruturas), sendo compelido os autores a procurarem as rés para rescindir o contrato, porém, as rés impuseram obrigações iníquas aos autores.

Alega que enviaram uma notificação informando os fatos ocorridos e pugnando pela restituição dos valores, sendo que as rés quedaram-se inertes.

Sustenta que o contrato discutido já se encontra cancelado desde 24/02/2017, porém, as rés negaram a proceder com a restituição dos valores pagos pelos autores.

Requer que seja reconhecida a resilição contratual com a consequente condenação das rés a restituírem os valores pagos para os autores no valor de R$ 20.852,32 (…), referente às 71 parcelas, além do valor pago de entrada, no importe de R$ 2.160,00 (…), bem como indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00 (…).

Requer, também, a inversão do ônus da prova.

Deferida a gratuidade da justiça.

Alega em preliminares a ilegitimidade passiva da ré Deltaville Empreendimentos Imobiliários Ltda., pois os contratos firmados pelas partes não possuem o condão de vincular à ré, inexistindo qualquer contrato ou documento que vincule a autora à ré.

Ainda, em preliminares, sustenta a ilegitimidade passiva ad causam nos valores pagos a terceiros, informando que a parte ré jamais cobrou valores a título de entrada.

No mérito, impugnaram as alegações autorais sobre propaganda enganosa, visto que, no contrato existia a possibilidade do pagamento do valor de R$ 33.840,00 (…), desde que parcelas em doze vezes, no entanto, a parte autora optou pelo parcelamento de 180 vezes aumentando o valor para R$ 74.125,56 (…).

Alega ainda que “Jamais houve qualquer promessa de que as obras de infraestrutura seriam entregues no prazo de sessenta dias, o instrumento contratual firmado entre parte autora e ré, denominado de Escritura Particular de Compra e Venda de Imóvel, com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária com Garantia de Pagamento e Outras Avenças, prevê que obras de infraestruturas abaixo destacadas, seriam iniciadas no prazo máximo de 60 (sessenta dias)”.

Ainda que “De fato a parte autora pagou parcelas à ré SPE Eunápolis Empreendimentos Ltda., que totalizaram o valor de R$ 20.852,32 (...).

Impera ainda esclarecer que a ré SPE Eunápolis fora procurada pela parte autora, efetuando questionamento acerca do cancelamento do contrato, quando foram oferecidas as explicações acerca da formalização do procedimento, devolução das parcelas e descontos a serem procedidos.

Ocorre que a parte autora não finalizou a formalização do distrato contratual, por consequência, não houve a devolução das parcelas, na proporção devida, por culpa exclusiva dos autores.” Alega que caso entenda pela “rescisão contratual e devolução das parcelas pagas, nos termos da jurisprudência majoritária e levando-se em conta que há previsão contratual expressa neste sentido nas cláusulas 4.1, 7.1.8 e 12.1.9, bem como a previsão legal, requer seja determinada a retenção/dedução da quantia de 30% do valor pago pela parte Autora, a título de despesas com taxa de administração do imóvel, quais sejam, multa, indenização, despesas de corretagem, cobrança, publicidade, indenização pela própria contratação em si, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e outras, havidas com a comercialização do imóvel, equivalentes a R$ 6.255,69 (...), perfazendo, assim, o montante de R$ 14.596,63 (...), a ser devolvido para a autora.”.

Requer a improcedência da ação.

Anote-se existência de réplica.

Intimados para manifestar produção de provas, a parte ré requereu o depoimento pessoal, testemunhal, documental e inspeção judicial.

A parte autora requereu julgamento antecipado da lide.

Oferecida proposta de acordo, não houve êxito.

Intimadas apresentaram memoriais escritos.

PRELIMINARES ILEGITIMIDADE PASSIVA DELTAVILLE Deve ser mantida no polo passivo a empresa que compõe o mesmo grupo societário da primeira ré, na medida em que ambas tiram proveito econômico recíproco de suas atuações, razão pela qual AFASTO a preliminar de ilegitimidade passiva da ré DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS.

IMPUGNAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA Não merece acolhimento a impugnação à gratuidade da justiça já concedida à autora.

Pois, o réu não demonstrou aos autos nenhum elemento de convicção capaz de abalar a presunção de pobreza, alegando de forma genérica.

AFASTO a preliminar.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM NOS VALORES PAGOS A TERCEIROS A matéria relativa aos valores supostamente pagos a terceiros por meio de cheques nominais se confunde com o próprio mérito da ação, e como tal será enfrentada.

AFASTO a preliminar.

MÉRITO Antes de adentrar ao mérito da demanda, faz-se necessário ressaltar que deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor, in casu.

Com fundamento nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90, tem-se que, o caso em tela, trata-se de uma relação de consumo já que o requerente e o requerido se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor respectivamente.

Assim, ante a aplicabilidade do CDC, deve ser invertido o ônus da prova, já que a hipossuficiência técnica e financeira do autor é presumida. É válido salientar que a inversão do ônus da prova é uma técnica de julgamento, motivo pelo qual pode ser aplicada em qualquer fase do processo.

Outrossim, o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, na esteira do disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, sendo desnecessária a oitiva de testemunhas, posto se tratar de matéria de direito e de fato, e as provas apresentadas se mostrarem suficientes para o seu deslinde.

Portanto, desnecessária a realização de audiência de instrução e julgamento.

O autor requer a devolução dos valores pagos, bem como indenização a título de danos morais e resolução contratual.

A parte ré alega que é incontroverso as parcelas pagas do autor, porém que não concorda com as alegações dos valores pagos via cheque e também os danos morais pleiteados.

Além disso, informa que possui direito de retenção de 30% sobre os valores da restituição.

Pois bem, tenho que a ação é procedente em partes.

Inicialmente, deverá o autor ser ressarcido dos valores que despendeu pelo pagamento das parcelas, decotando-se percentual suficiente e razoável que compensem as rés pela resolução contratual, evitando-se também eventual enriquecimento ilícito.

Conquanto as rés, em contestação, tenham alegado a possibilidade de retenção de valores relativos a taxa de fruição pela utilização do imóvel, não se mostra cabível indenização pela fruição do bem, por se tratar de terreno vago, hipótese em que não há condições de proveito econômico proporcionado pelo imóvel, não havendo que se falar em direito de retenção ou pagamento de valor por fruição.

Sobre a matéria, já pacificou entendimento o STJ no sentido: STJ - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL: AgInt no REsp 1897785 SP 2020/0250994-0 - Data de publicação: 14/10/2021 - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

TAXA DE FRUIÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

MERA IMISSÃO NA POSSE.

INDENIZAÇÃO INDEVIDA.

PRECEDENTES.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel.

Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 2.

Agravo interno desprovido.

Nada obstante, o contrato entabulado entre as partes não prevê cláusula penal em caso de rescisão unilateral da avença.

Tendo em vista que a multa rescisória não resulta automaticamente da lei, tampouco da natureza do contrato, dependendo a sua exigência de prévia pactuação entre as partes, no caso dos autos, incabível a retenção de valores a esse título.

Quanto aos valores pagos pelos cheques, as rés insurgem-se afirmando que foram pagos a terceiros por estarem nominados a pessoa alheia ao processo, sendo que não foi credora do valor das cártulas.

Com razão as rés.

Ocorre que, conforme se vê da cópia dos cheques trazidos nos IDs 110605792 a 110605797, não consta nenhuma prova de que o valor foi revertido em benefício das rés.

Ou seja, não há provas suficientes capazes de afirmar que os valores pagos, juntados pela autora, foram efetivamente utilizados como pagamento de entrada para aquisição do imóvel.

Quanto à declaração da resolução contratual, o autor informa que o contrato já está cancelado desde 24/02/2017, assim, requerendo somente a declaração da resolução contratual.

Por outro lado, as rés sustentam que houve o pedido do cancelamento, no entanto, não houve a formalização, pois o autor não finalizou a formalização do distrato.

Não merece prosperar as alegações das rés, pois, o autor acostou nos autos, no id 110605802, uma tela com a informação de cancelamento de contrato, enquanto as rés não informam se houve efetivamente o cancelamento.

Nesse sentido, não há motivos que impeçam a declaração da resolução contratual pelo inadimplemento das rés.

Quanto ao dano moral demasiado atraso na conclusão de obras de infraestrutura por parte das rés são aptos a causar danos extrapatrimoniais, mormente em razão de que o autor pagou 71 parcelas, ou seja, mais de cinco anos, sem que pudesse ver a realização das obras prometidas, o que causa verdadeiro sentimento de indignação e impotência, autorizando a condenação das rés em indenização por danos morais.

Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO -ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - MULTA CONTRATUAL DEVIDA - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - VALOR DA INDENIZAÇÃO - MANUTENÇÃO.

O atraso imotivado na entrega da obra de infraestrutura do loteamento enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula nº 543 do STJ.

A construtora apelante deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor.

O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (TJ-MG - AC: 10000211476155001 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 09/11/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/11/2021) Observando-se a razoabilidade e moderação, fixo a indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (...).

DISPOSITIVO Posto isso e considerando o que mais dos autos consta, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, o pedido para rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes condenando as rés, solidariamente, a devolverem aos autores os valores pagos a título de parcelas no total de R$ 20.852,32 (vinte mil e oitocentos e cinquenta e dois reais e trinta e dois centavos), com juros desde a citação e correção monetária incidente a partir do trânsito em julgado desta decisão, nos termos do Tema 1002 do STJ, e condená-las ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de juros de mora de 1,0% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde a data da publicação desta sentença.

Ante a sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré no pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor final da condenação.

P.I.C.

Havendo recurso de apelação, intime-se a parte adversa para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de lei, remetendo-se os autos ao Tribunal de Justiça para juízo de admissibilidade.

Transitada em julgado a presente sentença, após procedidas as baixas e anotações de estilo, arquivem-se.

Atribuo ao presente ato força de mandado, para fins (citação, intimação e ofício) de possibilitar o seu célere cumprimento, em consagração ao princípio constitucional da razoável duração do processo.

Eunápolis-BA, datado e assinado digitalmente.

Karina Silva de Araújo Juíza de Direito MB