TJBA - 0507166-72.2017.8.05.0274

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL.

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DE VITORIA DA CONQUISTA INTIMAÇÃO 0507166-72.2017.8.05.0274 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Vitória Da Conquista Interessado: Maria Aparecida Chiachio Advogado: Marlon Nogueira Flick (OAB:BA28238) Interessado: Gibran De Matos Anastacio Advogado: Patrice Correa Sousa Da Rocha (OAB:BA35533) Advogado: Jusley Damares Oliveira Farias (OAB:BA40919) Advogado: Osvaldo Amorim Neto (OAB:BA16150) Interessado: Renata Oliveira Maia Anastacio Advogado: Patrice Correa Sousa Da Rocha (OAB:BA35533) Advogado: Jusley Damares Oliveira Farias (OAB:BA40919) Advogado: Osvaldo Amorim Neto (OAB:BA16150) Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL.

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DE VITORIA DA CONQUISTA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0507166-72.2017.8.05.0274 Órgão Julgador: 3ª V DOS FEITOS DE REL.

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DE VITORIA DA CONQUISTA INTERESSADO: MARIA APARECIDA CHIACHIO Advogado(s): MARLON NOGUEIRA FLICK registrado(a) civilmente como MARLON NOGUEIRA FLICK (OAB:BA28238) INTERESSADO: GIBRAN DE MATOS ANASTACIO e outros Advogado(s): PATRICE CORREA SOUSA DA ROCHA (OAB:BA35533), JUSLEY DAMARES OLIVEIRA FARIAS (OAB:BA40919), OSVALDO AMORIM NETO (OAB:BA16150) SENTENÇA Vistos etc.

I – RELATÓRIO.

Trata-se o presente feito de AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO ajuizada por Maria Aparecida Chiachio contra Gibran Matos Anastácio e Renata Oliveira Maia Anastácio, com pedido de medida liminar para que seja determinado o cancelamento do registro de transferência do imóvel residencial situado na Rua Antônia Fernandes S.

Silva, nº 104, bairro Santa Cecilia, junto ao 1º ou 2º Cartórios de Registros de Imóveis desta Comarca.

Relata a inicial, em síntese, que as partes celebraram contrato de compra e venda envolvendo dois imóveis, tendo a autora se comprometido a entregar uma casa, no Bairro Santa Cecília, e pagar a quantia de R$ 40.000,00, pelo que receberia um apartamento residencial, no Condomínio Estrela D'alva, no Bairro Candeias.

Sustenta que o réu Gibran se comprometeu verbalmente a pagar o aluguel de um apartamento ou casa para a Autora, enquanto fossem feitos os reparos nas instalações do apartamento objeto do negócio, porém só pagou um mês de locação.

Diz, ainda, que o réu não cumpriu a sua obrigação de lavrar a escritura.

Assevera que os vícios contidos no contrato e o descumprimento das obrigações pelos promitentes vendedores justificam o ajuizamento da ação.

Por tais razões, pugna pela concessão da tutela de urgência em favor da Autora, “determinando o cancelamento ou restrição do registro que porventura tenha feito no Cartório do Registro de Imóveis do 1º ou 2º Ofício desta Comarca, sobre a transferência da casa que, também, foi objeto da referida Compra e Venda, incompleto (em razão dos atos fraudulentos).” Ao final, requer que a presente ação seja julgada procedente, para determinar o seguinte: sejam “declaradas nulas e sem efeito as transferências efetivadas no imóvel acima descrito, quanto aos Réus e a Edson Paiva Pereira, bem assim em relação a qualquer ato ulterior; (…) seja arbitrado o valor da Indenização pelos danos materiais cujo valor a Autora se compromete em apresentar após a possível Contestação, ou, após os cálculos dos valores das respectivas parcelas; Que os Réus sejam condenados a indenizar à Autora por danos morais, (…) sugerindo que seja na ordem de R$100.000,00 (cem mil reais), em razão dos prejuízos que recaíram sobre ela, causando-lhe danos generalizados durante todo o período de incertezas nas negociações; Que os Réus sejam condenados no pagamento das custas do processo e dos honorários do advogado.” Instrumento contratual colacionado ao feito em ID 229414840.

Decisão ID 229414845 indeferiu a tutela provisória, em sede de cognição sumária, uma vez que os documentos acostados não são suficientes para conferir plausibilidade ao argumento da parte autora.

A audiência de conciliação não logrou êxito em sua finalidade, conforme espelhado no Termo ID 229414959.

Citado, os réus apresentaram contestação com as seguintes preliminares: ilegitimidade passiva da segunda requerida, Renata Oliveira Mais Anastácio; impugnação ao valor da causa; falta de interesse processual.

No mérito, pugnou “sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos expendidos pela autora, ressaltando-se que a venda foi efetiva, e o negócio imobiliário foi aperfeiçoado no mundo jurídico.” Requer, ainda, “a condenação da Autora no ônus da sucumbência, inclusive custas processuais e honorários advocatícios estabelecidos em contrato, (…) e por litigância de má-fé, nos termos do CPC.” (ID 229414961) Réplica da parte autora em ID 229414964, a parte autora “reitera todos os termos da Inicial para condená-los na forma do pedido.” No curso do feito, fora juntada sentença proferida em sede da ação ajuizada em face de GIBRAM DE MATOS ANASTÁCIO e MARIA APARECIDA CHIACHIO, no bojo da qual fora acolhida a tese “preliminar de ilegitimidade arguida por GIBRAM DE MATOS ANASTÁCIO, vez que o imóvel foi vendido para a ré MARIA APARECIDA CHIACHIO desde o ano de 2011, sendo que as taxas condominiais que aqui estão sendo cobradas venceram-se a partir do ano de 2014.

A ré Maria Aparecida não se desincumbiu de comprovar que o contrato foi rescindido e que a responsabilidade pelo pagamento se voltou para o réu Gibram de Matos Anastácio.” Ao final, o feito foi julgado procedente para condenar a ré MARIA APARECIDA CHIACHIO “no pagamento referente às taxas condominiais que, acordo com planilha de cálculo apresentada, perfaz a quantia de R$ 31.430,86, acrescidos de multa e juros legais atualizados desde a citação.” (ID 362128734).

Audiência de instrução realizada em 24/10/2023 (ID 416491448).

Eis o breve relatório.

Passo a fundamentar para ao final decidir.

II – FUNDAMENTAÇÃO.

Inexistindo a necessidade de produção de outras provas, anuncio o julgamento antecipado do mérito.

A matéria envolvida no presente feito não exige maior digressão.

Entendo que não há mais provas a produzir ou discussão sobre fatos que já não estejam comprovados documentalmente.

Os autos trazem a documentação suficiente, embasando cada um dos argumentos suscitados.

Não há necessidade de se juntar novas peças ou de se ouvir pessoas, motivo pelo qual o julgamento antecipado da lide se impõe e não importará em cerceamento de defesa.

Por conseguinte, verifico que não há nulidades para sanar.

Contudo, observo a arguição de questões preliminares pelas partes, razão pela qual passo à análise das teses defensivas: II.I – DA TESE PRELIMINAR QUE TRATA SOBRE A ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PARTE RÉ RENATA OLIVEIRA MAIA ANASTÁCIO.

Indefiro o pleito voltado ao reconhecimento da ilegitimidade passiva da parte ré RENATA OLIVEIRA MAIA ANASTÁCIO, ventilado pelo réu em sede de contestação, haja vista que a mencionada pessoa figura como parte legítima na presente demanda.

Com efeito, constam dados da citada ré no instrumento contratual constante em ID 229414840 que confirma a realização de negócio jurídico, com Gibran Matos Anastácio e Renata Oliveira Maia Anastácio figurando como vendedores e Maria Aparecida Chiachio figurando como compradora do apartamento residencial, n. 203, Bloco B, localizado na Rua Jesiel Norberto, n. 27, Condomínio Estrela D'alva, no Bairro Candeias., Município de Jequié/BA.

Diante do exposto, afasto a tese preliminar voltada ao reconhecimento da ilegitimidade passiva da parte RENATA OLIVEIRA MAIA ANASTÁCIO, posto que figura como vendedora de um dos bens em discussão.

II.II – DA TESE PRELIMINAR QUE TRATA SOBRE A IMPUGNAÇÃO DO VALOR DA CAUSA.

Indefiro o pleito preliminar voltado ao reconhecimento da impugnação ao valor da causa, posto que o montante requestado em sede inaugural é compatível com o proveito econômico buscado pela parte autora, seguindo-se as prescrições alinhadas no art. 292, incisos II, V e VI do CPC.

II.III – DA TESE PRELIMINAR QUE TRATA SOBRE A FALTA DE INTERESSE DE AGIR.

Resta comprovado nos autos, de que os litigantes firmaram contrato de Compra e Venda, com suposta notícia de que a parte Requerida teria descumprido determinada obrigação contratual, contexto, que indica, em tese, o direito da autora em buscar a anulação contratual e demais providências acessórias pertinentes aos bens imóveis em discussão.

Com a superação das questões preliminares, passo à análise do mérito da presente demanda, com fulcro nos termos do art. 487, I, do CPC/15.

II.IV – DO MÉRITO.

Da análise acurada das provas carreadas durante a instrução processual, entendo que o pedido formulado pela parte autora é IMPROCEDENTE, pelos fatos e fundamentos a seguir delineados: Pois bem, a presente lide cinge-se à responsabilidade do Acionado Gibran Matos Anastácio por suposto descumprimento contratual em relação à parte autora Maria Aparecida Chiachio.

Relata a inicial, em síntese, que as partes celebraram contrato de compra e venda envolvendo dois imóveis, tendo a autora se comprometido a entregar uma casa, no Bairro Santa Cecília, e pagar a quantia de R$ 40.000,00, pelo que receberia um apartamento residencial, no Condomínio Estrela D'alva, no Bairro Candeias.

Sustenta a parte autora que o réu Gibran se comprometeu verbalmente a pagar o aluguel de um apartamento ou casa para a Autora, enquanto fossem feitos os reparos nas instalações do apartamento objeto do negócio, porém só pagou um mês de locação.

Diz, ainda, que o réu não cumpriu a sua obrigação de lavrar a escritura.

Assevera que os vícios contidos no contrato e o descumprimento das obrigações pelos promitentes vendedores justificam o ajuizamento da ação.

Todavia, entendo que o direito constitutivo da parte autora não restou provado durante a instrução em juízo.

Os litigantes lograram êxito em comprovar que o contrato de compra e venda de imóvel fora realmente pactuado, com pagamento dos valores avennçados.

Assim, reputo ser incontroverso e existente o negócio jurídico em questão.

Lado outro, o instrumento contratual constante em ID 229414840 confirmam a realização do negócio jurídico em 2011, referente a compra e venda do apartamento residencial, n. 203, Bloco B, localizado na Rua Jesiel Norberto, n. 27, Condomínio Estrela D'alva, no Bairro Candeias, Município de Jequié/BA, com Gibran Matos Anastácio e Renata Oliveira Maia Anastácio figurando como vendedores e Maria Aparecida Chiachio figurando como compradora do referido bem.

Os elementos de convicção indicam que não existe registro formal sobre eventual compromisso dos réus em pagarem aluguel em favor da requerente, tampouco sobre eventual obrigação remanescente acerca de reformas a serem realizadas pelos requeridos, decorrente de vícios porventura existentes no apartamento, havendo a parte autora, inclusive, confirmado que tais fatos não foram inseridos no instrumento contratual de compra e venda entabulado entre as partes, dinâmica que restou pendente de comprovação durante a instrução cível em juízo.

De fato, a própria autora assevera, na exordial, que "apesar de não constar no Contrato, o promissário vendedor GIBRAN se comprometeu (inclusive na presença de testemunhas) a pagar a locação de um apartamento ou casa para a Autora, até a completa recuperação das instalações do apartamento objeto do negócio.

O que chegou acontecer apenas por um mês, interrompendo-o em seguida (...)." Com efeito, é certo o entendimento que o comprador possui obrigação em promover a quitação dos valores atinentes ao registro do imóvel, competindo a si, o pagamento das despesas de escritura e registro.

Contudo, observo a parte autora manteve-se inerte por 6 (seis) anos, desde a assinatura do contrato até o ajuizamento da presente demanda, sem que tenha regularizado a escrita pública da unidade residencial em comento.

Consta dos autos, inclusive condenação proferida em face da parte autora, em processo diverso, ao pagamento referente às taxas condominiais desde o ano de 2011 (ID 362128734), contexto que indica, inclusive, que o(a) Acionante permaneceu usando e fruindo do bem imóvel, desde que formalizou o contrato de compra e venda com os requeridos.

Tal dinâmica afasta eventual pretensão de anulação do contrato e o pretenso reconhecimento de fraude do negócio jurídico, notadamente diante da ausência de comprovação acerca de eventual dolo ou culpa dos réus que tenha provocado vício contratual, tampouco sobre a existência de vícios na instalação hidráulica e elétrica do apartamento que pudessem levar à impossibilidade de habitação, pela parte autora, na unidade residencial adquirida em 2011.

Diante da ausência de provas, entendo também que carece de plausibilidade a declaração de nulidade do negócio jurídico que trata sobre a compra e venda da casa localizada na Bairro Santa Cecília, ofertada como parte da contraprestação pela compra do apartamento, sob pena de patente malferimento aos princípios da segurança jurídica, liberdade contratual e autonomia das relações privadas.

Nesse sentido, já decidiu a jurisprudência pátria a respeito do tema, a saber: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ESCRITURAÇÃO.

ENCARGO DO COMPRADOR.

MULTA DIÁRIA PARA CUMPRIMENTO.

POSSIBILIDADE.

HONORÁRIOS.

MAJORADOS.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Nos termos do art. 490 do Código Civil, nos contratos de compra e venda de imóvel, é necessário o comparecimento do comprador para o registro e compete a ele o pagamento das despesas de escritura e registro. 2.

No caso dos autos, apesar de devidamente comunicado da necessidade de comparecimento ao ofício competente, o réu se manteve inerte, inviabilizando a lavratura do instrumento de transferência da propriedade, sendo necessária sua condenação ao cumprimento da obrigação de fazer referente à transferência da titularidade do imóvel. 3.

Sendo competência do comprador o pagamento das despesas com escritura e registro do imóvel, incabível a condenação do autor a realizar tal pagamento. 4.

Condenado o réu à realização da obrigação de fazer, cabível a cominação de multa diária.

Artigo 537 do CPC. 5.

Honorários majorados.

Artigo 85, § 11 do CPC. 6.

Recurso conhecido e provido.

Sentença reformada. (TJ-DF 07150404520198070001 DF 0715040-45.2019.8.07.0001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 18/12/2019, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE 29/01/2020.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifo nosso) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ANULATÓRIA.

CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO DIANTE DE EXISTÊNCIA DE INOVAÇÃO RECURSAL.

PRETENSÃO DE NULIDADE DO ACORDO JUDICIAL EM QUE SE PACTUOU A TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO AUTOR, EM PROCESSO NO QUAL ESTE NÃO FIGUROU COMO PARTE.

NÃO ACOLHIMENTO.

ACORDO QUE SÓ CONCRETIZOU SITUAÇÃO FÁTICA E CONTRATUAL EXISTENTE HÁ MAIS DE 20 ANOS.

CONJUNTO PROBATÓRIO QUE EVIDENCIA QUE O AUTOR TRANSFERIU SEUS DIREITOS SOBRE O IMÓVEL, ATRAVÉS DE CONTRATO DE PERMUTA, SEM QUALQUER VÍCIO QUE IMPLIQUE EM NULIDADE.

FATO DAS PERMUTAS NÃO TEREM SIDO REGISTRADAS, COM A CONSEQUENTE TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS, NÃO POSSIBILITA IGNORAR A EXISTÊNCIA E EFICÁCIA DOS CONTRATOS CELEBRADOS E DOS DIREITOS NELES CONFERIDO ÀS PARTES.

OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA SEGURANÇA JURÍDICA, AUTONOMIA PRIVADA E LIBERDADE CONTRATUAL.

AUTOR QUE ADERIU A UMA DETERMINADA FORMA DE PROCEDER, E NÃO PODE OPOR-SE ÀS CONSEQUÊNCIAS DELA ESPARGIDAS.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

HONORÁRIOS RECURSAIS.

CABIMENTO.

RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR – 18ª C.

Cível - 0001635-98.2018.8.16.0087 – Guaraniaçu - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUIZ HENRIQUE MIRANDA – J. 07.02.2022) (TJ-PR – APL: 00016359820188160087 Guaraniaçu 0001635-98.2018.8.16.0087 (Acórdão), Relator: Luiz Henrique Miranda, Data de Julgamento: 07/02/2022, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/02/2022). (grifo nosso) Alinhavadas tais considerações, concluo que a demandante não logrou êxito em comprovar, no curso da instrução judicial, o direito constitutivo que alegava possui em sede inaugural, deixando de cumprir o requisito previsto no art. 373, I do CPC.

Por consectário lógico, rejeito o pedido voltado à fixação de danos morais e materiais em favor do(a) autor(a), especialmente diante da ausência de provas quanto à eventual conduta ofensiva à honra ou dignidade do pretendente à monta indenizatória. É importante trazer a lume que, acordo com o art. 5º do Código de Processo Civil, “aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé”.

Portanto, para o regular desenvolvimento do processo e para preservar o instrumento da jurisdição enquanto veículo ético de resolução de controvérsias, avesso, portanto, à chicanas de qualquer ordem, o Código de Processo Civil prevê padrões de conduta a serem observados por todos os sujeitos processuais sob pena de lhe serem impostas penalidades de diversas naturezas.

Nesse sentido, a lei determina que as partes têm o dever de litigar de maneira proba, a qual se define no processo por exclusão, ou seja, atua de maneira ética todo aquele que não incide em uma das hipóteses previstas pela lei como de litigância de má-fé.

O abuso do exercício de um direito processual manifesta-se das mais variadas formas ao longo de todo arco procedimental, porém duas delas cabem destaque: a ignorância (ou imperícia) e a má-fé dos litigantes.

Por tal razão, o exercício abusivo de um direito processual pode manifestar-se no conteúdo das alegações feitas por uma das partes litigantes ou na forma por meio da qual esta atua no processo, pessoalmente ou por seu procurador.

Dessa forma, o conteúdo diz respeito, em síntese, à existência de um dever de dizer a verdade, do qual decorre naturalmente um dever de completude da verdade, ou seja, o dever de dizer toda a verdade; afinal de contas, meia-verdade é também meia-mentira.

De outra banda, a forma está relacionada às “regras do jogo”, conceituadas, nas palavras de Barbosa Moreira, como sendo “o respeito aos direitos processuais da parte contrária e na abstenção de embaraçar, perturbar ou frustrar a atividade do órgão judicial, ordenada à apuração da verdade e à realização concreta da justiça” (“A responsabilidade das partes por dano processual no direito brasileiro”, p. 17).

Em resumo, o dever de se comportar de acordo com a boa-fé no processo significa, para além da lealdade e cooperação processual, a vedação à adoção de comportamentos contraditórios e à alteração da verdade dos fatos.

Assim agindo, incumbe ao magistrado valorar a conduta da parte e não reconhecer a eficácia de tal conduta, embebecida de comportamentos distintos sem justificativa para tanto, de modo a tutelar assim a boa-fé e as legítimas expectativas criadas por comportamentos anteriores.

O caso em apreço é de causar estranheza, porquanto tratar-se de um contrato de compra e venda firmado pela parte autora em 2011, e, somente após 6 anos, esta resolve acionar o Judiciário alterando a verdade dos fatos, utilizando-se do processo para conseguir objetivo ilegal, consistente no seu enriquecimento ilícito, haja vista que o instrumento regularmente firmado pelas partes comprova a existência do negócio jurídico válido e eficaz, sem que conste eventual registro acerca da obrigação dos requeridos em pagar aluguel durante eventual reforma a ser realizada no bem imóvel, tampouco menção à existência de tal obrigação em decorrência de vícios estruturais no imóvel adquirido onerosamente.

III – DISPOSITIVO.

Diante do exposto, e de tudo mais que dos autos consta, rejeitando as preliminares suscitadas pela parte demandada, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos constantes na inicial, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil Ademais, reconheço a litigância de má-fé da parte autora, que alterou a verdade dos fatos, e, por conseguinte, condeno-a ao pagamento de multa de 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa, custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre o sobre o valor da causa, com fulcro no artigo 81 do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se, pela imprensa.

Observem-se os pedidos específicos de publicações em nome dos patronos das partes.

Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 2º do CPC, cuja cobrança do valor deve permanecer suspenso, em razão da pretérita concessão dos benefícios da gratuidade da justiça (art. 98, §3°, do CPC).

Caso interposta tempestiva apelação, intime-se o(a) recorrido(a) para que apresente contrarrazões no prazo legal.

Decorrido o prazo sem manifestação, após certificação pelo Cartório, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em cuja instância será efetuado o juízo de admissibilidade recursal, com a análise, inclusive, sobre eventual pedido de concessão do efeito suspensivo à pretensão recursal.

Acaso opostos embargos de declaração, intime-se o(a) embargado(a) para que apresente contrarrazões no prazo legal.

Em seguida, voltem-me os autos conclusos para ulterior apreciação.

Sobrevindo o trânsito em julgado e cumpridos os expedientes necessários arquivem-se os presentes autos, com baixa no sistema.

Como medida de celeridade, serve essa decisão como mandado de intimação, ofício e demais comunicações necessárias.

Intimações necessárias.

Cumpra-se.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.

LUÍS HENRIQUE DE ALMEIDA ARAÚJO Juiz de Direito Núcleo de Justiça 4.0 Decreto Judiciário n. 388, de 10 de maio de 2024.