TJBA - 8031992-19.2023.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 17ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 8031992-19.2023.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Autor: Deusdedit Santos Rocha Advogado: Joao Timotheo Menezes Dantas Ribeiro (OAB:BA42073) Autor: Milena Presas Rocha Advogado: Joao Timotheo Menezes Dantas Ribeiro (OAB:BA42073) Reu: Limoeiro Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda.

Advogado: Rafael Nascimento Accioly (OAB:PE30789) Advogado: Renato Chagas Correa Da Silva (OAB:MS5871) Reu: Alphaville Urbanismo S/a Advogado: Rafael Nascimento Accioly (OAB:PE30789) Advogado: Renato Chagas Correa Da Silva (OAB:MS5871) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL ·DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 17ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo:·PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n.·8031992-19.2023.8.05.0001 Órgão Julgador:·17ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: DEUSDEDIT SANTOS ROCHA e outros Advogado(s):·JOAO TIMOTHEO MENEZES DANTAS RIBEIRO (OAB:BA42073) REU: LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e outros Advogado(s):·RAFAEL NASCIMENTO ACCIOLY (OAB:PE30789), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA (OAB:MS5871) SENTENÇA Vistos, etc.

DEUSDEDIT SANTOS ROCHA e outros, devidamente representado em Juízo, ingressou com a presente Ação contra LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e outros, aduzindo os fatos delineados na inicial.

Relata a parte Autora que, em 27/12/2012 firmou um contrato particular de promessa de compra e venda de Imóvel em Loteamento Terras Alphaville Camaçari, referente ao Lote 14, Quadra H.

Alega que devido a dificuldades financeiras deixou de pagar as parcelas com vencimentos em junho/2016, ficando inadimplentes.

Informa já ter efetuado o pagamento do montante de R$80.829,15.

Afirma ainda que em busca de regularizar a situação iniciou tentativa de venda do referido lote, com objetivo de quitar o débito, tendo sido surpreendidos com a retomado em razão de distrato unilateral por parte dos Réus, sem respeitar o disposto no instrumento contratual, em especial a notificação da inadimplência.

Em virtude da abusividade da conduta requer: a) justiça gratuita; b) devolução integral dos valores pagos, totalizando o valor de R$80.829,15; c) declaração de inexistência de débitos em nome dos Autores relativos ao lote em questão; d) indenização em danos morais em valor não inferior a R$30.000,00.

Gratuidade de justiça deferida em ID nº 373919661.

Devidamente citada, a ré apresentou contestação no id nº 389158965.

Impugna à justiça gratuita.

No mérito, ressalta que foi notificado aos Autores acerca da formalização do distrato unilateral pela falta de pagamento das parcelas, alegando ainda ser devida a retenção de 20% do valor atualizado do contrato.

Pugna pela improcedência dos pedidos da exordial.

O autor manifestou-se no id nº 416066131, em sede de réplica, ratificando os termos da inicial.

Destaca que os Réus não comprovaram recebimento da notificação extrajudicial juntada, alegando ainda que não atualizaram o valor já pago pelos autores, como também afirmam que taxas condominiais e despesas de IPTU não são devidas.

Instadas as partes sobre interesse probatório, as acionadas requerem prova oral.

Decisão indefere prova oral em ID nº 446639032. É o breve relatório.

Decido.

Examinando os autos e verifico que o presente feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, em face da suficiência dos elementos probatórios já existentes.

Quanto à impugnação da gratuidade de acesso à Justiça deferida, não vislumbro nos autos prova da mudança da situação econômica da parte autora, de forma a comprovar a suficiência de recursos que justifique a revogação da medida concedida.

O art. 98 do CPC/2015 prevê que “a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.”.

Ademais, o art. 93, §3º, do CPC/2015 dispõe que “Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

O réu alega que a parte autora não comprovou fazer jus ao benefício da gratuidade, mas não prova que ele possui condições de arcar com as custas processuais.

A propósito, ensinam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery: "A prova em contrário, que derruba a presunção júris tantum de pobreza, que muita em favor do interessado que se declarou necessitado, deve ser cabal no sentido de que pode prover os custos do processo sem comprometer seu sustento e o de sua família. (...)" (Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante - 7a edição - Editora Revista dos Tribunais -pág.1459 - nota 4 ao art.4 da Lei 1.060/50).

Não tendo o impugnante se desincumbido do ônus de demonstrar que o impugnado não preenche os requisitos do art. 93 do CPC, a impugnação não merece prosperar, como têm decidido nossos Tribunais: IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.

MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO.

Não merece acolhimento a impugnação à assistência judiciária gratuita quando não comprovado pelas impugnantes a desnecessidade do benefício.

Negado seguimento à apelação. (TJ-RS - AC: *00.***.*27-31 RS, Relator: Marcelo Cezar Muller, Data de Julgamento: 27/09/2012, Décima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 11/10/2012) (grifamos).

IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.

CASO CONCRETO.

MATÉRIA DE FATO.

Para a concessão do benefício legal da assistência judiciária gratuita não se exige miserabilidade nem indigência.

O ônus da prova é daquele que não concorda com a gratuidade: tem de provar suficiência de recursos de quem a recebeu.

Aqui, o impugnante, que não concordou, não se desincumbiu, a contento, do encargo, de modo que não prospera a impugnação da assistência judiciária gratuita.

Apelo desprovido. (TJ-RS - AC: *00.***.*81-71 RS, Relator: Vicente Barroco de Vasconcelos, Data de Julgamento: 14/12/2011, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 16/01/2012) (grifamos).

A gratuidade de acesso à Justiça é uma garantia constitucional e é dever do Estado proporcionar o acesso ao Judiciário aos que não possuem condições financeiras para arcar com as despesas do processo, sem prejuízo do sustento próprio ou da família, bastando para a sua concessão uma simples declaração do requerente.

Para a sua desconfiguração, a parte contrária tem que apresentar provas para afastar a presunção de veracidade desta declaração, o que não ocorreu no caso em questão.

Desta forma, mantenho a gratuidade de acesso à justiça concedida.

Passo a análise do mérito.

Importante enfatizar que o inciso VIII do art.6º do CDC possibilita a inversão do ônus probandi, com o escopo de facilitar a defesa dos direitos do consumidor.

Tal inversão, contudo, não é automática – ope legis - dependendo das circunstâncias concretas preencherem os requisitos legais, de acordo com a apreciação do magistrado (ope iudicis).

O ônus da prova só deve ser invertido quando o requerente tiver dificuldades para a demonstração do seu direito dentro das regras processuais comuns ditadas pelo CPC, e presentes a hipossuficiência (econômica ou técnica) ou a verossimilhança da alegação.

Entretanto, ainda que a lide envolva uma relação de consumo, que privilegia o consumidor através da inversão do ônus da prova, este não está dispensado de produzir mínima prova a amparar sua alegação, sob pena de afastar a verossimilhança do seu relato ou ainda não deixar clara a sua dificuldade técnica ou econômica de comprovar o alegado.

Cabe também ao réu, nos termos do art. 373, II do CPC/2015, a prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Considerando ainda a responsabilidade objetiva da empresa na prestação de serviços, diante da relação de consumo, cabe a esta a responsabilização por eventual falha, sem comprovação de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros nos termos do art. 14, §3º do CDC.

Compulsando os autos, percebe-se que a parte Autora alega que houve vício na rescisão do contrato por inadimplemento.

Verifico nos autos que os Autores cumpriram com os pagamentos da data de 14/01/2013 até 07/06/2016 conforme comprovante juntado em ID nº 373708837.

Em evento de ID nº 373708838 consta comprovante particular de promessa de compra e venda, com valor do imóvel de R$107.487,27 (cento e sete mil quatrocentos e oitenta e sete reais e vinte e sete centavos).

No contrato em “cláusula E.3.” Encargos moratórios, consta a incidência de juros pelo atraso de pagamento.

Apresenta-se também em “cláusula M.3” o seguinte: Fica ajustado, ainda, que a partir da outorga da escritura de venda e compra do lote (com ou sem alienação fiduciária em garantia), a VENDEDORA e a ALPHAVILLE poderão livremente comercializar, com qualquer entidade autorizada a operar no SFI, os recebíveis representados pelo saldo do preço devido pelo COMPRADOR.

Como também em “CLÁUSULA NONA–MORA E INADIMPLEMENTO “ : (iii) descumprimento de qualquer obrigação pecuniária estipulada nesta Promessa desobriga a VENDEDORA de proceder à entrega do Lote, até que ocorra o adimplemento da obrigação, sem prejuízo do disposto na Cláusula Quinze, que versa sobre a rescisão desta Promessa.

Parágrafo Segundo.

O atraso no pagamento das parcelas do preço, no período posterior à constituição da propriedade fiduciária, caso seja opção do COMPRADOR, se dará da seguinte forma: (i) Fica desde já convencionado que, vencida e não paga qualquer das parcelas do preço terá o COMPRADOR, o prazo de carência de 60 (sessenta) dias corridos, a partir da data de vencimento da parcela em atraso para quitar o débito, inclusive encargos.

Vencida e não paga a dívida e constituído(s) em mora o COMPRADOR, consolidar-se-á a propriedade do Lote em nome do fiduciário, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97; (H) O COMPRADOR responde pelo pagamento dos impostos, taxas, inclusive as associativas, e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o Lote, cuja posse tenha sido transferida à ALPHAVILLE, ou à entidade autorizada a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário — SFI, indicada pela ALPHAVILLE, até a data em que for imitida na posse.

O contrato apresentado é devidamente assinado e reconhecido pelos Autores.

Verifico que na inicial os Autores afirmam a adesão ao contrato, bem como a inadimplência do mesmo.

Em sede de contestação, às requeridas afirmam que em razão da inadimplência dos pagamentos com devido aviso extrajudicial, porém sem retorno procedeu com o disposto no contrato em relação à rescisão unilateral, tendo em vista que decorreu mais de 60 dias corridos.

Em ID nº 373708841 os Autores juntam e-mails com as Rés, comprovando assim tentativa de resolução.

A notificação juntada em ID nº 389158983, pela acionada, foi enviada para endereço diverso do presente no contrato.

A autora requer em inicial a devolução integral do valor pago, de R$80.829,15, o que não se mostra razoável.

Em relação a restituição parcial com retenção de 20% dos valores pagos, afasto a abusividade, com base no artigo 51, inciso IV, do CDC.

Art. 51.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos.

Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; É entendimento consolidado na súmula 543 do STJ a validade de percentual de retenção dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador: Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) No caso, a retenção de 20% dos valores pagos não se mostra abusiva, nos termos do artigo 51, inciso IV, e artigo 53, caput, ambos do CDC.

Veja o precedente no mesmo sentido: Ementa EMENTA: Apelação cível.

Ação de rescisão contratual c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual e restituição de importâncias pagas I.

Lei n. 13.786 /2018.

Inaplicabilidade.

O STJ, em recurso representativo da controvérsia, firmou o entendimento de que a Lei n. 13.786 /18 (Lei do Distrato) não deve ser aplicada aos contratos firmados antes da sua vigência.

Il.

Instrumento particular de compromisso de compra e venda.

Rescisão unilateral.

Responsabilidade do comprador.

Rescindido o pacto a pedido da apelada/promitente compradora, afigura-se correta a restituição parcial da quantia paga, com retenção de parte do valor pago pelo consumidor a título de indenização pelos prejuízos suportados pelo inadimplemento.

Ill.

Restituição de valores pagos.

Retenção de 20% vinte por cento) do valor efetivamente pago.

Princípio da adstrição.

A jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça e por este egrégio Sodalício Goiano fixou como lícita a cláusula contratual que autoriza a retenção entre 10% dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga pelo adquirente.

Todavia, pleiteada expressamente na inicial a retenção no importe de 20% vinte por cento) do valor efetivamente pago pelo imóvel, em atenção ao princípio da adstrição, insculpido no artigo 492 do Código de Processo Civil, é defeso ao magistrado condenar o réu em patamar superior ao pleiteado pelo autor.

Portanto, merece provimento a pretensão recursal, nesse ponto, a fim de que o percentual de retenção seja majorado para 20% vinte por cento) dos valores pagos, conforme requerido na exordial e amparado pela jurisprudência desta Corte.

IV.

Devolução em parcela única.

Súmula 543 do STJ.

Consoante a Súmula 543 do STJ, a restituição por culpa do comprador deve ser feita de uma só vez, porém, parcialmente.

V.

Taxa de fruição.

Inexigibilidade.

Lote vago.

Incomportável a retenção de valor a título de taxa de fruição se o objeto do contrato rescindido consiste em lote de terreno vago e não construído.

VI.

Arras.

Não há se falar em perda do sinal ou arras, conquanto não se trata de aplicação da cláusula de arrependimento, mas sim de rescisão contratual por inadimplemento.

Nesses casos, o quantum eventualmente entregue como sinal terá sido imputado no preço convencionado, pois foi considerado como adiantamento e deve ser devolvido, já que o contrato foi desfeito.

VII.

Comissão de corretagem e demais despesas.

Ausência de comprovação.

Não há falar em restituição da taxa de corretagem, pois, da análise da avença celebrada entre as partes, sequer é possível constatar a contratação e adimplemento do referido serviço, não constando nem mesmo os valores supostamente acordados.

Igualmente, inviável a pretendida retenção das demais despesas alegadas pela apelante, conquanto não comprovadas nos autos.

VIII.

Honorários Recursais.

Nos termos da orientação do Superior Tribunal de Justiça ( REsp XXXXX/RJ), não há falar em honorários recursais, pois não se aplica o artigo 85, § 11, do CPC, em casos de parcial provimento do recurso.

Apelação cível conhecida e parcialmente provida. (TJ-GO 5284837-65.2022.8.09.0051, Relator: REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/11/2023) Quanto ao desconto pelas taxas condominiais e despesas relacionadas a IPTU sem a imissão de posse pelos compradores do imóvel, reconheço a sua abusividade, em observância ao entendimento firme do STJ.

CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

PREQUESTIONAMENTO PARCIAL.

LUCROS CESSANTES.

PRESUNÇÃO.

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELAS DESPESAS DO IMÓVEL.

AUSÊNCIA.

TERMO INICIAL.

IMISSÃO NA POSSE. 1.

A ausência de decisão acerca de dispositivo legal indicado como violado impede o conhecimento do recurso especial. 2.

O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

Precedentes. 3.

A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.

Precedentes. 4.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1961537 SP 2021/0263086-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2022) No caso dos autos, não há prova da imissão da posse dos autores, e, conforme previsão do contrato, cláusula doze, a imissão apenas ocorreria com a carta de conclusão da obra de infra estrutura, a qual não foi comprovada pelos réus.

Entretanto, não se verifica a ocorrência de ato ilícito perpetrado pela ré que enseje a indenização a título de dano moral.

Para que seja configurado o dano moral, é preciso que haja repercussão, na esfera do prejudicado, em sua honra, imagem, bom nome e personalidade, não bastando um simples descontentamento, um mero dissabor.

O fato narrado na inicial causou desconforto ao autor, inegavelmente, mas não é apto a caracterizar o pretendido dano moral, pois, em que pese tal fato apontar para um vício na prestação do serviço ao consumidor, não alcança, por si só, o patamar do efetivo abalo a sua personalidade que justifique compensação patrimonial.

Não fora trazido aos autos, portanto, qualquer comprovação de que do erro cometido pela Ré tenha resultado em situação de constrangimento ao autor, de forma a configurar o alegado stress e impacto psicológico apto a abalar intensamente a sua honra.

Posto isto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos para condenar as Requeridas a restituir a parte autora, de forma simples, o quanto adimplido para compra do imóvel com retenção de 20% do valores pagos, com correção monetária pelo IGPM, conforme contrato, e juros de mora desde a citação.

Os juros de mora terão incidência nos termos do art. 389, parágrafo único, e do art. 406, ambos do Código Civil, com a observância das alterações efetivadas pela Lei nº 14.905/2024, bem como pelos critérios ditados pelo direito intertemporal, da seguinte forma: I) até o dia 29/08/2024 (dia anterior à entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024), os juros de mora serão de 1% ao mês, de forma simples; II) a partir do dia 30/08/2024 (início da vigência da Lei nº 14.905/2024), os juros de mora pela taxa Selic, deduzida do IPCA, de forma simples.

Em face da sucumbência recíproca mas não equivalente, e, com fulcro nos artigos 82, §2º, 84 e 85, §2º, todos do Código de Processo Civil, condeno o Autor e o Réu ao pagamento das custas processuais, na proporção de 40% (quarenta por cento) para o Autor e 60% (sessenta por cento) para a Ré, e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a ser pago pelo réu ao procurador da autora, bem como em 10% da soma das parcelas em que decaiu a Autora (proveito econômico obtido), a ser pago pela autora ao procurador do réu.

Considerando a gratuidade de acesso a justiça deferida à Autora, esses valores apenas poderão lhes ser cobrados se houver modificação no estado econômico do vencido, no prazo de até 5 anos contados da sentença final, nos termos do art. 98, §3º do CPC/2015.

Declaro, ao final, extinto o presente processo, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Salvador, BA Datado e Assinado Eletronicamente ISABELLA SANTOS LAGO Juíza de Direito