TJCE - 3052785-66.2025.8.06.0001

GABINETE DA 15ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3108-0281, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected]   Processo: 3052785-66.2025.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Cláusulas Abusivas] Autor: MARCELLO MACHADO MOREIRA DOS SANTOS Réu: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A         DESPACHO   Vistos,   Defiro a gratuidade da justiça em favor da parte autora, com base no art. 99, § 3º do CPC, bem como a inversão do ônus da prova, com base no art. 6º, VIII do CDC.   A liberdade de contratar, corresponde a liberdade ou a possibilidade de extinção do pacto, conforme previsto no Capítulo II, Título V, do Livro I, Parte Especial do Código Civil, art. 472 e seguintes, ninguém pode ser constrangido a permanecer vinculado a um contrato que não mais lhe interesse, apurando-se, obviamente, as causas e as consequências do distrato.   A tutela de urgência encontra respaldo legal nos moldes do artigo 300 do Código de Processo Civil, in verbis: "A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo".   Acerca da análise do pedido de tutela de urgência ensina Teresa Alvim e outros:   "No direito anterior a antecipação da tutela estava condicionada à existência de "prova inequívoca" capaz de convencer o juiz a respeito da "verossimilhança da alegação", expressões que sempre foram alvo de acirrado debate na doutrina. (...) O legislador resolveu, contudo, abandoná-las, dando preferência ao conceito de probabilidade do direito. (...) Com isso o legislador procurou autorizar o juiz a "tutelas provisórias" com base em cognição sumária, isto é, ouvindo apenas uma das partes ou então fundado em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sido colhidas todas as provas disponíveis para o esclarecimento das alegações de fato, conforme o clássico conceito de cognição sumária de Hans Karl Briegleb. (…) A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica - que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos.

O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder "tutela Provisória" (WAMBIER, Teresa Arruda Alvim [et all].

Breves Comentários ao Novo Código de Processo Civil.

São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015, pág. 782).   Pelo que consta nos autos até o momento, desponta a probabilidade do direito do autor de ter rescindido o contrato celebrado entre as partes, com a devolução das quantias pagas, impondo-se a concessão da medida liminar pretendida, necessitando apenas fixar qual o montante a ser reembolsado e em qual prazo.   O Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão, com a edição da súmula 543, definindo que a devolução do valor pago será sempre imediata e integral, caso a culpa pelo desfazimento do contrato seja exclusiva do promitente vendedor /construtor; parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, conforme se observa a seguir: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".   A culpa pelo desfazimento do contrato será objeto de prova, contudo, o valor incontroverso deve ser devolvido pelo promitente devedor desde logo, restando perquirir qual será este montante.   O Superior Tribunal de Justiça vem estabelecendo parâmetros sobre o percentual a ser retido pela vendedora nos casos de desistência pela parte compradora, fixando entre 10 % (dez) a 25% (vinte e cinco) por cento, de acordo com as peculiaridades do caso concreto, conforme julgado abaixo transcrito:   AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.

VALOR PAGO.

DEVOLUÇÃO PARCIAL.

MOMENTO.

TEMA 577/STJ.

PERCENTUAL.

RETENÇÃO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

COBRANÇA.

ABUSIVIDADE CONFIGURADA.

RECURSO REPETITIVO.

TEMA 938.

MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA.

CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

REEXAME.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015(Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial nº 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.

Incidência da Súmula nº 568/STJ. 3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp nº 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese. 4.

A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 5.

Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fáticoprobatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 6.

Agravo interno não provido (STJ - AgInt no AREsp 1247150 / SP - Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - Órgão Julgador TERCEIRA TURMA - Data do Julgamento 28/08/2018 - Data da Publicação/Fonte DJe 10/09/2018).   AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS.

SÚMULAS 7, 83 E 543/STJ.

INTERESSE RECURSAL NA RESTITUIÇÃO MESMO APÓS O LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

SÚMULA 83/STJ.

DEFICIÊNCIA RECURSAL.

SÚMULA 284/STF.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."2.

Esta Corte Superior também entende, em tal cenário, ser viável a retenção no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático- probatório (enunciado sumular n. 7/STJ). 3.

A multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal estadual em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. É sabido que o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, ou seja, de reaver valores que entende lhe serem devidos, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023) - verbete sumular n. 83/STJ. 5.

A respeito da tese de que a correção monetária incidiria a partir do ajuizamento da ação, tal pretensão não pode ser apreciada nesta instância superior, em razão da deficiência recursal.

A demandante não apontou qual dispositivo de lei federal lastrearia o referido argumento, a ensejar o texto da Súmula 284/STF. 6.

Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.587.113/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024).   Ainda que se ventile eventual culpa do promitente comprador, o máximo que o promitente vendedor poderá reter corresponde a 25% (vinte e cinco por cento) do total efetivamente pago pelo adquirente.

Destarte, quanto ao percentual de 75% (setenta e cinco por cento) do valor desembolsado, não há controvérsia, devendo as requeridas proceder ao depósito judicial imediato.   Como o autor pretende que as rés depositem em juízo a quantia já paga, não há perigo de dano irreparável para elas, tendo em vista que os valores permanecerão sob a custódia judicial.

Caso haja modificação da presente decisão, poderão as requeridas fazer o levantamento dos valores.   Havendo o distrato, obviamente que falta justa causa para cobrança das parcelas e a consequente inscrição do nome do autor nos órgãos de restrição de crédito, ficando as demandadas autorizadas a dispor do imóvel objeto da demanda desde logo, com o depósito da quantia incontroversa.   Ante o exposto, defiro a tutela provisória de urgência para: suspender imediatamente as cobranças das parcelas vencidas e vincendas, e que se abstenha de negativar o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito em razão de débitos relacionados ao decorrentes do contrato objeto desta ação; bem como determinar também que as demandadas procedam ao depósito judicial, no prazo de 15 (quinze) dias, do montante correspondente a 75% do valor pago pelo autor, corrigido monetariamente pelos mesmos índices previstos na contratualmente.   Dispenso a realização da audiência de conciliação prevista no art. 334 do CPC, em prol do conjunto de princípios que orientam a interpretação das normas processais no novo código, especialmente prol do princípio da celeridade processual e da duração razoável do processo, reproduzido no art. 4º do referido diploma, tenho que em casos dessa espécie, o ato primeiro conciliatório ensejaria indesejável atraso no curso do processo, não sendo razoável a designação do referido ato que acarretaria na morosidade processual, em razão da experiência demonstrar o baixo índice de acordos obtidos na audiência inicial nas demandas desde juízo.   Ressalto que a autocomposição pode ocorrer à qualquer tempo, sendo oportunizada inclusive em eventual audiência de instrução, conforme o disposto nos art. 3º, §3º, e, art. 139, V, ambos do CPC.   Diante disto, determino a citação do(s) promovido(s) para contestar(em) o feito no prazo de 15 (quinze) dias úteis, iniciando-se o referido prazo da data de juntada do A.R. ou certidão do oficial de justiça devidamente cumpridos, nos termos do art. 231 do CPC.

Consigne-se no expediente que, por se tratar de processo digital, a íntegra da inicial e todos documentos que instruem o processo podem ser acessados no endereço eletrônico do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, mediante a utilização da senha disponibilizada.   Fortaleza-CE, data da assinatura eletrônica.     Francisca Francy Maria da Costa Farias  Juíza em respondência Gabinete da 15ª Vara Cível de Fortaleza