TJBA - 0503103-38.2016.8.05.0274

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL.

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DE VITORIA DA CONQUISTA INTIMAÇÃO 0503103-38.2016.8.05.0274 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Vitória Da Conquista Interessado: Tereza Oliveira Da Silva Advogado: Juraci Francisco Novais (OAB:BA38010) Advogado: Thamila Sousa Vilas Boas (OAB:BA21674) Advogado: Hilla Zanelli Felix Carvalho (OAB:BA25036) Interessado: Cicero Pereira De Oliveira Advogado: Joao Xavier Dos Santos (OAB:BA31240) Advogado: Ravier Cardoso De Carvalho (OAB:BA46905) Interessado: Imobiliaria Veloso Ltda - Me Advogado: Leandro Almeida Aguiar (OAB:BA22745) Advogado: Ravier Cardoso De Carvalho (OAB:BA46905) Terceiro Interessado: Raulicio Gomes Souza Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL.

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DE VITORIA DA CONQUISTA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0503103-38.2016.8.05.0274 Órgão Julgador: 3ª V DOS FEITOS DE REL.

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DE VITORIA DA CONQUISTA INTERESSADO: TEREZA OLIVEIRA DA SILVA Advogado(s): JURACI FRANCISCO NOVAIS (OAB:BA38010), THAMILA SOUSA VILAS BOAS registrado(a) civilmente como THAMILA SOUSA VILAS BOAS (OAB:BA21674), HILLA ZANELLI FELIX CARVALHO (OAB:BA25036) INTERESSADO: CICERO PEREIRA DE OLIVEIRA e outros Advogado(s): JOAO XAVIER DOS SANTOS (OAB:BA31240), RAVIER CARDOSO DE CARVALHO (OAB:BA46905), LEANDRO ALMEIDA AGUIAR registrado(a) civilmente como LEANDRO ALMEIDA AGUIAR (OAB:BA22745) SENTENÇA Vistos etc.

Trata-se de AÇÃO DE CUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS COM PEDIDO DE LIMINAR proposta por TEREZA OLIVEIRA DA SILVA contra CICERO PEREIRA DE OLIVEIRA e IMOBILIÁRIA VELOSO LTDA - ME, com o objetivo de obrigar o cumprimento de um contrato de compra e venda de imóveis, assegurando a transferência da escritura pública do imóvel para a autora, bem como obter indenização por perdas e danos, incluindo danos morais.

Sustenta a autora que, em 13 de outubro de 2015, adquiriu do réu Cícero Pereira de Oliveira dois lotes de terreno (nº 14 e 15 da quadra “H”, Loteamento Vivendas da Serra, em Vitória da Conquista, BA) por meio de permuta, entregando em troca uma fazenda denominada “Pau Brasil” localizada em Barra do Choça - BA.

A autora afirma que já detém a posse do imóvel desde a data da assinatura do contrato.

O contrato estabelecia que a transferência da escritura pública definitiva dos lotes seria realizada pela Imobiliária Veloso LTDA, que havia vendido os terrenos ao réu Cícero em contratos anteriores de 2004 e 2008.

No entanto, ao tentar realizar a transferência, a autora foi informada de que o réu Cícero havia solicitado a transferência em nome de sua esposa.

A autora requereu liminarmente que a Imobiliária Veloso seja impedida de transferir a escritura para qualquer pessoa que não seja ela até o final da lide, o que foi indeferido pelo juízo, que considerou insuficientes as provas para concessão da tutela.

Solicita que a imobiliária seja obrigada a realizar a transferência da escritura definitiva dos lotes para o seu nome.

Pleiteia indenização de R$ 10.000,00 a título de danos morais pela não concretização do contrato e pelos transtornos causados, além das perdas e danos decorrentes da má-fé do réu.

A inicial foi recebida, indeferido o pedido liminar, deferido o pedido de assistência judiciária gratuita e determinada a citação da ré.

Citada, a ré Imobiliária Veloso Ltda apresentou contestação alegando sua ilegitimidade passiva pois não teve qualquer participação no contrato celebrado entre a autora e o réu Cícero Pereira de Oliveira.

No mérito, sustenta que houve confusão na transferência do imóvel pois o réu Cícero Pereira de Oliveira, antes da autora solicitar a transferência da escritura, havia autorizado a transferência de um dos lotes para uma terceira pessoa (sua esposa), isso criou um impasse, e a imobiliária decidiu suspender qualquer transferência até que as partes resolvessem a questão judicialmente.

A imobiliária se compromete a cumprir a decisão judicial final, transferindo a escritura definitiva para a pessoa que for determinada.

Na sua contestação, o réu Cícero Pereira de Oliveira sustenta que foi enganado pela autora durante o processo de permuta dos imóveis, declarando que, por ser analfabeto, não compreendeu completamente os termos do contrato.

Ele afirma que foi levado a acreditar que a Fazenda Pau Brasil, oferecida pela autora como parte da permuta, possuía escritura pública, o que não era verdade.

Argumenta que, devido à inexistência de escritura pública válida da fazenda, o contrato de permuta deve ser considerado nulo, em sede de reconvenção.

O réu nega qualquer responsabilidade pelos danos alegados pela autora.

Ele afirma que não houve qualquer ato ilícito de sua parte que justificasse a solicitação de indenização por danos morais.

Na verdade, Cícero sustenta que ele próprio foi a vítima do acordo, tendo sido lesado pela autora.

Por fim, pugnou pela improcedência dos pedidos autorais e procedência da reconvenção.

Apresentada réplica.

Realizada audiência de instrução e julgamento.

Apresentadas alegações finais. É o relatório do necessário.

Decido.

O presente processo está em ordem, sem vícios a sanear, sendo o caso de fácil deslinde, posto que a situação fática parece bastante esclarecida.

Ante a presença dos pressupostos processuais, passo ao exame da preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo segundo requerido.

Sem razão.

Considera-se que o autor tem legitimidade para a causa quando, pela natureza da lide, verifica-se que ele tem o direito de pedir o que pede, pelo menos em tese.

E o réu será parte legítima para sofrer a ação se ele tiver de fazer ou prestar o que lhe é pedido, pelo menos em tese, quando houver pertinência abstrata com o direito material controvertido.

Em resumo, basta a demonstração das condições da ação pelo demandante, sem que seja necessário, de plano, sua cabal demonstração.

Nesse sentido é o entendimento do STJ: "A teoria da asserção, adotada pelo nosso sistema legal, permite a verificação das condições da ação com base nos fatos narrados na petição inicial." (STJ - REsp 753.512 - (2005/0085707-8) - 4ª T. - Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA - DJe 10.08.2010 - p. 1356).

No caso dos autos, tendo em vista a natureza da lide, a causa de pedir e o pedido, verifico que, em princípio, tanto a parte autora, como a parte ré, tem legitimidade para a causa.

Rejeito a preliminar.

Estando o processo maduro para julgamento, passo ao exame do mérito. É cediço que a adjudicação compulsória é o remédio jurídico que tutela direito derivado de contrato de promessa de compra e venda, quitado e sem cláusula de arrependimento, ante a recusa imotivada do promitente vendedor em conceder a outorga de escritura definitiva referente ao imóvel objeto da contratação.

Com efeito, a adjudicação compulsória tem, por fim, suprir um descumprimento de obrigação de prestar declaração de vontade, a qual deve estar inserida em compromisso de compra e venda legalmente celebrado, irretratável e quitado.

Tal previsão está expressa nos arts. 15 e 16 do Decreto-Lei 58/1937, como também nos arts. 1.417 e 1.418, do Código Civil, além da súmula 239 do STJ.

Art. 15, DL 58/1937 - Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16, DL 58/1937 - Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

Art. 1.417, CC - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418, CC - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Então, para o sucesso da adjudicação compulsória de bens imóveis, dois requisitos são essenciais: primeiro, o contrato de compra e venda formal e materialmente válido, e, segundo a efetiva demonstração de quitação do preço.

E, uma vez reconhecido o direito à adjudicação compulsória do bem imóvel, objeto do pedido, em substituição à ordem de outorga da escritura, servirá a própria decisão judicial à averbação declaratória constitutiva de sua propriedade, nos termos do artigo 167, inciso II, alínea '12', da Lei de Registros Publicos (Lei nº 6.015/73).

Cabe lembrar que o registro do compromisso no Serviço de Registro de Imóveis é prescindível, conforme Súmula 239 do STJ, e desse modo, mesmo quando não existe registro, a adjudicação é viável.

No presente caso, verifica-se que a autora juntou aos autos Instrumento Particular de Compromisso de Compra de Imóvel Loteado, há, ainda, certidão da matrícula do Registro de Imóveis apta a comprovar que o proprietário, no momento da lavratura da avença, era o descrito como o vendedor no Instrumento.

Quanto à quitação do débito, o próprio requerido Cícero sustenta a sua ocorrência, contudo, aduz que, por ser analfabeto, não compreendeu completamente os termos do contrato.

Ele afirma que foi levado a acreditar que a Fazenda Pau Brasil, oferecida pela autora como parte da permuta, possuía escritura pública, o que não era verdade.

Argumenta que, devido à inexistência de escritura pública válida da fazenda, o contrato de permuta deve ser considerado nulo, em sede de reconvenção.

Nos termos do artigo 104 do Código Civil, a validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Assim, a validade de negócio jurídico envolvendo direitos patrimoniais não está vinculada à alfabetização.

Portanto, a simples condição de analfabetismo não inibe a prática de atos da vida civil como, por exemplo, a celebração de contratos.

Para a realização de contratação com pessoa analfabeta, é imprescindível a assinatura a rogo e subscrição por duas testemunhas sob pena de nulidade do negócio jurídico (artigos 166 e 595, do Código Civil).

Isso porque, o analfabetismo em si, apesar de não ser causa de incapacidade para os atos da vida civil, ocasiona posição de vulnerabilidade do indivíduo, fazendo-se necessário o atendimento dos requisitos legais de validade dos contratos firmados.

Compulsando detidamente os autos, observo que o contrato foi formalizado conforme previsão legal, tendo havido a aposição de impressão digital, assinatura a rogo e subscrição de duas testemunhas.

Outrossim, sabe-se que o dolo é “o comportamento que induz alguém a concluir um contrato por engano” (GALLO, Paolo.

Trattato del contratto.

Roma: Utet Giuridica, 2010. t. 3, p. 1.827).

Lado outro, o erro é o elemento que, em regra, pode anular o negócio jurídico.

O erro substancial ou essencial é aquele relacionado às declarações de vontade na celebração de negócios jurídicos e classifica-se como sendo um dos vícios de consentimento.

Sobre o tema, assim dispõe os artigos 138 e 145 do Código Civil: "Art. 138.

São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.

Art. 145.

São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.” Nesse sentido, para viciar o consentimento e tornar anulável o negócio, o erro deve ser de tal monta que qualquer pessoa inteligente e de atenção ordinária seja capaz de cometê-lo.

Demais, ao contrário do que ocorre no erro, no qual o engano sobre a veracidade em que o contratante insere sua vontade é espontâneo, o dolo resulta do comportamento de má-fé de alguém.

Portanto, não bastam meras alegações desprovidas de qualquer tipo de prova acerca da existência de vício de consentimento.

Compulsando os autos de forma cuidadosa, verifico que as provas juntadas pelo requerido não demonstram a existência de vício de consentimento em relação à avença entabulada entre as partes.

Não há prova nos autos capazes de corroborar a alegação do requerido, ao revés, as testemunhas ouvidas em juízo confirmam as alegações autorais.

Dos danos morais: Na lição do insigne PABLO STOLZE, in, Novo Curso de Direito Civil, Saraiva, vol.

II, 5a edição, o dano moral é, " Aquele representativo de lesão a bens e interesses jurídicos imateriais, pecuniariamente inestimável, a exemplo da honra, da imagem, da saúde, da integridade psicológica, etc "

Por outro lado, existe a admissibilidade da reparação do dano exclusivamente moral, nos termos art. 5º, V e X, da CF, sem a necessidade da comprovação de prejuízo patrimonial, eis que o deferimento da indenização pelo dano moral sofrido pela parte independe de prova do efetivo sofrimento, que decorre da própria natureza das coisas.

Segundo dispõe o art. 186 do Código Civil, o direito à indenização surge sempre que da atuação do agente - seja voluntária ou não - decorrer um prejuízo, ainda que exclusivamente moral.

No presente caso, a autora sofreu abalo moral uma vez que, em razão da conduta dos réus, ficou impossibilitado de realizar a transferência da escritura pública do seu imóvel.

Comprovado o transtorno extraordinário, havendo abalo psíquico da parte autora, não havendo que se falar em contrariedades da vida ou meros aborrecimentos, vez que a vítima só terá o bem da vida pretendido por meio de ação judicial.

Assim, no tocante ao quantum indenizatório, reconhecendo que o valor determinado deve ser proporcional ao prejuízo sofrido pela vítima do dano e à conduta do causador do dano, não se podendo relevar, também, a situação econômica de cada uma das partes, de modo a compensar os danos extrapatrimoniais sem gerar o enriquecimento ilícito, nem que seja inexpressiva, e que sirva para desestimular o agente da lesão que reincida nas condutas que resultaram no litígio, fixo a indenização em R$ 6.000,00 (seis mil reais).

De rigor, pois, a procedência do pedido autoral e a improcedência do pedido reconvencional, nos exatos termos da fundamentação supra.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido autoral para: a) DETERMINAR a adjudicação dos imóveis consistentes em dois lotes de terreno urbano, localizado no Loteamento Vivendas da Serra, números 14 e 15 da quadra “H”, na cidade de Vitória da Conquista-BA, em favor da autora TEREZA OLIVEIRA DA SILVA. b) CONDENAR solidariamente os requeridos ao pagamento do valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) à autora, a título de danos morais, acrescido de correção monetária pelo INPC a contar desta data e juros de mora de 1% ao mês, a incidir da citação (art. 405, CC).

Por consequência, JULGO EXTINTA ESTA FASE DE CONHECIMENTO, com resolução de seu mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em decorrência da sucumbência, condeno os réus ao pagamento das custas e das despesas processuais bem como honorários advocatícios que ora fixo em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, do Código de Processo Civil, levando-se em conta o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

No tocante à reconvenção, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, nos exatos termos da fundamentação da sentença.

Em decorrência da sucumbência, condeno o requerido CICERO PEREIRA DE OLIVEIRA ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes restam fixados em R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), nos termos do artigo 85, do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.

Publique-se.

Registrada eletronicamente.

Intime-se.

Salvador-BA, datado e assinado eletronicamente.

JOSÉLIA GOMES DO CARMO Juíza de Direito