TJBA - 8022299-45.2022.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 8022299-45.2022.8.05.0001 Embargos À Execução Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Embargante: Anadabe Dos Santos Souza Advogado: Edmar Kumpel Mendes (OAB:SP423468) Embargado: Raimunda Maria Santos Sant Anna Advogado: Rafael Vasconcelos Ohl (OAB:BA61746) Advogado: Jose Sinelmo Lima Souza De Menezes (OAB:BA63387) Sentença: SENTENÇA I Vistos etc.; ANADABE DOS SANTOS SOUZA, devidamente qualificada nos autos do processo acima em epígrafe, através de advogado (a) (s) regularmente constituído (a) (s), ingressaram em juízo com os presentes EMBARGOS À EXECUÇÃO C/C PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO contra RAIMUNDA MARIA SANTOS SANTANA, também com qualificação nos mencionados autos.

A parte embargante suscitou na peça vestibular, em síntese, que em 05 de julho de 2021 a executada assinou contrato de locação com a exequente, onde tinha como objeto as Lojas 01, 02, 03, 04 e 05, na referida data foi entregue cheque para pagamento de aluguel do imóvel, entretanto, não foram entregues as chaves do imóvel em questão, desde então se iniciou uma obra não prevista no contrato e a executada sem ter como dá inicio ao planejado; na data de 23.11.2021, a executada ajuizou uma ação de rescisão contratual em face da exequente, tendo em vista que a executada desde que com boa-fé aceitou assinar um termo de distrato, enviado pela exequente, conforme conversa que parecia “amigável”, acreditando na amizade que havia entre ambas as partes, e sem ser lhe notificada em nenhum momento que haveria uma multa contratual, uma vez que o encerramento contratual se dava pela não entrega das lojas dispostas no contrato; em 24 de janeiro de 2022, a executada tomou ciência por intermédio de sua advogada, que havia uma ação onde o determinou a sua citação para efetuar o pagamento no prazo legal; há um processo em andamento para rescisão contratual sob o número 8134403.14.2021.8.05.0001 na 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO, em meio a não entrega das lojas dispostas no contrato em tela, bem como, o início de uma obra sem prazo para finalização e sem aviso prévio, conforme imagens anexas, além do embargo pela prefeitura da obra, essa não poderia continuar sendo prejudicada, e decorrente da sua relação de amizade e entender a situação da exequente, em conversa por meio telefônico, decidiu por finalizar o contrato para que não sofresse mais prejuízos uma vez que não poderia dá inicio ao seu sonho, qual seja, o de montar seu negócio; essa era a atual situação do imóvel, logo, se verifica que o que estava disposto no contrato, a entrega das Lojas 01, 02, 03, 04 e 05, não haveria condições de serem entregues, uma vez que a exequente deu início a uma obra que não constava do contrato; que a exequente não entregou o imóvel a parte executada, bem como tentou exigir da mesma o pagamento de despesas com reformas no imóvel no qual não tinha nenhuma disposição contratual; além disso, cumpre ressaltar que a ora executada desde o início buscou arcar com suas obrigações contratuais, entregou a exequente cheque para cumprimento das obrigações, entretanto, sem qualquer justificativa a ora exequente alega não ter conseguido compensar o cheque, e com a falta de cumprimento dos seus deveres como locatária, iniciou-se o impasse em prosseguir com o contrato uma vez que não havia sido cumprida também a entrega do imóvel; sua situação se tornou ainda mais sensível com a gestação de alto risco da executada, conforme documento, não poderia esta continuar se indispondo com a ora exequente, e mesmo com todo o desgaste emocional e financeiro, a ora executada como ato de boa-fé se disponibilizou ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para que se finda o contrato, e a exequente se negou ao recebimento; em conformidade com a Lei 8.245/91, art. 22, I “O Locador é obrigado a: I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.; conforme Cláusula Décima, Parágrafo Primeiro do contrato “A violação por qualquer das partes, de qualquer das cláusulas”; se não houve a tradição do contrato, qual seja a devida entrega das chaves, se iniciando uma obra sem que conste em contrato, como pode a executada ser penalizada por pleitear pela resilição?; a executada estava sendo prejudicada sem poder utilizar-se do imóvel; a executada solicitou resilição em 26 de julho de 2021, por meio do documento enviado pela exequente, no qual já tinha ciência do despejo de não prosseguir com contrato onde por via telefônica ambas haviam conversado sobre a dificuldade que a exequente teria em entregar o imóvel descrito em contrato; a executada durante todo o período em que é credora da ora exequente em outro contrato de locação, honrou com todos os seus compromissos financeiros e continua honrando conforme contrato vigente referente à locação de outro imóvel; a exequente, tem histórico de dificultar a relação de locatária e locadora entre as partes em contratos vigente, prova disso é o contrato atual onde a executada encontra-se com graves prejuízos financeiros devido a infiltrações existentes no imóvel, bem como dificuldade ainda em instalação de ar condicionado, uma vez que a ora exequente vem obstando todo e qualquer contato afim de solucionar os problemas existentes; considerando que estamos diante de um dever do locador não cumprido, ou seja, não houve a efetiva entrega das chaves do imóvel, além de iniciada uma obra não presente no contrato, com o devido embargo pela prefeitura e a imprevisibilidade de entrega do imóvel, não houve descumprimento contratual pela executada e sim o não cumprimento contratual pela exequente, não havendo o que se falar em multa contratual, tampouco atraso de aluguéis; trata-se de execução de título extrajudicial em que a embargada pleiteia o pagamento da importância de R$ 79.185,90 (setenta e nove mil cento e oitenta e cinco reais e noventa centavos); é clara a situação de crise econômica vivenciada no país, sendo essa agravada pela pandemia do Coronavírus, sendo notório que a execução de quantia tão elevada representa instabilidade financeira insuperável, ainda mais se tratando de uma situação de gravidez de alto risco, com altos custos financeiros para deslocamento e cuidado intensivo, além de todo investimento ocorrido referente ao outro contrato em vigência onde a executada fez total reforma de imóvel sem que ao final do contrato seja ressarcida por qualquer obra realizada, deixando assim todas as melhorias e benfeitorias realizadas para a exequente ao final do contrato; é importante reiterar que, em face do valor alto executado, a restrição e alienação de bens da embargante, antes do resultado definitivo dos embargos, é considerado um risco ao resultado útil do processo, uma vez que o embargante apresenta uma tese consistente e fundamentada da ausência de exequibilidade do título; e que seus argumentos deveriam merecer guarida judicial.

Por fim, a parte embargante instou pelo acolhimento da prestação jurisdicional, para que ocorresse a EXTINÇÃO IMEDIATA DA EXECUÇÃO, ou, INCORREÇÃO DA PENHORA; como pedidos procedimentais as partes embargantes rogou pela gratuidade da justiça; intimação da parte embargada, para que apresentasse peça de impugnação, sob as penas da lei; produção de provas e condenação da parte embargada nas custas processuais e honorários de advogado.

Com a peça prefacial vieram documentos.

Foi proferido comando judicial suscitando dúvida ao pedido de gratuidade da parte autora.

A parte autora apresentou petição recolhendo as custas processuais.

Foi proferido comando judicial indeferindo o pedido de suspensão da execução do título executivo extrajudicial, oportunidade na qual determinou-se a intimação da parte embargada exequente.

A parte embargada RAIMUNDA MARIA SANTOS SANTANA, através de advogado (a) (s) regularmente constituído (a), apresentou peça de manifestação, onde no mérito discorreu, em compêndio, que trata a referida execução de título executivo extrajudicial de cobrança do pagamento de multa rescisória estabelecida na CLÁUSULA DÉCIMA do contrato de locação comercial entabulado entre as partes contendoras, bem como dos alugueis não pagos pela executada (embargante); a embargante alega que supostamente não recebeu as chaves do imóvel objeto do contrato de locação entabulado entre as partes contendoras, contrato este objeto de execução nos autos apensos; ocorre que a LOCATÁRIA (embargante) declara na CLÁUSULA QUINTA do referido contrato, ipisis literis, conforme documento; a embargante (locatária) declarou expressamente no contrato firmado que recebeu os imóveis em perfeito estado de conservação e funcionamento; registre-se que as partes contendoras estavam em plena consciência das declarações exaradas e das obrigações assumidas nos respectivo instrumento contratual posto que o contrato foi rubricado em todas as folhas e assinado pela parte embargante, e com firma reconhecida em cartório; assim, a desconstruir todo décor montado pela embargante, precisamente de modo a não deixar espaço para nova resposta evasiva, conclui-se, que restou demonstrado de modo inequívoco mediante prova irrefutável que a embargante, de fato, recebeu as lojas no ato da assinatura do citado contrato de locação; a embargante pretende induzir o juízo ao erro quando alega falaciosamente, que a embargada, supostamente, iniciou uma “obra sem prazo para finalização e sem aviso prévio”, a qual, supostamente, foi objeto de “embargo pela prefeitura”; conforme depreende-se do contrato de locação entabulado entre as partes, a embargante, alugou todas as 5 (cinco) lojas do pavimento do subsolo do imóvel da embargada com o propósito de abrir um bar e restaurante; para que a LOCATÁRIA (Embargante) realizasse o seu propósito de abrir um bar e restaurante, ela, naturalmente, teria que promover uma transformação nas cinco lojas do pavimento subsolo, derrubando as paredes divisórias, dentre outras modificações; modificações estas realizadas quando a embargante já se encontrava na posse do imóvel, e promovida pela mesma, conforme demonstra inequivocamente as cláusulas contratuais elencadas supra; a embargante está copiosamente faltando com a verdade diante deste juízo, quando alega que a parte embargada realizou obra no imóvel, quando, a bem da verdade, foi a própria embargante quem realizou modificações no imóvel, quando esta já se encontrava no exercício da posse do bem imóvel; saliente-se que a embargante assumiu toda a responsabilidade pelas modificações que ela deu início, conforme extrai-se dos exatos termos das CLÁUSULA QUINTA; não há dúvida de que o contrato de locação foi rescindido de forma unilateral por iniciativa da LOCATÁRIA (embargante), conforme comprova termo de rescisão assinado, dando ensejo à aplicação da multa contratual prevista na CLÁUSULA DÉCIMA do contrato de locação entabulado entre as partes contendores; deveriam ser observados os princípios contratuais; e que seus argumentos deveriam ser relevados.

Afinal, a parte embargada exequente requereu pelo não acolhimento da prestação jurisdicional, de maneira que o pedido de mérito deveria ser rejeitado; como pedidos procedimentais a parte embargada exequente pleiteou a produção de provas; e condenação da parte embargante nas custas processuais e honorários de advogado.

Com a peça de manifestação documentos vieram.

Foi proferido comando judicial oportunizando a parte embargante executada para apresentar peça de réplica.

A parte embargante apresentou peça de réplica, azo em que rechaçou os argumentos contidos na peça de impugnação, com a finalidade de que prevalecessem os fatos e pedido inseridos na peça de abertura do processo.

Serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles (§ 3.º, do art.55 do CPC).

APLICA-SE O DISPOSTO NO CAPUT: À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL E À AÇÃO DE CONHECIMENTO RELATIVA AO MESMO ATO JURÍDICO; E II - ÀS EXECUÇÕES FUNDADAS NO MESMO TÍTULO EXECUTIVO (§ 2.º INCISOS I E II, DO ART. 55 DO CPC).

A senhora ANADABE DOS SANTOS SOUZA aforou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL contra RAIMUNDA MARIA SANTOS SANTANA, cujo processo em apenso se apresenta registrado pelo número 8134403-14.2021.805.0001.

ANADABE DOS SANTOS SOUZA, devidamente qualificada nos autos do processo acima em epígrafe, através de advogado (a) (s) regularmente constituído (a) (s), ingressou em juízo com a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL contra RAIMUNDA MARIA SANTOS SANTANA, também com qualificação nos supracitados autos.

A parte autora suscitou na peça vestibular, em síntese, que em 28 de junho de 2021 a senhora ANADABE DOS SANTOS SOUZA assinou contrato de locação de espaço relativo às Lojas de nº 01, 02, 03, 04 e 05, que juntas compõem o pavimento subsolo da “Pousada Casa Blanca”, imóvel com prazo de locação iniciando em 05 de julho de 2021, conforme documentos; de acordo com a Cláusula Terceira, Paragrafo Primeiro, o pagamento seria feito em cheques pré-datados com compensação em 05.07.2021 na importância de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), juntamente com mais 05 cheques de igual valor nas datas respectivamente 05.09.2021, 05.10.2021, 05.11.2021, 05.12.2021 e 05.01.2022; a senhora Anadabe dos Santos Souza não recebeu as chaves do imóvel no ato da assinatura do contrato e nem mesmo posteriormente, apesar de ter assinado contrato, a senhora Raimunda Maria Santos Santana não efetuou a entrega das chaves e as lojas em questão não se encontravam em perfeito estado de uso e funcionamento, conforme dispõe a Cláusula Quinta do referido contrato; a autora efetuou a entrega do cheque para compensação em 05.07.2021, e a ré alega que tentou fazer o depósito e não conseguiu, porém também não deu prazo de entrega das lojas, a autora por sua vez entrou em contato com a ré no dia 20.07.2021, manifestando interesse em encerramento do contrato uma vez que estava sendo prejudicada por não poder utilizar as lojas objeto do contrato, a ré consensualmente aceitou a resilição contratual sem interesse em multa uma vez que o contrato não estava sendo cumprido por sua parte; em seguida, em 26.07.2021, a Sra.

Raimunda Maria enviou um documento para a autora pedindo que assinasse o distrato contratual na mesma data uma vez que estava atrás de outro investidor, sendo tudo feito de forma amigável; cumpre ressaltar que mesmo com o pedido de devolução do cheque a parte ré não fez a devolução; para surpresa da Sra.

Anadabe dos Santos Souza, a parte ré que até então era considerada sua amiga, começou a mudar seu tratamento e a não mais responder a autora por mensagens e sempre ser rude em ligações, trazendo em questão inclusive outro contrato de lojas que não faz parte do fato em questão; a parte autora foi surpreendida com uma notificação extrajudicial de cobrança na qual constavam valores incabíveis a sua alçada uma vez que todo o contrato foi encerrado de forma amigável mesmo que a parte autora tenha sofrido prejuízos por não conseguir dá andamento a seu objetivo no momento do contrato; a parte autora recebeu uma notificação extrajudicial de cobrança, onde consta uma resilição imotivada, bem como aluguéis em atraso e danos materiais causados em razão de reforma inacabada do pavimento subsolo; considerando que o referido contrato não teve início, não foi entregue as chaves, logo, a locadora não cumpriu com o dever previsto no artigo 22, inciso I, da Lei 8.245/91 e o encerramento se deu devido ao não uso e a falta de previsão da entrega do estabelecimento, não há que se falar em aluguel atrasado, bem como multa por resilição imotivada, tampouco de indenização material para retornar o imóvel ao status quo anterior, uma vez que a benfeitoria realizada no imóvel era de total responsabilidade da parte ré já que fez a locação de um imóvel que ainda não existia e precisava transformá-lo naquilo que o contrato descrevia; conforme constante na Cláusula Primeira do contrato particular, o espaço deveria ser Lojas 01, 02, 03, 04 e 05, porém, não foi entregue no ato da assinatura e não se encontravam em perfeitas condições conforme fotos anexadas, bem como não há qualquer cláusula com data de entrega posterior ou que informe a necessidade de reforma do estabelecimento para ocorrer a entrega, então não há que se falar em pagamento de reforma do estabelecimento; desse modo, a hipótese em questão traduz a quebra contratual por uma das partes (ré), por isso, possibilita que a parte lesada, autora, peça a resolução do contrato, onde mesmo que sofrendo danos materiais e morais, não requereu indenização visando que acreditava ter se encerrado de forma amigável e não queria reduzir a relação de amizade a uma ação judicial para entrega das lojas, a expectativa com seu estabelecimento foi frustrada, não recorreu à multa contratual por se tratar de uma relação de amizade que acreditava existir entre elas e de boa-fé assinou a dissolução contratual pronta e enviada pela parte ré, acreditando que ali se findava um contrato que sequer chegou a ter início; o direito no caso em questão é patente e precisa ser resguardado, não há que se falar em multa contratual, o imóvel em questão não foi entregue conforme obrigação da locadora, violando assim o disposto na Lei 8.245/91, vem à autora sofrendo diariamente com retaliações, inclusive no outro imóvel objeto de contrato com a ré; o direito à rescisão contratual é inerente à natureza de bilateralidade de vontades formalizada pelo instrumento contratual, ninguém pode ser obrigado a manter-se numa relação pactuada quando deixam de existir os elementos motivadores da relação, nesse caso, não houve a entrega das lojas, impedindo a continuidade do contrato, motivando a presente ação uma vez que após conversa telefônica tudo tinha se resolvido de forma amigável, mas para surpresa da parte autora, esta sendo cobrada multa contratual e indenização, sendo que esta sofreu danos materiais e morais, uma vez que até a sua sociedade, advinda da relação empresarial que teria com o comércio nas lojas, não conseguiu ter continuidade por não ter o objeto do contrato sido entregue; a ré não observou o regramento previsto em lei, atuando de forma despótica, sem prestar satisfação sobre o prazo de entrega do imóvel ou respeitar o estado de saúde da autora, sendo assim, com fulcro no artigo 9ª, II da referida lei, a locação poderá ser desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual, sendo essa infração a não entrega do imóvel; e que os fatos elencados mereciam atenção da justiça.

Por fim, a parte autora instou pelo acolhimento da prestação jurisdicional, de modo que requereu como pedidos de mérito a EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO e a ISENÇÃO DA MULTA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO OU QUALQUER OUTRO VALOR; como pedidos procedimentais a parte demandante suplicou pela citação da parte demandada, sob as penas da lei; produção de provas e condenação da parte ré nas custas processuais e honorários de advogado.

Com a peça preambular vieram documentos.

Foi proferido comando judicial determinando o recolhimento das custas processuais (ID- 160090507).

A parte demandada apresentou petição informando acerca da incompetência do juízo, bem como da configuração da conexão com o processo de execução de título extrajudicial, em face dos autos de número 8007633-39.2022.805.0001.

A parte autora apresentou petição reconhecendo a existência da conexão, pelo que entendeu prevento o juízo da 10ª Vara Cível da comarca de Salvador-BA.

Foi proferida decisão interlocutória pelo juízo da 9.ª Vara de Relações de Consumo da comarca de Salvador-BA declinando da competência de julgamento do feito processual.

A parte acionada RAIMUNDA MARIA SANTOS SANTANA, através de advogado (a) (s) regularmente constituído (a) (s), apresentou peça de contestação, com uma preliminar, sendo que no mérito dissentiu, em sinopse, que a autora (locatária) declarou expressamente no contrato firmado que recebeu os imóveis em perfeito estado de conservação e funcionamento; as partes contendoras estavam em plena consciência das declarações exaradas e das obrigações assumidas nos respectivo instrumento contratual posto que o contrato foi rubricado em todas as folhas e assinado pela parte embargante, e com firma reconhecida em cartório; a parte ré desconstruiu todo décor montado pela autora, precisamente de modo a não deixar espaço para nova resposta evasiva, conclui-se, data vênia, que restou demonstrado de modo inequívoco mediante prova irrefutável que a parte autora, de fato, recebeu as lojas no ato da assinatura do citado contrato de locação; a parte autora pretende induzir o juízo ao erro quando alega falaciosamente, que a parte autora, supostamente, iniciou uma “obra sem prazo para finalização e sem aviso prévio”, a qual, supostamente, foi objeto de “embargo pela prefeitura”; conforme depreende-se do contrato de locação entabulado entre as partes, a parte autora, alugou todas as 5 (cinco) lojas do pavimento do subsolo do imóvel da parte ré, com o propósito de abrir um bar e restaurante, veja-se; para que a locatária (autora) realizasse o seu propósito de abrir um bar e restaurante, ela, naturalmente, teria que promover uma transformação nas cinco lojas do pavimento subsolo, derrubando as paredes divisórias, dentre outras modificações; modificações estas realizadas quando a autora já se encontrava na posse do imóvel, e foram promovidas pela mesma, conforme demonstra inequivocamente as cláusulas contratuais elencadas supra; a parte autora está copiosamente faltando com a verdade diante deste juízo quando alega que a parte ré realizou obra no imóvel, quando, a bem da verdade, foi a própria autora quem realizou modificações no imóvel, quando esta já se encontrava no exercício da posse do bem imóvel; saliente-se que a parte autora assumiu toda a responsabilidade pelas modificações que ela deu início, conforme extrai-se dos exatos termos das CLÁUSULA QUINTA; não há dúvida de que o contrato de locação foi rescindido de forma unilateral por iniciativa da locatária (autora); conforme comprova termo de rescisão assinado unicamente pela locatária (autora) no documento acostado, dando ensejo à aplicação da multa contratual prevista na CLÁUSULA DÉCIMA do contrato de locação entabulado entre as partes contendoras; restou demostrado que a parte autora recebeu a posse do imóvel no ato da assinatura do contrato, conforme comprovado de modo inequívoco na declaração exarada pela locatária (embargante) na CLÁUSULA QUINTA do contrato de locação entabulado entre as partes contendoras; foi a parte autora quem iniciou as modificações no imóvel objeto do contrato de locação, tendo a mesma assumido todas as responsabilidades pelas modificações, consoante comprovam as CLÁUSULAS PRIMEIRA, QUARTA E SEXTA do contrato de locação entabulado entre as partes contendoras; o contrato de locação foi rescindido de modo unilateral por iniciativa da locatária (autora), o que autoriza a aplicação da multa contratual estabelecida na CLÁUSULA DÉCIMA do referido contrato; deveriam ser observados os princípios do contrato; e que seus argumentos deveriam prevalecer.

Por arremate, a parte acionada suplicou pelo acolhimento da preliminar,

por outro lado, a parte contestante requestou pela rejeição do pedido de mérito; como pedidos procedimentais a parte demandada pleiteou pela produção de provas e condenação da parte autora nas custas processuais e honorários de advogado.

Com a peça de contestação vieram documentos.

Foi proferido comando judicial intimando a parte autora para apresentar peça de réplica.

A parte autora apresentou peça de réplica, azo em que refutou a preliminar levantada, enquanto que no mérito rechaçou os argumentos contidos na peça de contestação, de modo que prevalecessem os fatos e pedidos inseridos na peça de abertura do processo.

Relatados, passo a decidir.

II DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO AFERIDA DE OFÍCIO, EM RELAÇÃO AOS AUTOS DE NÚMERO 8134403-14.2021.805.0001 Salvo as disposições concernentes à GRATUIDADE DA JUSTIÇA, incumbe às partes prover as despesas dos atos que realizarem ou requererem no processo, antecipando-lhes o pagamento, desde o início até a sentença final ou, na execução, até a plena satisfação do direito reconhecido no título (art.82 do CPC).

A parte promovente foi regularmente intimada, com o escopo de recolher as custas processuais, sob as penas da lei, no entanto, permaneceu silente.

Não sendo efetivado o preparo do feito processual, após intimação da parte autora, deve ser imposta a pena de cancelamento.

Será cancelada a distribuição do feito se a parte, intimada na pessoa de seu advogado, não realizar o pagamento das custas e despesas de ingresso em 15 (quinze) dias (art.290 do CPC).

Trata-se de uma causa de extinção do processo sem resolução do mérito, antes da constituição da relação processual.

ACÓRDÃO REFERENTE À SENTENÇA ORIUNDA DA 10ª VARA CÍVEL: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO MONITÓRIA.

CANCELAMENTO DA DISTRIBUIÇÃO.

AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DE CUSTAS PROCESSUAIS.

INÉRCIA APÓS INTIMAÇÃO.

APELO PELA REFORMA.

DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 01.

O art. 290, do CPC prescreve que será cancelada a distribuição do feito se a parte, intimada na pessoa de seu advogado, não realizar o pagamento das custas e despesas de ingresso em 15 (quinze) dias. 02.

O descumprimento do comando judicial para recolher custas processuais enseja o indeferimento da petição inicial, nos termos do art. 485, inciso I, do CPC, não sendo necessária a intimação pessoal para promover a extinção do processo sem resolução do mérito na presente hipótese. 03.

Portanto, não há falar em princípio da economicidade processual, tampouco da instrumentalidade das formas, em razão do flagrante desrespeito ao dispositivo legal e ao comando judicial. 04.

RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. (ACÓRDÃO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8027036-62.2020.8.05.0001 oriundos da Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, tendo, como Apelante, BANCO DO BRASIL S/A e, como Apelado, MUNDO LIVRE TURISMO LTDA ME.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto condutor.

DESEMBARGADORA RELATORA CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO Sala de Sessões, ___ de ___________ de 2024).

O feito processual ficou paralisado pela falta de preparo, por via de consequência, a distribuição será cancelada e o feito trancado no seu nascedouro.

Colaciono jurisprudência do STJ: EMENTA; RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DAS CUSTAS INICIAIS.

CANCELAMENTO DA DISTRIBUIÇÃO.

CITAÇÃO.

INTIMAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

RESPONSABILIDADE DO AUTOR PELO PAGAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

AUSÊNCIA. 1- Recurso especial interposto em 14/08/2020 e concluso ao gabinete em 24/11/2020. 2- O propósito recursal consiste em dizer se: a) nos termos do art. 290 do CPC, o cancelamento da distribuição pelo não recolhimento das custas iniciais exige a prévia citação ou intimação do réu; e b) o cancelamento da distribuição impõe ao autor a obrigação de arcar com os ônus de sucumbência. 3- O cancelamento da distribuição, a teor do art. 290 do CPC, prescinde da citação ou intimação da parte ré, bastando a constatação da ausência do recolhimento das custas iniciais e da inércia da parte autora, após intimada, em regularizar o preparo. 4- A extinção do processo sem resolução do mérito com fundamento no art. 290 e no inciso IV do art. 485, ambos do CPC, em virtude do não recolhimento das custas iniciais não implica a condenação do autor ao pagamento dos ônus sucumbenciais, ainda que, por erro, haja sido determinada a oitiva da outra parte. 5- Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1906378 MG 2020/0305039-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 11/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/05/2021) À vista do quanto expendido, julgo pela extinção do processo sem resolução do mérito, com espeque no art.290 do CPC.

DO MÉRITO Decido pelo julgamento antecipado do pedido, pois é dever do magistrado e não mera faculdade, consoante determina o art. 355, inciso I, do CPC, a prudente discrição do juiz de direito, no exame acurado da necessidade ou não da produção de provas em audiência de instrução e julgamento, ante as circunstâncias fáticas e jurídicas do caso concreto, não importando, entrementes, alegação de cerceamento de defesa por qualquer das partes, posto que constam nos autos elementos de prova suficientes para formação do livre convencimento deste juízo monocrático em relação ao processo em apreço.

A produção de provas em direito é uma garantia do princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa, cabendo ao Judiciário, porém, evitar que, sob tal pretexto, o processo se transforme em infindáveis diligências inúteis, máxime quando nele já se encontram todos os elementos necessários ao seguro entendimento da controvérsia.

Aliás, esse, também é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, por exemplo: "Nosso Direito Processual autoriza o julgamento antecipado da lide, quando não houver necessidade de prova - vale dizer - quando já se encontrarem nos autos todos os elementos necessários ao seguro entendimento da controvérsia" (STJ/REsp. 38.931-3-SP/93). "Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder” (STJ, 4ª T., REsp nº 2.832-RJ, rel.

Min.

Sálvio de Figueiredo, j. 14.8.1990).

Cuida-se a espécie de pedido de EXTINÇÃO IMEDIATA DA EXECUÇÃO, ou, INCORREÇÃO DA PENHORA (AUTOS DE NÚMERO 8022299-45.2022.805.0001, EMBARGOS À EXECUÇÃO); tendo em vista que em 05 de julho de 2021 a executada assinou contrato de locação com a exequente, onde tinha como objeto as Lojas 01, 02, 03, 04 e 05, na referida data foi entregue cheque para pagamento de aluguel do imóvel, entretanto, não foram entregues as chaves do imóvel em questão, desde então se iniciou uma obra não prevista no contrato e a executada sem ter como dá inicio ao planejado; na data de 23.11.2021, a executada ajuizou uma ação de rescisão contratual em face da exequente, tendo em vista que a executada desde que com boa-fé aceitou assinar um termo de distrato, enviado pela exequente, conforme conversa que parecia “amigável”, acreditando na amizade que havia entre ambas as partes, e sem ser lhe notificada em nenhum momento que haveria uma multa contratual, uma vez que o encerramento contratual se dava pela não entrega das lojas dispostas no contrato; em 24 de janeiro de 2022, a executada tomou ciência por intermédio de sua advogada, que havia uma ação onde o determinou a sua citação para efetuar o pagamento no prazo legal; há um processo em andamento para rescisão contratual sob o número 8134403.14.2021.8.05.0001 na 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO, em meio a não entrega das lojas dispostas no contrato em tela, bem como, o início de uma obra sem prazo para finalização e sem aviso prévio, conforme imagens anexas, além do embargo pela prefeitura da obra, essa não poderia continuar sendo prejudicada, e decorrente da sua relação de amizade e entender a situação da exequente, em conversa por meio telefônico, decidiu por finalizar o contrato para que não sofresse mais prejuízos uma vez que não poderia dá inicio ao seu sonho, qual seja, o de montar seu negócio; essa era a atual situação do imóvel, logo, se verifica que o que estava disposto no contrato, a entrega das Lojas 01, 02, 03, 04 e 05, não haveria condições de serem entregues, uma vez que a exequente deu início a uma obra que não constava do contrato; que a exequente não entregou o imóvel a parte executada, bem como tentou exigir da mesma o pagamento de despesas com reformas no imóvel no qual não tinha nenhuma disposição contratual; além disso, cumpre ressaltar que a ora executada desde o início buscou arcar com suas obrigações contratuais, entregou a exequente cheque para cumprimento das obrigações, entretanto, sem qualquer justificativa a ora exequente alega não ter conseguido compensar o cheque, e com a falta de cumprimento dos seus deveres como locatária, iniciou-se o impasse em prosseguir com o contrato uma vez que não havia sido cumprida também a entrega do imóvel; sua situação se tornou ainda mais sensível com a gestação de alto risco da executada, conforme documento, não poderia esta continuar se indispondo com a ora exequente, e mesmo com todo o desgaste emocional e financeiro, a ora executada como ato de boa-fé se disponibilizou ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para que se finda o contrato, e a exequente se negou ao recebimento; em conformidade com a Lei 8.245/91, art. 22, I “O Locador é obrigado a: I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.; conforme Cláusula Décima, Parágrafo Primeiro do contrato “A violação por qualquer das partes, de qualquer das cláusulas”; se não houve a tradição do contrato, qual seja a devida entrega das chaves, se iniciando uma obra sem que conste em contrato, como pode a executada ser penalizada por pleitear pela resilição?; a executada estava sendo prejudicada sem poder utilizar-se do imóvel; a executada solicitou resilição em 26 de julho de 2021, por meio do documento enviado pela exequente, no qual já tinha ciência do despejo de não prosseguir com contrato onde por via telefônica ambas haviam conversado sobre a dificuldade que a exequente teria em entregar o imóvel descrito em contrato; a executada durante todo o período em que é credora da ora exequente em outro contrato de locação, honrou com todos os seus compromissos financeiros e continua honrando conforme contrato vigente referente à locação de outro imóvel; diante disso, requereu pelo acolhimento da prestação jurisdicional.

Em 24 de janeiro de 2022, a parte embargada exequente ajuizou EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL de número 8007633-39.2022.805.0001, em desfavor da senhora ANADABE DOS SANTOS SOUZA.

O título executivo extrajudicial foi lastreado consoante dispositivo jurídico abaixo.

São títulos executivos extrajudiciais: o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas; e o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio (art. 784, incisos III e VIII, do CPC).

Em 28 de junho de 2021, a parte locadora, embargada e exequente senhora RAIMUNDA MARIA SANTOS SANTANA firmou CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL, com a parte locatária, embargante e executada senhora ANADABE DOS SANTOS SOUZA, em relação aos imóveis denominados de LOJAS 01, 02, 03, 04 e 05, que juntas compõem o pavimento subsolo da Pousada Casa Blanca, localizada na Rua Caminho da Praia, Nº 58, Vila Morro de São Paulo, Cairu-BA; com prazo inicial em 05 de julho de 2021 e prazo de encerramento em 05 de julho de 2025, devidamente assinado pelas partes adversárias (ID-178371123).

Na CLÁUSULA TERCEIRA do contrato ficou pactuado os valores dos aluguéis (páginas 02 e 03 do ID-178371123).

Em 30 de junho de 2021, o senhor GIANLUCA CUTRERA emitiu título de crédito denominado de cheque, número UA-000012, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nominal a parte embargada locadora (ID-178371125).

Em 05 de agosto de 2021, o senhor GIANLUCA CUTRERA emitiu título de crédito denominado de cheque, número UA-000011 no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nominal a parte embargada locadora (ID-178371125).

Em 26 de julho de 2021, a parte locatária extinguiu o contrato de locação pela resilição (ID-1783711260).

A parte embargante locatária foi notificada extrajudicialmente, para que promovesse o pagamento das obrigações decorrentes do contrato de locação (ID-178371127).

Na CLÁUSULA QUINTA estabeleceu-se o momento da posse direta do imóvel locado e em que condições o mesmo se apresentava: “A LOCATÁRIA declara ter recebido o Estabelecimento objeto do presente Contrato em adequado estado de uso e funcionamento, apresentando-se em boas condições de higiene, limpeza e conservação, incluindo as instalações hidráulicas e elétricas, ocorrendo, pela LOCATÁRIA, a inteira responsabilidade e custeio da conservação do Estabelecimento que compõe o objeto do presente Contrato, bem como todas as reformas, mesmo as necessárias, as melhorias e obras, implementadas no mesmo, no decorrer da presente avença, devidamente autorizadas por escrito pela LOCADORA, que passarão a integrar o imóvel locado, sem que a locatária tenha qualquer direito a indenização ou retenção do imóvel, em virtude das benfeitorias realizadas (páginas 04 e 05 do ID-178371123).

Ficou estipulada na CLÁUSULA DÉCIMA: “Fica facultado o direito da LOCATÁRIA resilir (imotivadamente) o presente contrato, mediante envio, à LOCADORA, de comunicação escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, atribuindo desde já multa de 30% (trinta por cento) do valor referente a 1 (hum) ano de contrato do presente instrumento (páginas 06 e 07 do ID-178371123).

A resilição de um contrato de locação, seja ele residencial ou não residencial, implica a extinção antecipada do contrato por vontade de uma das partes, sem que haja necessidade de alegar justa causa.

No caso de contratos de locação não residencial, a legislação aplicável para a situação descrita está prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (art. 4º da Lei Nº 8.245/91).

Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação (§ 2º, do art. 54-A, da Lei Nº 8.245/91).

Conforme o artigo 4º da Lei Nº 8.245/91, o locatário pode, a qualquer momento, devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, desde que pague a multa rescisória prevista no contrato.

A multa geralmente é estipulada proporcionalmente ao tempo restante do contrato, salvo se houver uma justa causa que isente o locatário dessa penalidade.

Portanto, quando o locatário decide extinguir antecipadamente o contrato de locação, ele é obrigado a pagar a multa rescisória proporcional ao tempo não cumprido, salvo acordo entre as partes em sentido contrário.

Além da multa rescisória, o locatário também deve pagar o aluguel proporcional ao período em que ocupou o imóvel.

Neste caso específico, a resilição unilateral ocorreu em 26 de julho de 2021, menos de um mês após o início da locação (05 de julho de 2021).

Com efeito, o locatário deve pagar o aluguel correspondente ao período entre 05 de julho e 26 de julho de 2021, além de eventuais encargos locatícios.

O pagamento proporcional do aluguel está de acordo com o princípio contratual de que a prestação do serviço (a locação do imóvel) deve ser remunerada na medida em que o serviço é utilizado.

Nesse sentido, a parte locatária deve arcar com o valor referente ao período em que teve a posse e usufruiu do imóvel.

A aplicação da multa rescisória ou cláusula penal proporcional ao tempo não cumprido do contrato é uma prática regular, conforme previsto no próprio artigo 4º da Lei do Inquilinato.

Por exemplo, se o contrato tinha um prazo de 4 anos (de 05 de julho de 2021 até 05 de julho de 2025), e a resilição unilateral ocorreu menos de um mês após o início do contrato, o locatário deve pagar uma multa proporcional ao período restante do contrato.

A forma de cálculo da multa dependerá do que foi pactuado no contrato.

A fundamentação para a obrigação do pagamento do aluguel proporcional e da multa rescisória encontra-se na seguinte legislação: Artigo 4º da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): regula a possibilidade de o locatário devolver o imóvel antes do término do contrato, mediante o pagamento da multa proporcional.

A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz.

A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio (art. 413 do CC).

Ao extinguir unilateralmente o contrato em 26 de julho de 2021, o locatário é obrigado a pagar o valor proporcional ao período em que ocupou o imóvel (de 05 de julho a 26 de julho de 2021), além da multa rescisória proporcional ao período não cumprido do contrato, conforme estipulado no próprio contrato de locação e de acordo com o artigo 4º da Lei do Inquilinato.

A cláusula penal tem como finalidade fixar previamente a liquidação de eventuais perdas e danos por quem descumpriu o pacto.

A cláusula penal é meio de coerção e de estabelecer uma reparação (perdas e danos) pelo descumprimento da obrigação.

Provado o inadimplemento, dispensa-se a prova do prejuízo.

Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo (art. 416 do CC).

Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora (art. 408 do CC).

A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora (art. 409 do CC).

Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor (art. 410 do CC).

A parte autora não pode exigir ressarcimento suplementar se não ficou fixado em cláusula penal.

Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado.

Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente (§ único, do art. 416 do CC).

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários (art.86, § único, do CPC).

Compreendo que a parte autora não decaiu da parte mínima do pedido, por consectário, a parte demandada não deverá assumir por inteiro pelas despesas e honorários de advogado.

III À vista do quanto expendido, julgo pelo não acolhimento da prestação jurisdicional, ressaltando que, quando o locatário decide extinguir antecipadamente o contrato de locação, ele é obrigado a pagar a multa rescisória proporcional ao tempo não cumprido, salvo acordo entre as partes em sentido contrário.

Além da multa rescisória, o locatário também deve pagar o aluguel proporcional ao período em que ocupou o imóvel.

Neste caso específico, a resilição unilateral ocorreu em 26 de julho de 2021, menos de um mês após o início da locação (05 de julho de 2021).

Com efeito, o locatário deve pagar o aluguel correspondente ao período entre 05 de julho e 26 de julho de 2021, além de eventuais encargos locatícios; COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA; em favor da parte autora.

Condeno a parte autora ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado, estes em razão de 13 (treze) por cento do valor atualizado da causa, com fulcro no art.85, parágrafo 2.º, incisos I a IV, do CPC.

Julgo pela extinção do processo sem resolução do mérito, com espeque no art.290 do CPC; em pertinência ao feito processual de número 8134403-14.2021.805.0001.

Neste feito não deve haver condenação em honorários de advogado, com sucedâneo no que ficou estabelecido no fundamento desta sentença.

R.

I.

P. .

Após o prazo recursal, arquivem-se os presentes autos.

Salvador-BA, 21 de setembro de 2024.

PAULO ALBIANI ALVES - JUIZ DE DIREITO -