TJBA - 0557978-30.2018.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 20ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0557978-30.2018.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Interessado: Fjf Industria De Produtos Plasticos Ltda Advogado: Indiara Nascimento Da Cruz (OAB:BA78826) Interessado: Jaguaribe Empreendimento Imobiliario Ltda.

Advogado: Vanessa Ferreira De Souza (OAB:BA24185) Advogado: Cynthia Maria Tavares Falcao (OAB:BA12589) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 20ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0557978-30.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: 20ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: FJF INDUSTRIA DE PRODUTOS PLASTICOS LTDA Advogado(s): DANILO JESUS DA CRUZ (OAB:BA32861), INDIARA NASCIMENTO DA CRUZ (OAB:BA78826) INTERESSADO: JAGUARIBE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

Advogado(s): VANESSA FERREIRA DE SOUZA (OAB:BA24185), CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO (OAB:BA12589) SENTENÇA Vistos etc.

Trata-se de Ação Ordinária C/C Pedido de Tutela de Urgência proposta por FJF INDUSTRIA DE PRODUTOS PLASTICOS LTDA, qualificado nos autos, por conduto de advogado, em desfavor de JAGUARIBE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, também qualificada nos autos, apontando, em suma, que firmou com o réu financiamento com alienação fiduciária de bem imóvel, sendo que, ante o inadimplemento das parcelas a propriedade restou consolidada nas mãos do demandado que vendeu o bem e não lhe restituiu noventa por cento dos valores do financiamento até então adimplidos.

Requer, assim, a devolução de R$ 235.504,77, que é equivalente ao valor histórico de 90% do montante de R$ 261.671,96 adimplido.

Custas com a inicial, oportunidade em que revogo gratuidade da justiça deferida em decisão interlocutória de ID 253339113, tendo em vista inexistir pleito nesse sentido.

Audiência de conciliação infrutífera de ID 253339119.

Devidamente citada, a demandada apresentou defesa direta de ID 253339123 onde aponta a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade.

Assere a inexistência de saldo credor em favor da parte autora, tendo em vista que o imóvel não fora vendido em segundo leilão, mas sim objeto de adjudicação considerando o valor atualizado da dívida, entre outras asserções.

Pugna pela improcedência dos pedidos, Juntou documentos.

Réplica de ID 253339404.

Ato ordinatório de ID 253339659, pela indicação das partes acerca do interesse em produzir novas provas.

Prazo transcorrido in albis para ambos os litigantes, consoante certidão de ID 253339662.

Vieram os autos conclusos. É O NECESSÁRIO A RELATAR.

PASSO A DECIDIR.

O Código de Processo Civil pátrio estabelece no seu artigo 355 as hipóteses em que o julgador poderá apreciar definitivamente a lide independentemente de instrução probatória, seja porque não há necessidade de produção de outras provas, ou ainda porque se operaram os efeitos da revelia.

Percebe-se que a questão de fato posta em discussão gira principalmente em torno apenas da interpretação de documentos.

De fato, a designação de audiência ou a realização de perícia somente procrastinaria o feito, o que é, no caso em julgamento, totalmente despiciendo.

O julgamento antecipado da lide harmoniza-se com a preocupação da celeridade que deve presidir o julgador à prestação jurisdicional, inclusive indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias, observando o princípio da economia processual.

Ademais, os pressupostos processuais de existência e validade, bem com as condições da ação (art. 17 do CPC) se fazem presentes, motivo pelo qual passo à análise do mérito.

Desta forma, passo ao julgamento antecipado da lide, nos moldes perfilhados no artigo 355, inciso I do CPC.

Sem prejudiciais de mérito, preliminares ou nulidades processuais para serem enfrentadas, passo ao exame do pedido.

Inicialmente, deve-se consignar que inocorrente a incidência do CDC e seus institutos de direito material e processual, vez que o STJ, no julgamento do Tema 1.095, afastou mencionado microssistema legal do caso em deslinde.

Assim materializada a tese firmada: “CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

CONSUMIDOR.

RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

LEI Nº 9.514/97.

HIPÓTESES E CONDIÇÕES DE APLICAÇÃO.

TEMA 1.095/STJ.

RESP 1.891.498/SP.

CASO CONCRETO.

TERMO DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA.

DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. 1.

Repele-se a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, se ausente a hipótese de ?improcedência manifesta? ou de extrema evidência de que a pretensão autoral não encontra amparo no ordenamento jurídico. 2.

O c.

Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria do Min.

Marco Buzzi, nos autos do RESP 1.891.498/SP (recursos repetitivos), referente ao Tema 1.095, fixou a tese de que ?Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor?. 3.

Logo, a aplicação indistinta da Lei nº 9.514/97 deve observar os seguintes requisitos: (i) averbação do contrato no competente cartório de Registro de Imóveis; (ii) inadimplemento do devedor fiduciário e (iii) adequada constituição em mora.

Em havendo o descumprimento desses requisitos, e tendo o contrato natureza constitutiva, a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 4.

Ausentes nos autos a averbação da escritura no cartório de registros de imóveis competente, a demonstração do inadimplemento da devedora fiduciário e a sua adequada constituição em mora, tem-se que a solução do contrato não seguirá pelo ditame especial da Lei nº 9.514/97, podendo se dar pela legislação consumerista (artigo 53), diante das características das partes por ocasião da contratação, conforme voto condutor do Tema 1095 do STJ. 5.

Destarte, irreparável a solução de origem pela aplicação do Enunciado de Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça ao caso, segundo o qual: ?Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.?; observando-se, no caso, a cláusula penal compensatória no importe de 20% (vinte por cento) do valor pago prevista contratualmente, tendo em vista a análise da resolução do contrato sob o prisma da desistência por parte da autora. 6.

A incidência de correção monetária sobre os valores a serem restituídos ao promitente comprador deve ocorrer a partir de cada desembolso.

Por sua vez, o termo inicial da incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem devolvidos ao promitente comprador é a data da citação, por se tratar de responsabilidade civil contratual, com base no artigo 405 do CC. 7.

Preliminar rejeitada.

Negou-se provimento à apelação.

Sentença mantida. (TJ-DF 07006422920208070011 1677744, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 21/03/2023, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 30/03/2023)” No mérito, pontua a parte autora que aderiu a financiamento com a demandada, garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, sendo que, ante o inadimplemento das parcelas a propriedade restou consolidada nas mãos do réu.

Aponta que vendido o bem não lhe fora restituído o valor pago.

Requer, assim, a devolução de R$ 235.504,77, que é equivalente ao valor histórico de 90% do montante de R$ 261.671,96 adimplido.

Ao revés, assere a demandada não existir ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade.

Assevera a inexistência de saldo credor em favor da parte autora, tendo em vista que o imóvel não fora vendido em segundo leilão, mas sim objeto de adjudicação considerando o valor atualizado da dívida, entre outras asserções, o que restou incontroverso.

De pronto, compete delimitar a análise do caso concreto dentro dos contornos do artigo 373, incisos I e II, do CPC.

Nestes lindes, incumbe a parte autora a demonstração do fato descrito na peça vestibular, recaindo sobre a demandada o ônus da prova desconstitutiva do fato referido.

O ônus da prova, em regra, é atribuído à parte que alega os fatos.

Assim, o autor tem o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito (artigo 373, I do Código de Processo Civil), e o réu, sempre que formular defesa de mérito indireta, ou seja, alegar fatos novos que impedem, modificam ou extinguem o direito do autor, atrairá para si, o ônus da prova em relação a tais fatos (artigo 373, II do Código de Processo Civil).

Da análise dos elementos contidos nos autos, verifica-se que todo procedimento de consolidação e venda do bem se deu em consonância às normas legais.

A parte autora, inadimplente, foi notificada previamente, como se vê do documento de ID 253338604, fls. 01, sendo o bem levado a leilão como se depreende do documento de ID 253339110, também acostado pela parte autora, onde se informa publicação em Jornal que na oportunidade do “2º Leilão, caso necessário, será encerrado no dia 18/08/2017 às 16h, ocasião em que o imóvel deverá ser vendido por preço não inferior ao valor da dívida atualizado no valor total de R$ 2.188.649,40 (dois milhões, cento e oitenta e oito mil, seiscentos e quarenta e nove reais e quarenta centavos)”.

Mesma linha do quanto acostado pela demandada em defesa, ID 253339395, quando aponta valor da avaliação.

Na hipótese dos autos, ressalte-se que após a consolidação do bem, em decorrência do inadimplemento das parcelas pelo autor, o imóvel foi levado a leilão, restando esse infrutífero, seguindo a mesma sorte o segundo leilão, sobejando, dessa forma, aplicável a norma descrita no art. 27, § 5º, da Lei 9514/97 que assim dispõe: “Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. .… § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

Grifo nosso.

No caso em tela, verifica-se que o imóvel foi levado a leilão por duas vezes, não havendo lance em nenhuma delas.

Diante disso, a ré diligenciou a adjudicação do bem pelo valor do saldo devedor, seguindo o quanto estipulado no art. 27, § 5º da Lei nº 9.514/97, acima ementada.

Assim, não havendo lance superior ao valor da dívida, não há saldo a ser restituído à autora.

Nesse sentido, confira-se recente julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo: "ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

IMÓVEL.

DOIS LEILÕES NEGATIVOS.

Cerceamento de defesa que não se identifica na espécie.

Avaliação que, se o caso, pode ser feita na fase de cumprimento.

Adjudicação do bem pelo credor após os dois leilões restarem negativos.

Pretensão visando à restituição da diferença entre o valor da avaliação e o da dívida.

Descabimento.

Hipótese em que a lei de regência exonera o credor de restituir o que sobejar do débito.

Enriquecimento sem causa x art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97.

A despeito da intensa divergência jurisprudencial que permeia a matéria, segundo a firme diretriz estabelecida pela 3ª Turma do STJ, inclusive reiterada em precedente de 18.12.2023, a devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará a disposições previstas nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, salvo se frustrada a venda do imóvel, como aqui aconteceu, hipótese na qual inexistirá obrigação de restituir valores.

Orientação desta Câmara.

Problemática posta não disciplinada pelo CDC.

Tema 1095 do STJ.

Improcedência mantida, pois reflete a prevalecente jurisprudência do intérprete soberano da legislação federal.

Honorários majorados.

Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1065152-74.2020.8.26.0002 São Paulo, Relator: Ferreira da Cruz, Data de Julgamento: 18/06/2024, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2024) Ainda: “APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Ajuizamento pela compromissária compradora.

Sentença que julgou improcedente a ação.

Irresignação da autora.

Hipótese em que a alienação fiduciária foi devidamente registrada na matrícula do imóvel e não houve desistência da compradora, mas, sim, inadimplemento das parcelas contratadas, com a constituição em mora da devedora.

Aplicação do entendimento firmado pelo C.

STJ, segundo o qual "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Tema nº 1.095).

Hipótese em que já houve consolidação da propriedade do imóvel e quitação do contrato pela credora fiduciária, sendo descabido o pedido de rescisão.

Impossibilidade, outrossim, de devolução das quantias pagas pela autora, vez que não apurado saldo favorável em favor dos compradores no leilão do imóvel, que restou negativo, tal como prevê o artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Julgamento de improcedência da ação que era de rigor.

Sentença mantida.

RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1040383-89.2021.8.26.0576 São José do Rio Preto, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 21/05/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/05/2024)” Portanto, tendo o leilão extrajudicial sido realizado regularmente, nos termos da legislação especial aplicável, e não havendo saldo remanescente após a adjudicação do imóvel pelo valor da dívida, não há valores a serem restituídos à autora.

Logo, não há que se falar em diferença a ser paga pela ré em benefício dos autores, tendo a demandada realizado opção constante na cláusula contratual 6.2.1., i).

Isto posto, considerando tudo o quanto produzido e demonstrado nos autos, extingo o processo com resolução do mérito, JULGANDO IMPROCEDENTE O PEDIDO com fulcro nos art. 487, I c/c art. 373, I, ambos do CPC, consoante acima fundamentado.

Pelo princípio da sucumbência, condeno a parte autora em custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos arbitrados em dez por cento do valor atualizado da causa, consoante artigo 85, §2º do CPC.

Parte autora não beneficiária da gratuidade da justiça.

Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa.

P.R.I.

Salvador/BA, data constante do sistema.

Gustavo da Silva Machado Juiz de Direito