TJBA - 0550464-65.2014.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0550464-65.2014.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Interessado: Janaina Miranda Dore Advogado: Gustavo Ribeiro Gomes Brito (OAB:BA24518) Interessado: Condomínio Ed Coimbra Advogado: Andre Jose De Britto Filho (OAB:BA25265-E) Advogado: Rilza Da Costa Tourinho Gomes (OAB:BA25250) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0550464-65.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: JANAINA MIRANDA DORE Advogado(s): GUSTAVO RIBEIRO GOMES BRITO (OAB:BA24518) INTERESSADO: Condomínio Ed Coimbra Advogado(s): ANDRE JOSE DE BRITTO FILHO (OAB:BA25265-E), RILZA DA COSTA TOURINHO GOMES (OAB:BA25250) SENTENÇA

Vistos.

Trata-se de Ação de Nunciação de Obra Nova ajuizada por Janaína Miranda Dore contra Condomínio Ed.

Coimbra, ambos qualificados nos autos.

Alega a requerente, em síntese, que é proprietária de um imóvel situado no Ed.

Iguana, vizinho ao Ed.

Coimbra, separados apenas por um muro.

Informa que entre os anos de 2011 e 2012, reformou o seu apartamento e, entre as modificações feitas, houve a instalação de um aparelho ar-condicionado e a inclusão de uma tubulação hidráulica e que durante o período de execução da obra, a reforma não enfrentou oposição alguma dos moradores do Ed.

Iguana ou do vizinho, Ed.

Coimbra.

Disserta que pouco mais de 2 (dois) anos após conclusão da obra, o réu expediu notificação ao Ed.

Iguana, onde reside a autora, questionando as obras realizadas, solicitando, inclusive, o seu desfazimento.

Aduz que após ser notificada, foi realizada Assembleia Geral Extraordinária, em 29/7/2014, com pauta única para tratar sobre o pedido de imediata retirada da tubulação, dentre outros.

Com o fito de preservar a boa convivência com os demais moradores, concordou em retirar a caixa condensadora do ar-condicionado da parede, não aceitando a ideia de desfazimento total da obra.

Narra, assim, que, em 18/8/2014, recebeu nova notificação do condomínio do Ed.

Coimbra, solicitando o desfazimento das obras realizadas, além do fechamento da janela, e, caso a solicitação não fosse atendida no prazo, o próprio iria realizar a obra - desfazimento da reforma - e cobrar o ressarcimento das despesas.

Declara, por fim, que o réu adotou medidas para desfazer a obra realizada em seu imóvel, trocando os canos de sua rede hidráulica e construindo um muro próximo à sua janela, comprometendo a vista, claridade e circulação dentro do imóvel, além de danificar parte de seu imóvel.

No mérito, requer seja reconhecido o direito de manter a sua propriedade no estado atual, além da condenação do réu ao pagamento de danos morais.

Em sede de defesa (ID. 295877867), o acionado alega que as obras realizadas pela autora ultrapassavam os limites de sua propriedade, causando prejuízos ao edifício.

Aduz que a reforma no imóvel da requerente era uma construção irregular, até porque o condomínio não havia sido comunicado e, assim, não anuiu com a realização da obra.

Também, não havia licença da prefeitura nem nota de responsabilidade técnica do CREA.

Ao final, requer a improcedência total da ação.

Houve concessão da tutela de urgência, que determinou o embargo da obra nova realizada no imóvel do acionado (construção de contramuro), ID. 295877035.

Réplica encartada, ID. 295879046.

Vieram-me os autos conclusos. É O QUE BASTA CIRCUNSTANCIAR.

DECIDO.

O processo está em condições de ser desatado por sentença (art. 355, inc.

I, do CPC), uma vez que as provas úteis e necessárias foram produzidas, na medida em que é prescindível a confecção de novas provas.

DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA EM FAVOR DA RÉU Em sede de contestação, postulou a requerida o deferimento da gratuidade da justiça, ante a sua hipossuficiência financeira.

Nesse sentido, a Súmula 481 do STJ, dispõe que: Súmula 481/STJ.

Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais.

Contudo, não foram demonstrados elementos que refletem a debilidade econômica do demandado.

Logo, torna-se imperioso o indeferimento da gratuidade da justiça.

Assim, indefiro a gratuidade da justiça pretendida pelo réu.

DA ILEGITIMIDADE ATIVA A análise das condições da ação deve ser realizada in statu assertionis, com base na narrativa realizada pelo demandante na petição inicial.

Em se concluindo que o requerente é o possível titular do direito sustentado na peça de ingresso, estará consubstanciada a condição da ação relativa à legitimidade ativa da parte, o que restou demonstrado nos autos.

Por esses fundamentos, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa.

DO MÉRITO.

Há que se esclarecer que a relação jurídica em exame é paritária e deve ser regida pelos ditames da lei civil.

A controvérsia reside em aferir se a obra é/está irregular, a ponto de comprometer a segurança dos vizinhos e/ou ter ultrapassado os limites legais da propriedade.

Passo, assim, à análise do arcabouço fático-probatório produzido nos autos.

Evidenciada a realização da reforma no imóvel da autora, porque confirmado pelas partes, que faz divisa com o imóvel de propriedade do réu, separado apenas por um muro.

A tese defensiva de que a obra realizada pela autora está irregular, em razão desta não possuir alvará da prefeitura, tampouco nota de responsabilidade do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, não comporta acolhimento.

Sabe-se que é competência do Município velar pelo correto ordenamento territorial, a teor do art. 30, VIII, da CF, pois a ele compete: "promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano".

A legislação municipal de Salvador, tanto para a construção, ampliação e/ou simplesmente para a reforma de imóveis, não exige que seja expedido o alvará pela repartição competente sem que haja necessidade, motivo pelo qual nem todas as reformas e ampliações realizadas sem o respectivo documento são consideradas irregulares A Lei n. 9281/2017, a respeito de obras e reformas que dispensam o licenciamento municipal, dispõe que: TÍTULO II - DA CLASSIFICAÇÃO E LICENCIAMENTO DAS OBRAS Art. 5º As obras e seus respectivos licenciamentos são classificados em quatro Grupos: I - Grupo I, cujo licenciamento é dispensado; [...] Grupo I Art. 9º As obras do Grupo I são dispensadas do licenciamento municipal, devendo ser realizadas com orientação de profissional habilitado.

Art. 10 Enquadram-se no Grupo I: I - execução de impermeabilização de laje; II - execução de pinturas internas, externas e/ou revestimento de fachadas de edificações; III - execução de reparos gerais destinados exclusivamente à conservação que não implique a alteração das dimensões do espaço (pintura, revestimento de parede, forro, substituição de piso, instalações elétricas e hidráulicas); IV - execução de reparos na cobertura, com substituição da estrutura de cobertura que não implique o aumento da altura do mesmo; [...] VII - execução ou recuperação de muro divisório em parcelamento aprovado com até 2m (dois metros) de altura, que não implique a execução de obras de contenção; [...] IX - instalação de aparelhos de ar-condicionado; [...] XI - instalação ou substituição de esquadrias externas; [...] XIII - execução de obras dispensadas de licenciamento ambiental pelo Município e não enquadradas nos grupos II, III e IV desta Lei, bem como aquelas dispensadas de acompanhamento por profissional habilitado como responsável técnico pela obra, projeto ou serviço, nos termos da legislação federal que rege o exercício profissional do sistema CREA-CONFEA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - Conselho Federal de Engenharia e Agronomia). [...] Em observância à legislação municipal, verifica-se que a obra realizada pela autora atende aos requisitos de dispensa de licenciamento municipal e nota técnica do CREA, visto que não importou em acréscimo de área, nem possui alterações significativas no imóvel.

Vale ressaltar que a obra foi executada em virtude de vazamentos e infiltrações que ocorriam no imóvel da autora, fato capaz de justificar sua realização.

Nesse sentido, embora realizada de forma parcial, o laudo técnico (ID. 295880820) indicou a necessidade da reforma na propriedade da autora.

Por seu turno, destaco que o contrato de prestação de serviços para a realização da reforma foi formalizado em agosto de 2011 (ID. 295876398).

Ao passo que a notificação enviada à autora, a respeito da obra, foi recebida em julho de 2014 (ID. 295876374), após o prazo de ano e dia previsto no art. 1302 do Código Civil.

Cabe ao réu provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, inc.

II, CPC).

Ressalte-se que o exercício deste último ônus somente pode ser exigido quando o autor se desincumbe de provar seu direito.

Não se desincumbindo do seu onus probandi, não merecem prosperar os argumentos do réu, principalmente por se tratarem de meras suposições a respeito da data de conclusão da obra realizada pela autora.

Nesse cenário, ainda que a obra fosse irregular, houve a perda do direito em si, pela falta de exercício do titular, durante o prazo previsto em lei, configurando a decadência e, escoado o prazo decadencial, não mais cabe o pleito demolitório.

A ação demolitória tem a mesma natureza da ação de nunciação de obra e, no caso, visa a demolição da construção erguida, por supostamente prejudicar o imóvel vizinho.

Não exercitada pretensão demolitória no prazo de ano e dia, não poderá mais a obra ser desfeita, passando a incidir presunção absoluta de que o proprietário anuiu, ainda que tacitamente, com a obra do vizinho, nos termos do art. 1302 do Código Civil.

A saber: Art. 1.302.

O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único.

Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Assim, ainda que transcorrido o prazo decadencial de ano e dia, para que pudesse o réu pugnar pela demolição da reforma no imóvel do autor sem observância do recuo obrigatório de metro e meio da divisa, resta-lhe facultado, ainda que em detrimento da luminosidade e ventilação do imóvel do autor, construir contramuro na divisa dos imóveis, em ordem a preservar seu direito à privacidade, a teor do art. 1302, parágrafo único, do Código Civil.

A respeito do tema, assevera Pontes de Miranda: Cabe ao proprietário prejudicado apenas o direito - observadas as restrições do art. 1.301 do Código Civil - de levantar sua edificação ou contramuro, ainda que tal obra vede a iluminação ou ventilação do prédio vizinho. É uma espécie de defesa que se faculta ao ofendido, como meio de resguardar sua privacidade em face do ato ilícito do vizinho, contra o qual não mais cabe ação demolitória.

Em termos diversos, o prazo decadencial obsta a pretensão de desfazimento da obra irregular, mas não cria um dever de "não construir" licitamente em seu terreno, para não prejudicar a claridade que de modo ilícito obteve o vizinho (Miranda, 1977, p. 398), grifo nosso.

A partir da análise do registro fotográfico junto ao ID. 295878732, fica evidente que a autora construiu janela irregular em seu imóvel, sem se atentar para a distância mínima prevista em lei, não podendo, agora, exigir que o requerido deixe de construir em seu próprio terreno, sob a alegação de que a construção veda a entrada de luz ou a circulação de ar.

Como se vê, ainda quando consideradas as peculiaridades do litígio, e malgrado a empatia para com a incômoda situação vivenciada pela autora, não se entrevê ilicitude na conduta do réu, em plena consonância com o exercício regular do direito potestativo que lhe é assegurado, na tutela de sua privacidade.

Para tanto, o contramuro pode ser levantado dentro da divisa do imóvel, resguardando a reforma já realizada pela autora, sem danificar, obstruir e/ou causar problemas futuros, o que poderia configurar abuso de direito.

Assim prescreve o Código Civil: Art. 1.297.

O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. [...] Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. § 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros. § 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

O proprietário, ora réu, que tolera a construção de janela a uma distância menor que a permitida da linha divisória e deixa correr o lapso de ano e dia, suporta a decadência do direito de exigir que se desfaça essa janela (art. 1.302 do CC).

No entanto, não está obrigado a respeitar a distância para o levantamento do muro divisório (contramuro), a ser executado nos limites da sua propriedade, tal qual preceitua o art. 1.297, devendo apenas edificar obedecendo ao disposto no art. 1.301, sem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho, além de observar a lei orgânica municipal.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DE VIZINHANÇA.

AÇÃO COMINATÓRIA.

ABERTURAS.

JANELA.

DISTÂNCIA MÍNIMA.

DESFAZIMENTO.

DECADÊNCIA.

PAREDE OU CONTRAMURO NA DIVISA DOS IMÓVEIS.

POSSIBILIDADE.

Há decadência do direito de exigir o desfazimento de obra edificada há mais de ano e dia relativa a abertura realizada sem observância da distância mínima da divisa (art. 1.302 do CCB).

Por outro lado, a decadência não obsta o direito de construir até os limites do imóvel, exigindo apenas o respeito da distância de metro e meio na realização de aberturas (janelas, eirados, terraço ou varanda).

Assim, o proprietário de prédio vizinho tem o direito de construir parede ou contramuro nos limites do seu terreno ainda que isso vede claridade concernente à janela ou abertura ilicitamente construída junto à divisa ( parágrafo único do art. 1302 do CCB).

APELAÇÃO DESPROVIDA. ( Apelação Cível Nº *00.***.*45-30, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 26/07/2018). (TJ-RS - AC: *00.***.*45-30 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 26/07/2018, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 01/08/2018), grifo nosso.

AÇÃO DEMOLITÓRIA.

IMPROCEDÊNCIA.

DIREITO DE VIZINHANÇA.

Construção irregular de janela próxima à linha divisória que não impede o proprietário do imóvel vizinho de construir muro divisório dentro dos limites da sua propriedade, ainda que venha a vedar a claridade do outro imóvel.

Inteligência dos arts. 1.302 e 1.297 do CC.

Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 0000720-81.2015.8.26.0279; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de Itararé - 2a Vara;Data do Julgamento: 07/02/2017; Data de Registro: 07/02/2017), grifo nosso.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA - DIREITO DE VIZINHANÇA - EXISTÊNCIA DE JANELAS NA DIVISA DOS IMÓVEIS HÁ VÁRIOS ANOS - CONSTRUÇÃO DE MURO PELO NUNCIADO - POSSIBILIDADE - SERVIDÃO DE LUZ E AR - INEXISTÊNCIA.

Nos termos do artigo 1.299 do Código Civil, o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito de vizinhos, que impede apenas que se invada área contígua ou sobre ela se deitem goteiras, ou que, a menos de metro e meio se abram janelas, ou se faça eirado, terraço ou varanda, conforme imposição do art. 1.301 do Código Civil.

Constatada abertura irregular de janelas na divisa dos imóveis, e transcorrido o prazo de ano e dia do art. 1.302 do Código Civil, para desfazimento das janelas, o confinante poderá levantar, a todo tempo, a sua casa ou contramuro, ainda que vede a claridade do imóvel vizinho, nos termos do art. 1.302, parágrafo único, do Código Civil.

Não há que se falar em servidão aparente, de luz e ar, a obrigar o recuo de metro e meio do prédio nunciado, tendo em vista que o reconhecimento de tal servidão, caracterizada como não aparente, dependeria de registro imobiliário, insuscetível de aquisição via usucapião, nos termos do art. 1.378 do Código Civil. (TJMG - Apelação Cível 1.0570.10.001624-7/002, Relator (a): Des.(a) Aparecida Grossi , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/05/2015, publicação da súmula em 10/06/2015), grifo nosso.

APELAÇÃO.

DIREITO DE VIZINHANÇA.

AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA.

Sentença de improcedência.

Construção ilícita de janela, sem observância do recuo mínimo legal de metro e meio da divisa do terreno lindeiro.

Vício que, a despeito de susceptível à decadência do direito à demolição, não se presta a estabelecer, em desfavor do prejudicado, restrição ao direito de construir contramuro, junto à divisa, ainda que a prejuízo da claridade e ventilação do vizinho.

Inteligência dos arts. 1.277, 1.301 e 1.302 do CC.

Doutrina e jurisprudência.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 3000231-13.2013.8.26.0101; Relator (a): Airton Pinheiro de Castro; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de Caçapava - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/07/2021; Data de Registro: 06/07/2021), grifo nosso.

Por outro lado, embora a lei civil assegure o direito de construção de contramuro, o réu tomou a iniciativa de realizar a obra em seu imóvel sem observar as restrições previstas na legislação (art. 1301, CC), além de danificar parte das reformas empreendidas na propriedade da autora.

Os elementos de prova constantes nos autos revelam-se suficientes para demonstrar os danos morais suportados pela requerente.

Acerca da matéria: NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS.

Danos morais devidos, considerando os constrangimentos e as frustrações sofridas pelos autores em face dos danos ocasionados pela obra realizada pela ré em seu imóvel.

Assim, tais fatos ocasionaram-lhe diversos transtornos que ultrapassam o mero dissabor.

Isso leva à concessão de indenização por danos morais, pois caracterizada, com isso, ofensa a direitos da personalidade. Ônus sucumbenciais redimensionados.

Apelação provida. (Apelação Cível Nº *00.***.*03-58, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes, Julgado em 28/03/2019). (TJ-RS - AC: *00.***.*03-58 RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes, Data de Julgamento: 28/03/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 04/04/2019), grifo nosso.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C PEDIDO DE PERDAS E DANOS.

PREJUÍZOS CAUSADOS PELA CONSTRUÇÃO EDIFICADA EM IMÓVEL VIZINHO.

REPARAÇÃO.

DANOS MORAIS.

VALOR. 1. É possível a cumulação do pedido de nunciação de obra nova com o de indenização, não havendo falar-se em carência ou improcedência do pedido indenizatório em razão da extinção, sem resolução do mérito, do primeiro pleito, dada a autonomia entre eles. 2.

Nos termos do parágrafo único do artigo 1.311, do Código Civil, 'o proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.' 3.

Cabível a indenização por danos morais quando demonstrado que a parte teve seu imóvel afetado com fissuras, quebra de telhas e outras avarias em razão de obra lindeira, o que ultrapassa o razoável, causando, por certo, insegurança, angústia, e danos à esfera íntima do indivíduo. 4.

O valor indenizatório fixado a título de danos morais deve apresentar caráter dúplice - compensatório para a vítima e punitivo para o ofensor - e atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Assim, no caso em estudo, deve ser reduzido o quantum fixado na sentença recorrida.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO: 00167256520128090051, Relator: FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, Data de Julgamento: 08/06/2017, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 08/06/2017), grifo nosso.

O valor dos danos morais é fixado de acordo com o prudente arbítrio do juiz, com base nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, levando-se ainda em conta a teoria do desestímulo e a vedação do locupletamento sem causa.

Observadas as circunstâncias concretas do caso em apreço, a capacidade econômica das partes, a necessidade de desestimular condutas semelhantes, além do intuito de se evitar o enriquecimento sem causa da parte autora, reputo suficiente a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$4.000,00 (quatro mil reais).

Eis o que basta.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, com esteio no art. 487, I, CPC, julgo parcialmente procedente o pleito sedimentado na inicial para o fim de: a) Pronunciar a decadência (art. 1.302, caput, CC), referente ao pedido de desfazimento da reforma e da janela construída no imóvel da autora; b) Reconhecer o direito do réu, permitindo-o, nos termos do art. 1.297 do Código Civil, a erguer contramuro nos limites de sua edificação, obedecendo ao disposto no art. 1.301 do Código Civil, sem que danifique, deteriore e/ou impeça a conservação do imóvel e das obras já realizadas na propriedade da requerente; c) Condenar o réu ao pagamento de R$4.000,00 (quatro mil reais) a título de danos morais, corrigidos monetariamente pelo INPC, com juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir do arbitramento; d) Revogar a tutela de embargo de obra nova outrora concedida.

Sucumbente, arcará a parte vencida com o pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Transitado em julgado, arquivem-se os autos.

P.R.I.

Cumpra-se.

Salvador, 30 de setembro de 2024.

Luciana Amorim Hora Juíza de Direito Dan