14/03/2025 14:45

Conclusos para despacho
13/02/2025 01:03

Decorrido prazo de CYNARA GOMES CATUNDA em 11/02/2025 23:59.
24/01/2025 10:42

Juntada de Petição de embargos de declaração
21/01/2025 00:00

Publicado Intimação da Sentença em 21/01/2025. Documento: 130467458
09/01/2025 00:00

Intimação

GABINETE DA 33ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3108-0828, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Processo: 0175053-23.2018.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] Autor: IMOBILIARIA JOAO CUNHA LIMITADA - EPP Réu: SHANLI TANG SENTENÇA IMOBILIÁRIA JOÃO CUNHA LTDA., devidamente qualificada na exordial, por intermédio de seus advogados, moveu a presente AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS c/c REPARAÇÃO DE DANOS em desfavor de SHALI TANG, alegando, em síntese, que celebrou em 2016, um contrato de locação com a Requerida, com duração de 48 meses; todavia, a locatária rescindiu o contrato em 2018, oportunidade em que deixou o imóvel deteriorado.

Assim, entende ser credora da quantia de R$ 109.458,04 (cento e nove mil quatrocentos e cinquenta e oito reais e quatro centavos), referentes a débitos junto a CAGECE; multa de rescisão contratual; juros e danos materiais.   Custas recolhidas (ID 120950851).    A Suplicada juntou contestação com reconvenção (ID 120950863), alegando, em sua defesa, que havia quitado o débito, pois a caução foi utilizada para esse fim.

No mais, narrou que os débitos da CAGECE estão sob outra titularidade, logo, não são de sua responsabilidade.

E, caso fosse julgada procedente a cobrança da multa pela rescisão, que o valor fosse proporcional ao tempo faltante da locação.

Por fim, defendeu que não existe vistoria de entrada ou saída, o que inviabiliza o pedido de danos materiais.    Em sua reconvenção pleiteou o pagamento de R$ 33.640,08 (trinta e três mil seiscentos e quarenta reais e oito centavos) referente ao dobro do valor que entende como cobrança indevida.   Réplica (ID 120950874)      O feito foi saneado (ID 120952777). Foi anunciado o julgamento do feito (ID 120952782).    Vieram-me os autos conclusos.    É o relatório. Decido.         O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, conforme prediz o art. 355, inc.

I, do Código de Processo Civil. Após a leitura da inicial, observei que o valor total cobrado de R$ 109.458,04 (cento e nove mil quatrocentos e cinquenta e oito reais e quatro centavos), inclui o consumo da CAGECE, parcial da multa rescisória (desocupação antes do prazo), outra multa (não especificada a que título), juros e serviço de recuperação do imóvel, tudo conforme pág. 5, do ID 120952808. Sobre o valor devido junto à concessionária de fornecimento de água, apesar dos boletos possuírem a titularidade de terceiros, a cláusula VIGÉSIMA PRIMEIRA do contrato, no item OUTRAS DISPOSIÇÕES (pág. 5, ID 120952792), estabeleceu o seguinte: Ora, o contrato foi devidamente assinado pela Demandada, e quando apresentada sua contestação, não houve impugnação dessa disposição, logo, não há como eximir a Requerida desse pagamento, referente às contas do ID 120952791, no valor total de R$ 4.135,56 (quatro mil cento e trinta e cinco reais e cinquenta e seis centavos). Superada essa questão, passei a analisar a AUTORIZAÇÃO às págs. 4/5, do ID 120952805, e observei que, de fato, existe a cobrança referente à multa rescisória na quantia de R$ 5.128,61 (cinco mil cento e vinte e oito reais e sessenta e um centavos), com a indicação de que o pagamento era parcial.

Nesse panorama, saliento que a cláusula NONA do contrato delimitou que a multa por infração era no valor de 3 aluguéis, e não proporcionalmente ao período faltante, como aduziu a Demandada, logo, o valor cobrado de R$ 11.438,56 (onze mil quatrocentos e trinta e oito reais e cinquenta e seis centavos) é devido.

Ademais, a Locatária não juntou provas que modificassem o direito autoral, sequer indicou matematicamente o valor que entendia correto, se contentando em apenas afirmar que a multa paga quando utilizada a caução era total, o que lhe dava quitação plena. Sobre o valor da caução, este foi utilizado para decotar diversos valores, dentre eles juros e multas relacionadas ao pagamento do aluguel atrasado de 30.04.2018, no valor de R$ 867,37 (oitocentos e sessenta e sete reais e trinta e sete centavos); multa referente ao pagamento do IPTU 2017, no valor de R$ 291,63 (duzentos e noventa e um reais e sessenta e três centavos); multa referente ao IPTU 2018, no valor de R$ 23,55 (vinte e três reais e cinquenta e cinco centavos) e multa referente ao IPTU do galpão, na quantia de R$ 59,80 (cinquenta e nove reais e oitenta centavos). Sobre a multa ordinária de 10%, entrevi que a cláusula QUARTA - parágrafo TERCEIRO (pág.2, do ID 120952792) estabeleceu que o pagamento do aluguel em atraso seria o motivo ensejador de sua incidência, mas, como visto acima, a Requerida foi cobrada por multas em face dos pagamentos dos IPTUs, inclusive o de 2018, o qual sequer estava vencido (o documento foi assinado ainda em 2018).

Sobre a cobrança das multas além da previsão contratual, mesmo que não seja autorizado a esta Magistrada reconhecer a matéria de ofício, o faço somente a título de esclarecimento.

Isso porque, o contrato não prevê pagamento de multa para todo e qualquer atraso, assim, a cobrança incluída na inicial de R$ 311,48 (trezentos e onze reais e quarenta e oito centavos) não é fundamentada. Assim, mesmo a multa rescisória sendo devida, a Requerente, sem justificativa ou explicações, quando apresentou seu quadro de composição do saldo que entende ser credora (pág. 5, ID 120952808), incluiu a referida multa, sem base contratual ou legal, motivo pelo qual esse valor deverá ser decotado da cobrança. Sobre os juros no valor de R$ 934,44 (novecentos e trinta e quatro reais e quarenta centavos), a planilha é omissa quanto a data de sua incidência e em quais valores eles incidiram, logo, a correção dos juros de 1% ao mês, apesar de devida, será estabelecida nesta decisão. Por fim, passo a analisar o pedido de danos materiais supostamente oriundos da entrega do bem totalmente avariado. Verifiquei que os orçamentos de serviço acostados no ID 120952797, os quais passam da monta de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), cada, são vagos e imprecisos.

A título de exemplificação da precariedade dessa prova, menciono a cobrança de retirada de infiltrações e utilização de canos, que não faz menção de onde são as infiltrações, muito menos o tipo de cano a ser utilizado.

Sobre a afirmação do conserto do piso, não se tem notícias de qual tipo de piso seria utilizado, muito menos sua metragem, e mesmo assim foram cobrados exorbitantes R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais).

O mesmo ocorre com as telhas, as portas, fios e quadros, onde não é especificada a metragem dos fios de eletricidade ou o local onde seriam instalados, nada, absolutamente nada é descrito.

Os orçamentos objurgados indicam vários itens do imóvel como "faltando" ou danificados, mas se omite em indicar as metragens, marcas, cores e demais informações necessárias para quantificar os valores. É sabido que os danos materiais correspondem aos prejuízos sofridos pelo ofendido na esfera patrimonial, ocorrendo a diminuição do seu patrimônio em decorrência do ato ilícito praticado por outrem, e tal dano não se presume.

E, analisando os autos, não obstante as alegações da Autora e a juntada dos orçamentos, tais documentos não possuem o condão de imputar à Requerida o dever de indenizar uma cifra tão elevada. Os orçamentos dos serviços, por si só, não trazem aos autos qualquer comprovação de que aqueles supostos danos foram causados pela Demandada, e por esse motivo não são capazes de substituir uma vistoria imobiliária, tampouco são suficientes para comprovarem que aqueles danos foram cometidos pela locatária. Importante mencionar que o contrato em tablado apesar de descrever em várias cláusulas que o imóvel estava em perfeito estado quando entregue à Requerida, tais menções são genéricas, e não substituem as necessárias vistorias de entrada e saída.

A própria avença previu a necessidade do laudo/relatório de vistoria, quando na sua cláusula QUINTA mencionou que: O(A) locatário(a) declara haver recebido, juntamente com o contrato, RELATÓRIO ESCRITO DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL (VISTORIA DA QUAL PARTICIPU), que fica fazendo parte complementar do contrato (...).

Todavia, a Autora não diligenciou para juntar essa prova.   Não bastasse, a cláusula DÉCIMA TERCEIRA - DA VISTORIA, prevê que a Autora se comprometeria em autorizar a vistoria, contudo, a Demandante não comprovou que notificou ou informou a Locatária sobre uma eventual vistoria, na verdade, pelo que tudo indica, a vistoria foi realizada sem a presente da Requerida, e aqui dormita a ilegalidade.

A Demandante vem buscar seu pretenso direito sem, contudo, fomentar o pedido com a documentação imprescindível para tanto.

No RECIBO DE ENTREGA DAS CHAVES (ID 120952798), datado de 08.05.2018, apesar de existir a informação de que a vistoria havia sido reprovada, no cabeçalho lemos: "Entrega Definitiva" do mencionado imóvel nas condições recebidas, após Laudo de vistoria. No ID 120952806, o documento de PENDÊNCIAS DE VISTORIAS foi elaborado somente em 9.05.2018, e não possui a assinatura da Demandada, logo, foi produzido unilateralmente.

Convém mencionar: (grifei) LOCAÇÃO - Imóvel residencial - Desocupação - Ação de indenização por danos materiais proposta contra o locatário e os fiadores - Sentença de improcedência - Apelo da autora - Laudo de vistoria de saída não assinado pelo procurador do locatário, que assinou apenas o "termo de acompanhamento de vistoria de saída" - Estado do imóvel não comprovado - Nexo de causalidade entre os danos e a conduta do locatário, porém, não evidenciado - Inexigibilidade das quantias referentes à recomposição do imóvel - Obrigação contratual contraída pelo locatário consistente em devolver o imóvel com pintura geral - Pintura externa não comprovada - Indenização a tal título exigível - Ação procedente em parte - Apelação parcialmente provida. (TJ-SP - AC: 10090751720228260506 SP 1009075-17.2022.8.26.0506, Relator: Carlos Henrique Miguel Trevisan, Data de Julgamento: 23/02/2023, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2023) Não existindo no caderno processual vistoria inicial ou final, fica impossibilitada a imposição da exigência de reparos, pois não há como mensurar a alteração das condições do imóvel.

E, intimada a apresentar provas, a Autora não pleiteou sequer por perícia! Senão, vejamos o entendimento dos tribunais em casos análogos: Apelação.

Locação.

Ação de cobrança de valores necessários para a reforma do imóvel após a desocupação pela locatária.

Sentença de parcial procedência da ação.

Necessidade de reforma.

Justiça gratuita concedida à Ré em sede recursal.

Ausência de vistoria de saída idônea ou produção antecipada de prova pericial para comprovar o mau uso pela locatária.

Simples vistoria produzida unilateralmente pelo locador, sem a observância do contraditório, que não serve para amparar pretensão indenizatória por danos ao imóvel locado.

Orçamentos apresentados que são documentos unilaterais, motivo pelo qual não podem embasar pedido de cobrança.

Inexistência de laudo conjunto de vistoria final que impossibilita a constatação do real estado do imóvel finda a locação.

Ressalte-se, ademais, que o locatário não tem a obrigação de devolver o imóvel totalmente livre de deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel locado (artigo 23, III, da Lei 8.245/9), razão pela qual revela-se imprescindível que a alegação de existência de danos no imóvel não decorrente do uso normal seja devidamente aferida em vistoria conjunta ou por perícia judicial. Ônus da prova que compete ao locador, nos termos do artigo 373, I, do CPC.

Precedentes do STJ e deste Tribunal de Justiça.

Sentença reformada.

RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10044129820178260506 SP 1004412-98.2017.8.26.0506, Relator: L.

G.

Costa Wagner, Data de Julgamento: 25/06/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2021) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - TERMO DE VISTORIA - AUSÊNCIA - DANO MATERIAL NÃO COMPROVADO - DANO MORAL - AUSÊNCIA.

O ônus de provar a causa do pedido é da parte Autora ( CPC, art. 373).

Inexistindo nos autos os termos de vistoria prévia e final ou qualquer outro documento para provar satisfatoriamente que os danos no imóvel ocorreram durante o contrato de locação, impossível acolher a pretensão indenizatória a título de dano material.

Meros dissabores oriundos de inadimplência contratual não ensejam indenização por danos morais.

Recurso desprovido. (TJ-MG - AC: 10000200376580001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 03/06/2020, Data de Publicação: 04/06/2020) O conjunto probatório não permite concluir que os danos relatados tenham decorrido do mau uso do imóvel, observando que a Autora sequer pugnou pela realização de perícia e, assim, não se desincumbiu do seu ônus probatório, nos termos do artigo 373, inc.

I. No que concerne à reconvenção, considerando que o pedido reconvencional engloba uma suposta cobrança indevida e, restando o entendimento de que a cobrança da multa rescisória e dos débitos da CAGECE são lícitos, consecutivamente a reconvenção deve ser julgada improcedente. Ante o exposto, por tudo o que dos autos consta: - JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da inicial para condenar a Requerida ao pagamento dos débitos da CAGECE no valor de R$ 4.135,56 (quatro mil cento e trinta e cinco reais e cinquenta e seis centavos) e da multa rescisória no valor de R$ 11.438,56 (onze mil quatrocentos e trinta e oito reais e cinquenta e seis centavos), onde tais valores deverão ser corrigidos pelo INPC e juros de 1 % ao mês, ambos desde o inadimplemento.    Consequentemente, extingo o feito com resolução do mérito, o que faço com esteio no art. 487, inciso I, do CPC. Em razão da sucumbência recíproca, distribuo à parte Autora o pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais, e 50% (cinquenta por cento) para as Requeridas (art. 86, do CPC). Estabeleço os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor da condenação, e diante da vedação da compensação de honorários em caso de sucumbência parcial (art. 85, § 14º, do CPC), condeno a parte Suplicante ao pagamento de 50% dos honorários (ao advogado da parte adversa), e a Demandada ao pagamento de 50% dos honorários ao advogado da parte Autora. - JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos da reconvenção, nos termos do artigo 487, inc.

I, do CPC. Condeno a Reconvinte em custas e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), contudo, suspendo tais condenações em face do deferimento da justiça gratuita, em observância ao disposto no artigo 98, § 3º, do CPC. Após o trânsito em julgado, independentemente do recolhimento de custas, arquive-se.

Na necessidade de pagamento das custas, sigam os autos para fila de Custas não pagas, para serem adotados os procedimentos adequados.    PUBLIQUE.

REGISTRE-SE.

INTIME-SE. Fortaleza, 13 de dezembro de 2024 MARIA JOSÉ SOUSA ROSADO DE ALENCAR Juíza de Direito
09/01/2025 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/01/2025 Documento: 130467458
08/01/2025 10:33

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 130467458
17/12/2024 11:44

Julgado procedente em parte do pedido
11/11/2024 11:53

Conclusos para julgamento
09/11/2024 17:51

Mov. [45] - Migração de processo do Sistema SAJ, para o Sistema PJe | Migração SAJ PJe
31/05/2024 17:09

Mov. [44] - Concluso para Sentença
14/03/2024 08:27

Mov. [43] - Conclusão
25/11/2022 15:24

Mov. [42] - Concluso para Sentença
30/05/2022 20:49

Mov. [41] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0497/2022 Data da Publicacao: 31/05/2022 Numero do Diario: 2854
27/05/2022 09:39

Mov. [40] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
27/05/2022 08:19

Mov. [39] - Documento Analisado
25/05/2022 12:13

Mov. [38] - Mero expediente [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
30/07/2021 11:13

Mov. [37] - Conclusão
25/06/2021 12:15

Mov. [36] - Petição | N Protocolo: WEB1.21.02141048-9 Tipo da Peticao: Peticoes Intermediarias Diversas Data: 25/06/2021 11:41
16/06/2021 21:03

Mov. [35] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0249/2021 Data da Publicacao: 17/06/2021 Numero do Diario: 2632
15/06/2021 11:42

Mov. [34] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
15/06/2021 08:52

Mov. [33] - Documento Analisado
03/06/2021 17:39

Mov. [32] - Outras Decisões [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
15/09/2020 15:21

Mov. [31] - Petição juntada ao processo
15/09/2020 11:59

Mov. [30] - Petição | N Protocolo: WEB1.20.01445493-9 Tipo da Peticao: Peticoes Intermediarias Diversas Data: 15/09/2020 11:34
23/09/2019 09:35

Mov. [29] - Concluso para Decisão Interlocutória
19/09/2019 17:19

Mov. [28] - Petição | N Protocolo: WEB1.19.01555634-2 Tipo da Peticao: Replica Data: 19/09/2019 16:56
11/09/2019 12:09

Mov. [27] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0197/2019 Data da Disponibilizacao: 10/09/2019 Data da Publicacao: 11/09/2019 Numero do Diario: 2221 Pagina: 383/386
09/09/2019 09:41

Mov. [26] - Encaminhado edital/relação para publicação | Relacao: 0197/2019 Teor do ato: Sobre a contestacao, manifeste-se a parte autora no prazo de 15 (quinze) dias (arts. 350 e 351, CPC). Advogados(s): Cynara Gomes Catunda (OAB 11234/CE)
22/08/2019 12:12

Mov. [25] - Mero expediente | Sobre a contestacao, manifeste-se a parte autora no prazo de 15 (quinze) dias (arts. 350 e 351, CPC).
22/08/2019 11:36

Mov. [24] - Concluso para Despacho
21/08/2019 16:50

Mov. [23] - Petição | N Protocolo: WEB1.19.01489197-0 Tipo da Peticao: Contestacao Data: 21/08/2019 14:52
01/08/2019 10:12

Mov. [22] - Certidão emitida
01/08/2019 10:12

Mov. [21] - Aviso de Recebimento (AR)
04/07/2019 10:31

Mov. [20] - Expedição de Carta
25/06/2019 10:41

Mov. [19] - Outras Decisões | Compulsando os autos, verifico que o AR, a fl. 231, referente a carta de citacao de fl. 229, foi assinado por pessoa diversa do citando, qual seja, Shanli Tang. Em virtude disso, determino que se renove a citacao do requerido
24/06/2019 13:59

Mov. [18] - Concluso para Decisão Interlocutória
25/01/2019 11:25

Mov. [17] - Certidão emitida
25/01/2019 11:25

Mov. [16] - Aviso de Recebimento (AR)
11/12/2018 14:02

Mov. [15] - Mero expediente | Aguarde a devolucao do AR relacionado a carta citatoria, renovando a conclusao, apos sua juntada.
05/12/2018 09:03

Mov. [14] - Expedição de Carta
04/12/2018 10:08

Mov. [13] - Conclusão
04/12/2018 10:03

Mov. [12] - Petição | N Protocolo: WEB1.18.10722577-5 Tipo da Peticao: Pedido de Juntada de Guia de Recolhimento Data: 04/12/2018 09:48
03/12/2018 16:02

Mov. [11] - Custas Processuais Pagas | Custas Intermediarias paga em 03/12/2018 atraves da guia n 001.1037473-62 no valor de 41,28
03/12/2018 14:16

Mov. [10] - Custas Processuais Emitidas | Guia n 001.1037473-62 - Custas Intermediarias
29/11/2018 13:24

Mov. [9] - Encerrar análise
22/11/2018 10:51

Mov. [8] - Citação/notificação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
06/11/2018 12:11

Mov. [7] - Conclusão
05/11/2018 16:27

Mov. [6] - Petição | N Protocolo: WEB1.18.10654147-9 Tipo da Peticao: Pedido de Juntada de Guia de Recolhimento Data: 05/11/2018 16:01
05/11/2018 14:02

Mov. [5] - Custas Processuais Pagas | Custas Iniciais paga em 05/11/2018 atraves da guia n 001.1032750-96 no valor de 5.047,50
05/11/2018 10:31

Mov. [4] - Emenda da inicial | Intime-se a parte autora, por seus causidicos, a fim de que efetue o recolhimento das custas, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuicao, nos termos do art. 290, do Codigo de Processo Civil.
05/11/2018 08:48

Mov. [3] - Custas Processuais Emitidas | Guia n 001.1032750-96 - Custas Iniciais
01/11/2018 14:52

Mov. [2] - Conclusão
01/11/2018 14:52

Mov. [1] - Processo Distribuído por Sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
31/10/2018

Ultima Atualização
14/03/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Intimação da Sentença • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho de Mero Expediente • Arquivo

Interlocutória • Arquivo

Despacho de Mero Expediente • Arquivo

Interlocutória • Arquivo

Despacho de Mero Expediente • Arquivo

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