TJBA - 0535527-45.2017.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 0535527-45.2017.8.05.0001 Revisional De Aluguel Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Autor: Maria Das Dores Reis Queiros Advogado: Marcus Vinicius Barreto Serra Junior (OAB:BA38717) Advogado: Marcella Lopes Costa Pinto (OAB:BA41158) Reu: Luiz Gilberto De Andrade Pimentel Advogado: Ricardo Lopes Hage (OAB:BA48114) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: REVISIONAL DE ALUGUEL n. 0535527-45.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR APELANTE: MARIA DAS DORES REIS QUEIROS Advogado(s): MARCUS VINICIUS BARRETO SERRA JUNIOR (OAB:BA38717), MARCELLA LOPES COSTA PINTO registrado(a) civilmente como MARCELLA LOPES COSTA PINTO (OAB:BA41158) APELADO: LUIZ GILBERTO DE ANDRADE PIMENTEL Advogado(s): RICARDO LOPES HAGE (OAB:BA48114) SENTENÇA Vistos etc.

Trata-se de AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL ajuizada por MARIA DAS DORES REIS QUEIROZ, qualificada na exordial, em face de LUIZ GILBERTO ANDRADE PIMENTEL, também qualificado nos autos.

Em síntese, a Autora requereu, inicialmente, o deferimento da gratuidade da justiça em seu favor.

Alegou ter celebrado contrato de locação para fins não residenciais com o Réu, cujo objeto é o terreno descrito na exordial; que o contrato se destinava, exclusivamente, à realização de rinha, ramo do negócio praticado pelo locatário à época, pelo prazo de 5 anos, com encerramento previsto para 15/04/1991.

Aduziu que, a despeito da previsão para encerramento do contrato, foi iniciada no terreno alugado, sem autorização ou anuência da proprietária, uma construção de espaço que, desde então, passou a funcionar como o renomado “Bar e Restaurante Paraíso Tropical”.

Sustentou que, inconformada com o desrespeito ao contrato firmado entre as partes, além de notificar o Locatário da inviabilidade de sua pretensão, iniciou processo administrativo na SUCOM – Superintendência de Controle e Ordenamento, sob o nº. 1399/92, com vistas a embargar a obra indevida.

Asseverou que, a despeito das providências, a obra do restaurante prosperou, não tendo a Autora outra escolha senão prorrogar o contrato anteriormente firmado; que, em 1996, as partes atualizaram o pacto de aluguel, firmando novo instrumento com prazo de um ano e valor de aluguel inicial em R$ 500,00 (quinhentos reais).

Informou que, mesmo sendo o contrato por prazo determinado de um ano, a avença foi prorrogada por prazo indeterminado, com manutenção das cláusulas bem como da atualização do IGP-M ou índice vigente.

Apontou que, ao longo dos anos, a atualização do valor do contrato foi muito aquém daquela pactuada, o que resultou em um aluguel mensal de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais), ou seja, uma atualização de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) por quase 21 (vinte e um) anos de locação; que a atualização do valor do aluguel ao longo desses anos, quando aplicado o IGP-M, perfaz uma mensalidade de R$ 2.607,88 (dois mil, seiscentos e sete reais e oitenta e oito centavos), o que, ainda, assim, seria considerado valor irrisório quando levado em consideração o mercado imobiliário atual e o tamanho do imóvel, conforme atesta laudo anexado com a inicial.

Sendo assim, pugnou pela fixação de aluguel provisório, quando da audiência de conciliação, em R$ 4.199,00 (quatro mil cento e noventa e nove reais), correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor indicado no laudo anexado, sem prejuízo do reajuste e atualização previstos contratualmente, devidos desde a citação.

Ao final, requereu a fixação do aluguel em conformidade com o laudo apresentado, no valor de R$ 5.248,75 (cinco mil duzentos e quarenta e oito reais e setenta e cinco centavos), sujeitando-o aos reajustes anuais previstos em contrato ou, apenas por eventualidade, caso entenda necessária a realização de perícia, em conformidade com o parecer técnico produzido nestes autos (SIC).

Instruiu a peça com documentos no ID 201831514 e ss.

Despacho inicial nos IDs 201831523 e 201831524, designando audiência de conciliação e a citação do Réu.

No ID 201831527, a parte Autora pugnou pela concessão de tutela antecipada, no sentido de ser fixado aluguel provisório de R$ 4.199,00 (quatro mil, cento e noventa e nove reais), correspondente à 80% (oitenta por cento) do valor indicado no laudo anexo à exordial, sem prejuízo do reajuste e atualização previstos contratualmente, a serem devidos desde a citação.

Carta de citação expedida, conforme ID 201831528.

Decisão (ID 201831529) deferindo o pedido liminar subsidiário para fixar o aluguel decorrente do contrato firmado entre as partes, provisoriamente, no montante de R$ 2.086,30 (dois mil e oitenta e seis reais e trinta centavos) mensais, correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor constante da planilha de cálculo apresentado pela parte Autora à fl. 21, devido desde a citação, nos termos do art. 68, II, alínea "a", da Lei 8.245/91.

Devolução do AR no ID 201831531.

Carta de intimação da liminar expedida, conforme ID 201831532, e devolvida no ID 201831533.

No ID 201831535, a parte Autora informou o descumprimento da liminar, ao passo em que pugnou pela intimação do Réu para proceder, imediatamente, com o pagamento dos aluguéis em atraso e o arbitramento de multa diária em virtude do flagrante descumprimento da ordem judicial em questão.

Termo de audiência de conciliação juntado no ID 201831536.

A parte Autora ratificou o descumprimento da liminar, conforme petição de ID 201831537.

Determinou-se a intimação do Réu para manifestação, conforme ID 201831540.

Contestação no ID 201831541, em que o Réu informou que o contrato foi celebrado em 13/04/1986, com destinação comercial, e encerramento previsto em 5 anos; que o contrato foi prorrogado com a anuência da Autora até o presente momento.

Sustentou que, muito embora tenha a Acionante alegado que não teria anuído com a construção edificada pelo Réu, inexiste prova nos autos de qualquer ação de despejo em seu desfavor; que, inclusive, a parte Autora renovou o contrato no ano de 1996.

Ato contínuo, sustentou que o bem locado foi uma faixa de terra nua na qual o Réu realizou construção com anuência da Autora; que o Laudo de Avaliação apresentado nos autos é imprestável para fins de fixação de valores revisionais, tendo em vista que o objeto da locação é a terra nua.

Alegou, também, que a parte Autora tenta se beneficiar com enriquecimento sem causa, trazendo laudo viciado para fins de arbitramento do valor da locação; que a revisão do aluguel deve se referir apenas àquele atinente à terra nua.

Asseverou que o direito da Autora não obsta o direito do Réu, que, caso desejasse encerrar o contrato de locação, teria o direito de retenção de toda benfeitoria útil realizada no imóvel, até mesmo por não haver no contrato qualquer renúncia ao direito de retenção.

Sustentou que as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas pelo locador, quando realizadas pelo locatário, são indenizáveis e geram direito de retenção.

Apontou, ainda, que deve ser aplicado de forma definitiva o valor do aluguel ajustado com a aplicação do índice de reajuste anual IGP-M, que é sabidamente o índice utilizado pelo mercado de locação imobiliária.

Em sede de reconvenção, requereu a manutenção do quanto deferido de forma liminar, fixando o aluguel do imóvel no valor de R$ 2.086,30 (dois mil e oitenta e seis reais e trinta centavos) ou, que seja aplicado o índice IGP-M para pagamento mensal no valor de R$ 2.607,88 (dois mil, seiscentos e sete reais e oitenta e oito centavos).

Salientou a litigância de má-fé praticada pela parte Autora, por alterar a verdade dos fatos e usar o processo para conseguir objetivo ilegal, devendo ser esta ser condenada ao pagamento de multa e arcar com todas as despesas processuais, inclusive honorários advocatícios, que requer seja arbitrado em percentual de 20%, em conformidade com o art. 85, § 2º do CPC.

Ao final, pugnou pela total improcedência da ação e, caso contrário, que seja mantido o aluguel do imóvel no valor de R$ 2.086,30 (dois mil e oitenta e seis reais e trinta centavos) mensal, ou, não sendo este o entendimento do juízo, que seja aplicado o índice IGP-M para pagamento mensal no valor de R$ 2.607,88 (dois mil, seiscentos e sete reais e oitenta e oito centavos).

Requereu a procedência da reconvenção para condenar a Autora em litigância de má-fé.

Impugnou o laudo de avaliação colacionado nos autos.

Após, conforme petição de ID 201831545, impugnou o pedido de arbitramento de multa por descumprimento da liminar concedida nos autos.

Requereu que a Autora fosse intimada para apresentar a planilha com o valor dos juros devidos pelo atraso nos pagamentos dos meses anteriores; que fosse deferido prazo de 60 dias para realização do pagamento dos juros, a partir da apresentação dos valores; que seja indeferido o pedido de arbitramento de multa diária para o caso de atraso do pagamento dos aluguéis e/ou para que se pague em data correta, pois configuraria bis in idem, o que é proibido em nosso ordenamento jurídico, visto que já existe multa e juros previstos em contrato para o caso de atraso, e o Réu, demonstrando sua boa-fé, já regularizou a data de pagamento dos aluguéis, conforme faz prova os recibos anexos.

Instruiu a peça com documentos no ID 201831546.

Réplica (Id. 201831549) em que a parte Autora alegou, preliminarmente, a intempestividade do protocolo da contestação.

Ratificou os termos da inicial, especificamente quanto à necessidade de revisar o aluguel nos termos do laudo pericial, considerando que, após perceber a edificação e ter se movimentado na SUCOM, se viu forçada a prorrogar o contrato com a alteração do seu objeto.

Aduziu a má-fé do Acionado ao afirmar que o objeto do contrato de locação é o terreno ou a terra nua, pois, quando da alteração e prorrogação contratual no ano de 1996, no terreno já existia a edificação irregularmente construída quando da vigência do contrato anterior, não havendo dúvidas de que o objeto a ser avaliado no que concerne ao valor de mercado para apuração da revisão do aluguel é o conjunto terreno/imóvel.

Impugnou, portanto, a contestação genérica feita pelo Réu, desprovida de qualquer respaldo documental, não tendo sido juntada qualquer prova que sirva para refutar o que fora exposto na inicial.

Ato contínuo, impugnou o reajuste contratual com base no IGP-M, justificando que a menção ao valor corrigido por tal índice na petição inicial e no documento de cálculo anexo se deu tão somente para fins de demonstração de que, mesmo tal valor previsto contratualmente seria ínfimo no tocante ao reajuste real que deve ser aplicado.

Apontou, ainda, o descumprimento da decisão judicial proferida nos autos, além de não ter cumprido a obrigação contratual referente ao pagamento do IPTU, ensejando a inscrição do nome da Autora no CADIN.

Instruiu a peça com documentos no ID 201831550 e ss.

Resposta à Reconvenção no ID 201831553, em que, preliminarmente, a Reconvinda alegou a intempestividade da peça.

Ratificou a impossibilidade de manter o aluguel conforme deferido na liminar.

Aduziu a inexistência de litigância de má-fé.

Ao final, pugnou pelo indeferimento da Reconvenção sem exame de mérito ou, subsidiariamente, a sua improcedência.

Despacho (ID 201831554) intimando o Reconvinte.

No ID 201831555, o Réu pugnou pela devida habilitação dos seus advogados.

No despacho de ID 201831557, determinou-se o cadastro no sistema e publicação do despacho retro.

No ID 201832161 e ss., foi colacionado Acórdão referente ao Agravo de Instrumento interposto pela Autora, tendo sido mantido o valor fixado por este Juízo em sede liminar.

No ID 201832172, consta petição da parte Autora reiterando o descumprimento da liminar concedida nos autos.

Juntou documentos no ID 201832173 e ss.

Despacho (ID 201832176) determinando o cumprimento, pelo cartório, da determinação anterior.

Determinou-se a intimação das partes para informarem as provas que pretendiam produzir.

Intimou-se, ainda, a Ré, para justificar o motivo pelo qual não pagou o aluguel relativo ao mês de dezembro de 2018, tendo em conta o quanto noticiado na petição retro.

A parte Autora peticionou, no ID 201832179, indicando o descaso do Réu com o processo e as determinações judiciais, uma vez que vem descumprindo a decisão liminar, atrasando o pagamento do aluguel mensal e deixando em aberto o IPTU do imóvel, mesmo quando intimado para se manifestar.

Pugnou pelo arbitramento de multa diária pelo descumprimento da ordem judicial e realização de penhora online pelo inadimplemento de IPTU referente ao ano de 2018 e aluguel em atraso do mês de janeiro/2019.

Ratificou o pedido formulado na inicial.

Juntou documentos no ID 201832180 e ss.

Certificou-se, no ID 201832183, não ter sido localizada petição da parte Ré especificando as provas que pretendia produzir, bem como não houve apresentação de justificativa pelo inadimplemento do aluguel relativo ao mês de dezembro de 2018.

No ID 201832184, foi requerida nova habilitação de advogados pelo Réu.

Após, no ID 201832187, esclareceu que, diante da crise financeira que acometeu o negócio, atrasou o pagamento do aluguel uma única vez, quando o cheque de número 900362 (Caixa Econômica Federal), emitido pelo Réu para pagamento do aluguel do mês de dezembro de 2018, retornou sem fundos.

Informou que, demonstrando a sua boa-fé no cumprimento das suas obrigações contratuais, teria procurado a locatária e efetuado o pagamento do valor relativo ao aluguel do mês de dezembro de 2018 em espécie, como prova o recibo em anexo.

Juntou documentos no ID 201832188.

Despacho (ID 201832189) determinando a habilitação e a notificação do mandatário.

No ID 201832191 e ss, o Réu requereu a juntada de comprovantes de pagamentos os aluguéis quitados após a medida liminar, demonstrando, assim, seu adimplemento.

A parte Autora peticionou, no ID 201832196, requerendo fosse chamado o feito à ordem, apontando que o Réu, além de atrasar expressivamente o pagamento dos aluguéis, não vinha efetuando o pagamento das cotas de IPTU; que a Acionante optou por iniciar o adimplemento das parcelas referentes ao IPTU do imóvel objeto da lide no mês de agosto, efetuando o pagamento de R$ 506,24 (quinhentos e seis reais e vinte e quatro centavos).

Informou que, além do pagamento referente ao IPTU de 2019, precisou lidar com as cobranças que se acumularam pelo não adimplemento do imposto também nos anos de 2017 e 2018.

Ratificou, então, o pedido de penhora online.

Juntou documentos no ID 201832198 e ss.

No despacho de ID 201832208, determinou-se a intimação da Autora para se manifestar a respeito dos comprovantes de pagamento acostados pela parte Ré.

No ID 201832215, a parte Autora destacou que, embora com atraso, houve o pagamento de aluguel.

No entanto, inexiste comprovação do pagamento do IPTU.

A parte Ré apresentou comprovante do pagamento do aluguel referente a outubro/2019 (ID 201832220).

No despacho de ID 201832228, consta o indeferimento do pedido de realização de penhora online, posto que a dívida, para ser dotada de exequibilidade, precisa ser reconhecida por sentença.

No entanto, considerando que a parte Ré não se manifestou sobre a necessidade de produção de outras provas, foi anunciado o julgamento da lide.

No ID 201832235 e ss., a parte Autora requereu a juntada da resposta à notificação extrajudicial enviada pelo patrono dos Acionados à Parte Autora, comunicando o interesse em realizar o pagamento do IPTU vencido e vincendo, objeto da presente demanda, reiterando, por conseguinte, toda a documentação que atesta a ausência de adimplemento tempestivo por parte Réu.

A parte Ré, por sua vez, peticionou, conforme ID 201832253 e ss., requerendo a juntada do comprovante de pagamento do IPTU, demonstrando assim seu adimplemento.

A Autora, em contrapartida, peticionou no ID 201832255, destacando que se encontra inadimplente quanto ao pagamento do aluguel mensal, IPTU do ano corrente, IPTU de 2019 e o Parcelamento do IPTU 2017 e 2018.

Pugnou, então, pela intimação da parte Ré para o pagamento destes.

Determinou-se a intimação do Réu (ID 201832262).

Em petitório de ID 201832264, admitiu que se encontram em aberto os valores relativos ao IPTU do ano de 2019.

No entanto, indicou que os outros valores que se encontram em aberto (IPTU 2020, Aluguel 2020 e Parcelamento IPTU PAD a partir de Março/2020), são correspondentes ao período em que o Restaurante que funciona no local foi obrigado a suspender as suas atividades por conta da pandemia de Covid-19.

Pugnou pela concessão de prazo para que, após o retorno das suas atividades, possa se organizar, angariar os valores necessários e, por fim, regularizar a pendência junto à Autora.

A parte Autora impugnou as razões sustentadas anteriormente, conforme petição de ID 201832265, e pleiteou o julgamento da lide, uma vez que não existem mais provas a serem produzidas pelas partes, reiterando o inadimplemento do aluguel a partir de março de 2020, IPTU do ano de 2019, IPTU do ano corrente e PAD – Parcelamento do IPTU referente ao ano de 2018.

Asseverou, ainda, a necessidade de condenação da Demandada em litigância de má-fé e ato atentatório à dignidade da justiça, com base no art. 80, II c/c art. 77, I, ambos do Código de Processo Civil.

Juntou documentos no ID 201832266 e ss.

Anunciado o julgamento da lide no despacho de ID 201832274.

Certificou-se a ausência de manifestação das partes quanto ao despacho retro (ID 201832276).

No despacho de ID 201832277, o julgamento foi convertido em diligência para que o cartório certificasse se a contestação/reconvenção fora apresentada no prazo de lei.

No ID 201832282, certificou-se a intempestividade da contestação/reconvenção.

Sentença (ID 201832283) julgando procedente em parte a demanda para reconhecer a necessidade de revisão da parcela de aluguel, estabelecer que esta seja reajustada com base no IGP-M, índice indicado no contrato para a revisão da prestação.

Quanto às parcelas de IPTU cobradas pela Autora no decorrer da demanda, destacou-se que sua apreciação implicaria em decisão extra petita, motivo pelo qual tal pedido não foi analisado na sentença.

A parte Autora opôs embargos de declaração no ID 201832285.

O Réu foi intimado para contrarrazões, conforme ID 201832289.

No ID 201832291, o Réu/embargado apresentou contrarrazões.

No ID 201832292, rejeitou-se o recurso de embargos de declaração.

Foram opostos novos embargos de declaração pela Autora (Id. 201832294).

Determinou-se novamente a intimação do Réu/embargado (Id. 201832295).

Contrarrazões aos embargos apresentados pelo Réu (Id. 201832297).

No ID 201832301, os novos Embargos de Declaração foram rejeitados, bem como a Autora foi condenada ao pagamento de multa de 2% sobre o valor atualizado da causa, pois, como é possível extrair da fundamentação supra, a matéria deduzida na peça de fls. 308/319 não se coaduna com a previsão processual para a interposição dos Embargos de Declaração, o que os tornou meramente protelatórios.

A parte autora interpôs recurso de Apelação no ID 201832303.

Ato ordinatório de ID 201832304, intimando a parte contrária para contrarrazões.

Contrarrazões de Apelação pelo Réu/apelado no ID 201832306.

Termo de migração do SAJ para o PJe no ID 201832518.

No ID 339406543 e ss., foi juntado o desfecho do Recurso de Apelação, cujo Acórdão, à unanimidade, deu provimento àquele e anulou a sentença.

No ID 356516025, a parte Autora requereu novo julgamento da lide.

Vieram os autos conclusos. É o que importa relatar.

DECIDO.

Inicialmente, convém reconhecer a revelia da parte ré, conforme art. 344 do Código de Processo Civil, tendo em vista que a certidão de ID 201832282 atestou a intempestividade da peça de contestação e reconvenção apresentada nos autos.

Nesse contexto, muito embora se tenha decretado a revelia, é certo que esta não implica o reconhecimento automático da procedência do pedido, uma vez que, após a análise do conjunto fático e probatório constante nos autos, há possibilidade de concluir outro desfecho ao direito tutelado.

Dito isto, a controvérsia cinge-se em revisar o valor do aluguel do bem objeto do contrato de locação não residencial firmado entre as partes, considerando o Laudo técnico apresentado nos autos.

E, neste aspecto, também se mostra controverso definir se a construção edificada pelo Réu no terreno pertencente à Autora, objeto do referido contrato, deveria refletir no aumento do preço do aluguel, conforme laudo de avaliação carreado nos autos.

Muito embora os fatos alegados na exordial sejam reputados como verdadeiros por ocasião da revelia do Réu, é ônus da Autora comprovar o fato constitutivo do seu direito, à vista da previsão expressa do art. 373 do Código de Processo Civil.

Outrossim, a despeito de apontar sua irresignação quanto à edificação posta pelo Réu em sua propriedade (ID 201831516), os documentos e fatos narrados na exordial denotam que mais de 25 (vinte e cinco) anos se passaram entre o procedimento administrativo instaurado junto ao órgão da Prefeitura de Salvador e a propositura desta ação revisional.

Como não logrou êxito naquele processo administrativo, caberia à Autora, na qualidade de locadora, propor ação judicial no sentido de embargar a obra construída no seu terreno, caso fosse efetivamente contra àquela construção.

A pretensão da Autora deduzida na exordial é a de que “a atualização do valor do aluguel ao longo desses anos, quando aplicado o IGP-M, perfaz uma mensalidade de R$ 2.607,88 (dois mil, seiscentos e sete reais e oitenta e oito centavos), o que, ainda, assim, seria considerado valor irrisório quando levado em consideração o mercado imobiliário atual e o tamanho do imóvel, conforme atesta laudo anexo (Doc. 05)” (Id. 201831511 - página 3), razão pela qual a parte autora justifica que seria “(...) imprescindível a revisão do contrato em questão, a fim de ser arbitrado um valor de aluguel correspondente ao efetivamente praticado no mercado imobiliário” (Id. 201831511 - página 4).

Em outras palavras, a Autora requer que seja desconsiderada a atualização acordada pelas partes no contrato de locação, por entender que tal quantia se mostra irrisória, e seja utilizado o valor do aluguel com base no atual valor imobiliário.

O fato é que, no transcorrer do tempo, não consta nos autos qualquer reflexo contratual da irresignação da parte Autora em relação àquela construção, seja para determinar a demolição daquela ou de revisar o contrato levando-se em conta os valores atinentes à área construída pelo Réu.

Note-se, ademais, que não há qualquer indício nos autos de que tenha havido participação financeira da parte Autora naquela construção.

Logo, entendo que o valor do aluguel requerido pela parte Autora não se mostra adequado, considerando que os laudos de pesquisa de mercado apresentados nos autos não levam em conta apenas o tamanho, a qualidade do terreno e a sua localização, mas, também, a área construída pelo próprio Réu.

E, repise-se, o novo contrato celebrado entre as partes demonstra que o objeto da locação é o “terreno sito à Rua Nossa Senhora do Resgate n. 98, medindo 1.000 m2” (Id. 201831517), enquanto que o “Laudo de Parecer de Avaliação Imobiliária” apresentado unilateralmente pela Autora, tem como objeto “casa de número de porta 98-B.

Inscrição Municipal n. 605861-2 situada na rua Nossa Senhora do Resgate, atual Rua Edgard Loureiro n. 98-B - Cabula, nesta capital”.

Em suma, ao levantar o valor patrimonial de mercado, o último levou em conta a construção (“casa”) e o terreno.

Por lógica, levar em consideração a quantia requerida pela Autora denotaria elevar o aluguel mensal do contrato sem sequer estipular as eventuais benfeitorias promovidas pelo Réu, as quais, sem sombra de dúvida, oportunizaram a elevação patrimonial imobiliária da Acionante.

Especificamente quanto ao valor do aluguel, em verdade, a análise do contrato firmado entre as partes aponta ter sido avençada a sua prorrogação por prazo indeterminado, com atualização do valor de aluguel mensal pelo índice IGP-M ou o oficial vigente à época do pagamento, conforme CLÁUSULA SEGUNDA, PARÁGRAFO PRIMEIRO (ID 201831517).

Quanto a este aspecto, a Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes, faculta às partes, ante a impossibilidade de acordo, o pedido de revisão judicial do aluguel: Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19.

Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Sobrevém que, conforme mencionado anteriormente, caberia à parte Autora demonstrar que houve efetivo descompasso entre o valor estipulado no contrato e o preço de mercado.

No entanto, a Autora não se desincumbiu do ônus probatório, a despeito da decretação da revelia, até porque, a prova acostada nos autos atinente ao valor de mercado não lhe é favorável, pois constituiu descompasso até mesmo com o objeto do contrato de aluguel celebrado entre as partes, que deveria servir como base do valor a ser calculado.

Nesse ínterim, a inviabilidade de substituir o valor atual do aluguel obtido pela atualização prevista em cláusula contratual (através do índice IGP-M), pelo valor de mercado é, inclusive, assentada nos precedentes dos Tribunais Estaduais.

Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL.

Locação de imóvel não residencial.

Ação revisional de aluguel.

Sentença de improcedência.

Recurso do autor/locatário.

Documentos carreados aos autos junto com a apelação.

Não cabimento.

Hipótese em que não se tratam de documentos novos e, portanto, não interferem no julgamento do recurso.

Documentos que deveriam acompanhar a petição inicial, já que preexistentes ao ajuizamento da ação.

Dicção do art. 434, do CPC.

Alegação de onerosidade excessiva do contrato em razão do aluguel mensal em desacordo com o praticado no mercado.

Afastamento.

Ausência de comprovação.

Pretensão à substituição do índice de reajustamento anual do aluguel, de IGP-M para IPCA.

Não cabimento.

Ausência de elementos concretos que autorize intervenção do Poder Judiciário, nos contratos livremente pactuados entre as partes.

Prevalência do princípio pacta sunt servanda, que impõe a obrigatoriedade da convenção entre as partes.

Demais razões recursais do apelante que se revelam mera reprodução literal de trechos da petição inicial.

Violação ao princípio da dialeticidade.

Inteligência do art. 1.010, II e III, do CPC.

Não conhecimento desta parte do recurso.

Aplicabilidade do art. 932, III, do CPC.

Precedentes deste Eg.

Tribunal de Justiça e do C.

STJ.

Sentença mantida pelos próprios fundamentos.

Aplicabilidade do art. 252 do RITJSP.

RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA DESPROVIDO.

Majorados os honorários advocatícios sucumbenciais (art. 85, § 11, do CPC). (TJ-SP - Apelação Cível: 1044051-44.2021.8.26.0002 São Paulo, Relator: Sergio Alfieri, Data de Julgamento: 25/03/2023, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/03/2023) - grifos nossos.

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.

REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL.

AUSÊNCIA DE PLAUSIBILIDADE JURÍDICA DA TESE DE ADOÇÃO DO ALUGUEL PELO VALOR DE MERCADO. ÍNDICE DE CORREÇÃO.

ONEROSIDADE EXCESSIVA.

EXCEPCIONALIDADE DA REVISÃO.

INCIDÊNCIA DO IPCA/IBGE DE FORMA PROVISÓRIA E PRECÁRIA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS.

I.

De acordo com a orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, “a cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, mormente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deve prevalecer.

Precedentes” (STJ - AgInt no AREsp n. 1.611.717/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 9/12/2020).

II.

In casu, não subsiste eventual plausibilidade jurídica de que o aluguel do imóvel comercial objeto da lide deve pautar-se no valor de mercado (R$ 19.500,00) apurado em laudo particular contratado pela Recorrente, revelando-se, por conseguinte, incensurável a Decisão recorrida em que se estabeleceu, em sede de cognição sumária, que os aluguéis provisórios devem ser estipulados com amparo no valor atual do aluguel (R$ 30.943,37) apurado com amparo no contrato objeto da lide.

III.

Na espécie,

por outro lado, faz-se possível identificar, em sede de cognição sumária, merece acolhimento a tese alusiva à necessidade de revisão do índice de correção do valor do aluguel sob a premissa de que o IGPM/FGV – índice previsto no Contrato de Locação – atingiu níveis absolutamente inimagináveis, tendo tal situação imprevisível sido proporcionada pelo contexto socioeconômico gerado pela pandemia da novo coronavírus (Covid-19).

IV.

A jurisprudência pátria tem admitido, em caráter excepcional, a revisão contratual em situações deste jaez, inclusive para fins de concessão de medida liminar para autorizar, de forma provisória e precária, a aplicação do IPCA/IBGE como índice de correção monetária até o julgamento final da demanda.

V.

Na hipótese dos autos, adota-se o IPCA/IBGE em caráter provisório e precário, daí porque a sua eventual prevalência, ou não, deverá ser proficuamente examinada por ocasião do julgamento do mérito da demanda de origem, inclusive com amparo em percuciente dilação probatória, sobretudo em ordem a assegurar a ambas as partes a devida e equânime repartição dos riscos do contrato.

VI.

Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido para reformar em parte a Decisão recorrida e, por conseguinte, apenas estabelecer que os aluguéis provisório resultam fixados no valor equivalente a R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos anualmente pelo IPCA/IBGE, todo o dia 1º de agosto do ano respectivo, sem prejuízo do reexame da matéria em comento, após regular instrução processual, VII.

Embargos de Declaração da Decisão que deferiu em parte o efeito ativo julgados prejudicados.(TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5004168-29.2021.8.08.0000, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, 2ª Câmara Cível) - grifos nossos.

APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE.

REJEITADA.

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL.

LOCAÇÃO. ÍNDICE DE REAJUSTE DE PREÇO.

IGP-M.

PREVISTO CONTRATUALMENTE.

CLÁUSULA VÁLIDA.

DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL.

NÃO DEMONSTRADO.

PACTA SUNT SERVANDA.

PREVALÊNCIA. ÍNDICE MANTIDO. 1.

Embora seja possível vislumbrar semelhança entre as razões recursais e aquelas lançadas por ocasião da petição inicial, tal circunstância, por si só, é insuficiente para caracterizar irregularidade formal.

Preliminar de ausência de dialeticidade recursal afastada. 2.

A teoria da imprevisão - corolário dos princípios da boa-fé e da função social do contrato -, a qual autoriza a revisão das obrigações contratuais, apenas se configura quando há onerosidade excessiva decorrente da superveniência de um evento imprevisível, alterador da base econômica objetiva do contrato. 3.

Não merece prosperar a pretensão recursal, consubstanciada na substituição do índice IGP-M, eis que se trata de dispositivo contratual válido, fixado livremente pelas partes. 4.

Não há qualquer vedação legal à utilização do IGP-M como índice de correção em contratos de locação de imóveis, uma vez que tal índice tem a função de recompor o valor da moeda perdido por processos inflacionários, sendo, inclusive, amplamente utilizado pelo mercado imobiliário. 5.

O apelado, como parte locadora na relação contratual, também foi impactado pela crise em consequência da pandemia do Covid-19 e não pode arcar integralmente com esse ônus. 6.

Apelação conhecida e não provida. (TJ-DF 07402685120218070001 1620091, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 21/09/2022, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 06/10/2022) - grifos nossos.

APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DOS ALUGUÉIS.

SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A AÇÃO E CONDENOU A RÉ AO PAGAMENTO DOS ENCARGOS ATRASADOS.

RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE PROMOVIDA.

PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA.

NÃO CONFIGURADO.

MÉRITO.

PLEITO DE INEXISTÊNCIA DA RESPONSABILIDADE DA FIADORA.

INCABÍVEL LOCATÁRIA AGIR EM NOME DA FIADORA.

MULTA MORATÓRIA DE 20% PREVISTA NO CONTRATO.

VALIDADE.

REAJUSTE ANUAL DO VALOR DO ALUGUEL DE FORMA EXPRESSA, COM BASE NO ÍNDICE IGP-M.

PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA. 1 - In casu, a situação apresentada nos autos diz respeito à matéria preponderantemente de direito e a prova necessária ao deslinde da quizila era meramente documental, de modo que não havia necessidade de dilação probatória em audiência, demonstrando a possibilidade de julgamento antecipado do mérito.

Preliminar rejeitada. 2 - Cuida-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis, no qual o juízo singular julgou procedente a ação, determinando a rescisão do contrato e o pagamento dos aluguéis e acessórios vencidos até a data da efetiva entrega das chaves. 3 - Nos termos do art. 18 do CPC/2015, ¿ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico¿.

Não existe norma que confira a locatária legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses da fiadora, que foi devidamente citada nos autos e poderia contestar a lide, o que não fez. 4 - O percentual de 20% convencionado a título de multa moratória foi livremente pactuado pelas partes, conforme dispõe a cláusula 5, ¿b¿, do contrato juntado aos autos.

Na esteira da jurisprudência pátria, nas ações dessa natureza não é exorbitante a fixação da multa no patamar requestado, nas hipóteses de cobrança de aluguéis atrasados. 5 - No tocante à correção monetária, há previsão expressa na Cláusula 6, de reajuste anual do aluguel com base no índice oficial IGP-M.

O caso é típico de aplicação do princípio pacta sunt servanda, devendo as estipulações feitas no contrato ser cumpridas fielmente. 6 - Recurso conhecido e improvido. (TJ-CE - AC: 01708993020168060001 Fortaleza, Relator: MARIA DO LIVRAMENTO ALVES MAGALHÃES, Data de Julgamento: 18/04/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 18/04/2023). - grifos nossos.

Por conseguinte, entendo que a pretensão exordial se mostra descabida, tendo em vista que a revisão do valor do aluguel nos moldes assentados na exordial se mostra inadequada não apenas por ser contrária à expressa previsão contratual que atualiza o aluguel mensal através do IGP-M, como também por desvinculação entre o objeto do contrato (terreno) e o acervo probatório colacionado nos autos (abarcando o terreno e a área construída).

Em suma, a parte Autora pretende se utilizar das benfeitorias feitas pelo Réu e, paralelamente, aumentar o valor do aluguel com base nestes benefícios, ensejando enriquecimento sem causa.

Outrossim, entende-se que o atual valor, quando aplicado o IGP-M, se mostra adequado às condições contratualmente acordadas pelas partes, não havendo respaldo para a revisão pretendida pela Autora.

Por fim, a despeito das insistentes reclamações consignadas pela parte Autora no decorrer do trâmite processual quanto ao pagamento das parcelas de IPTU, não existe nenhum pedido formulado neste sentido na inicial.

Por conseguinte, a manifestação deste Juízo sobre o tema implicaria em decisão extra petita, dado que é a petição inicial que fixa os limites da prestação jurisdicional.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na exordial, extinguindo o feito com resolução do mérito, com espeque no inciso I, art. 487, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência, condeno a parte Autora ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais arbitro em 20% do valor atualizado da causa, levando-se em conta os parâmetros estabelecidos no §2º, art. 85, do CPC.

Contudo, resta suspensa a sua exigibilidade, tendo em vista o deferimento da gratuidade da justiça em favor da Autora, nos moldes do §3º, art. 98 do CPC.

P.I.C.

Salvador-BA, 05 de agosto de 2024.

ANA KARENA NOBRE JUÍZA DE DIREITO