TJCE - 3034574-50.2023.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO FÓRUM DAS TURMAS RECURSAIS PROF.

DOLOR BARREIRA PRESIDÊNCIA DA 03ª TURMA RECURSAL 3034574-50.2023.8.06.0001 RECORRENTE: MUNICIPIO DE FORTALEZA RECORRIDO: MERCIA LIMA PEREIRA DESPACHO Diante da decisão do Supremo Tribunal Federal, a qual negou seguimento ao recurso, e da certidão de trânsito em julgado retro, certifique a Coordenadoria o trânsito em julgado dos presentes autos, remetendo-os ao juízo de origem. À Coordenadoria para as providências.

Expedientes necessários. (Local e data da assinatura digital).   PRESIDENTE 3ª TR   Relator(a) 

        R.H.

Contra a sentença de ID 88181090, foi apresentado Recurso Inominado, ID 88469492.

Determino a intimação da parte contrária, para apresentar as contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias.

Decorrido mencionado prazo, com ou sem manifestação, encaminhem-se os autos à Turma Recursal. À Secretaria Judiciária.

Fortaleza/CE, data e hora da assinatura digital.

Juiz de Direito 

    2ª Vara Juizado Especial da Fazenda Pública - Fortaleza Processo nº:   3034574-50.2023.8.06.0001 Classe: Procedimento do Juizado Especial Cível Assunto: Repetição de Indébito IPTU Requerente: MERCIA LIMA PEREIRA Requerido: MUNICÍPIO DE FORTALEZA     SENTENÇA   Cuida-se de AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO TRIBUTÁRIO aforada por MERCIA LIMA PEREIRA, em face do MUNICÍPIO DE FORTALEZA, objetivando a suspensão da exigibilidade de tributos municipais, bem como a restituição dos valores pagos a maior (ITBI).

Para tanto, alega que tem como objetivo, a devolução de parte do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma vez que, in casu, a sua incidência não se operou apenas sobre o valor do terreno adquirido, mas sim, sobre a construção futura da unidade autônoma.

Relata que consta no contrato de financiamento, que adquiriu em 22 de dezembro de 2021 um imóvel através de Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, contrato esse firmado com a Caixa Econômica Federal..

Que nos termos do contrato, do item B.4.5 é possível constatar que foi pago pelo terreno o valor de R$ 15.447,40 (quinze mil quatrocentos e quarenta e sete reais e quarenta centavos), valor correspondente à fração ideal, onde futuramente seria construída a unidade autônoma da Requerente.

Aduz, ainda, que para construção do apartamento, a peticionante comprometeu-se em pagar o valor total de R$ 154.716,00 (cento e cinquenta e quatro mil setecentos e dezesseis reais) conforme item B.4, sendo concedido financiamento pela Caixa Econômica Federal no valor de R$ 100.199,98 (cem mil cento e noventa e nove reais e noventa e oito centavos) conforme item B.4.1.

Contesta o fato de ter realizado pagamento do ITBI sobre o valor total, como se a obra já estivesse concluída, conforme Guida DTI do Município de Fortaleza.

Tudo conforme petição inicial de documentos anexados.

Cumpre mencionar eu o processo teve regular processamento, com Contestação, Réplica e Parecer Ministerial pela prescindibilidade.

Eis um breve relatório, apesar de dispensando nos termos da Lei 9.099/95.

DECIDO.

Primeiramente cumpre analisar a preliminar aduzida pelo Município de Fortaleza acerca da ilegitimidade ativa, mencionando que a "parte autora pretende a restituição parcial do ITBI com esteio nas súmulas 110 e 470, do STF, ao tempo em que justifica a sua legitimidade ativa, no presente feito, em cláusula contratual do negócio jurídico que assinou com a vendedora do terreno".

E que "em direito tributário não se opõe à Fazenda pública cláusula de negócio jurídico firmado pelos particulares.

E que em virtude da legalidade e da compulsoriedade tributária, cláusula contratual entre particulares é inoponível à fazenda Pública, de maneira que a parte autora não pode opô-la ao Município, lhe carecendo legitimidade ativa no presente feito".

No meu entendimento, nenhuma alegativa merece prosperar uma vez que cabe ao Município a competência, constitucionalmente definida, da instituição e cobrança do ITBI.

Logo, no caso em tela, a autora requer repetição de indébito referente a este imposto municipal e parece óbvio que a legitimidade ativa cabe a autora que foi a responsável pelo pagamento do imposto e a passiva é do Município.

A autora não está contestando cláusulas contratuais, mas sim a base de incidência e o valor cobrado do ITBI.

Do mérito.

Inicialmente, sabe-se que o ITBI, é o Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis, de competência dos Municípios, conforme o disposto no art. 156, II da Constituição da República Federativa do Brasil - CF/88, que diz: Art. 156.

Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...); II - Transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

Sendo assim, o ITBI é o imposto devido sempre que um imóvel é transmitido à outra pessoa de forma onerosa (quando há alguma contraprestação, pagamento), sendo a hipótese mais comum a compra e venda.

Em outras palavras, para que um imóvel vendido seja transferido na matrícula imobiliária para o nome do comprador, é necessário que tenha sido pago o ITBI.

O procedimento específico para pagamento do imposto pode variar, sendo que alguns municípios utilizam o valor venal como base de cálculo, outros possuem uma tabela própria pré-definida ou ainda adotam algum outro parâmetro.

O STJ entende que o fato gerador do ITBI é o negócio jurídico (compra e venda, permuta, cessão onerosa de direitos, etc.) e que "a expressão "valor venal" contida no art.38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias".

Por estas razões o STJ firmou as seguintes teses: a) "A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação", pois enquanto o IPTU baseia-se na Planta Genérica de Valores, conforme aspectos gerais, amplos e objetivos como localização e metragem, o ITBI considera o valor de mercado e fatores individuais de cada negociação. b) "O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)", ou seja, a base de cálculo deve partir da declaração do contribuinte, presumindo-se como o real valor de mercado do imóvel.

Se o Município entender que há motivos para afastar a presunção, que o valor declarado não condiz com o mercado, poderá por meio de procedimento administrativo avaliar as razões do contribuinte, aplicado outro valor, se for o caso. c) "O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente", o Valor Venal não deve ser adotado como referência previamente estipulada como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI, pois como já mencionado, este imposto não se baseia em valores pré-definidos como acontece com o IPTU, devendo ser calculado caso a caso.

No caso em análise, verifica-se que a parte autora firmou contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada ao empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, sendo o valor total do contrato, incluindo a alienação fiduciária, de R$ 154.716,00 (cento e cinquenta e quatro mil setecentos e dezesseis reais), valor este no qual apenas R$ 15.447,40 (quinze mil quatrocentos e quarenta e sete reais e quarenta centavos) se refere a compra do terreno, onde se prometeu a construção de uma unidade habitacional.

Conforme se depreende das provas anexadas (certidão), o contrato foi registrado no Cartório de Registro de imóveis em 20/01/2022, data esta que incidiu o ITBI e que inexistia a unidade autônoma construída.

Importa frisar que a base do cálculo, geralmente, é o valor do título do imóvel, seja ele escritura ou contrato, no caso dos apartamentos comprados na planta, é utilizado o valor constante no contrato celebrado entre você e a construtora.

Já em caso de financiamento, será o valor venal ou o valor declarado como compra e venda. É cediço que Imóveis adquiridos por meio do Sistema Financeiro de Habitação ou do programa, por exemplo, têm 50% de desconto no imposto.

Provavelmente o desconto concedido pela construtora, conforme afirma a própria autora na peça inicial.

Ainda, conforme entendimento do STF, nas súmulas 110 e 470, o imposto não incide sobre a construção do terreno.

Vejamos o que diz as súmulas: "Súmula 110.

O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno". "Súmula 470.

O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocadamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda".

Portanto, a cobrança do ITBI sobre o valor da construção não deve ser realizada, uma vez que a compra do imóvel foi realizada por meio de financiamento bancário, o valor do imposto deve incidir sobre a fração do terreno.

Assim, depreende-se, no caso em tela, que a base de cálculo para a cobrança do ITBI deveria ser o valor sobre o terreno adquirido pela Requerente (R$ 15.447,40) e não sobre o valor da obra concluída.

Cabe mencionar que o valor pago de imposto foi de R$ 2.252,43 (dois mil duzentos e cinquenta e dois reais e quarenta e três centavos), que a parte autora teve um benefício concedido pela construtora, que arcou com 50% (cinquenta por cento) da quantia, provavelmente o desconto de 50% já concedido pelo Sistema Financeiro de Habitação ou do programa.

Logo o pagamento efetivo foi de R$ 1.126,22 (hum mil cento e vinte e seis reais e vinte e dois centavos).

Depreende-se, também que o valor que deveria ter sido pago é 2% sobre o valor não financiado (R$ 15.447,40).

Diante de todo o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na presente demanda por MERCIA LIMA PEREIRA, condenando o MUNICÍPIO DE FORTALEZA à restituição dos valores pagos a maior, a título de ITBI, qual seja, R$ 644,00 (seiscentos e quarenta e quatro reais), respeitando o prazo prescricional.

Valor que deverá ser corrigido pela TAXA SELIC conforme EC 113.

Harlany Sarmento de Almeida Queiroga Juíza Leiga       Pelo MM Juiz de Direito foi proferida a seguinte sentença.

Nos termos do art. 40 da Lei 9.099/95, HOMOLOGO o projeto de sentença elaborado pela Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

Ciência ao MP.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Expedientes necessários.  Fortaleza/CE, data e hora da assinatura digital.  Juiz de Direito