TJCE - 3069710-40.2025.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO  FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA  34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA  E-mail: [email protected] Telefone: (85) 3108-0830  Número do processo: 3069710-40.2025.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Indenização por Dano Moral] AUTOR: JULIANA SIMAO CASTEL REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A, HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA.

DECISÃO Trata-se de ação de conhecimento com pedido de tutela antecipada de urgência ajuizada por parte autora em face de parte ré, em razão de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, referente à unidade integrante do empreendimento Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza, localizado na Praia da Lagoinha, Paraipaba/CE.  O contrato (T1-25575), firmado em 08/04/2022, estipulou o valor total de R$ 135.900,00, com entrada de R$ 18.500,00 e saldo remanescente parcelado em 82 prestações.

A parte autora já adimpliu o montante de R$ 100.245,63.

A entrega da unidade estava prevista para 01/06/2023, com tolerância contratual de 180 dias, expirando em 28/11/2023.

Ocorre que o prazo contratual transcorreu sem que houvesse a conclusão das obras e a entrega do imóvel.  A inicial sustenta que o empreendimento, iniciado em 2016, enfrenta reiterados atrasos, ausência de cronograma viável de conclusão e múltiplas sanções administrativas aplicadas pelo DECON/MPCE, que totalizam mais de R$ 18 milhões em multas.

Relata ainda litígios envolvendo o terreno, dívidas milionárias com fornecedores, indícios de fraude a credores e a existência de mais de 600 ações judiciais de consumidores contra a incorporadora.  Em razão do inadimplemento contratual e da quebra da confiança legítima, a parte autora pleiteia, em sede de tutela de urgência: (i) a rescisão contratual ou suspensão da avença, com suspensão imediata do pagamento das parcelas vencidas e vincendas; (ii) a proibição de inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes; (iii) a devolução imediata, em caráter cautelar, de 75% dos valores pagos, correspondentes a R$ 75.184,22, atualizados pelo INCC, mediante depósito judicial; e (iv) a fixação de multa diária de R$ 1.000,00 em caso de descumprimento.  No mérito, requer a confirmação da tutela de urgência, a rescisão definitiva do contrato com restituição integral dos valores pagos, aplicação da cláusula penal em desfavor da parte ré, bem como indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.  A parte autora, ainda, requer os benefícios da gratuidade da justiça, instruindo a inicial com demonstrativo de renda líquida mensal de R$ 7.030,68 frente a despesas comprovadas de R$ 17.558,22, resultando em déficit de R$ 10.527,54, além da incompatibilidade do pagamento das custas processuais estimadas em R$ 5.398,87.  Valor da causa atribuído: R$ 105.245,63, correspondente à restituição dos valores pagos (R$ 100.245,63) e à indenização por danos morais (R$ 5.000,00)   É o relatório.

Decido.  Da gratuidade judiciária.  A assistência judiciária gratuita, prevista no artigo 98 do Código de Processo Civil, pode ser concedida de forma integral ou parcial, a depender da situação econômica da parte requerente.  Nos termos do § 5º do referido artigo, "A gratuidade poderá ser concedida em relação a algum ou a todos os atos processuais, ou consistir na redução percentual de despesas processuais que o beneficiário tiver de adiantar no curso do procedimento", permitindo-se, ainda, que o juiz delimite os atos processuais abrangidos pelo benefício, de acordo com a compatibilidade entre os custos e a capacidade econômica da parte.  No presente caso, restou demonstrado que a parte autora mesmo com a receita que diz contar foi capaz de fazer investimento para aquisição de segunda casa para investimento, ou veraneio, o que afastaria o benefício, mas em atenção aos documentos trazidos e baseado na boa-fé admito que seus recursos financeiros lhe permitem suportar apenas parte das despesas do processo.  Diante disso, com fundamento no art. 98, § 5º, do CPC, defiro parcialmente o pedido de gratuidade da justiça, fixando que a parte autora deverá arcar com 60% (sessenta por cento) do valor das custas processuais iniciais, com possibilidade de fracionamento em 4 parcelas.   Ressalvo, contudo, a possibilidade de cobrança de outras despesas no curso do processo, como honorários periciais, recursais e de sucumbência, se houver, conforme o desfecho da demanda.  Da tutela antecipada de urgência  A questão gira em torno de contrato de promessa de compra e venda de Unidade Imobiliária o Empreendimento "Hard Rock Hotel & Resort Fortaleza", no regime de multipropriedade (frações imobiliárias).  O contrato (T1-25575), firmado em 08/04/2022, estipulou o valor total de R$ 135.900,00, com entrada de R$ 18.500,00 e saldo remanescente parcelado em 82 prestações.

A parte autora já adimpliu o montante de R$ 100.245,63, com data de entrega da unidade  prevista para 01/06/2023.  Até o protocolo da ação o imóvel não foi entregue, mais de 02(dois) anos de atraso unilateral, sem concluir obras de infraestrutura.

Há previsão de rescisão contratual automática na cláusula sexta em favor exclusivo e unilateral ao vendedor em situações de não cumprimento de qualquer cláusula pelo comprador.   A ação versa sobre negócio jurídico firmado entre as partes por meio de contrato de adesão, o que deveria implicar direitos e deveres proporcionais entre as partes, que são credoras e devedoras entre si.   É, ainda, oneroso, por haver sacrifícios de natureza patrimonial para ambas as partes.

A relação estabelecida entre as partes é regulada pelo Código de Defesa do  Consumidor (CDC), a situação de vulnerabilidade da parte autora justifica a aplicação das proteções típicas das relações de consumo.   A contratação se deu por meio de Termo de Adesão, em empreendimento de grandes proporções de multipropriedade, o que obriga a analisar as cláusulas contratuais sob essa ótica, em que a possibilidade de debate ou transigência entre os contratantes resulta da anuência de uma das partes às cláusulas impostas pela outra.   A condição da parte autora, incapaz de alterar as cláusulas que lhe são impostas, ou ainda de aplicá-las de forma indistinta quando privilegiam apenas uma das partes, criam ônus desproporcionais ao autor que precisa recorrer ao judiciário para conformar o termo que aderiu a um contrato equilibrado, os princípios gerais do contrato são suficientes para resolver a contenda.

Conforme já mencionado, trata-se de um contrato de adesão que potencializa a disparidade do poder negocial entre o predisponente e o aderente.

A parte promovida limita-se à conveniência da presunção de exigibilidade e validade das cláusulas contratuais sob a ótica da autonomia da vontade e do princípio do pacta sunt servanda, despreza a evidência da prática de ato que priva o adquirente do direito de receber de volta os valores que pagou administrativamente.   Aos princípios mencionados pela parte autora, que regem os contratos em geral e os de natureza adesiva, acrescento o sinalagma como uma de suas características ou a bilateralidade.

O contrato de adesão rege-se por princípios implícitos e expressos no Código Civil, dentre eles destaca-se o princípio da boa-fé objetiva que deve reger as relações jurídicas negociais.   A boa-fé é princípio normativo que exige honestidade, correção e lealdade na elaboração e execução das regras contratuais, conforme preceitua o art. 422 do Código Civil.

O sinalagma, por sua vez, proporciona um parâmetro para aferir a justiça e paridade nas relações contratuais, o qual serve tanto como um teto para conter o impulso do contratante emposição mais vantajosa de estipular cláusulas leoninas, quanto funciona como piso, para evitar o aniquilamento dos direitos elementares da parte mais vulnerável.   Fica evidente que, ao obstruir o exercício de direitos inerentes à relação de consumo, o demandado atrai para si desdobramentos que não se limitam à simples correção monetária e ajustes dos valores investidos.

A cláusula que contempla a possibilidade de rescindir unilateralmente em favor do promovido não pode ameaçar o equilíbrio econômico financeiro da relação.

Se um detém a possibilidade de fazê-lo, ao outro deve ser devida a  possibilidade de denunciar o contrato com o restabelecimento do status quo ante, para garantir a preservação dos direitos e a intenção do contrato inicialmente acordados.   Não é do réu, mas do adquirente, a prerrogativa de declarar inapelavelmente se as atividades programadas por ele para a aquisição do imóvel serão prejudicadas coma alteração do prazo de entrega.

Em questões dessa natureza, com valores de investimento na casa das centenas de milhares a atitude de resistência toma configuração de insolvência e má-fé.   De tal sorte, admitir a discricionariedade de submeter a parte contrária a espera indefinida pela entrega já superada em mais de dois anos sem a correspondente contrapartida de devolução atualizada e com compensação proporcional pela imobilização do capital viola o equilíbrio que deve reger contratos (ou cláusulas) válidas.   Ausente previsão de desistência e ressarcimento dos prejuízos que a alteração unilateral acarreta viola o equilíbrio contratual e permite concluir pela aplicabilidade recíproca da cláusula que prevê vantagens unilaterais e substanciais.

Dessa forma, a fim de restabelecer o equilíbrio contratual, entendo por recíproca a cláusula sexta, estendendo ao comprador o direito de rescindir o contrato de forma automática em caso de não cumprimento de qualquer cláusula pelo vendedor.   Há de se observar que, em casos análogos, a jurisprudência tem admitido, inclusive, a devolução das parcelas já pagas, conforme Súmula 543, do STJ:   Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.   Assim sendo, se, ante a manifestação inequívoca da parte autora de que não pretende manter o contrato, pode até obter a devolução das parcelas já pagas e desta maneira deve-se reconhecer a probabilidade do direito da autora de não manter o contrato de compra e venda do imóvel, sem prejuízo de arcar com eventual multa contratual, a ser resolvida posteriormente verificando-se a culpabilidade para a rescisão contratual.   Noutro ponto, em sede de cognição inicial considero presente o perigo de dano, consistente na possível inclusão do nome da parte promovente em cadastros negativos de crédito ou em cartórios de títulos e documentos para protesto, além da probabilidade do direito invocado para fins de rescisão contratual, contudo observando em tese os regramentos contratuais e a legislação vigente afeito ao caso concreto sub examem.   Ante o exposto:  1.

Defiro parcialmente a gratuidade judiciária para que a parte autora arque com 60% (sessenta por cento) do valor das custas processuais iniciais, divididas em quatro vezes, sem isenção das outras despesas no curso do processo, como honorários periciais, recursais e de sucumbência, se houver, conforme o desfecho da demanda.   2.

Defiro a tutela provisória de urgência inaudita altera pars, nos termos dos artigos 294 e 300, ambos do CPC, para determinar à promovida:   a) A suspensão do contrato de número Nº T1-25575), tendo como objeto unidade integrante (UAH nº 28002), objetos da presente lide e, por conseguinte, das cobranças das parcelas vencidas e vincendas, durante todo o trâmite da presente ação e do contrato;    b) Se abstenha de cobrar quaisquer encargos incidentes, bem como de lançar o nome da parte autora nos cadastros de inadimplentes em relação a tais parcelas.   c) a determinação de devolução imediata de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora, correspondente a R$ 75.184,22 (setenta e cinco mil cento e oitenta e quatro reais e vinte e dois centavos), atualizado pelo INCC, em conta judicial.  Intime-se o autor para provar o pagamento da primeira parcela. Após expeça-se mandado para intimação e cumprimento da tutela antecipada e prosseguimento do feito ficam condicionados ao pagamento das custas iniciais e de diligência.  Após o pagamento das custas pelo autor e cumprimento do mandado de intimação de liminar, por se tratar de lide que admite a autocomposição, designe-se audiência inaugural de conciliação, remetendo-se os autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos desta Comarca (CEJUSC) para realização do ato (CPC, artigos 165 e 334).  Cite-se e intime-se a parte requerida, para comparecer à audiência inaugural de conciliação/mediação, a ser designada pela CEJUSC para data oportuna, observados os prazos mínimos de antecedência da citação/intimação para a referida audiência, devendo o mandado, ainda, constar a advertência de que a ausência injustificada da parte implicará na aplicação da multa prevista no Código de Processo Civil e de que, no caso do demandado, o prazo para apresentar contestação iniciar-se-á da data da audiência, caso a conciliação reste infrutífera.  Caso ambas as partes manifestem desinteresse na realização da referida audiência, observados a forma e os prazos legais (art. 334, parágrafo 4º, I, e parágrafo §5º do CPC), desde já se retire o processo da pauta de audiência, ficando a parte requerida de logo advertida de que o termo inicial do prazo legal para apresentar defesa, previsto no artigo 355 do CPC, deve observar a norma do artigo 335, II, do mesmo código.  Apresentada a resposta e alegada qualquer das matérias elencadas no artigo 337 do CPC, intime-se a autor para, no prazo legal, manifestar-se, nos termos do artigo 351, bem como para valer-se, se assim entender, da faculdade prevista no artigo 338 do CPC.  Após tudo isso ou em caso de revelia do réu, retornem os autos conclusos.  Expediente necessário.  Fortaleza/CE, 25 de agosto de 2025 JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz