TJCE - 0051692-53.2020.8.06.0112

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Juazeiro do Norte 1ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte Rua Maria Marcionilia Pessoa Silva, 800, Lagoa Seca - CEP 63046-550  Fone: (88) 3571-8980, Juazeiro do Norte-CE - E-mail: [email protected]                                                           SENTENÇA                                                                            Processo n°:                     0051692-53.2020.8.06.0112 Apensos: [] Classe:  CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO (32) Assunto:  [Pagamento em Consignação] Requerente:  AUTOR: PATIO CARIRI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Requerido:  REU: JAKELINE SHEILLA DUARTE PEREIRA, MARIO CORREIA DE OLIVEIRA NETO           Vistos em conclusão.

I- RELATÓRIO Trata-se de ação de consignação em pagamento, ajuizada pelo Pátio Cariri Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda contra Mário Correia de Oliveira Neto e Jakeline Sheila Duarte Pereira Correia, pelos fatos e fundamentos a seguir delineados.

Alega a parte autora, em síntese, que celebrou um contrato de promessa de compra e venda com os promovidos em 14 de fevereiro de 2013 para a aquisição da sala comercial nº 901 no Condomínio Pátio Cariri Corporate, localizado em Juazeiro do Norte/CE, pelo valor total de R$ 228.048,00.

No entanto, os promovidos deixaram de adimplir as parcelas denominadas "Chaves" e "Financiamento" com vencimento em 30/04/2017, acumulando uma dívida de R$ 361.531,18.

Em razão do não pagamento, a autora notificou extrajudicialmente os promovidos para purgação da mora, sem sucesso, configurando inadimplemento absoluto e a rescisão de pleno direito do contrato.

Como fundamento jurídico do pedido, sustenta a parte autora que o contrato prevê rescisão automática após três meses de atraso no pagamento das prestações, conforme a Cláusula X - Vencimento Antecipado da Dívida e Rescisão, com base no artigo 63 da Lei 4.591/64 e artigo 474 do Código Civil.

Assim, alega estarem preenchidos os requisitos para a rescisão unilateral do contrato, conforme previsto no parágrafo único do artigo 62 da Lei 13.097/2015.

A autora requereu o depósito em juízo da quantia de R$ 9.891,24 referente aos valores pagos pelos promovidos, deduzidas as despesas contratuais, conforme cálculo anexado.

Devidamente citada, a parte ré, Mário Correia de Oliveira Neto, apresentou contestação, alegando que, em razão do divórcio consensual homologado em 2016, as obrigações no contrato de compra e venda foram destinadas exclusivamente ao cônjuge varão, o que retiraria a legitimidade de Jakeline Sheila para figurar no polo passivo da demanda.

O réu busca a exclusão de Jakeline Sheila do processo.

Para isso, sustenta a ilegitimidade passiva ad causam de Jakeline Sheila com base no acordo homologado judicialmente no processo de divórcio e argumentos adicionais de que o contrato firmado possui cláusulas desvantajosas que necessitam revisão.

O réu destaca que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve ser aplicado ao caso, conforme artigos 2º e 3º, considerando abusiva a retenção de aproximadamente 85% do valor pago pelo imóvel, além de requerer a devolução imediata e integral dos valores pagos corrigidos monetariamente.

Sobre a contestação apresentada pela parte ré, a parte autora se manifestou em réplica argumentando que a cláusula resolutiva expressa do contrato tem força vinculante (pacta sunt servanda) e foi devidamente ajustada pelas partes, sendo válida e devendo ser observada, conforme o artigo 474 do Código Civil.

Argumenta ainda que não obstante o divórcio judicial e partilha de bens, o contrato inicial compromete ambas as partes solidariamente, conforme entendimento jurisprudencial.

A autora reafirma que a retenção de valores pela rescisão contratual é legítima para compensação de despesas administrativas e financeiras, e que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) permite a retenção de até 25%, porém com base na Lei 13.097/2015, havendo legalidade na retenção contratualmente ajustada de 85% por despesas e multas previstas.

Além disso, argumenta que taxas de IPTU, condomínio, e honorários advocatícios são de responsabilidade dos promissários compradores desde a expedição do "Habite-se" e reitera o pedido de que os valores consignados sejam pagos de forma parcelada para evitar impacto financeiro à autora, uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). É o relatório.

Fundamento e decido.

II- FUNDAMENTAÇÃO II.1- Do julgamento antecipado do feito Julga-se antecipadamente nos termos do Art. 355, I, do Código de Processo Civil, haja vista não carecer o feito de dilação probatória, ao passo que as provas documentais necessárias ao deslinde da demanda já se encontram juntadas aos autos.

Sendo assim, passo ao julgamento de mérito.

Autos em ordem, sem vício ou nulidade a sanar, passo ao exame do mérito.

II. 2- Do mérito Cabe, a princípio, reconhecer que a questão de mérito visa aferir a correlação entre o valor que a parte autora pretende consignar e o efetivamente devido.

O pressuposto para o ajuizamento da ação consignatória prevista nos artigos 539 a 549 do CPC, consiste na prova apresentada pela parte consignante de que haveria recusa, sem justa causa, pela parte credora/ré do recebimento da obrigação, sendo esta a hipótese dos autos, na qual a credora/parte ré não deu quitação dos valores restituídos pela parte autora/vendedora do que foi pago pela parte credora compradora/parte ré, em razão do contrato de compra e venda do imóvel objeto da lide, nos termos do artigo 335, inc.

I, do Código Civil.

Artigo 335.

A consignação tem lugar: I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma; II - se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condição devidos; III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil; IV - se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento; V - se pender litígio sobre o objeto do pagamento.

Ao contestar a ação de consignação em pagamento, a parte ré/consignatária alegou que a quantia que pretende ser depositada pela autora não é integral, hipótese em que deve ser aferida a adequação do valor devido consignado dos autos em relação aos consectários legais, podendo acolher a tese da parte demandada/consignada, caso se conclua pela insuficiência do depósito consignado no curso do processo: Artigo 544.

Na contestação, o réu poderá alegar que: I - não houve recusa ou mora em receber a quantia ou a coisa devida; II - foi justa a recusa; III - o depósito não se efetuou no prazo ou no lugar do pagamento; IV - o depósito não é integral.

Parágrafo único.

No caso do inciso IV, a alegação somente será admissível se o réu indicar o montante que entende devido.(Grifei) Isso porque nos termos do artigo 545, §2º, do Código de Processo Civil, é permitido ao juiz determinar, sempre que possível, o montante devido que valerá como título executivo, proferindo-se o comando condenatório em desfavor da parte autora/consignante nos casos de insuficiência dos valores depositados na ação consignatória: Artigo 545.Alegada a insuficiência do depósito, é lícito ao autor completá-lo, em 10 (dez) dias, salvo se corresponder a prestação cujo inadimplemento acarrete a rescisão do contrato. § 1º No caso do caput, poderá o réu levantar, desde logo, a quantia ou a coisa depositada, com a consequente liberação parcial do autor, prosseguindo o processo quanto à parcela controvertida. § 2º A sentença que concluir pela insuficiência do depósito determinará, sempre que possível, o montante devido e valerá como título executivo, facultado ao credor promover-lhe o cumprimento nos mesmos autos, após liquidação, se necessária.

Sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que "em ação consignatória, a insuficiência do depósito realizado pelo devedor conduz ao julgamento de improcedência do pedido, pois o pagamento parcial da dívida não extingue o vínculo obrigacional". (STJ, REsp n. 1108058/DF, Relator: Min.

Lázaro Guimarães, Relatora para acórdão: Min.ª Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 10/10/2018) Na contestação a parte promovida divergiu dos valores que pretende a parte promovente consignar, pois, entende indevidamente retidos, correspondentes à inclusão das despesas decorrentes do uso do imóvel relativas ao período anterior à efetiva imissão na posse, sobretudo as despesas condominiais e IPTU, bem como defende ser nula de pleno direito as cobranças a título de comercialização, marketing, publicidade e honorários advocatícios previstas nos itens da Cláusula X, §3º, do contrato de compra e venda.

Importa notar que a relação aqui é de ordem consumerista, e sem dúvida, deve ser dirimida à luz do Código de Defesa do Consumidor (CDC), por se enquadrarem as partes nos conceitos de fornecedor e consumidor estabelecidos pelo CDC.

A jurisprudência do STJ é farta em relação à determinação de aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem, como é o caso em análise.

Orienta, ainda, o STJ que, "O CDC introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva" (REsp 1.006.765).

No caso em tela, da análise da planilha acostada aos autos pela parte autora (ID 107785393), verifico que a parte promitente compradora/consumidora pagou a quantia de R$ 78.815,77 (setenta e oito mil, oitocentos e quinze reais e setenta e sete centavos), do preço total de R$ 228.048,00 (duzentos e vinte e oito mil, quarenta e oito reais).

Destaco que é incontroverso que os promitentes compradores não adimpliram o pagamento restante do imóvel, o que ensejou a rescisão do contrato conforme previsão contida na Cláusula X do instrumento contratual.

Entretanto, divergem as partes quanto ao valar que a restituído aos promitentes compradores, ora promovidos.

Enquanto a parte autora defende que deve ser devolvida a quantia de R$ 9.891,24 (nove mil, oitocentos e noventa um reais e vinte e quatro centavos), o que levaria a retenção de 85% do valor pago; a parte promovida alega que a retenção deve ser apenas de 25% do valor efetivamente adimplido.

Em relação ao percentual a ser restituído, diante da edição da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, foram fixados novos parâmetros para incorporação imobiliária, ainda que não se aplique integralmente a contratos firmados antes de sua vigência, como é o caso dos autos, forçoso levar em conta a vontade do legislador quanto à fixação adequada dos percentuais a serem restituídos e, sob tal ótica, serve apenas como uma diretriz para a aplicação adequada da norma do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda a retenção integral, conforme acima aludido.

Cumpre destacar que, em caso de rescisão contratual, o percentual de restituição sobre as verbas adiantadas pelo promitente-comprador depende de quem deu causa ao encerramento da relação jurídica. É o que se depreende do entendimento sumular do Superior Tribunal de Justiça:   Súmula nº 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.  (STJ, Súmula n. 543, Segunda Seção, julgado em 26/8/2015, DJe de 31/8/2015)  In casu, restou incontroverso que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda, e os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor permitem reconhecer o direito do consumidor na hipótese dos autos, de rescisão unilateral do contrato por sua culpa exclusiva, cingindo-se a controvérsia quanto aos valores e percentuais a serem restituídos.

A restituição e o percentual a ser abatido, devem levar em conta o valor efetivamente pago pela parte ré à empresa autora, que servirá, portanto, como base de cálculo para os direitos das partes.

No que diz respeito ao percentual de retenção, nos casos de resolução por culpa do promitente comprador, a Corte Cidadã tem adotado posicionamento no sentido de que "[...] na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (STJ, AgInt no AREsp n. 1.889.730/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022).

Em outras palavras, será considerada abusiva a previsão contratual que estipular percentual de retenção superior à 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador.

Na hipótese dos autos, a §3° da Cláusula X do contrato (ID 107784619) prevê a restituição de apenas 70%, após a dedução de diversas despesas.

Em análise perfunctória, observo que a restituição de apenas 70% dos valores pagos pela consignatária, após a dedução de outras despesas, representa a aplicação de percentual bem maior que 30% (trinta por cento) de retenção do valor pago, em caso de inadimplemento da parte ré/compradora.

Noutro giro, pela conjuntura dos fatos, observa-se que a resolução do contrato se deu por iniciativa da parte promitente compradora, razão pela qual reputo mais adequada a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, e em consequência arbitrando-se em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção, a título de despesas com o empreendimento em sentido amplo, englobando despesas administrativas com a venda e revenda do imóvel, publicidade e outros.

Na forma contratada na "Cláusula X - §3 (ID 107784619) considero-a abusiva, eis que impõe ao consumidor-adquirente/consignatário arcar com a retenção substancial do valor pago para o exclusivo propósito de liberação contratual, impondo desvantagem exagerada ao consumidor e onerosidade excessiva da obrigação, além de se mostrar claramente incompatível com a boa fé objetiva contratual, nos termos do artigo 51, inciso IV, e § 1º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, como medida de justiça, no caso em comento, tem-se que o percentual de retenção deve ser limitado ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga pela parte promovida.

Corroborando com o posicionamento aplicado, destaco os seguintes julgados proferidos pelo Tribunal de Justiça do Estado do Ceará em casos semelhantes:  APELAÇÕES CÍVEIS.

DIREITO CONTRATUAL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESILIÇÃO POR PARTE DA AUTORA/COMPRADORA.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

DETERMINAÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS.

IRRESIGNAÇÕES DAS REQUERIDAS.

PRELIMINAR.

ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS APELANTES.

TESE INSUBSISTENTE.

RECONHECIMENTO DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NOS TERMOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

EMPRESAS QUE FAZEM PARTE DA CADEIA DE CONSUMO.

VENDEDOR E ADMINISTRADORA OSTENSIVA.

TEORIA DA APARÊNCIA.

PRELIMINAR AFASTADA.

MÉRITO: AUTORA/COMPRADORA QUE DEU CAUSA À RESCISÃO CONTRATUAL.

AUTORIZAÇÃO DE RETENÇÃO COM BASE NA APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ.

RETENÇÃO MAJORADA PARA O PATAMAR DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS COM BASE NOS ATUAIS PRECEDENTES DA CORTE SUPERIOR.

JUROS DE MORA.

MARCO INICIAL.

INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

ENTENDIMENTO EXPOSTO EM RECURSO REPETITIVO STJ- TEMA 1002- APELAÇÕES CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS.

Cuidam os autos de APELAÇÕES CÍVEIS interpostas por EMC PARTICIPAÇÕES E HOLDING LTDA e FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA LTDA. em face de sentença proferida pelo d. juízo da 29ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, Ceará, que, nos autos da Ação de rescisão contratual cumulada com danos morais proposta por KAREM DOS SANTOS FIGUEIREDO, julgou parcialmente procedente o pleito autoral, reconhecendo a ruptura contratual por culpa da adquirente, determinando que as requeridas procedessem com a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela autora.

Irresignadas, as demandadas interpuseram recurso apelatório fls. 604/627 e 629/641, ambas aduzindo suas ilegitimidades passivas como preliminar de mérito.

No mérito, sustentam que o valor de retenção no patamar de 10% (dez por cento) não exprime corretamente o ressarcimento de gastos administrativos, tendo em vista que foi a parte autora/adquirente que deu causa a ruptura contratual.

Especificamente a apelante Fortcasa incorporadora requer que os juros moratórios sobre os valores a serem ressarcidos passem a fluir a partir do trânsito em julgado.

Quanto a tese preliminar de ilegitimidade passiva, a Apelante EMC Participações e Holding, nova denominação de Agropecuária Etevaldo, alega ser parte ilegítima tendo em vista que, apesar de constar como vendedora no contrato firmado, não era responsável pelo controle dos valores recebidos.

Tal tese não encontra respaldo, posto que a parte requerida, ora apelante, figura explicitamente como vendedora no contrato firmado, portanto, assume diretamente as responsabilidades contratuais perante a compradora, sobre a qual não surtem efeitos as tratativas internas que dizem respeito à organização das empresas quanto ao recebimento de valores, etc. 4.

Quanto à ilegitimidade alegada pela empresa FORTCASA INCORPORADORA, trata-se de tema já bastante debatido em diversas decisões proferidas nas Cortes nacionais, tendo em vista que da análise dos documentos acostados à inicial, verifica-se que esta figura como administradora ostensiva, e efetivamente interveio na relação contratual, aplicando-se, no caso, o princípio da aparência, gerando a sua responsabilidade solidária, nos termos do parágrafo único do art. 7º, e §1º do art. 25, todos da Lei 8078/90.

Preliminares rejeitadas. 6.

Conforme o enunciado da aludida Súmula, as Cortes nacionais fixaram em casos análogos os valores de retenção de forma variada, entre 10% a 25% dos valores totais pagos pelo comprador.

Contudo, a Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012).

Portanto, em razão da aplicação dos recentes precedentes da Corte Superior, faz-se necessário a majoração do valor de retenção para o patamar fixo de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores totais pagos. 7.

Por fim, quanto à tese do marco inicial para incidência dos juros de mora, na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência do adquirente, em que postulada a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. É o que determina a Tese Firmada (Tema 1.002) pelo Superior Tribunal de Justiça: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Desta feita, acolhe-se também a irresignação recursal neste ponto, determinando como termo inicial de incidência dos juros moratórios o trânsito em julgado. 8.

Apelações conhecidas e parcialmente providas.   (TJCE, Apelação Cível - 0133751-48.2017.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 23/08/2023, data da publicação: 24/08/2023) (grifo nosso)    APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATUAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS MENSAIS PELO COMPRADOR.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA.

PRELIMINAR: IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIAL DO REQUERIDO.

AUSÊNCIA DE FATOS SUPERVENIENTES CAPAZES DE AFASTAR A PRESUNÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA.

PRELIMINAR REJEITADA.

MÉRITO: MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% (VINTE E CINCO POR CENTO).

POSSIBILIDADE.

NOBEL PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE FIXA TAL PERCENTUAL COMO INFLEXÍVEL PARA OS CASOS DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR.

INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

DÉBITOS REFERENTES À IPTU E TAXA CONDOMINIAL.

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR.

PREVISÃO CONTRATUAL.

TAXA DE FRUIÇÃO.

FATO GERADOR VERIFICADO.

COMPRADOR QUE USUFRUIU DO IMÓVEL SEM CONTRAPARTIDA FINANCEIRA.

FIXAÇÃO EM 0,5% (MEIO POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL A PARTIR DO ATRASO DAS PARCELAS MENSAIS ATÉ EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL.

VALORES A SEREM APURADOS EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA COM A POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO.

APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 1.

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por SPE JARDINS EMPREENDIMENTOS, objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, nos autos da ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda cumulada com reintegração de posse, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, declarando rescindido o contrato por culpa da parte compradora, autorizando uma retenção de 20% (vinte por cento) dos valores totais pagos, bem como a reintegração do imóvel. 2.

Irresignada, a parte autora/apelante interpôs o presente recurso, requerendo: a) a impugnação da gratuidade judicial concedida ao apelado, alegando que este não comprovou sua hipossuficiência financeira; b) no mérito, a majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento), e com a devolução sem correção ou juros; c) condenação do requerido nos débitos referentes ao IPTU e taxa condominial; d) condenação do requerido ao pagamento da taxa de fruição do imóvel, tendo em vista que utilizou o bem sem o pagamento de valores à autora/proprietária, incorrendo em enriquecimento ilícito; Por fim, requer a reforma da sentença nestes pontos. 3.

Preliminarmente, cumpre rejeitar a impugnação à gratuidade judicial pleiteada em sede recursal, tendo em vista que o ônus probatório de comprovar a mudança de situação fática e a capacidade de arcar com as custas judiciais é de quem impugna, não sendo possível acolher a tese com base apenas na mera irresignação, sem lastro probatório suficiente para afastar a presunção de hipossuficiência financeira da parte requerida. 4. É incontroverso que a parte requerida/apelada, que figurou como compradora na ocasião, deu causa a resolução contratual, portanto, é direito da parte vendedora proceder com a retenção parcial de valores. É o entendimento exposto na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Ademais, recentemente o Superior Tribunal de Justiça passou a estabelecer, especificamente nos casos em que o comprador quem deu causa a extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas como "padrão-base" de retenção, portanto, de maneira inflexível.

Neste caso, acolho a tese do recurso apelatório, majorando o percentual de retenção nos termos dos precedentes atuais do STJ.

Em relação aos valores a serem devolvidos ao comprador, sobre estes deverão incidir correção monetária, contada a partir do desembolso de cada parcela, bem como juros moratórios a partir do trânsito em julgado. 5.

No tocante aos possíveis débitos referentes à IPTU e taxa condominial, tem-se que é previsão contratual que tais encargos seriam de responsabilidade do comprador a partir de sua imissão na posse, portanto, a partir desta data restou o apelado responsável financeiro por possíveis débitos não pagos, que deverão incidir até a efetiva devolução do imóvel, o que deverá ser averiguado em sede de liquidação de sentença. 6.

Por fim, em relação à taxa de fruição, sabe-se que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado que a ocupação de imóvel indevidamente enseja a fixação do dever de pagar alugueres a título de indenização pelo uso indevido do bem, evitando-se assim o enriquecimento indevido daquele que ocupa bem pertencente a outrem sem a contraprestação devida.

Desta feita, ao comprador, é vedado o enriquecimento ilícito, tendo em vista que usufruiu do imóvel durante todo esse período sem os custos com alugueres.

Neste caso, há de ser fixado o importe de 0,5% (meio por cento) a título de taxa de fruição, conforme os precedentes colacionados, valor que deverá incidir desde o início dos atrasos das parcelas mensais até efetiva devolução do imóvel. 7.

Por oportuno, tais valores deverão ser objeto de liquidação de sentença, inclusive com a possibilidade de compensação de valores, ante a existência de crédito para ambas as partes. 8.

Apelação conhecida e parcialmente provida.

Sentença parcialmente reformada.   (TJCE, Apelação Cível - 0252586-53.2021.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 05/07/2023, data da publicação: 05/07/2023) (grifo nosso)  Pelos percentuais praticados, significa dizer que a parte ré faz jus a, no mínimo, 75% (setenta e cinco por cento) do que pagou atualizado, ou seja, a vendedora, pode reter até 25% (vinte e cinco por cento) do valor quitado, segundo precedentes do TJCE e do STJ acima transcritos.

No tocante à alegação da parte consignada quanto à previsão contratual que promoveu a inclusão indevida no valor retido pela parte consignante, referente às quantias correspondentes às despesas com publicidade, IPTU e taxa condominial, a controvérsia reside em se saber se é ou não devida a retenção pela consignante/parte autora/vendedora de tais encargos.

As despesas como IPTU e Taxa de Condomínio são de responsabilidade da empresa vendedora, enquanto não efetivada a posse do imóvel pelo consumidor, que se dá com o recebimento das chaves, razão pela qual é indevida a retenção pleiteada na planilha (ID 107785393), pois, não foi no conjunto probatório documental dos autos minimamente demonstrada a efetiva posse da parte compradora/consumidora, pois inexiste qualquer recibo de entrega das chaves do apartamento objeto do contrato entre as partes: A propósito, convém aqui transcrever ementas dos seguintes arestos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA. 1.

LUCROS CESSANTES.

CABIMENTO.

PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2.

AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3.

PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015).

NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4.

RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.

POSSIBILIDADE.

PRECEDENTES.

ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5.

AGRAVO IMPROVIDO. [...] 4.

Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.

Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1697414 SP 2017/0228498-8, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2017) Destarte, a parte ré não deve responder à parte autora pelos encargos relativos ao imóvel, também, no tocante ao IPTU e às despesas de taxa de condomínio.

Do mesmo modo, os honorários extrajudiciais, devem ser considerados englobados no percentual de retenção, já que se trata ou de despesas administrativas ou de valores não previamente conhecidos pelo consumidor, sendo de responsabilidade da vendedora/incorporadora.

Neste sentido: AÇÃO REVISIONAL DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL C.C.

REPETIÇÃO DE INDÉBITO, CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E MANUTENÇÃO DE POSSE - Reconvenção postulando a rescisão contratual por inadimplemento dos compradores - Sentença que julgou improcedente a ação e parcialmente procedente a reconvenção - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Loteamento Residencial - Pedido dos autores de substituição do índice de reajuste (IGP-DI pelo IPCA ou INPC) - Irrazoabilidade - Ausência de ilegalidade ou mesmo abusividade na eleição do índice - Variação positiva do IGP-DI não pode ser considerada evento extraordinário, fora do âmbito de previsibilidade econômica - Juros de 1% ao mês que foram expressamente estipulados no contrato objetado e não contém ilegalidade ou abusividade - Precedentes envolvendo a mesma ré - Taxa de contribuição associativa - Validade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda pela qual os adquirentes aderem à associação de moradores - Tema 492, STF - Comissão de corretagem - Prescrição trienal consumada - Rescisão contratual por culpa do inadimplemento dos compradores, com determinação de restituição de 20% dos valores pagos - Razoabilidade - Despesas com custas de notificação e cartorárias, honorários de advogado, valores referentes ao pagamento de Pis, Cofins e IR sobre os valores recebidos que não poderão ser objeto de retenção - IPTU, de outro lado, que é de responsabilidade dos compradores enquanto na posse do bem - Recurso dos autores improvido, parcialmente provido o das rés Central Park e Legacy. (TJ-SP - AC: 10001064220218260152 Cotia, Relator: Lígia Araújo Bisogni, Data de Julgamento: 12/04/2023, 23ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/04/2023) Quanto à correção monetária dos valores a serem restituídos, esta visa apenas a recompor o valor da moeda, pelo índice do INPC, com juros de mora a partir do trânsito em julgado (STJ, REsp n. 1.740.911/DF, Tema 1002).

Dessa forma, não estando o pleito inicial em conformidade com o ordenamento jurídico vigente, é caso de reputar como justa a recusa da parte ré em receber o valor consignado, impondo-se a rejeição do pedido de consignação em pagamento.

Com efeito, diante do contexto fático-probatório, a rejeição do pedido inicial é medida de rigor.  

III- DISPOSITIVO Isso posto, JULGO IMPROCEDENTE a consignação em pagamento e condeno a consignante a restituir 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago pela parte promovida, a ser paga em parcela única, de forma imediata, com correção monetária pelo índice previsto no contrato, desde a data do desembolso e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, de forma simples, a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002/STJ).

Condeno a parte autora no pagamento das custas processuais da ação, que já foram adiantadas, e dos honorários advocatícios sucumbenciais, ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação em pagamento, levando-se em consideração o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, bem como o trabalho desenvolvido e o tempo exigido para seu serviço, nos termos do parágrafo 2 º do art. 85 do CPC.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Sentença publicada automaticamente em sistema eletrônico.

Registre-se.

Intime-se.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se.

Juazeiro do Norte/CE, data da assinatura eletrônica.

YANNE MARIA BEZERRA DE ALENCAR Juíza de Direito