TJCE - 3018313-73.2024.8.06.0001

  8ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Fortaleza   3018313-73.2024.8.06.0001 [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] REQUERENTE: J A SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA REQUERIDO: MUNICIPIO DE FORTALEZA SENTENÇA   Relatório formal dispensado nos termos do artigo 38 da Lei 9.099/95, e do artigo 27 da Lei 12.153/2009.

Impende registrar, no entanto, que se trata de AÇÃO ORDINÁRIA aforada pela parte requerente em face do(s) requerido(s), todos nominados em epígrafe e qualificados nos autos, pugnando pela restituição em dobro da quantia paga em excesso, relativamente a cobrança de ITBI.

Em suma, aduz a parte Requerente que, por meio de escritura pública de compra e venda, adquiriu um imóvel pelo valor de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), contudo reclama que para o cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI), o Município realizou a avaliação do imóvel em R$ 1.068.120,00 (um milhão, sessenta e oito mil, cento e vinte reais), pagando R$ 21.362,40 (vinte e um mil, trezentos e sessenta e dois reais e quarenta centavos) a título de ITBI ao invés de R$ 11.000,00 (onze mil reais).

Operou-se o regular processamento do feito, sendo relevante assinalar que citado, o requerido apresentou a contestação.

A parte autora apresentou réplica.

Instado a se pronunciar, o Ministério Público emitiu parecer pela procedência.

Traspasso ao julgamento da causa, a teor do art. 355, inciso I, do CPC.

Preambularmente, deixo de acolher o pedido de prova pericial referente a avaliação do imóvel, haja vista que, do cotejo dos autos, a parte autora nos termos do art. 373, I, do CPC, se desincumbiu do ônus da prova, acostando aos autos documentação hábil capaz de trazer elementos de convicção dos fatos constitutivos do seu direito, especialmente a Escritura Pública de compra e venda, id. 90180455, sendo prescindível a realização de exame pericial, incidindo na espécie a Súmula 67 editada pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará, ad litteris: "Súmula 67 - A necessidade de produção de prova técnica, por si só, não afasta a competência dos Juizados Especiais da Fazenda Pública para o processamento e julgamento da causa." Atinente ao mérito, cinge-se a demanda à verificação da base de cálculo a ser observada para a cobrança do ITBI na espécie, se o valor real da venda, devendo ter sido cobrado o imposto na alíquota estabelecida 2% (dois por cento), ou o valor de mercado apurado pelo órgão de arrecadação do Município de Fortaleza, conforme informações registradas na DTI nº 12681/2024, devidamente paga, conforme informado nas próprias declarações.

Destarte, para o deslinde da demanda faz-se mister tecer algumas ponderações sobre as argumentações autorais, por serem reflexões relevantes na esfera do direito tributário, eis que o imposto em discussão, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI, é devido sempre que houver uma transmissão de bem imóvel, nos termos dos artigos 148 e 156 da Constituição Federal, ad litteram: Art. 148.

Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Art. 156.

Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II - transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; Sobre a controvérsia versada nos autos, o Superior Tribunal de Justiça - STJ, examinando a questão, assentou o entendimento fixando o Tema 1113, sob a sistemática dos recursos repetitivos (REsp n.º 1.937.821/SP), de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, na dicção do art. 148 do CTN, conforme se extrai da leitura da tese firmada, ad litteram: Tema 1113/STJ/TESE: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Isto porque, consoante o julgado supramencionado, o egrégio STJ fundamentou a decisão discorrendo que em observância ao "princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN)." Ademais, asseverou a corte que "a prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo." Estabelecidas tais premissas, constatada a ilegalidade no ato administrativo, ora guerreado, pelo princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição, nos termos do Art. 5º, XXXV da Constituição Federal que reza que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito, o poder judiciário está autorizado a se imiscuir no feito para realizar o controle de legalidade, sem que com isso haja ofensa ao princípio da independência entre as instâncias judicial e administrativa.

Especialmente porque no caso em apreço, o fisco não apresentou elementos minimamente hábeis a descaracterizar a adequabilidade do valor real da transação com o de mercado, ou mesmo evidência da abertura de processo administrativo com tal viés, devendo-se adotar como base de cálculo do ITBI o valor de compra do imóvel.

Na esteira de tais fundamentos, corroborando com as ponderações tecidas alhures, traz-se a lume alguns julgados, demonstrando que esse tem sido o entendimento perfilhado pelo STJ e pelo Tribunal de Justiça do Ceará, em consonância com as cortes superiores, quando do enfrentamento de casos congêneres, aplicando o Tema 1113 do STJ, ex vi: TRIBUTÁRIO.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI).

BASE DE CÁLCULO.

VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU).

INEXISTÊNCIA.

VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.

REVISÃO PELO FISCO.

INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO.

POSSIBILIDADE.

PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA.

ADOÇÃO.

INVIABILIDADE. 1.

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2.

Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3.

A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4.

O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5.

Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6.

Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7.

A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8.

Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9.

Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)   Ementa: TRIBUTÁRIO E CONSTITUCIONAL.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS ITBI.

DEFINIÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO.

VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. ÔNUS DA PROVA QUE RECAI SOBRE O FISCO.

ENTENDIMENTO FIRMADO NO BOJO DO RESP 1.937.821/SP (TEMA 1113 DO STJ).

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Cinge-se a controvérsia à verificação da base de cálculo a ser observada para a cobrança do ITBI na espécie, se o valor real da venda, como pretende a parte autora, ora apelante, ou o valor de mercado apurado pelo órgão de arrecadação do Município. 2.

O Superior Tribunal de Justiça, examinando a questão, assentou o entendimento, sob a sistemática dos recursos repetitivos (REsp n.º 1.937.821/SP Tema 1113), de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). 3.

No caso em apreço, não se entremostra desarrazoado, tampouco incompatível com a realidade, o valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) declarado pelo contribuinte, consoante descrito na matrícula do imóvel acostada à pág. 88, bem como no contrato de promessa de compra e venda de págs. 73/75 celebrado em 18 de setembro de 2012.

Tanto é que a própria administração municipal, na data de 18 de outubro de 2012, havia avaliado o imóvel em R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), conforme de extrai da consulta da guia de informação de pág. 79.

Tal fato revela, inclusive, contradição com relação à avaliação realizada em 21 de janeiro de 2013, apenas três depois, que resultou no valor de R$ 569.999,64 (quinhentos e sessenta e nove mil novecentos e noventa e nove reais e sessenta e quatro centavos). 4.

Não trazendo a parte apelada elementos de prova que demonstrem, fundamentadamente, os motivos pelos quais estaria viciado o valor da transação declarado pelo autor, o reconhecimento da procedência dos pedidos é medida que se impõe. 5.

Apelação conhecida e provida.

ACÓRDÃO: 0170615-27.2013.8.06.0001.

Acordam os integrantes da 3ª Câmara de Direito Público do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, em conhecer da apelação, para dar-lhe provimento, tudo nos termos do voto do relator, parte integrante deste.

Fortaleza, data indicada pelo sistema.

Desembargador WASHINGTON LUÍS BEZERRA DE ARAÚJO Relator.

Data de publicação: 27/06/2022.

Ementa: CONSTITUCIONAL.

TRIBUTÁRIO.

APELAÇÃO CÍVEL.

IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS  ITBI.

AQUISIÇÃO DE BEM EM ALIENAÇÃO JUDICIAL.

BASE DE CÁLCULO.

VALOR DA ARREMATAÇÃO.

FATO GERADOR.

REGISTRO DO IMÓVEL.

APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Cinge-se a controvérsia na determinação do fato gerador da incidência do Imposto sobre a Transferência Intervivos de Bens Imóveis (ITBI), e da base cálculo para a alíquota desse tributo nas hipóteses de arrematação de bem imóvel em hasta pública. 2.

Em relação ao exame da definição da base de cálculo, impende destacar o entendimento consolidado do STJ segundo o qual, nas hipóteses de arrematação de imóvel em hasta pública, deve ser considerado para a composição da base de cálculo do ITBI o valor consignado no ato de arrematação. 3.

Acerca da determinação do fato gerador da incidência do tributo sobre o adquirente do imóvel, a análise do ordenamento jurídico, com respaldo da jurisprudência do STJ, demonstra que a transmissão do bem e dos direitos sobre ele é efetivada legalmente com a realização do registro no Cartório de Registro de Imóveis. 4.

Portanto, as determinações do dispositivo legal e os precedentes sólidos estabelecidos pela jurisprudência do STJ e do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará comprovam que, nas hipóteses de alienação judicial de imóvel, é o valor pelo qual foi o bem foi arrematado que deve ser considerado para a composição da base de cálculo do ITBI e o fato gerador ocorre com a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio no ofício competente, conforme corretamente consignado na sentença recorrida. 5.

Apelação cível conhecida e desprovida.

Sentença mantida.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer da Apelação para negar-lhe provimento, mantendo a sentença inalterada, tudo nos termos do voto do Relator. 0147297-83.2011.8.06.0001.

Fortaleza, data e hora indicadas pelo sistema.

FRANCISCO GLADYSON PONTES Relator.

Data do julgamento: 14/06/2023.

Data de publicação: 14/06/2023.

Ementa: CONSTITUCIONAL.

TRIBUTÁRIO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO ORDINÁRIA.

TUTELA PLEITEADA DEFERIDA NA ORIGEM.

IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS ITBI.

BASE DE CÁLCULO.

DIFERENÇA DE VALORES APRESENTADOS POR COMPRADORAS E FISCO. PREVALÊNCIA DO VALOR VENAL DO FATO GERADOR.

REGISTRO DO IMÓVEL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo MUNICÍPIO DE PARAIPABA contra decisão interlocutória prolatada pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Paraipaba/CE, nos autos do Processo nº 0200396-47.2022.8.06.0141, na qual deferiu a liminar requerida pelos Agravados, a fim de reconhecer o valor de R$ 296.996,00 (duzentos e noventa e seis mil, novecentos e noventa e seis reais), R$ 86,02 por m² (oitenta e seis reais e dois centavos) como cabível a título de ITBI, considerando como incidente sobre a operação de compra e venda do imóvel objeto da matrícula n° 823, 2° Ofício de Registro de Imóveis de Paraipaba/CE e determinado que fosse expedido a guia de depósito do ITBI no valor R$ 5.939,92 (cinco mil, novecentos e trinta e nove reais e noventa e dois centavos), no prazo de 10 (dez) dias. 2.

A controvérsia aqui disposta, gira em torno da base de cálculo que deve ser utilizada para a cobrança do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis  ITBI atrelado ao imóvel adquirido pelas autoras. 3.

Inicialmente, as autoras argumentam, em apertada síntese, que ao diligenciar junto ao Município de Paraipaba/CE, para obter as guias de recolhimento do ITBI incidente sobre a operação de compra do imóvel objeto da matrícula nº 823, do 2° Ofício de Registro de Imóveis de Paraipaba/CE, tendo despendido a quantia de R$ 296.996,00 (duzentos e noventa e seis mil, novecentos e noventa e seis reais), foram tomadas de surpresa com o valor da avaliação utilizado como base de cálculo do imposto, esta no patamar de R$ 1.898.941,00 (um milhão, oitocentos e noventa e oito mil, novecentos e quarenta e um reais).

Este valor atribuído a área controvertida é o que o ente político considera lídimo como base de cálculo do ITBI a ser recolhido. 4.

Por outro bordo, quando do julgamento do Tema Repetitivo nº 1113, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese seguinte: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente (STJ  REsp nº 1.937.821/SP, Relator: Ministro Gurgel de Faria, PRIMEIRA SEÇÃO, Julgamento: 24.2.2022, Publicação: DJe de 3.3.2022). 5.

Acerca da determinação do fato gerador da incidência do tributo sobre o adquirente do imóvel, a análise do ordenamento jurídico, com respaldo da jurisprudência do STJ, demonstra que a transmissão do bem e dos direitos sobre ele é efetivada legalmente com a realização do registro no Cartório de Registro de Imóveis. 6. Portanto, partindo de análise do contexto probatório, ausente elementos minimamente hábeis a descaracterizar a adequabilidade do valor real da transação com o de mercado, ou mesmo evidência da abertura de processo administrativo com tal viés, deve-se adotar como base de cálculo do ITBI o valor de compra do imóvel, qual seja, R$296.996,00 (duzentos e noventa e seis mil e novecentos e noventa e seis reais).

Assim, aplicando-se a alíquota de 2% sobre a referida quantia, tem-se que o montante final de ITBI corresponderia de fato à quantia de R$5.939,92 (cinco mil, novecentos e trinta e nove reais e noventa e dois centavos), conforme corretamente consignado na sentença recorrida. 7.

Apelação cível conhecida e desprovida.

Sentença mantida.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer da Apelação para negar-lhe provimento, mantendo a sentença inalterada, tudo nos termos do voto da Relatora.

Fortaleza, data e hora indicadas pelo sistema.

Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA MARIA IRANEIDE MOURA SILVA Relatora.

Data do julgamento: 13/03/2024.

Data de publicação: 13/03/2024.

Diante do exposto, atento à fundamentação expendida, julgo PROCEDENTES os pedidos requestados na prefacial, com resolução do mérito, o que faço com esteio no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, com o fito de declarar a ilegalidade da cobrança do ITBI a maior realizada pelo fisco municipal, referente a transmissão do imóvel de matrícula n° 29236, inscrito no Registro de Imóveis da 2ª Zona de Fortaleza - CE, e com efeito determinar ao ente requerido a restituir a parte autora o importe de R$ 10.362,40 (dez mil, trezentos e sessenta e dois reais e quarenta centavos), atualizados pela SELIC nos termos do art 167 do CTN e Súmula 162 do STJ.

Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, exegese do art. 55, caput, da Lei Federal nº 9.099/95, aplicada subsidiariamente, conforme art. 27, da Lei Federal nº 12.153/2009.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se, e ciência ao Ministério Público.

Expedientes necessários.

Após o trânsito em julgado, caso nada seja requerido, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos.

Fortaleza/CE , data e hora na assinatura digital.   Vanessa Soares de Oliveira Juíza Leiga   Jamyerson Câmara Bezerra Juiz de Direito