TJCE - 0200443-19.2023.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES 0200443-19.2023.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: FRANCISCA LAURA SILVA LINHARES, RAIMUNDO RUVAMAN LINHARES APELADO: JOAO EDUARDO ARARIPE, CONDOMINIO DO CONJUNTO HABITACIONAL 14 BIS, MARIA TERTULIANA MAIA ARARIPE APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

INADIMPLEMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS.

AÇÃO AJUIZADA EM FACE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL.

ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO ATO CONSTRIÇÃO.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

AFASTAMENTO.

NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO.

I.

Do caso em exame 1.

Trata-se de apelação cível interposta em face da sentença exarada pelo juízo da 2ª Vara Cível de Fortaleza-CE que, em sede de embargos de terceiro, julgou improcedente a demanda determinando a manutenção da penhora do imóvel constrito, objeto de discussão em ação executiva de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Conjunto Habitacional 14 Bis.  II.

Questões em discussão 2.

A controvérsia cinge-se em: a) analisar se os embargantes são os legítimos possuidores do bem reinvindicado; b) se agiu com acerto o juízo a quo ao determinar a manutenção da penhora do bem em processo ajuizado em face de terceiros; c) bem como se foi correta a decisão que determinou a inclusão dos embargantes no polo passivo da demanda executiva.  III.

Razões de decidir 3.

Sabe-se que o artigo 674 do Código de Processo Civil regulamenta os embargos de terceiro e dispõe sobre a possibilidade de quem, não sendo parte do processo, caso venha a sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, valer-se desse mecanismo processual para requerer o desfazimento ou a inibição do ato constritivo 4.

Noutro giro, as cotas condominiais têm por finalidade o custeio de despesas comuns e extraordinárias do condomínio, sendo classificadas como obrigação de natureza propter rem, ou seja, não possuem caráter pessoal, acompanhando a coisa, a teor do artigo 1.345 do Código Civil, senão vejamos: "Art. 1.345.

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." 5.

Assim, in casu, o fato de a execução do título extrajudicial referente as cotas condominiais ter sido movida em face do proprietário registral, ao invés do possuidor atual do bem, não é capaz de viciar a constrição do bem. 6.

Dessa forma, em que pese o direito do possuidor quanto a propositura de embargos de terceiro, não há nulidade na constrição efetivada sobre o imóvel 31C do Condomínio Conjunto Habitacional 14 Bis nos autos do processo de execução de título executivo extrajudicial (nº 0131819-54.2019.8.06.0001), pois há solidariedade quanto ao pagamento das cotas condominiais seja pelo proprietário ou pelo possuidor, razão pela qual não merece prosperar o apelo do embargante.

IV.

Dispositivo e tese 7.

Conheço do recurso para negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "As cotas condominiais têm por finalidade o custeio de despesas comuns e extraordinárias do condomínio, sendo classificadas como obrigação de natureza propter rem, ou seja, não possuem caráter pessoal, acompanhando a coisa, a teor do artigo 1.345 do Código Civil, senão vejamos: "Art. 1.345.

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." "Isso porque, conforme anteriormente exposto, os débitos condominiais possuem natureza de obrigação real e, portanto, seguem a coisa e por ela são garantidos, de modo que nada obsta que o imóvel seja arrematado para pagamento da dívida buscada pelo condomínio." Dispositivo relevantes citados: artigos 674 e 1345 do Código de Processo Civil.

Jurisprudência relevante citada: TJ-CE 0222437-74.2021.8.06 .0001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 19/09/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 19/09/2023 ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso de apelação, para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.  Fortaleza, data da assinatura digital  JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO  Presidente do Órgão Julgador  DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES  Relator RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta em face da sentença exarada pelo juízo da 2ª Vara Cível de Fortaleza-CE que, em sede de embargos de terceiro, julgou improcedente a demanda determinando a manutenção da penhora do imóvel constrito, objeto de discussão em Ação Executiva de Título Extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Conjunto Habitacional 14 Bis, nos seguintes termos: Isto posto, hei por bem, julgar por sentença, IMPROCEDENTE a presente ação, determinando a manutenção da penhora do imóvel constrito,  objeto da matrícula nº 230, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona desta Comarca, bem como a inclusão de ESPÓLIO DE RAIMUNDO RUVAMAN LINHARES e FRANCISCA LAURA SILVA LINHARES, no polo passivo da ação de execução de título extrajudicial nº 0131819-54.2019.8.06.0001.

Diante do princípio da causalidade, tendo em vista que a parte embargante deu causa ao ajuizamento da ação ao não registrar na matrícula do imóvel a compra e venda noticiada, condeno-a nas custas processuais e honorários advocatícios, na base de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ficando suspensa a cobrança por 5 (cinco) anos, por se tratar de beneficiário da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC).

Irresignado, o embargante apelou da decisão (Id. 15465117), onde nas razões requereu, em sede de preliminar, a antecipação da tutela recursal, nos termos do art. 932, II, do CPC, e, no mérito, a reforma da decisão no sentido de declarar a nulidade da penhora  do imóvel objeto da discussão, pois a demanda executiva que ensejou os presentes embargos bem como a medida constritiva, foi proposta em face dos proprietários constante na matrícula do referido imóvel, porém o mesmo foi adquirido por seu genitor em 1993, fato este que seria de conhecimento do condomínio, tanto que as cobranças da taxa condominial estavam e estão até então em nome de Raimundo Ruvaman Linhares (pai do causídico).

A embargada apresentou contrarrazões (Id. 15465121), pugnando, em síntese, pelo indeferimento do apelo, eis que a unidade condominial em discussão possuiu nos últimos anos diversos locatários, não tendo ciência inequívoca de serem os embargantes possuidores legítimos do imóvel, e que, portanto, seria legítima sua pretensão em face dos proprietários do bem constante de sua matrícula.

Instado a se manifestar (Id. 17363242), o D. representante do Parquet requereu o normal prosseguimento do feito, sem tecer considerações sobre o mérito da demanda (Id. 18588261). É o relatório.

Decido.

VOTO 1.

Admissibilidade recursal Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), conheço do recurso apresentado e passo a analisar o mérito. 2.

Mérito Inicialmente, afasta-se a preliminar ventilada pelo apelante quanto a antecipação da tutela recursal, tendo em vista que não há vício na constrição efetivada pelo juízo de primeiro grau, uma vez que a obrigação das cotas condominiais são de natureza propter rem, logo, acompanham o bem e não o proprietário ou possuidor do imóvel.

No presente caso, a execução foi movida em face do proprietário registral, portanto, parte legítima na referida execução, assim, não havendo nulidade do ato constritivo, não há que antecipar tutela recursal que requer sua suspensão, razão pela qual rejeita-se a preliminar arguida.  Pois bem.

Trata-se de apelação cível interposta em face da sentença exarada pelo juízo da 2ª Vara Cível de Fortaleza-CE que, em sede de embargos de terceiro, julgou improcedente a demanda determinando a manutenção da penhora do imóvel constrito, objeto de discussão em ação executiva de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Conjunto Habitacional 14 Bis.

Sabe-se que o artigo 674 do Código de Processo Civil regulamenta os embargos de terceiro e dispõe sobre a possibilidade de quem, não sendo parte do processo, caso venha a sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, valer-se desse mecanismo processual para requerer o desfazimento ou a inibição do ato constritivo, vejamos: Art. 674.

Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro. § 1º Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor. § 2º Considera-se terceiro, para ajuizamento dos embargos: I - o cônjuge ou companheiro, quando defende a posse de bens próprios ou de sua meação, ressalvado o disposto no art. 843; II - o adquirente de bens cuja constrição decorreu de decisão que declara a ineficácia da alienação realizada em fraude à execução; III - quem sofre constrição judicial de seus bens por força de desconsideração da personalidade jurídica, de cujo incidente não fez parte; IV - o credor com garantia real para obstar expropriação judicial do objeto de direito real de garantia, caso não tenha sido intimado, nos termos legais dos atos expropriatórios respectivos.

Desta forma, vê-se que os embargos de terceiro destinam-se a tutelar o direito de terceiro, não integrante de uma relação processual, que sofre turbação ou esbulho e não serve como forma de discutir pressupostos processuais, condições da ação ou nulidades de atos processuais realizados no processo de execução.

Noutro giro, as cotas condominiais têm por finalidade o custeio de despesas comuns e extraordinárias do condomínio, sendo classificadas como obrigação de natureza propter rem, ou seja, não possuem caráter pessoal, acompanhando a coisa, a teor do artigo 1.345 do Código Civil, senão vejamos: "Art. 1.345.

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." Nesse sentido, destaco os julgados Desta E.

Corte: APELAÇÃO.

DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

TAXAS CONDOMINIAIS .

OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO.

PROPRIETÁRIO DO BEM.

PRECEDENTES DE TRIBUNAIS DE JUSTIÇA PÁTRIOS .

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

O cerne da controvérsia posta a desate cinge-se a analisar a responsabilidade do proprietário do imóvel em relação ao pagamento das taxas condominiais exigidas pelo Condomínio autor. 2 .

Com efeito, as obrigações condominiais têm natureza propter rem, vinculando-se à coisa, e não à pessoa do morador da unidade no momento da constituição do débito.

Dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento de cotas de despesas de condomínio recaem tanto sobre o proprietário do imóvel quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título, seja como compromissário comprador, locatário, comodatário, dentre outros. 3.

Por consectário, a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor do imóvel é suficiente para que esteja configurada a sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais . 4.

Ao condomínio, portanto, é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 5.

Por consequência, restando comprovado que o apelante é o proprietário do imóvel, escorreita a sentença hostilizada ao lhe atribuir o ônus do pagamento das taxas condominiais, razão pela qual a deliberação deve ser mantida . 6.

Apelação conhecida e desprovida.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso interposto, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator.

Fortaleza, data indicada no sistema .

DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE 0222437-74.2021.8.06 .0001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 19/09/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 19/09/2023) DIREITO CIVIL.

APELAÇÕES.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO .

OBRIGAÇÕES DE NATUREZA PROPTER REM.

PROPRIETÁRIOS DO BEM.

RESPONSABILIDADE.ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA .JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS, A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PRESTAÇÃO INADIMPLENTE.

CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC, DESDE A DATA DA PROPOSITURA DA AÇÃO E DE CADA VENCIMENTO POSTERIOR.

RECURSOS CONHECIDOS E AMBOS DESPROVIDOS.

SENTENÇA MANTIDA . 1.

As obrigações condominiais têm natureza propter rem, vinculando-se à coisa, e não à pessoa do morador da unidade no momento da constituição do débito, e, dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento de cotas de despesas de condomínio recaem tanto sobre o proprietário do imóvel quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título, seja como compromissário comprador, locatário, comodatário, dentre outros. 2.

Basta a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor do imóvel para que esteja configurada a sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, sendo certo, pois, que restou demonstrado por meio de matrícula do imóvel, a propriedade da promovida sob o bem, ao passo que não restou demonstrada a relação de qualquer outra pessoa com o bem imóvel . 3.

Ao condomínio é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 4.

Ademais, no que tange ao valor devido a ser pago pelo proprietário, tem-se pela necessidade de serem atualizados pelo INPC, desde a data da propositura da ação e de cada vencimento posterior, acrescentando-se que os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, serão computados a partir do vencimento de cada prestação inadimplente . 5.

Recursos conhecidos e ambos desprovidos.

Sentença mantida.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos de apelações interpostos pela autora e promovida, para, no mérito, negar-lhes provimentos, nos termos do voto da relatora .

Fortaleza, data da assinatura digital.

DES.

FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente DESA.

MARIA REGINA OLIVEIRA CÂMARA Relatora (TJ-CE - Apelação Cível: 01111342620198060001 Fortaleza, Relator.: MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, Data de Julgamento: 27/11/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2024) Sobre o assunto, Flavio Tartuce leciona: "Nunca se pode esquecer que as despesas condominiais constituem obrigações propter rem ou próprias da coisa, denominadas obrigações ambulatórias, pois seguem a coisa onde quer que ela se encontre.

Isso pode ser retirado do art. 1.345 do CC, segundo o qual o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Como se nota, essa natureza híbrida (direito pessoal + real) abrange as penalidades, que são acessórios da dívida" (Manual de Direito Civil. 8a ed. rev., atual. e ampl.

Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2018, p. 1042)." Assim, in casu, o fato de a execução do título extrajudicial referente às cotas condominiais ter sido movida em face do proprietário registral, ao invés do possuidor atual do bem, não é capaz de viciar a constrição do bem.

Isso porque, conforme anteriormente exposto, os débitos condominiais possuem natureza de obrigação real e, portanto, seguem a coisa e por ela são garantidos, de modo que nada obsta que o imóvel seja arrematado para pagamento da dívida buscada pelo condomínio.

Dessa forma, em que pese o direito do possuidor quanto a propositura de embargos de terceiro, não há nulidade na constrição efetivada sobre o imóvel 31C do Condomínio Conjunto Habitacional 14 Bis, nos autos do processo de execução de título executivo extrajudicial (nº 0131819-54.2019.8.06.0001), pois há solidariedade quanto ao pagamento das cotas condominiais seja pelo proprietário ou pelo possuidor, razão pela qual não merece prosperar o apelo do embargante.

Isto posto, CONHEÇO do recurso para NEGAR-LHE provimento, mantendo incólume a sentença vergastada.

Ainda, majoro para 12% (doze por cento) os honorários sucumbenciais fixados na origem considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Fortaleza, data da assinatura digital  DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES  Relator