16/07/2025 15:38

Juntada de Petição de Petição (outras)
04/07/2025 11:05

Juntada de Petição de Petição (outras)
03/07/2025 14:04

Decorrido prazo de MONTENEGRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. em 02/07/2025 23:59.
25/06/2025 11:39

Classe retificada de PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156)
09/06/2025 00:00

Publicado Decisão em 09/06/2025. Documento: 158821913
06/06/2025 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/06/2025 Documento: 158821913
05/06/2025 11:39

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 158821913
05/06/2025 11:39

Proferidas outras decisões não especificadas
04/06/2025 15:23

Conclusos para decisão
04/06/2025 15:23

Cancelada a movimentação processual Conclusos para despacho
03/06/2025 17:00

Juntada de Certidão
03/06/2025 17:00

Transitado em Julgado em 11/09/2024
03/02/2025 16:11

Juntada de Petição de execução / cumprimento de sentença
01/02/2025 02:48

Decorrido prazo de MONTENEGRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. em 31/01/2025 23:59.
01/02/2025 02:48

Decorrido prazo de THAIS BERNARDINO DO NASCIMENTO em 31/01/2025 23:59.
18/12/2024 00:00

Publicado Sentença em 18/12/2024. Documento: 130573121
17/12/2024 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/12/2024 Documento: 130573121
16/12/2024 16:35

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 130573121
16/12/2024 16:35

Embargos de Declaração Acolhidos
11/09/2024 01:05

Decorrido prazo de THAIS BERNARDINO DO NASCIMENTO em 10/09/2024 23:59.
09/09/2024 17:15

Conclusos para decisão
03/09/2024 19:18

Juntada de Petição de embargos de declaração
27/08/2024 00:00

Publicado Sentença em 27/08/2024. Documento: 89031931
26/08/2024 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/08/2024 Documento: 89031931
26/08/2024 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO ESTADO DO CEARÁ TRIBUNAL DE JUSTIÇA 11ª UNIDADE DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS SENTENÇA PROCESSO Nº 3000435-32.2024.8.06.0003 AUTOR: THAIS BERNARDINO DO NASCIMENTO REU: MONTENEGRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. Vistos, etc. Dispensado o relatório formal, atento ao disposto no artigo 38 da Lei nº 9.099/95, passo ao resumo dos fatos relevantes, fundamentação e decisão. Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA CÍVEL que segue o procedimento da Lei nº 9.099/95, manejada por THAIS BERNARDINO DO NASCIMENTO em face de MONTENEGRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. A autora aduz, em síntese, que "celebrou contrato com a promovida em 16/09/2022, com valor contratual de R$ 292.804,00 (duzentos e noventa e dois mil e oitocentos e quatro reais), tendo como objeto a compra de uma unidade do empreendimento: Condomínio Lago Monteiro I - Imperial, Quadra: 01; Lote 15, com área privativa de 205,91 m2". Relata que, por motivos pessoais e de foro íntimo, desistiu do contrato, após ter pago a quantia de R$ 41.448,36 e requereu junto a requerida a rescisão contratual, ocasião em que foi informada que só receberia a quantia de R$ 1.697,97, de forma que a quantia de R$ 20.724,18 seria referente a cláusula penal, equivalente a 50% do valor pago, e a quantia de R$ 19.026,21 seria a título de comissão de corretagem, totalizando a retenção do quantum de R$ 39.750,39 (trinta e nove mil setecentos e cinquenta reais e trinta e nove centavos). Requer, por fim, a procedência dos pedidos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e devolução dos valores pagos, com a minoração da porcentagem dos valores a serem retidos a título de cláusula penal para o quantum de 10% dos valores pagos. Em sua peça de bloqueio, a ré não apresentou questões preliminares.

No mérito, afirma que o imóvel objeto da presente ação custou a importância total de R$ 292.804,00 mais comissão de corretagem de R$ 19.032,21, a serem pagas nas condições estipuladas no contrato.

Defende que a rescisão do contrato decorre por culpa exclusiva da adquirente/autora e que as cobranças realizadas decorrem da lei e do entendimento jurisprudencial consolidado.

Devendo os pedidos serem julgados improcedentes. Pois bem. Afigurando-se desnecessária a produção de outras provas, além daquelas já constantes dos autos, aptas o suficiente para a formação da convicção, passo ao julgamento do feito no estado em que se encontra, a teor do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Inicialmente, a relação jurídica travada entre as partes se subsume ao Código Civil, bem como ao Código de Defesa do Consumidor - Lei nº 8.078/90, ante a evidente relação de consumo, pois o requerente se amolda ao modelo normativo descrito no artigo 2º e a parte ré ao artigo 3º, caput, e a proteção a referida classe de vulneráveis possui estatura de garantia fundamental e princípio fundamental da ordem econômica. Anote-se de início, que a matéria posta em análise, se trata, obviamente, de uma relação tipicamente consumerista, sendo impositiva a aplicação do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, impondo-se a inversão do ônus da prova, a presunção da boa-fé do consumidor e estabelecendo a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços. Assim, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito dos pedidos. No que tange ao pedido de rescisão contratual, não foi instaurada controvérsia.

A ré não se opõe à resilição do contrato, conforme se infere da contestação.

Portanto, a rescisão do contrato é medida de rigor, com a concordância dos envolvidos.

A controvérsia cinge-se apenas à análise das cláusulas e condições estabelecidas no instrumento para a devolução dos valores pagos.

Inicialmente observo que ao contrato em questão foi firmado em 18/09/2022 (ID 80782916) é aplicável a Lei 13.786/2018, que trouxe substanciais alterações às Leis 4.591/1964 (Incorporação Imobiliária) e 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano). É entendimento jurisprudencial consolidado que o comprador, ainda que inadimplente, tem direito à restituição de parte do valor pago em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, devendo ser descontada uma "taxa de retenção", para fazer frente aos custos administrativos do vendedor.

Acrescente-se que, para aplicação das consequências previstas no artigo 32-A da Lei 13.786/2018, elas devem estar previstas em quadro-resumo no contrato, no qual as penalidades devem estar destacadas e em negrito, conforme previsto no art.26-A, incisos, V e§.2º da mesma lei: "Art. 26-A.

Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art.26 desta Lei: I - o preço total a ser pago pelo imóvel; II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial; VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras; IX - informações acercados ônus que recaiam sobre o imóvel; X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; XI - o termo final para a execução do projeto referido no §. 1º do art. 12 desta Lei e data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras. §. 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo,será concedido prazo de 30 (trinta)dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. § 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura juntoa essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no §.4º do art. 54 da Lei nº 8.078,de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

No presente caso, constou de forma expressa o quadro resumo (ID 80782916 - fls. 1-3), onde consta a cobrança da cláusula penal e da comissão de corretagem reclamadas pela autora.

Assim, as cláusulas apontadas acima atendem (ainda que em parte) ao que determina o Parágrafo 2º do art. 26-A, pois o documento legível foi juntado pela própria parte autora (circunstância que, por si só, revela a desnecessidade de assinatura próxima de cláusulas ou que a ausência de letras em negrito acarrete a nulidade ou ineficácia das referidas cláusulas), de modo que, prima facie, pode ser aplicada retenção nela prevista, pois compatível como que preceitua o art. 32-A da Lei 13.786/2018.

No que tange à cláusula penal, a Lei 13.786/18 estabelece regras para os casos de resolução do contrato de compra e venda por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano (loteamento), aplicando-se em casos em que o comprador figura como consumidor.

Quando o contrato tratar de compra e venda em incorporação, pode ser aplicada a cláusula penal no percentual de até 25% do valor pago pelo adquirente, podendo ser estipulado em 50%, caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação (artigo 67-A, II e §5º).

No entanto, o contrato objeto da presente ação trata de compra e venda de loteamento, onde por sua vez, há previsão de que pode haver cláusula penal no percentual de até 10% do valor total do contrato (art.32-A, II): "[...] Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: [...] II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. [...] §. 5º No caso, o valor cobrado a título de cláusula penal (50% do valor pago) se mostra incompatível com o ordenamento jurídico vigente e deve ser reduzido, considerando que o lote ainda pode ser comercializado pela ré, a multa de 50% sobre o valor pago atualizado mostra-se excessiva e desproporcional, devendo ser reduzida, consoante art. 413 do Código Civil, abaixo citado: "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".

Assim, fixo a retenção de 10% do valor pago atualizado.

Quanto a comissão de corretagem cobrada no valor de R$ 19.026,21, o E.

Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP, de relatoria do eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que é válida a imputação do seu pagamento ao promitente comprador quando observado o dever de informação imposto ao fornecedor de produtos e serviços, nos termos dos artigos 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

A tese aprovada para os fins do artigo 1.040 do CPC/2015 é a seguinte: "1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".

No caso concreto, há a comprovação de que a autora foi devidamente informada acerca do valor efetivamente pago a título de comissão de corretagem, tendo o serviço sido devidamente prestado, conforme determina a lei.

Logo, não é possível à sua devolução, conforme julgados: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL- AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.

REPETIÇÃO DE VALORES-APLICAÇÃO DA LEI FEDERAL 13.786/18 (LEI DO DISTRATO).Contrato celebrado após a sua promulgação.

Resolução unilateral.

Cabimento.

Comissão de corretagem devida.

Sentença parcialmente reformada para declarar a rescisão do pacto e determinar a restituição de 75% das prestações pagas.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO"(TJSP; Apelação Cível1007104-65.2022.8.26.0451; Relator(a): Antonio Nascimento; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/01/2023;Data de Registro: 27/01/2023) Ainda, a devolução deve se operar de uma só vez, conforme a Súmula nº 2, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição".

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela autora, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda do o Lote 15, da Quadra 01, do Condomínio Lago Monteiro I - Imperial; condenar a parte ré a restituir 90% da quantia efetivamente paga pela autora, no montante de R$ 41.448,36 (quarenta e um mil quatrocentos e quarenta e oito reais e trinta e seis centavos), descontando-se o valor da comissão de corretagem, com atualização monetária pelo INPC, a contar da data desta sentença (Súmula 362 do STJ), e juros de mora, a contar da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ), no percentual de 1% (um por cento) ao mês.

Sem custas e honorários advocatícios, de acordo com o disposto nos artigos 54 e 55, da Lei nº 9.099, de 1995. Assim, somente na hipótese de haver a interposição de recurso inominado com pedido de justiça gratuita formulado pela parte recorrente (autora / ré), a análise (concessão / não concessão) de tal pleito, fica condicionada à apresentação, além da declaração de hipossuficiência econômica, apresentar: a) cópia de suas três últimas Declarações de Imposto de Renda ou de sua carteira de trabalho ou de seus três últimos holerites e renda de eventual cônjuge; b) Comprovante de Situação Cadastral Regular no CPF, acompanhado do extrato dos últimos três meses de toda(s) a(s) sua(s) conta(s) e de eventual cônjuge e c) cópia dos extratos de cartão de crédito, dos últimos três meses; sob pena de indeferimento do pedido de concessão da assistência jurídica gratuita. Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se. Fortaleza, data da assinatura digital. (assinado eletronicamente - alínea "a", inciso III, § 2º, art. 1º da Lei 11.419/2006) MARCELO WOLNEY A P DE MATOS Juiz de Direito - Titular
23/08/2024 15:33

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 89031931
23/08/2024 15:33

Julgado procedente em parte do pedido
03/07/2024 15:36

Conclusos para julgamento
03/07/2024 15:36

Cancelada a movimentação processual Conclusos para despacho
03/07/2024 15:33

Cancelada a movimentação processual Conclusos para julgamento
28/06/2024 02:09

Decorrido prazo de THAIS BERNARDINO DO NASCIMENTO em 27/06/2024 23:59.
28/06/2024 02:08

Decorrido prazo de THAIS BERNARDINO DO NASCIMENTO em 27/06/2024 23:59.
21/06/2024 10:56

Juntada de Petição de pedido (outros)
20/06/2024 00:00

Publicado Despacho em 20/06/2024. Documento: 88320255
20/06/2024 00:00

Publicado Despacho em 20/06/2024. Documento: 88320255
19/06/2024 00:00

Intimação

R.

Hoje, Intime-se a autora para, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de indeferimento, juntar comprovante de residência em nome próprio, emitido com data não superior aos 3 (três) meses anteriores ao ajuizamento da demanda, nos moldes da Lei nº 6.629/79.

Friso que o comprovante de residência anexado é de 2019 (ID 80782913).

Expedientes Necessários.

Fortaleza, data da assinatura digital. ( assinado eletronicamente -alínea "a", inciso III, § 2º, art. 1º da Lei 11.419/2006 ) MARCELO WOLNEY A P DE MATOS Juiz de Direito - Titular
19/06/2024 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/06/2024 Documento: 88320255
18/06/2024 15:59

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 88320255
18/06/2024 15:59

Convertido(a) o(a) Julgamento em Diligência
18/06/2024 15:08

Conclusos para despacho
18/06/2024 15:08

Cancelada a movimentação processual Conclusos para julgamento
17/06/2024 20:53

Juntada de Petição de réplica
10/06/2024 09:22

Juntada de Petição de Petição (outras)
21/05/2024 13:43

Audiência Conciliação realizada conduzida por Conciliador(a) em/para 21/05/2024 13:20, 11ª Unidade do Juizado Especial Cível da Comarca de Fortaleza.
17/05/2024 10:27

Juntada de Petição de pedido (outros)
29/03/2024 07:50

Juntada de entregue (ecarta)
11/03/2024 00:00

Publicado Intimação em 11/03/2024. Documento: 80850047
08/03/2024 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/03/2024 Documento: 80850047
07/03/2024 11:23

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 80850047
07/03/2024 11:23

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
06/03/2024 00:16

Expedição de Outros documentos.
06/03/2024 00:16

Audiência Conciliação designada para 21/05/2024 13:20 11ª Unidade do Juizado Especial Cível da Comarca de Fortaleza.
06/03/2024 00:16

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
06/03/2024

Ultima Atualização
26/08/2024

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Petição • Arquivo

Decisão • Arquivo

Execução / Cumprimento de Sentença • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

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