TJBA - 8006409-07.2022.8.05.0150

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS SENTENÇA 8006409-07.2022.8.05.0150 Dúvida Jurisdição: Lauro De Freitas Requerente: Sidney Quintela Oliveira Advogado: Ibsen Novaes Junior (OAB:BA14734) Terceiro Interessado: Ministerio Publico Do Estado Da Bahia Interessado: Cartorio De Registro De Imoveis, Hipotecas E Titulos E Documentos Pessoas Juridicas Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Processo: DÚVIDA n. 8006409-07.2022.8.05.0150 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS REQUERENTE: SIDNEY QUINTELA OLIVEIRA Advogado(s): IBSEN NOVAES JUNIOR (OAB:BA14734) INTERESSADO: CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS, HIPOTECAS E TITULOS E DOCUMENTOS PESSOAS JURIDICAS Advogado(s): SENTENÇA Trata-se de Procedimento de Dúvida Inversa, suscitada por SIDNEY QUINTELA OLIVEIRA contra ato praticado por IVANIA MARIA MESQUITA RODRIGUES, oficiala do Registro de Imóveis de Lauro de Freitas.

Em síntese, o suscitante alega que, em 27 de julho de 2016, firmou contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel descrito na inicial.

Aduz que, por duas vezes requereu a averbação do contrato particular de promessa de compra e venda naquela Serventia, entretanto, teve o seu registro negado, conforme notas devolutivas, datadas de fevereiro de 2021 e maio de 2022, com a informação de que necessário o reconhecimento de firma das assinaturas do contrato, bem como havia várias indisponibilidades em nome da promitente vendedora.

Assevera que o bem não dispõe de matrícula individualizada, para cada um dos futuros apartamentos, vinculados ao empreendimento em comento, existindo tão somente a matrícula matriz, sobre a qual recaem todos os pedidos de indisponibilidade e não , especificamente, sobre o apartamento objeto da promessa de compra e venda.

Nesse contexto, informa que os motivos apontados na nota de devolução, não possuem o condão de impedir os registros de contratos de compra e venda.

O adquirente declara que tem conhecimento que o imóvel está em litígio e possui o direito de ver seu contrato registrado.

Requer seja determinado o registro da promessa de compra e venda relativamente ao “Apartamento 203, do Edifício Volga, integrante do Condomínio Morada das Águas Residente Club”, independentemente da existência de anotações de indisponibilidade, bem como a condenação do Suscitado ao pagamento de custas judiciais.

A suscitada de manifestou, id. 228928745.

Alega que não tem quaisquer dúvidas quanto ao procedimento a ser adotado, porquanto o procedimento questionado foi adotado em total cumprimento às leis que regem o direito imobiliário.

Entende a Oficiala que o registro da escritura pública depende do prévio levantamento das ordens de indisponibilidade junto à respectiva matrícula.

O Ministério Público se manifestou, alegando que não cabe intervenção daquele órgão neste procedimento, id. 332405230. É o necessário.

Decido.

De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

No Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.

Assim, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

No caso dos autos, constam na matrícula do imóvel objeto dos autos, averbações de indisponibilidade.

Assim, assiste à oficiala de Registro de Imóveis o óbice do registro, devendo o interessado buscar o levantamento do ato na via judicial.

Verifica-se que não houve cancelamento dos ônus incidentes sobre os imóveis nas ações que originaram as restrições.

Com efeito, o óbice se mantém até que haja determinação contrária do(s) juízo(s) da qual emanou(ram), único competente para a revisão do ato.

Ressalta-se que o artigo 14 do Provimento nº 39 do CNJ determina a prévia consulta à CNIB antes da prática de qualquer ato notarial ou registral, exceto a lavratura de testamento.

Assim, enquanto permanecerem os gravames, o ingresso no fólio real mostra-se inviável, mesmo que a indisponibilidade tenha ocorrido após a celebração do negócio jurídico.

Nesse sentido: “Registro de imóveis - Dúvida – Escritura pública de venda e compra - Cedente cujos bens foram declarados indisponíveis -Impossibilidade de registro de alienação voluntária - Irrelevância de a indisponibilidade ter sido decretada depois do negócio jurídico - Princípio do tempus regit actum - Dúvida procedente - Recurso desprovido” (Apelação nº 9000017-44.2013.8.26.0577, Rel.

Des.

Elliot Akel, j. em 30/7/2015). “REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de Compra e Venda lavrada antes da averbação da indisponibilidade, mas apresentado a registro depois dela - Impossibilidade de registro até que a indisponibilidade seja cancelada por quem a decretou - Tempus regit actum - Precedentes do CSM - Recurso não provido” (Apelação nº 0015089-03.2012.8.26.0565, Rel.

Des.

Renato Nalini, j. em 23/8/2013).

Imperativo mencionar também o que prescreve o art. 214 e §§ 3º e 4º, da Lei de Registros Públicos (Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004), os quais são taxativos ao esclarecer que, nos casos em que há a ocorrência de bloqueio, o oficial não poderá praticar atos em relação à matrícula, se antes não houver uma autorização judicial: “Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. [...] § 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula. § 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio." Nestes termos, correta a recusa da Oficiala, devendo subsistir enquanto não cancelados os ônus (indisponibilidade) pela via judicial.

Posto isto, JULGO IMPROCEDENTE a presente dúvida inversa, mantendo a exigência apresentada pela Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento administrativo.

P.I.C.

Confiro à presente, força de mandado judicial, com fulcro no art. 188, combinado com o art. 277, ambos do CPC. lg Lauro de Freitas/BA, na data da assinatura digital.

LUIZA ELIZABETH DE SENA SALES SANTOS Juíza de Direito (Documento assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS SENTENÇA 8006409-07.2022.8.05.0150 Dúvida Jurisdição: Lauro De Freitas Requerente: Sidney Quintela Oliveira Advogado: Ibsen Novaes Junior (OAB:BA14734) Terceiro Interessado: Ministerio Publico Do Estado Da Bahia Interessado: Cartorio De Registro De Imoveis, Hipotecas E Titulos E Documentos Pessoas Juridicas Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Processo: DÚVIDA n. 8006409-07.2022.8.05.0150 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS REQUERENTE: SIDNEY QUINTELA OLIVEIRA Advogado(s): IBSEN NOVAES JUNIOR (OAB:BA14734) INTERESSADO: CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS, HIPOTECAS E TITULOS E DOCUMENTOS PESSOAS JURIDICAS Advogado(s): SENTENÇA Trata-se de Procedimento de Dúvida Inversa, suscitada por SIDNEY QUINTELA OLIVEIRA contra ato praticado por IVANIA MARIA MESQUITA RODRIGUES, oficiala do Registro de Imóveis de Lauro de Freitas.

Em síntese, o suscitante alega que, em 27 de julho de 2016, firmou contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel descrito na inicial.

Aduz que, por duas vezes requereu a averbação do contrato particular de promessa de compra e venda naquela Serventia, entretanto, teve o seu registro negado, conforme notas devolutivas, datadas de fevereiro de 2021 e maio de 2022, com a informação de que necessário o reconhecimento de firma das assinaturas do contrato, bem como havia várias indisponibilidades em nome da promitente vendedora.

Assevera que o bem não dispõe de matrícula individualizada, para cada um dos futuros apartamentos, vinculados ao empreendimento em comento, existindo tão somente a matrícula matriz, sobre a qual recaem todos os pedidos de indisponibilidade e não , especificamente, sobre o apartamento objeto da promessa de compra e venda.

Nesse contexto, informa que os motivos apontados na nota de devolução, não possuem o condão de impedir os registros de contratos de compra e venda.

O adquirente declara que tem conhecimento que o imóvel está em litígio e possui o direito de ver seu contrato registrado.

Requer seja determinado o registro da promessa de compra e venda relativamente ao “Apartamento 203, do Edifício Volga, integrante do Condomínio Morada das Águas Residente Club”, independentemente da existência de anotações de indisponibilidade, bem como a condenação do Suscitado ao pagamento de custas judiciais.

A suscitada de manifestou, id. 228928745.

Alega que não tem quaisquer dúvidas quanto ao procedimento a ser adotado, porquanto o procedimento questionado foi adotado em total cumprimento às leis que regem o direito imobiliário.

Entende a Oficiala que o registro da escritura pública depende do prévio levantamento das ordens de indisponibilidade junto à respectiva matrícula.

O Ministério Público se manifestou, alegando que não cabe intervenção daquele órgão neste procedimento, id. 332405230. É o necessário.

Decido.

De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

No Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.

Assim, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

No caso dos autos, constam na matrícula do imóvel objeto dos autos, averbações de indisponibilidade.

Assim, assiste à oficiala de Registro de Imóveis o óbice do registro, devendo o interessado buscar o levantamento do ato na via judicial.

Verifica-se que não houve cancelamento dos ônus incidentes sobre os imóveis nas ações que originaram as restrições.

Com efeito, o óbice se mantém até que haja determinação contrária do(s) juízo(s) da qual emanou(ram), único competente para a revisão do ato.

Ressalta-se que o artigo 14 do Provimento nº 39 do CNJ determina a prévia consulta à CNIB antes da prática de qualquer ato notarial ou registral, exceto a lavratura de testamento.

Assim, enquanto permanecerem os gravames, o ingresso no fólio real mostra-se inviável, mesmo que a indisponibilidade tenha ocorrido após a celebração do negócio jurídico.

Nesse sentido: “Registro de imóveis - Dúvida – Escritura pública de venda e compra - Cedente cujos bens foram declarados indisponíveis -Impossibilidade de registro de alienação voluntária - Irrelevância de a indisponibilidade ter sido decretada depois do negócio jurídico - Princípio do tempus regit actum - Dúvida procedente - Recurso desprovido” (Apelação nº 9000017-44.2013.8.26.0577, Rel.

Des.

Elliot Akel, j. em 30/7/2015). “REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de Compra e Venda lavrada antes da averbação da indisponibilidade, mas apresentado a registro depois dela - Impossibilidade de registro até que a indisponibilidade seja cancelada por quem a decretou - Tempus regit actum - Precedentes do CSM - Recurso não provido” (Apelação nº 0015089-03.2012.8.26.0565, Rel.

Des.

Renato Nalini, j. em 23/8/2013).

Imperativo mencionar também o que prescreve o art. 214 e §§ 3º e 4º, da Lei de Registros Públicos (Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004), os quais são taxativos ao esclarecer que, nos casos em que há a ocorrência de bloqueio, o oficial não poderá praticar atos em relação à matrícula, se antes não houver uma autorização judicial: “Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. [...] § 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula. § 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio." Nestes termos, correta a recusa da Oficiala, devendo subsistir enquanto não cancelados os ônus (indisponibilidade) pela via judicial.

Posto isto, JULGO IMPROCEDENTE a presente dúvida inversa, mantendo a exigência apresentada pela Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento administrativo.

P.I.C.

Confiro à presente, força de mandado judicial, com fulcro no art. 188, combinado com o art. 277, ambos do CPC. lg Lauro de Freitas/BA, na data da assinatura digital.

LUIZA ELIZABETH DE SENA SALES SANTOS Juíza de Direito (Documento assinado eletronicamente)