03/10/2024 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 13ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0039107-53.2011.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Interessado: Construtora Cosmos Ltda - Epp Advogado: Waldemar Ferreira Martinez (OAB:BA4142) Advogado: Lourival Bomfim Reis Rocha (OAB:BA63958) Advogado: Ingrid Martinez De Almeida (OAB:BA64003) Interessado: Maria Cristina Da Silva Santos Advogado: Wagner Bemfica Araujo (OAB:BA16024) Sentença: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador - IV Cartório Integrado de Consumo 13ª VARA DE RELAÇÃO DE CONSUMO Rua do Tingui, S/N, Campo da Pólvora, 4º andar, Nazaré, CEP 40040-380, Fone: 3320-6757, Salvador/BA Processo nº: 0039107-53.2011.8.05.0001 Classe Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: CONSTRUTORA COSMOS LTDA - EPP Réu: MARIA CRISTINA DA SILVA SANTOS SENTENÇA CONSTRUTORA COSMO LTDA ingressou com AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS em face de MARIA CRISTINA DA SILVA SANTOS.

Alega a autora que firmou com o demandado instrumento particular de promessa de compra e venda, de bem imóvel, em 19 de dezembro de 2006.

A demandada restou inadimplente no valor de R$ 27.907,73 (vinte sete mil, novecentos e sete reais e setenta e três centavos).

Pleiteia em sede de tutela antecipada a devolução do imóvel.

Ao final requer a rescisão do contrato, pagamento dos valores inadimplidos e perdas e danos.

A inicial foi instruída com documentos.

Foi determinado a citação, ID 107622685.

Devidamente citado a parte apresentou contestação, ID 107622687 e seguintes.

Alega que ingressou com Ação revisional que tramita na 3° Vara Cível.

Alegou preliminar de inépcia.

NO mérito apontou cláusula abusiva.

Descumprimento contratual da autora.

Ao final requereu a improcedência.

A contestação instruída com documentos.

O autor apresentou réplica, ID 107622814 e seguintes.

Foi acolhida a conexão com o processo 0053063-39.2011.805.0001, ID 107622822.

A autora atravessou petição.

O demandado requereu o desentranhamento, por não se referir ao presente.

Foi determinado o desentranhamento.

A autora peticionou informado que não foi expedido “Habite-se” pela prefeitura, impedindo a parte de obter o financiamento, ID 107622838.

Foi designada audiência de conciliação.

Tentada a conciliação não houve êxito, ID 107622863.

O processo foi digitalizado.

O autor requereu o prosseguimento do feito.

Foi deferido prazo para as partes manifestarem interesse na produção de provas, ID 107622876.

A demandada requereu a produção de prova pericial e o autor requereu o julgamento antecipado da lide.

Foi indeferida a prova pericial, ID 38219166. É o que de relevante cabia relatar.

Passo a decidir.

Rejeito a preliminar de inépcia, visto que a inicial preenche todos os requisitos legais.

O processo 0053063-39.2011.805.0001, foi extinto sem resolução do mérito, restando ao presente dirimir toda a matéria de mérito posta.

No Mérito Trata-se de relação de consumo o litígio posto e deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; O ordenamento jurídico veda o comportamento contraditório.

A demandada sabia que no seu contrato não tinha termo final para entrega, tomou posse do imóvel sabendo da impossibilidade de financiar devido as irregularidades apontadas e assumiu o risco de continuar com o contrato ao invés de rescindir, que é a pretensão do autor.

Assim, não é causa para o não pagamento a impossibilidade de financiar o bem.

Cabe a demandada buscar pela via própria o ressarcimento de seu dano e não por sua própria vontade deixar de cumprir o contrato e impugnar a rescisão.

Contudo, o autor também não pode se eximir da obrigação que lhe era devida, obter o “Habite-se” e imputar que a autora o fato que recebeu o bem e tem que arcar com todas as obrigações conforme previstas no contrato.

Se a parte demandada não quer rescindir o contrato deve pagar o valor devido.

Dispõe o artigo 476, do Código Civil: "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

O fundamento da exceção do contrato não cumprido reside na equidade, na boa-fé, na segurança do comércio jurídico e no respeito pelas obrigações assumidas.

In "Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência -Coordenador Cezar Peluso. - 6a ed. rev.

E atual. - Barueri, SP: Manole, 2012", diz Nelson Rosenvald: "(...) A aplicação da exceção é a maneira de assegurar que as obrigações recíprocas se mantenham coesas, a fim de que uma das partes só possa ser compelida a prestar seu compromisso caso a outra proceda de igual modo.

Note-se que, enquanto o descumprimento for temporário, a exceptio servirá como forma de pressão, hábil a compelir o devedor a executar sua obrigação, preservando a unidade indivisível do contrato, vista de maneira complexa e global, além de servir de garantia contra conseqüências de uma inexecução definitiva." Assim, admite-se que o contratante suste sua parte no cumprimento até que o outro contratante perfaça a sua, conforme entendimento jurisprudencial transcrito a seguir: CIVIL PROCESSO CIVIL CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA.

PARCELA REFERENTE À ENTREGA DE CHAVES.

COBRANÇA.

ATRASO SUPERIOR HÁ UM ANO.

EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS.

CONTRATO SINALAGMÁTICO.

INEXIGÊNCIA DO PAGAMENTO SEM A CONTRA PRESTAÇÂO.

POSSIBILIDADE. 1.

CUIDANDO-SE DE CONTRATO SINALAGMÁTICO NENHUM DOS CONTRATANTES ESTÁ OBRIGADO A CUMPRIR A SUA PARTE NA AVENÇA QUANDO O OUTRO A DESCUMPRIR. 2.

A EXCEPTIO NON ADIMPLENTI CONTRATUS É OPONÍVEL PELO CONTRATANTE DEMANDADO CONTRA O CONTRATANTE DEMANDANTE E INADIMPLENTE. (...) (TJDF - Al: 234485020118070000 DF 0023448-50.2011.807.0000, Relator.

SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 16/02/2012, 1a Turma Civel, Data de Publicação: 27/02/2012, DJ-e Pág. 727) Registre-se que a parte demandada não realizou o pagamento do valor que entende incontroverso.

Para não rescindir o contrato a parte demandada deve pagar o valor devido.

Aponta a demandada capitalização da correção e juros, IGPM/FGV como índice inadequado, INCC aplicado mesmo após terminada a obra, multa de 10% abusiva.

Conforme observa-se no contrato as prestações são reajustadas em 1% ao mês e correção monetária pelo INCC durante a construção e IGPM após conclusão.

A correção monetária é mecanismo de recomposição da efetiva desvalorização da moeda, com o escopo de preservar o poder aquisitivo original, não constituindo um plus que se acrescenta ao crédito, mas um minus que se evita.

A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor.

Não há abusividade.

Não há ilegalidade ou abusividade na incidência de índices de correção monetário INCC até o prazo de construção e o IGPM após tal prazo e cobrança de juros remuneratórios de 1%, conforme pactuado.

No contrato há previsão de correção todo mês, conforme cláusula 04.

A previsão de correção maior ou igual a 5% é para caracterizar como imprópria para a econômica estável e aplicar-se uma diferença se o índice escolhido não acompanhar, conforme cláusula n° 5, não significando que não haverá correção se a inflação não chegar a 5%.

Não há previsão de capitalização no contrato.

A multa de 10% se mostra abusiva, devendo ser reduzida para 2%.

A restituição pela rescisão também se caracteriza abusivo, letra “c” da cláusula 7°, assim, como a devolução parcelada, letra “f”.

Registre-se que haverá bis idem na penalidade se houver multa por inadimplemento, multa pela rescisão e ressarcimento pela ocupação, bem como perda do bem pela autora.

Registre-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido que o total das verbas retidas fiquem entre 10% e 25% do valor pagos.

Neste sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR.

PERCENTUAL.

RETENÇÃO.

POSSIBILIDADE.

SÚMULA 568/STJ.

MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS.

REVISÃO.

SÚMULA 7/STJ. 1.

Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2.

A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3.

A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1822638 SP 2019/0179982-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/11/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/11/2019) Fixo a multa em 15% em caso de rescisão.

Conclui-se que as cláusulas abusivas no contrato são referentes a mora e ao inadimplemento.

Não faz jus o autor a rescisão, com restituição do bem e condenação da parte no valor devido do contrato, posto que é incongruente que a autora deva o valor, seja condenada a adimplir o contrato e ainda perca o bem.

O que a parte autora pode obter e a rescisão do contrato, com a devolução do valor recebido, descontado a multa ou o valor devido pela mora e seus consectários.

Para rescisão do contrato o autor deve pagar o valor a autora que a mesma pagou pelo bem, de uma só vez e não fez, abatido apenas a multa pela rescisão.

Registre-se que é necessário apurar se o valor cobrado está de acordo com o previsto no contrato (que não prevê capitalização e se previsse seria ilegal), visto que o assistente do demandado encontrou capitalização nos valores cobrados, a fim de ser afastada ou não a mora da demandada, visto que a cobrança de capitalização praticados no chamado período de normalidade na forma na Jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal da Cidadania, descaracteriza a mora.

Deste modo, entendo que a melhor solução é condenar a demandada a pagar o valor previsto no contrato que se encontra inadimplente no prazo de trinta dias, após apuração pelo perito do juízo o valo do débito.

Não realizado o pagamento, fica rescindido o contrato, devendo o autor devolver o valor pago pela demanda, devidamente corrigido, com retenção de multa de 15%.

Pago o valor da rescisão deverá a demandada desocupar o imóvel, e caso permanece incidirá o percentual de 1% do valor de mercado do imóvel até a desocupação, como remuneração.

DA SUCUMBÊNCIA.

A parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, qual seja, abusividade das multas pelo atraso e pela rescisão, aplicando-se o parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil..

Suportará a parte ré as custas do processo e honorários de Advogado.

Passo a fixação dos honorários observando norma inserta nos incisos I a IV do § 2º do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Grau de zelo normal esperado de qualquer profissional do Direito; A sede do escritório dos doutos advogados da parte autora é na comarca onde o feito tramita; Causa sem maior complexidade; O autor apresentou a inicial, réplica, compareceu a conciliação e s manifestou sobre provas.

O processo tramita desde junho de 2011.

Fixo os honorários em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, que resta apurado.

Posto isto, julgo PROCEDENTE EM PARTE os pedido para: Reconhecer a abusividade da multa de 10%, limitando em 2% e fixar a multa de retenção em caso de rescisão em 15%, mantendo os demais termos do contrato Condenar a demandada a pagar o valor previsto no contrato que se encontra inadimplente (principal, correção pelo IGMP, e juros remuneratórios de 1% não capitalizados) no prazo de trinta dias, após apuração pelo perito do juízo o valor do débito.

Verificado que o valor cobrado pelo autor não eram capitalizados, incidirá multa de 2% e juros de mora, sobre o valor.

Será nomeado perito após o trânsito em julgado, cabendo os custos a parte demandada.

Intimada a parte para pagar o valor apurado e não realizado o pagamento, fica rescindido o contrato, devendo o autor devolver o valor pago pela demanda, devidamente corrigido, com retenção de multa de 15%, no prazo de quinze dias, sendo que após incidirá juros de mora.

Decorrido o prazo de pagamento da demandada, face a rescisão que se operará, deverá a mesma desocupar o imóvel voluntariamente, e caso permanece incidirá o percentual de 1% do valor de mercado do imóvel até a desocupação, como remuneração e será procedida a desocupação forçada.

Condeno o demandado nas custas e em honorários de sucumbência em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, que restará apurado.

Publique-se, Intime-se, Registre-se e Cumpra-se.

Transitado em julgado, observado o recolhimento das custas, dê-se baixa e arquive-se.

SALVADOR (BA), sexta-feira, 27 de setembro de 2024.

FÁBIO MELLO VEIGA Juiz de Direito
05/04/2022 15:33

Conclusos para decisão
21/11/2021 08:17

Publicado Ato Ordinatório em 02/08/2021.
21/11/2021 08:17

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/11/2021
30/07/2021 16:08

Expedição de Outros documentos.
26/05/2021 00:00

Remessa ao Núcleo Unijud- Central Digitalização
27/02/2021 00:00

Petição
17/02/2021 00:00

Petição
13/02/2021 00:00

Publicação
10/02/2021 00:00

Mero expediente
05/08/2020 00:00

Petição
16/10/2018 00:00

Petição
10/10/2018 00:00

Publicação
13/09/2016 00:00

Recebimento
25/08/2016 00:00

Petição
29/06/2016 00:00

Recebimento
06/06/2016 00:00

Recebimento
10/04/2015 00:00

Petição
10/04/2015 00:00

Petição
25/03/2015 00:00

Recebimento
23/09/2014 00:00

Recebimento
27/06/2013 00:00

Publicação
09/04/2013 00:00

Publicação
04/04/2013 00:00

Recebimento
03/04/2013 00:00

Mero expediente
16/01/2013 00:00

Recebimento
18/12/2012 00:00

Recebimento
18/10/2012 00:00

Recebimento
22/08/2012 00:00

Petição
18/07/2012 00:00

Recebimento
12/07/2012 00:00

Petição
12/07/2012 00:00

Petição
11/07/2012 00:00

Expedição de documento
12/06/2012 00:00

Mero expediente
29/05/2012 00:00

Petição
29/05/2012 00:00

Recebimento
27/03/2012 00:00

Petição
27/03/2012 00:00

Petição
07/03/2012 00:00

Recebimento
24/02/2012 00:00

Publicação
11/02/2012 00:00

Petição
17/10/2011 09:19

Remessa
30/09/2011 13:33

Mero expediente
15/09/2011 16:02

Conclusão
15/09/2011 15:59

Petição
15/09/2011 15:55

Petição
15/09/2011 15:46

Protocolo de Petição
01/09/2011 16:48

Protocolo de Petição
01/09/2011 16:48

Recebimento
30/08/2011 15:29

Entrega em carga/vista
29/08/2011 11:32

Ato ordinatório
29/08/2011 11:29

Documento
29/08/2011 11:25

Documento
29/08/2011 11:23

Petição
26/08/2011 14:31

Protocolo de Petição
26/08/2011 13:26

Protocolo de Petição
28/06/2011 19:34

Mero expediente
22/06/2011 09:46

Conclusão
15/06/2011 18:26

Recebimento
27/04/2011 09:13

Remessa
26/04/2011 16:51

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
26/04/2011

Ultima Atualização
24/10/2024

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

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