25/07/2025 16:54

Publicado Decisão em 24/07/2025.
25/07/2025 16:54

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/07/2025
22/07/2025 08:07

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
21/07/2025 16:38

Embargos de Declaração Não-acolhidos
21/07/2025 14:54

Conclusos para decisão
21/07/2025 14:54

Juntada de Certidão
09/07/2025 23:00

Juntada de Petição de petição
08/04/2025 13:06

Ato ordinatório praticado
11/02/2025 01:47

Decorrido prazo de ALEXANDRE BULHOES MOREIRA em 10/02/2025 23:59.
11/02/2025 01:47

Decorrido prazo de CARLA VAZ FERNANDES MOREIRA em 10/02/2025 23:59.
11/02/2025 01:47

Decorrido prazo de OAS SPE-03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. em 10/02/2025 23:59.
26/01/2025 00:27

Publicado Sentença em 19/12/2024.
26/01/2025 00:26

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/12/2024
24/01/2025 18:13

Juntada de Petição de embargos de declaração
20/12/2024 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 13ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0533569-58.2016.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Interessado: Alexandre Bulhoes Moreira Advogado: Alexandra De Jesus Barboza (OAB:BA44937) Advogado: Renata Ramalho Lins (OAB:BA40975) Interessado: Carla Vaz Fernandes Moreira Advogado: Renata Ramalho Lins (OAB:BA40975) Advogado: Alexandra De Jesus Barboza (OAB:BA44937) Interessado: Oas Spe-03 Empreendimentos Imobiliarios Ltda.

Advogado: Leonardo Mendes Cruz (OAB:BA25711) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 13ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0533569-58.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: 13ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: ALEXANDRE BULHOES MOREIRA e outros Advogado(s): RENATA RAMALHO LINS (OAB:BA40975), ALEXANDRA DE JESUS BARBOZA (OAB:BA44937) INTERESSADO: OAS SPE-03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s): LEONARDO MENDES CRUZ (OAB:BA25711) SENTENÇA ALEXANDRE BULHÕES MOREIRA e CARLA VAZ FERNANDES MOREIRA ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais em desfavor de OAS SPE-03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com o objetivo de obter a rescisão do contrato de promessa de compra e venda da unidade 803, Torre 02, do empreendimento Horto São Rafael, a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais e materiais.

Alegam os autores que firmaram contrato para aquisição do imóvel em fevereiro de 2015, com previsão de cláusula de tolerância de 180 dias.

Em suas palavras, "o atraso elevou de forma significativa o saldo devedor, inviabilizando a conclusão do financiamento".

Afirmam ainda que foram cobradas indevidamente taxas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves.

Para reforçar sua alegação, argumentam que houve atraso injustificado na entrega da obra, o que teria causado prejuízos de ordem material e moral.

Sustentam ainda que a situação gerou dificuldades financeiras e violação da boa-fé objetiva.

Por fim, requerem a rescisão contratual, devolução integral dos valores pagos, indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00, além de lucros cessantes e restituição em dobro de taxas e encargos.

Em sua contestação, a parte requerida OAS SPE-03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. alegou que a rescisão já teria ocorrido unilateralmente devido à inadimplência dos autores em fevereiro de 2016.

Em reforço, argumenta que o empreendimento foi concluído em setembro de 2015, com a expedição do habite-se em 02/09/2015.

Sustenta ainda que notificou os autores para quitarem o saldo devedor pendente.

A parte autora se manifestou em réplica, afirmando que a inadimplência decorreu exclusivamente do atraso na entrega do imóvel e do consequente aumento do saldo devedor.

As partes não requereram a produção de outras provas. É o relatório.

Decido.

A preponderância da matéria de direito, a suficiente elucidação da matéria fática e o desinteresse das partes quanto à produção de outras provas determinam o julgamento antecipado do mérito, a teor do que dispõe o art. 355, I, do Código de Processo Civil.

Enfrentando o mérito da pretensão deduzida em juízo, tem-se que o ponto central da controvérsia consiste em decidir se houve descumprimento contratual que justifique a rescisão e a condenação em danos materiais e morais.

Em outras palavras, cabe analisar se o atraso na entrega do imóvel configurou inadimplemento contratual e seus efeitos jurídicos.

O sistema jurídico brasileiro tem como princípio e fundamento a ideia de que os contratos devem ser cumpridos (pacta sunt servanda), mas também que devem observar a boa-fé objetiva (art. 422, CC) e a função social do contrato (art. 421, CC).

Nos contratos de consumo, ademais, vigora o princípio da equivalência das prestações.

No caso dos autos, verifico que não houve atraso injustificado na entrega do imóvel.

O habite-se foi expedido em 02/09/2015, dentro do prazo contratual que previa entrega em agosto/2015 (considerando a cláusula de tolerância).

A cláusula que estabelece prazo de tolerância de 180 dias é válida e usual no mercado imobiliário, não configurando abusividade, conforme pacífica jurisprudência.

Por sua vez, restou demonstrado que os autores não quitaram o saldo devedor quando da conclusão da obra, quedando-se inadimplentes desde fevereiro de 2016.

O inadimplemento dos compradores não pode ser imputado à construtora, já que o imóvel estava pronto e apto para entrega desde setembro de 2015.

Confrontando os argumentos das partes, entendo que a rescisão contratual operou-se por culpa dos compradores, que não adimpliram sua obrigação principal de pagar o preço.

Aplica-se ao caso a exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC).

Não obstante, considerando a natureza consumerista da relação e o princípio da preservação dos contratos, é devida a devolução dos valores pagos pelos autores, de forma simples (não em dobro, ante a ausência de má-fé), com retenção de 25% a título de despesas administrativas e de comercialização, conforme jurisprudência consolidada.

A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).

Quanto aos danos morais, a jurisprudência é pacífica no sentido de que o mero inadimplemento contratual não gera, por si só, direito à indenização.

Para sua caracterização, é necessária a demonstração de situação excepcional que ultrapasse o mero aborrecimento ou dissabor inerente às relações negociais.

No caso dos autos, não verifico a ocorrência de circunstâncias extraordinárias que justifiquem a reparação por danos morais.

As dificuldades e frustrações narradas pelos autores, embora compreensíveis, inserem-se no campo dos dissabores normais decorrentes do inadimplemento contratual, não configurando violação aos direitos da personalidade.

Quanto aos demais pedidos formulados pelos autores (lucros cessantes, restituição em dobro de taxas e encargos, congelamento do saldo devedor), estes também não merecem acolhida.

Com efeito, tendo sido reconhecida a culpa dos compradores pelo desfazimento do negócio, em razão do seu inadimplemento injustificado, não há que se falar em lucros cessantes ou outras verbas indenizatórias.

O inadimplemento voluntário e injustificado de obrigação contratual impede que o devedor se beneficie da própria torpeza, pleiteando indenizações decorrentes do descumprimento a que deu causa.

Da mesma forma, o pedido de restituição em dobro de taxas e encargos não procede.

Primeiro, porque não houve comprovação do efetivo pagamento de tais valores.

Segundo, porque as cobranças tinham respaldo contratual e foram feitas de boa-fé, afastando a aplicação do art. 42, parágrafo único, do CDC.

Terceiro, porque a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais é dos compradores desde a disponibilização do imóvel, o que ocorreu com a expedição do habite-se em setembro de 2015.

O pedido de congelamento do saldo devedor também não merece prosperar, pois a atualização monetária do preço é legítima e necessária para preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

Ademais, tendo sido reconhecida a culpa dos compradores pela rescisão, não há justificativa para impedir a incidência dos encargos contratuais regularmente pactuados.

Em resumo, conclui-se que: (a) a cláusula de tolerância é válida e o prazo foi cumprido pela construtora; (b) a rescisão operou-se por inadimplemento dos compradores; (c) são devidos os valores pagos, de forma simples, com retenção de 25%, inexistindo danos morais indenizáveis ou outros prejuízos a serem ressarcidos.

Posto isso, de acordo com as provas carreadas aos autos, e por tudo o mais que consta, revogo a tutela de urgência e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para: a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa dos compradores; b) Condenar a ré a restituir aos autores 75% dos valores efetivamente pagos, de forma simples, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC, dela abatido o IPCA do período, a partir da citação; c) Julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais; d) Julgar improcedentes os pedidos de: lucros cessantes; restituição em dobro de taxas e encargos; e congelamento do saldo devedor, tendo em vista a culpa dos compradores pelo desfazimento do negócio.

Por força da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, na proporção de 70% para os autores e 30% para a ré, considerando o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, bem como o trabalho realizado pelos advogados e o tempo exigido para o seu serviço (art. 85, §2º, CPC).

Sentença publicada e registrada eletronicamente.

Intimem-se.

Salvador (Ba), data da assinatura no sistema.

André Luiz Santos Britto Juiz de Direito (Ato Normativo Conjunto nº 34/2024)
17/12/2024 08:29

Julgado procedente em parte o pedido
11/06/2024 22:14

Juntada de Petição de petição
04/05/2023 14:21

Conclusos para julgamento
21/03/2023 16:40

Juntada de Petição de petição
01/11/2022 19:45

Expedição de Outros documentos.
01/11/2022 19:45

Expedição de Outros documentos.
07/10/2022 00:00

Remetido ao PJE
16/02/2022 00:00

Concluso para Sentença
18/11/2021 00:00

Petição
07/11/2021 00:00

Petição
19/06/2021 00:00

Publicação
17/06/2021 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
17/06/2021 00:00

Mero expediente
07/03/2021 00:00

Concluso para Sentença
16/12/2020 00:00

Petição
15/12/2020 00:00

Publicação
11/12/2020 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
10/12/2020 00:00

Mero expediente
30/11/2020 00:00

Concluso para Despacho
29/07/2020 00:00

Concluso para Sentença
10/11/2018 00:00

Petição
16/04/2018 00:00

Petição
12/03/2018 00:00

Concluso para Sentença
12/03/2018 00:00

Documento
30/11/2017 00:00

Audiência
01/11/2017 00:00

Concluso para Decisão Interlocutória
31/10/2017 00:00

Petição
26/10/2017 00:00

Publicação
24/10/2017 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
23/10/2017 00:00

Expedição de Ato Ordinatório
19/10/2017 00:00

Petição
11/10/2017 00:00

Petição
25/09/2017 00:00

Publicação
22/09/2017 00:00

Petição
21/09/2017 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
19/09/2017 00:00

Expedição de Ato Ordinatório
18/09/2017 00:00

Petição
18/09/2017 00:00

Petição
06/09/2017 00:00

Publicação
06/09/2017 00:00

Expedição de Carta
04/09/2017 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
01/09/2017 00:00

Expedição de Ato Ordinatório
01/09/2017 00:00

Audiência Designada
21/06/2017 00:00

Petição
14/06/2017 00:00

Mandado
12/05/2017 00:00

Mandado
12/05/2017 00:00

Expedição de Mandado
18/04/2017 00:00

Publicação
12/04/2017 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
11/04/2017 00:00

Antecipação de Tutela
10/04/2017 00:00

Audiência Designada
17/03/2017 00:00

Concluso para Despacho
14/03/2017 00:00

Petição
21/02/2017 00:00

Publicação
17/02/2017 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
16/02/2017 00:00

Mero expediente
17/10/2016 00:00

Concluso para Despacho
14/10/2016 00:00

Petição
23/09/2016 00:00

Publicação
21/09/2016 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
20/09/2016 00:00

Mero expediente
10/08/2016 00:00

Concluso para Despacho
27/07/2016 00:00

Petição
26/07/2016 00:00

Publicação
22/07/2016 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
21/07/2016 00:00

Mero expediente
02/06/2016 00:00

Concluso para Despacho
01/06/2016 00:00

Processo Distribuído por Sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
01/06/2016

Ultima Atualização
25/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

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