TJBA - 8071372-18.2024.8.05.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Des.

Edmilson Jatahy Fonseca Júnior DECISÃO 8071372-18.2024.8.05.0000 Agravo De Instrumento Jurisdição: Tribunal De Justiça Agravante: Salvador Shopping S/a Advogado: Breno Victor Fernandes De Carvalho (OAB:BA31033-A) Advogado: Francisco De Faro Franco Neto (OAB:BA41709-A) Agravante: Condominio Do Salvador Shopping Advogado: Breno Victor Fernandes De Carvalho (OAB:BA31033-A) Advogado: Francisco De Faro Franco Neto (OAB:BA41709-A) Agravado: Anne Presentes Comercial Ltda Advogado: Veronica De Lacerda Vasquez (OAB:BA49713-A) Advogado: Mauricio Amorim Dourado (OAB:BA23846-A) Decisão: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8071372-18.2024.8.05.0000 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível AGRAVANTE: SALVADOR SHOPPING S/A e outros Advogado(s): BRENO VICTOR FERNANDES DE CARVALHO (OAB:BA31033-A), FRANCISCO DE FARO FRANCO NETO (OAB:BA41709-A) AGRAVADO: ANNE PRESENTES COMERCIAL LTDA Advogado(s): MAURICIO AMORIM DOURADO (OAB:BA23846-A), VERONICA DE LACERDA VASQUEZ (OAB:BA49713-A) DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por SALVADOR SHOPPING S/A e CONDOMÍNIO DO SALVADOR SHOPPING contra a decisão, de ID 74606430 – fls. 179 a 183, proferida pelo MM.

Juízo da 3ª vara cível da comarca de Salvador, que nos autos da Ação de Exigir Contas nº 8133939-53.2022.8.05.0001, rejeitou as preliminares suscitadas pelos réus, fixou pontos controvertidos e deferiu a produção de prova pericial contábil.

Em suas razões recursais, ID 73662926, os agravantes insistem na procedência das preliminares, argumentando que o direito conferido pelo art. 54, §2º da Lei 8.245/91 ao locatário não é o de exigir contas em juízo, mas apenas o de obter demonstração e comprovação das despesas orçadas e realizadas.

Desta forma, sustentam que o Salvador Shopping S/A é mera proprietária das unidades autônomas, não participando da administração do shopping nem do recolhimento das contribuições condominiais, que são geridas pelo Condomínio e pelo Fundo de Promoções Coletivas, entidades com personalidade jurídica própria.

Os agravantes insurgem-se também contra o deferimento da prova pericial contábil, argumentando ser impertinente sua produção na primeira fase da ação de exigir contas, que tem caráter meramente certificador do eventual direito do postulante, sendo que a apresentação de elementos contábeis somente se cogita na segunda fase do procedimento.

Assim, requerem a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, a reforma da decisão agravada para que seja reconhecida a procedência das preliminares, com a consequente extinção do feito sem resolução do mérito, ou, subsidiariamente, para que seja afastada a determinação de realização de perícia contábil nesta fase processual.

Custas recursais recolhidas. É o relatório.

Decido.

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por SALVADOR SHOPPING S/A e CONDOMÍNIO DO SALVADOR SHOPPING contra a decisão, de ID 74606430 – fls. 179 a 183, proferida pelo MM.

Juízo da 3ª vara cível da comarca de Salvador, que nos autos da Ação de Exigir Contas nº 8133939-53.2022.8.05.0001, rejeitou as preliminares suscitadas pelos réus, fixou pontos controvertidos e deferiu a produção de prova pericial contábil.

Em relação à ilegitimidade ativa, ventilada nas razões recursais, faz-se necessário consignar que a controvérsia central reside na interpretação e alcance do dispositivo correlato, a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), que estabelece: Art. 54.

Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. […] § 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

A questão demanda análise específica da relação jurídica entre lojista e shopping center, considerando suas peculiaridades e o regime jurídico aplicável.

De fato, o precedente mencionado nas razões recursais e que foi afastado pela decisão recorrida (REsp 2050372/MT) trata de situação diversa, envolvendo condomínio edilício tradicional, não sendo inteiramente aplicável ao caso em análise, que versa sobre relação locatícia em shopping center, regida pela Lei nº 8.245/91.

Nesse aspecto, cumpre ressaltar que a relação jurídica estabelecida entre lojista e shopping center possui características próprias, que justificam um tratamento diferenciado daquele conferido aos condomínios edilícios tradicionais.

Isso porque o locatário de espaço em shopping center, por força do contrato e da própria Lei de Locações, assume obrigações financeiras substanciais, incluindo não apenas o aluguel, mas também despesas condominiais, fundo de promoção e propaganda, e outros encargos.

Desta forma, este conjunto de obrigações, somado ao direito expressamente previsto no art. 54, § 2º da Lei nº 8.245/91, fundamenta o interesse jurídico do locatário em obter a prestação de contas detalhada dos valores que lhe são cobrados, sendo a ação de prestação de contas via processual adequada para este fim.

Logo, a previsão contida no §2º do art. 54 da Lei nº 8.245/91 (lei das locações) respalda a legitimidade ativa ad causam da agravada para, na qualidade de locatária (e não co-proprietária), pleitear prestação de contas relativas a contrato de locação comercial firmado com consórcio de lojistas e empreendedores de shopping center (na posição de locadores).

Inclusive, a jurisprudência pátria tem consolidado entendimento de que este dispositivo legal respalda a legitimidade ativa ad causam do locatário para pleitear a prestação de contas relativas ao contrato de locação comercial firmado com shopping centers.

Nesse sentido este Tribunal e os demais: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: AGRAVO INTERNO CÍVEL n. 8002892-90.2021.8.05.0000.1.AgIntCiv Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível AGRAVANTE: CONSÓRCIO RIGUAT Advogado (s): RICARDO GESTEIRA RAMOS DE ALMEIDA, ANDRE BRANDAO FIALHO RIBEIRO, RODRIGO DO VALLE OLIVEIRA AGRAVADA: M5 INDUSTRIA E COMERCIO LTDA.

Advogado (s):LAURO ALVES DE CASTRO ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS.

CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.

DEMONSTRAÇÃO DAS CONTAS.

LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DA LOCATÁRIA.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO CONJUNTO DE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTER.

PRESTAÇÃO DE NATUREZA PESSOAL.

PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL.

AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO IMPROVIDO.

Não merece reforma a decisão que condena consórcio de lojistas e empreendedores de shopping center a prestar contas relativas a contrato de locação comercial.

A previsão contida no § 2º do art. 54 da Lei nº 8.245/91 ( lei das locacoes) respalda a legitimidade ativa ad causam da Agravada para, na qualidade de locatária (e não co-proprietária), pleitear prestação de contas relativas a contrato de locação comercial firmado com consórcio de lojistas e empreendedores de shopping center (na posição de locadores).

Caso em que resta mitigado o argumento de que o Agravante careceria de legitimidade passiva ad causam para satisfazer o pedido, uma vez que, como referido na peça recursal, o Recorrente é constituído por um conjunto de lojistas e empreendedores de shopping center, inexistindo comprovação jurídica da tese de que a responsabilidade pela tomada de contas caberia a terceiro.

O pedido de prestação de contas se sujeita ao prazo prescricional de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil, à vista da natureza pessoal da relação jurídica firmada entre as partes.

Agravo interno prejudicado em razão do julgamento do mérito do recurso principal.

Decisão mantida.

Agravo improvido.

A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8002892-90.2021.8.05.0000, sendo Agravante Consórcio Riguat e Agravada M5 Indústria e Comércio Ltda, ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em julgar prejudicada a apreciação do Agravo Interno nº 8002892-90.2021.8.05.0000.1.AgIntCiv, rejeitar a preliminar de deficiência do recurso por ausência de dialeticidade e negar provimento ao recurso.

Sala das Sessões, em de de 2021. ____________________Presidente ____________________Relatora ____________________Procurador de Justiça (TJ-BA - AGV: 80028929020218050000, Relator: TELMA LAURA SILVA BRITTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/09/2021) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS (1ª FASE).

LOCAÇÃO COMERCIAL (LOJISTA E SHOPPING CENTER).

DECISÃO QUE DETERMINOU A PRESTAÇÃO DAS CONTAS EXIGIDAS NA INICIAL. 1.

A ação de prestação de contas se desenvolve em duas fases.

Na primeira, cabe ao magistrado tão somente declarar o direito de o Autor exigir as contas e o dever do réu de prestá-las, na forma do art. 550 do CPC. 2.

Direito do locatário de exigir contas, quando as parcelas são compostas por valores variáveis, que está expressamente previsto no art. 23, § 2º, cumulado com o art. 54, § 2º, da Lei 8.245/91, especialmente em se tratando de contrato de locação de loja em shopping center. 3.

Afastada a alegação de decadência, fundada no art. 54, § 2º, da Lei 8.245/91.

Entendimento firmado no STJ de que o direito de exigir contas, a cada dois meses, é mera faculdade do locatário, que não obsta o direito de ação que deve observar o prazo geral de prescrição, previsto no art. 205 do Código Civil. 4.

Esclarecimentos acerca da composição das parcelas da locação que não são pertinentes à primeira fase da prestação de contas, salvo para corroborar a existência de parcelas variáveis, que embasam o próprio interesse de agir. 5.

Alegação de que as cobranças sempre se deram de forma detalhada e de que os documentos sempre estiveram disponíveis para consulta que não se mostram suficientes para obstar a pretensão inicial, nem para justificar a alegação de carência do direito de ação. 6.

O inadimplemento do locatário não é óbice ao direito de exigir contas.

Se a dívida existe, é direito de devedor o conhecimento da sua exata composição. 7.

Recurso desprovido. (TJ-RJ - AI: 00299845820228190000 202200241756, Relator: Des(a).

LUCIANO SABOIA RINALDI DE CARVALHO, Data de Julgamento: 09/08/2022, SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/08/2022) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER.

AÇÃO DE EXIGIR CONTAS.

Decisão interlocutória que encerra a primeira fase da ação de exigir contas.

Recurso da ré, sublocadora.

Preliminares de falta de interesse de agir e inépcia da petição inicial afastadas.

Decadência não reconhecida.

Entendimento pacífico nesta Corte e no C.

STJ no sentido de que o prazo do art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91 não consiste em prazo decadencial para formulação da prestação de contas, referindo-se, na realidade, à periodicidade mínima para essa prestação.

Prazo a ser observado que é o prescricional de dez anos.

Direito do locatário de exigir a prestação de contas pelo locador em relação locatícia envolvendo shopping center que é prevista expressamente no art. 54, § 2º, da Lei 8.245/91.

Ré que deverá apresentar as contas, nos termos do art. 550, do CPC.

Honorários de sucumbência devidos a favor da autora, consoante atual entendimento do C.

STJ ( AgInt no AREsp n. 2.165.736/SP).

Efeito suspensivo revogado.

Decisão mantida.

RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AI: 21989419020228260000 SP 2198941-90.2022.8.26.0000, Relator: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 25/02/2023, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2023) Assim, deve ser ratificada a legitimidade ativa da agravada, na qualidade de locatária, para propor a ação de prestação de contas, com fundamento no art. 54, § 2º da Lei nº 8.245/91.

O recorrente segue em suas razões pontuando o equívoco do magistrado de origem ao repelir a preliminar de ilegitimidade passiva do Salvador Shopping S/A, ora primeira agravante.

No entanto, a análise desta legitimidade passiva requer exame minucioso da estrutura jurídica do empreendimento e das relações contratuais estabelecidas.

Em relação a esta questão, o magistrado de primeiro grau fundamentou a rejeição da preliminar na teoria da aparência, considerando que as empresas rés constituiriam grupo econômico.

Primeiramente, nota-se que o contrato de locação foi firmado diretamente com o Salvador Shopping S/A, que figura como locador do espaço comercial.

Desta forma, este vínculo contratual direto, por si só, atrai a legitimidade passiva da empresa para responder à ação de prestação de contas, uma vez que é parte na relação jurídica material que fundamenta a pretensão.

Ademais, embora existam pessoas jurídicas distintas (Salvador Shopping S/A e Condomínio do Salvador Shopping), o fato de a empresa figurar como locadora e ser responsável pela administração geral do empreendimento a torna legítima para responder sobre as contas relacionadas ao contrato de locação, incluindo despesas condominiais e demais encargos cobrados dos lojistas.

Ademais, a argumentação dos agravantes de que o Salvador Shopping S/A seria mera proprietária das unidades autônomas não prospera, pois sua participação na relação jurídica vai além da simples propriedade, envolvendo a própria gestão do empreendimento e a definição das políticas de administração que impactam diretamente os valores cobrados dos locatários.

Assim, o caráter sui generis dos shopping centers, reconhecido pela doutrina e jurisprudência, implica uma estrutura complexa onde a empresa empreendedora mantém significativo controle sobre a administração do empreendimento, ainda que existam entidades específicas para a gestão condominial e do fundo de promoção, como é o presente caso concreto.

Portanto, deve ser ratificada a legitimidade passiva do Salvador Shopping S/A, pois esta agravante, na qualidade de locadora e administradora do empreendimento, deve integrar o polo passivo da ação de prestação de contas, com o Condomínio do Salvador Shopping.

Em relação ao interesse processual, aspecto também suscitado nas razões recursais, como condição da ação, deve ser analisado sob o binômio necessidade-adequação.

Sendo que a necessidade se traduz na imprescindibilidade da tutela jurisdicional para a satisfação do direito alegado, enquanto a adequação se refere à correlação entre o meio processual escolhido e a tutela jurisdicional pretendida.

No caso em análise, os agravantes argumentam que a disponibilização de balancetes trimestrais e demais documentos aos lojistas afastaria o interesse processual da agravada.

Contudo, tal argumento não merece prosperar.

Isso porque a ação de prestação de contas, regulada pelos artigos 550 a 553 do CPC, não visa apenas a exibição de documentos, mas possui escopo mais amplo.

Isso porque nota-se em seu procedimento bifásico, que o mesmo compreende, primeiramente, a verificação do direito de exigir contas; e segundo, caso reconhecido tal direito, a efetiva análise das contas apresentadas, podendo resultar na apuração de saldo credor ou devedor.

Desta forma, a mera disponibilização de balancetes e documentos, ainda que regular, não supre a pretensão deduzida na ação de prestação de contas, que busca não apenas o acesso aos documentos, mas também sua análise detalhada e a eventual apuração de saldo.

Ademais, o artigo 54, § 2º da Lei nº 8.245/91, ao conferir ao locatário o direito de exigir a comprovação das despesas, estabelece verdadeiro dever jurídico do locador/administrador de prestar contas de forma adequada e completa.

Sendo assim, a via processual escolhida pela agravada mostra-se adequada para a tutela deste direito, especialmente considerando a complexidade das relações financeiras em shopping centers.

Logo, reputo presente o interesse processual no caso dos autos.

Por fim, as agravantes suscitam a impropriedade da colheita de prova pericial no presente momento processual.

Como anteriormente mencionado, o procedimento especial de prestação de contas, conforme estabelece o artigo 550 do CPC, desenvolve-se em duas fases distintas e subsequentes.

A primeira fase destina-se exclusivamente à verificação do direito de exigir contas, enquanto a segunda fase, que só se inicia após eventual sentença de procedência na primeira fase, é que comporta a efetiva apresentação e análise das contas.

Os parágrafos 5º e 6º do artigo 550 do CPC são claros ao estabelecer que somente após a decisão que julgar procedente o pedido, condenando o réu a prestar as contas, é que se poderá cogitar da análise contábil dos documentos apresentados.

Nesse contexto, o deferimento de perícia contábil na primeira fase processual, de fato, revela-se prematuro e incompatível com a natureza dessa fase procedimental.

Assim, a prova pericial contábil, neste momento, além de processualmente inadequada, representaria inversão ilógica da ordem procedimental estabelecida pelo legislador, gerando despesas desnecessárias e tumultuando o regular desenvolvimento do processo.

Portanto, no caso em análise, o fumus boni iuris evidencia-se pela argumentação jurídica apresentada pelos agravantes, especialmente quanto à impropriedade da realização de perícia contábil na primeira fase da ação de prestação de contas, e o periculum in mora, por sua vez, manifesta-se no risco de dispêndio desnecessário de recursos com a realização de prova pericial prematura.

Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE A LIMINAR apenas para suspender a realização de perícia contábil, até o julgamento definitivo deste recurso.

Requisitem-se as informações necessárias do douto Juiz a quo.

Intime-se o agravado para, querendo, responder no prazo de 15 (quinze) dias úteis, nos moldes do inciso II, do art. 1.019 da Legislação processual em vigor.

Dou à presente decisão força de mandado / ofício.

Publique-se.

Intime-se.

Salvador, 16 de dezembro de 2024.

Desembargador Jatahy Júnior Relator 74