TJCE - 0194555-16.2016.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ  PODER JUDICIÁRIO  TRIBUNAL DE JUSTIÇA  GABINETE DO DESEMBARGADOR PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA  __________________________________________________________  APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0194555-16.2016.8.06.0001  TIPO DE PROCESSO: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER  ORIGEM: 21ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA/CE  APTE: MANHATTAN LOS ANGELES EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA  APTE: BANCO BRADESCO S/A  APDO: PEDRO NERIS MACHADO NETO  ÓRGÃO JULGADOR: TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO  RELATOR: DES.

PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA  EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÕES INTERPOSTAS PELA CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/ DANOS MORAIS.

JULGAMENTO PROCEDENTE NA ORIGEM.

COMPRA E VENDE DE IMÓVEL.

EMPREENDIMENTO DEVIDAMENTE QUITADO PELO COMPRADOR.

GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

HIPOTECA.

INOPONIBILIDADE A TERCEIRO ADQUIRENTE DE UNIDADE AUTÔNOMA.

APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

IMPOSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO.

INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL CONFIGURADA.

ENTENDIMENTO DO STJ.

RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

SENTENÇA MANTIDA.  I - Trata-se de apelação contra sentença que aplicou ao caso concreto o disposto no enunciado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", e condenou as apelantes ao pagamento de indenização por danos morais.  II - Com efeito, o adquirente de unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa aos imóveis que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o agente financiador do empreendimento, uma vez que, depois de quitada a promessa de compra e venda, a garantia não passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do artigo 22 da Lei n. 4.864/65.  III - A defesa da proteção ao adquirente de boa-fé encontra respaldo no artigo 422 do Código Civil, que estabelece a obrigação dos contratantes de agirem com boa-fé - entendida como exigência de um comportamento leal.  IV - O dano moral no caso concreto é um desdobramento direto e efetivo do comportamento negligente das apelantes, pois os transtornos causados ao apelado decorrem da frustração na aquisição do imóvel, que foi hipotecado ao Banco Bradesco S/A pela Construtora, além do receio de que tal hipoteca seja executada ou que o crédito decorrente do não cumprimento do crédito auferido pela Construtora.  V - O dano moral no caso concreto é um desdobramento direto e efetivo do comportamento negligente das promovidas.

No caso em apreço, impõe-se a manutenção dos danos arbitrados de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), muito embora abaixo do valor aplicado por esta Corte, visto a ausência de recurso por parte do consumidor.  VI - Recursos conhecidos e desprovidos.

Sentença mantida.  ACÓRDÃO    Visto, relatado e discutido os Recursos Apelatórios nº 0194555.16.2016.8.06.0000, em que figuram as partes acima nominadas, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos para negar-lhes provimento, nos termos do voto do Relator.  Fortaleza dia e hora da assinatura digital      DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR  Presidente do Órgão Julgador      DES.

PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA  RELATOR  RELATÓRIO    Trata-se de recursos apelatórios interpostos pela Construtora Manhattan Los Angeles - Empreendimento Imobiliário Ltda e pelo Banco Bradesco S/A, em face da sentença proferida pelo Juiz da 21ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza-CE, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO, ajuizada por Pedro Neris Machado Neto, que julgou procedentes o pedido indenizatório nos seguintes termos:  […].  Assim, analisando as particularidades do caso concreto, defiro o pedido de indenização por danos morais, em montante equivalente à R$ 5.000,00 (cinco mil reais).  Isto posto, extinguindo o feito, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE os pedidos iniciais para condenar os demandados, solidariamente, a pagarem indenização por danos morais ao autor, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser atualizados monetariamente, a partir desta esta data, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.  Condeno as requeridas, solidariamente, em custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.  Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se..  […]      Irresignados, ambos os demandados apelaram.  A Instituição Financeira, em seu recurso de fls. 289/299, defende, em sínteses: a ilegitimidade passiva do banco; da inexistência de responsabilidade por parte do banco; da inaplicabilidade do código CDC, bem como da inexistência dos danos morais.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, para julgar improcedente os pedidos autorais.  Já a vendedora/construtora, em suas razões de fls. 304/316, arguiu, a necessidade de reforma da decisão monocrática, uma vez que não há que se falar em ocorrência de dono moral passível de indenização, pois o elemento essencial da responsabilidade civil não restou caracterizado, uma vez que a parte autora não demonstrou qualquer prejuízo de ordem moral, pois o mero adiamento do cancelamento da hipoteca não gera os danos defendidos.

Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso, julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais, inclusive com inversão do ônus da sucumbência.  Devidamente intimado, o apelado apresentou as contrarrazões às fls. 323/331.  É, em síntese, o relatório.    VOTO      Presentes os pressupostos que autorizam a admissibilidade dos recursos, recebo-os e passo a apreciá-los nos termos em que estabelece o art. 1.010 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015.  A controvérsia no presente feito consiste em verificar a correção (ou não) da sentença, que aplicou ao caso concreto o disposto no enunciado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", e condenou ambos os demandados ao pagamento de indenização por danos morais.  A respeito da preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo requerido, Banco Bradesco S/A, destaca-se que, embora não tenha participado diretamente da relação contratual entre o autor e a empresa Manhattan Los Angeles - Empreendimento Imobiliário LTDA, o banco demonstrou interesse na manutenção da hipoteca, pois ainda se considera credor em razão do financiamento fornecido para a construção do empreendimento, o que afasta a alegação de ilegitimidade.  Pois bem.   Cabe observar, inicialmente, que no presente caso, se aplica o entendimento firmado pelo STJ na Súmula 308:  STJ - Súmula 308 - "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."  Observa-se que a súmula protege a boa-fé de terceiro adquirente de imóvel que apresenta natureza residencial.

Há o entendimento de que a ciência prévia do adquirente sobre as hipotecas não afasta sua boa-fé, pois inexiste proibição de alienação de imóvel hipotecado, cumprindo referir que o art. 1.475 do CC afirma ser nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado, se o ato caracteriza ou não danos a serem arbitrados.  Registre-se, de início, que não age com boa-fé contratual, nem observa a função social da propriedade, a construtora e/ou incorporador que toma um empréstimo bancário para desenvolver um empreendimento sob o regime de incorporação imobiliária, promove a venda das futuras unidades autônomas, recebe o produto dessas vendas de terceiros adquirentes de boa-fé, porém não repassa o dinheiro ao credor, permitindo a excussão judicial da hipoteca do bem dado em garantia, pois ao manter o gravame no imóvel, ambas as demandas são responsáveis pelos seus atos, cabendo o direito de regresso, caso a instituição financeira demonstre a culpa exclusiva da incorporadora.  Vale dizer, o adquirente de unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o agente financiador do empreendimento, uma vez que, depois de quitada a promessa de compra e venda, a garantia não passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do artigo 22 da Lei n. 4.864/65.  In casu, consoante documentação que instrui os autos, o autor e a construtora Manhattan Los Angeles - Empreendimento Imobiliário Ltda, em 18/03/2014, celebraram o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel", com a devida quitação do contrato consoante (fls. 22/23), para aquisição de uma das unidades residenciais localizadas no Condomínio Los Angeles.  Embora tenham quitado o preço da compra da unidade residencial, consoante declaração de quitação emitida pela Construtora, como já relatado, ao tentar efetuar a transferência e o registro do imóvel, descobriu que, o mesmo ainda se encontrava hipotecado pela Construtora em favor da Banco, em garantia de financiamento concedido para a construção do empreendimento.  Considerando, portanto, que o autor é adquirente de boa-fé e cumpridor de suas obrigações contratuais integralmente junto à promitente vendedora, não pode o mesmo ser responsabilizado por uma dívida para a qual não concorreu, tampouco por eventual inadimplência da construtora, devendo responder apenas pelo pagamento do valor do imóvel que adquiriram (que, no caso, foi quitado integralmente, às fls. 22/23).  Ressalte-se, por oportuno, que a defesa da proteção ao adquirente de boa-fé encontra respaldo no artigo 422 do Código Civil, que estabelece a obrigação dos contratantes de agirem com boa-fé - entendida como exigência de um comportamento leal.  Não há que se falar, portanto, na inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, sobretudo porque o fundamento de tal enunciado é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, que não pode ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira.  Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes jurisprudências Pátrios, in verbis:  AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO.

EXECUÇÃO.

IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO.

MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO.

QUITAÇÃO.

BOA-FÉ.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE.

TRÂNSITO EM JULGADO.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ.

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.

Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3.

O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4.

O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente.

No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.5.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1432693/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) Grifei.      PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXCECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

HIPOTECA EM FAVOR DO FINANCIADOR DA CONSTRUTORA .

TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

DESCONSTITUIÇÃO DE PENHORA.

SÚMULA 308 DO STJ I - Cabível, na hipótese, a desconstituição da penhora, pois no que se refere a hipoteca firmada entre agente financiador e construtora, prevalece o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, conforme o enunciado 308: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". (TRF 2ªR, 8ªT., AC 360676/RJ, Rel.

Juiz Conv.

GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, DJ 25/10/2005) II - Agravo interno desprovido (TRF2, AGI 00115707820064020000, Relator Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJ 09/06/2009)      ADMINISTRATIVO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

IMÓVEL HIPOTECADO.

GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE.

SÚMULA 308/STJ.

A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

Precedentes deste Tribunal e do STJ. (TRF4, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5008644-28.2019.4.04.0000, 4ª Turma, Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 05/07/2019)      PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO.

HIPOTECA.

INEFICÁCIA.

SÚMULA 308 DO STJ.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, não ocorrendo na hipótese a superação da súmula 308 do STJ. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000381-06.2017.4.04.7201, 3ª Turma, Desembargadora Federal VÂNIA HACK DE ALMEIDA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 30/07/2019)      ADMINISTRATIVO.

CIVIL.

PROCESSUAL.

IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA.

SÚMULA 308 DO STJ. 1.

Conforme jurisprudência consolidada pela súmula 308/STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5063818-33.2017.4.04.7100, 3ª Turma, Desembargador Federal ROGERIO FAVRETO, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 30/07/2019)      Destaco ainda, como forma de esclarecimento que, a aplicação da súmula não se restringe apenas aos adquirentes dos imóveis pessoas físicas, podendo, conforme o caso concreto, ser estendida também às pessoas jurídicas, visto que o enunciado não fez tal distinção.  Nesse sentido, manifestou-se o STJ, cujo excerto da decisão ora colaciono, in verbis:  O Tribunal de origem concluiu que o entendimento manifestado na Súmula 308/STJ não se aplica ao adquirente pessoa jurídica que tem por objeto social a comercialização de bens imóveis.

No entanto, a Súmula 308/STJ é peremptória no sentido de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", não tecendo qualquer ressalva quanto a adquirentes pessoas jurídicas.

Aliás, o STJ já decidiu inclusive que o enunciado sumular não se limita a contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, ressaltando que o terceiro adquirente, que cumpre contrato de compra e venda, quitando o preço, não pode ser prejudicado por relação jurídica estabelecida entre financiador e construtor inadimplente, cabendo àquele acautelar-se, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para obter o adimplemento da obrigação garantida pelo pacto hipotecário.

A propósito: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO.

EXECUÇÃO.

IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO.

MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO.

QUITAÇÃO.

BOA-FÉ.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE.

TRÂNSITO EM JULGADO.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ.

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.

Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2."A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"(Súmula 308/STJ). 3.

O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4.

O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente.

No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1432693/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) Dessarte, com fundamento na Súmula 568/STJ, merece reforma o acórdão recorrido, em virtude de seu dissenso com o entendimento do STJ.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, c, do RISTJ, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de determinar a remessa ao Tribunal de origem, a fim de que analise os pedidos de liberação dos gravames hipotecários à luz do entendimento do STJ.

Publique-se.

Brasília, 15 de maio de 2018. (AREsp 825.383/RS Rel.

Ministro LÁZARO GUIMARÃES, QUARTA TURMA, julgado em 15/05/2018 , DJ 17/05/2018 - grifei).      Outrossim, ressalto que se trata de situação previsível pela instituição financeira que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento.  Não se mostra razoável, dessa maneira, que os adquirentes se tornem devedores hipotecários da instituição financeira, em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram.

Por outro lado, eventual dívida remanescente pode ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real que se encontra em poder de terceiro de boa-fé.  Diante de tal contexto, a hipoteca concedida pela construtora/incorporadora em favor da instituição financeira não se mostra válida perante os particulares adquirentes da unidade habitacional, razão pela qual, no caso concreto, não pode se apresentar como empecilho ao registro do domínio dos autores no Cartório de RGI competente.  Frise-se que a situação ora retratada repete-se muitas vezes em nossos Tribunais, no sentido de que as construtoras obtêm financiamentos para as suas obras, construídas para moradia, e instituem o ônus real hipotecário; e depois vendem as unidades autônomas.

Ocorre que tais construtoras não cumprem seus compromissos com as instituições bancárias, que executam a hipoteca contra os terceiros adquirentes.  Desta forma, de modo a evitar tautologia na apreciação dos mesmos fundamentos, agrego as razões de decidir aos termos da sentença de lavra do MM.

Magistrado:   […].  Registro, inicialmente, que, de acordo com o art. 370 do Código de Processo Civil, cabe ao Juiz determinar, de ofício ou a requerimento das partes, as provas necessárias ao julgamento do mérito, devendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, sem que isso configure cerceamento de defesa.

Nesse sentido, o entendimento pacificado dos Tribunais pátrios:    "DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS.

IMÓVEL DENTRO DOS PERÍMETROS DA ASSOCIAÇÃO.

PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO.

INAPLICABILIDADE DO RESP. 1.280.871 (TEMA N. 882).

TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS.

IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA.

CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

O juiz condutor do processo pode indeferir as provas inúteis e julgar antecipadamente a lide, sem que configure cerceamento de defesa, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil. 2.

As associações ostentam natureza de condomínio e ostentam legitimidade para cobrar taxas instituídas em assembleia ou previstas em estatuto ou convenção para custeio das despesas comuns. 3.

Os possuidores de imóveis integrantes de condomínio, regular ou não, estão obrigados a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente da utilização das áreas coletivas ou usufruto de benfeitorias. 4.

O Recurso Especial n. 1.280.871/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, que fixou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram", não é aplicável à composse decorrente dos parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. 5.

No caso, não foi comprovada que a situação financeira do réu piorou, por isso, a gratuidade de justiça deve ser mantida. 6.

Apelação conhecida e parcialmente provida.

Preliminar rejeitada.

Impugnação à justiça gratuita afastada.

Unânime. (TJDFT, Acórdão 1302555, 07103432120198070020, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 18/11/2020, publicado no DJE: 2/12/2020.

Pág.: Sem Página Cadastrada.)."    No caso em tela, entendo suficientes para o julgamento da demandada as provas produzidas nos autos, não havendo, assim, a necessidade de produção de outras provas, razão pela qual o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, estando em condições de receber o julgamento antecipado, com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.  Inicialmente, deixo de analisar a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pelos Réus, haja vista que essa questão já restou apreciada na decisão de fls. 77/80, a qual decidiu pela legitimidade do autor para demandar por indenização de cunho moral.  Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva levantada pelo demandado, Banco Bradesco S/A, saliento que, apesar de não ter participado diretamente do negócio entabulado entre o autor e a promovida Manhattan Los Angeles - Empreendimento Imobiliário LTDA.,a instituição bancária requerida manifestou interesse na manutenção da hipoteca, por ainda sentir-se credor desta, visto que forneceu recursos financeiros para a construção de todo o empreendimento, sem que tais recursos tenham sido totalmente pagos.   Assim, tendo em vista que o referido Réu tem o domínio sobre a dita garantia, objeto da ação, é inconteste a legitimidade passiva do Banco, na qualidade de credor hipotecário, para integrar a lide.   Nesse sentido, menciono:  "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ILEGITIMIDADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO - TESE REJEITADA - REQUISITOS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO. - Embora não figure como parte na ação, o banco réu é credor hipotecário com ônus gravado na matrícula do imóvel, sendo assim, parte legítima para figurar no presente feito - Se a parte deixou de juntar aos autos, dentro do prazo estabelecido pelo artigo 455, § 1º do CPC, cópia das correspondências de intimação das testemunhas e dos respectivos comprovantes de recebimento, ônus que lhe incumbia, não há que se falar em cerceamento de defesa pela preclusão da prova testemunhal. - É requisito essencial na ação de adjudicação compulsória a prova da quitação do preço do imóvel, não havendo comprovação o pedido é improcedente. (TJMG, AC10080160024396001, Des.

PEDRO ALEIXO, d.j. 21/08/2019)."    Por todas estas razões, indefiro a preliminar.  No mérito, cinge a controvérsia em analisar se o não cancelamento da garantia do contrato de financiamento, firmado entre o banco e a construtora, a qual recai sobre o bem imóvel adquirido pelo requerente, gerou danos de cunho moral em face do autor.   Inicialmente, vislumbro que a promovida Manhattan não se opôs a baixa do gravame, reconhecendo que houve efetivamente a quitação das obrigações do adquirente, ora autor, limitando-se a aduzir que está impossibilitada de assim proceder por não ter competência para o cancelamento dessa hipoteca.  Acerca dessa temática, é certo que a competência para baixar o gravame da hipoteca é atribuída ao Réu Bradesco, porém, não se ignorar que o motivo do não cancelamento, na forma prevista no contrato, como sendo nos 90 (noventa) após o pagamento total do imóvel, deveu-se ao não pagamento do financiamento da obra por parte da Manhattan.

Dessa forma, esta não pode se eximir de responsabilidade pela não outorga da escritura no prazo ajustado.  Os argumentos de ambos promovidos de que a ação não procede, visto que o autor concordou com a hipoteca, não merece prosperar, posto que sua anuência foi,conforme se depreende dos autos, de boa fé e condicionada ao posterior cancelamento e baixa da hipoteca, quando ocorresse a quitação de sua obrigação.

Por essa razão, tendo em vista que o autor cumpriu integralmente o contrato, de acordo com o termo de quitação acostado às fls. 22, e não teve a devida contrapartida, forçoso reconhecer que o principio da boa fé restou violado.  A jurisprudência já se encontra pacificada em todos os pretórios do País, inclusive no Egrégio Superior Tribunal de Justiça, através da Súmula Nº 308, o entendimento de que a hipoteca instituída, legalmente, em favor no agente financeiro que financia a obra, não tem eficácia contra o adquirente do imóvel, sobretudo quando ocorre a quitação.

Segue transcrita in verbis esta Súmula 308: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel".   Nesse sentido, cito:    "DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

QUITAÇÃO.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ.

DIREITO À TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA.

CANCELAMENTO DA HIPOTECA NOS ASSENTOS DO REGISTRO DE IMÓVEL.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Cuidam os presentes autos de agravo de instrumento com pedido de liminar interposto por Lucas Rodrigues Gurgel da Silva contra decisão proferida pelo Juízo da 22ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais ajuizada em face de Portal de Avila Empreendimentos Ltda. e outros, indeferiu o pedido de tutela antecipada (fls. 759/761). 2.

No presente caso mostram-se razoáveis e relevantes as alegações da parte agravante (agravo de instrumento), sobretudo porque a hipoteca resultante de financiamento imobiliário é ineficaz em relação ao terceiro, adquirente de unidade residencial, imbuído de boa-fé, que não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, consoante o Enunciado da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça. 3.

Assim, verifica-se ser descabida a manutenção do gravame que onera bem de terceiro de boa-fé, mormente quando o agravante demonstra a quitação do imóvel (fl.201), na medida em que não pode ser penalizado por possíveis pendências da construtora em face da instituição financeira que disponibilizou os recursos para a realização da obra. 4.

De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5.

A Súmula nº 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula nº 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.

Este é o entendimento esboçado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Precedente: STJ, REsp 1576164/DF, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019. 7.

Por fim, verifica-se que as astreintes fixadas se deram de forma proporcional, inexistindo exorbitância na sua fixação, a qual deve ser mantida, como meio hábil ao cumprimento da decisão prolatada. 8.

Recurso conhecido e provido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do agravo de instrumento nº 0628054-50.2021.8.06.0000, em que figuram as partes acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do recurso interposto, para dar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator.

Fortaleza, 02 de fevereiro de 2022.

CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (TJ-CE - AI: 06280545020218060000 Fortaleza, Relator: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 02/02/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/02/2022)"    Nessa toada, prevê o § 1.º, da Cláusula XX do Contrato de Promessa de Compra e Venda de fls. 204/231, celebrado entre as partes, que deverá a Vendedora, ora demandada, providenciar, a quitação da unidade, com a consequente liberação do ônus hipotecário junto ao agente financeiro.

Também prevê a Cláusula XVII do aludido contrato que a escritura pública definitiva deveria ser outorgada ao autor no prazo de 180 dias contados da entrega da unidade.  Não tendo havido a outorga da escritura, muito menos a baixa no gravame da hipoteca, conforme estabelecido no contrato mencionado, restou caracterizado o descumprimento contratual pela parte Ré.   No que concerne ao pedido de reparação por danos morais, há de se admitir que com o prolongado descumprimento do contrato por parte dos demandados, tratando de transferirem responsabilidades entre si e de se eximirem de suas obrigações, deixaram o demandante em situação vexatória, sofrendo angústias e incertezas quanto a consolidação da propriedade sobre o bem que adquiriu, bem como restou frustrado o cumprimento de contrato firmado junto a terceiro, cessionário de direitos sobre o imóvel, conforme comprovado às fls. 18/21.  O Código Civil em seu artigo 186, assim dispões: "Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligencia ou imprudência, viola direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".   Já no art. 927 do mesmo Diploma Legal, está previsto a obrigação de indenizar o dano, por parte daquele que o comete: "Aquele que por ato ilícito causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo".  Portanto, para que fique configurado o direito à reparação, no caso dos autos, mister se faz demonstrarem-se presentes os seus respectivos pressupostos, dentre estes, a conduta, por ação ou omissão voluntária, a violação do direito ou motivação de causa do prejuízo e o nexo causal entre o ato ou fato.  A conduta é o elemento primário de todo ato ilícito. É o comportamento humano voluntário que se exterioriza através de uma ação ou omissão, produzindo consequências jurídicas.  Dessa forma, considerando que a violação contratual acarretou prejuízos ao promovente, deve ser deferida a indenização.  Na avaliação do dano moral, o órgão judicante deverá estabelecer uma reparação equitativa, baseada na culpa do agente, na extensão do prejuízo causado e na capacidade econômica de quem vai suportá-lo.  Assim, analisando as particularidades do caso concreto, defiro o pedido de indenização por danos morais, em montante equivalente à R$ 5.000,00 (cinco mil reais).  [...].    Diante destes argumentos, é inócua toda e qualquer argumentação elaborada por ambas as apelantes, visto que devidamente caracterizados os danos perpetrados pelos demandados ao resistirem na manutenção da hipoteca, prejudicando o direito do autor, o que caracteriza os danos morais.  O dano moral no caso concreto é um desdobramento direto e efetivo do comportamento negligente de ambas as demandadas, como relatou o MM.

Magistrado, pois os transtornos causados ao apelado decorrem da frustração na aquisição do imóvel hipotecado ao Banco pela Construtora, além do receio de que tal hipoteca seja executada ou que o crédito decorrente dela seja cobrado ao adquirente de boa-fé.  Uma vez sofrido tal tipo de dano, impõe a legislação já destacada o dever de repará-lo.

Percebe-se, porém, que a reparação nesses casos terá uma feição peculiar, vez que não é materialmente possível retirar da pessoa o dano por ela sofrido.

Desse modo, busca a legislação dar-lhe, ao menos, uma compensação de ordem pecuniária, no intuito de amenizar a sua dor. É neste contexto que surge a responsabilização civil pelo dano moral.  Neste sentido, colho da jurisprudência Pátria:  EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO DE HIPOTECA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

GRAVAME HIPOTECÁRIO NÃO BAIXADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

LEGITIMIDADE PASSIVA CARACTERIZADA .

DANO MORAL DEVIDO.

QUANTUM INDENIZATÓRIO.

REDUÇÃO. 1 .

O agente financiador é parte legítima para figurar no polo passivo da ação em que se pleiteia o cancelamento da hipoteca, instituída em seu favor pela construtora da obra financiada, até porque será ele a parte indicada a sofrer os efeitos da sentença em caso de procedência do pedido autoral 2.

Em consonância com o enunciado da Súmula 308, do Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca firmada entre a incorporadora e a financeira não tem eficácia perante o adquirente do imóvel, de modo que, em havendo o pagamento integral do preço, assiste ao comprador o direito à baixa do gravame. 3.

A demora injustificada na liberação do gravame hipotecário dá ensejo a condenação por dano moral, não se tratando de mero descumprimento contratual . 4.

Entretanto, quanto ao valor da indenização, não se distanciando muito das lições jurisprudenciais, entendo pela redução do quantum arbitrado para o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), pautando-me pelo bom senso e atentando-me para o binômio razoabilidade e proporcionalidade.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA . (TJ-GO - AC: 53705541620208090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a).

DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, Goiânia - 6ª UPJ das Varas Cíveis, Data de Publicação: (S/R) DJ).      Já em relação ao valor da indenização, fixado na sentença em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tem-se que tal montante efetivamente concilia a pretensão compensatória, pedagógica e punitiva da indenização do dano moral com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa.  Ante o exposto, feitas essas considerações, em consonância com a legislação pertinente à matéria, conheço dos recursos para negar-lhes provimentos, mantendo a sentença em todos os seus termos, por não merecer reproche algum.  Por fim, majoro os honorários sucumbenciais devidos para a importância de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, consoante §11 do art. 85 do CPC.  É como voto.  Fortaleza, dia e hora da assinatura digital    DES.

PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA  Relator       

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA  3ª Câmara de Direito Privado INTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTO Data da Sessão: 18/06/2025Horário: 09:00:00               Intimamos as partes do processo  0194555-16.2016.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão.   E-mail: [email protected]