TJCE - 0202801-06.2013.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 35ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3492-8279, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ NÚMERO DO PROCESSO: 0202801-06.2013.8.06.0001 CLASSE: IMISSÃO NA POSSE (113) ASSUNTO: [Compra e Venda, Imissão] AUTOR: FERNANDO CAVALCANTE MELO JUNIOR AUTOR: DEVON _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ []   ATO ORDINATÓRIO Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, intime-se a parte recorrida para, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, apresentar contrarrazões do recurso de apelação interposto.

Fortaleza/CE, na data da assinatura digital.

BRUNO DO NASCIMENTO FERNANDES Técnico Judiciário  

  ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 35ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3492-8279, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________   NÚMERO DO PROCESSO: 0202801-06.2013.8.06.0001 CLASSE: IMISSÃO NA POSSE (113) ASSUNTO: [Compra e Venda, Imissão] AUTOR: FERNANDO CAVALCANTE MELO JUNIOR AUTOR: DEVON _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________  [] SENTENÇA Trata-se de embargos de declaração de ID 132822177, interpostos pela DEVON Investimentos Imobiliários Ltda., ré na ação originária e ora embargante, em face da sentença de ID 130736322, proferida nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada pelo Sr.

Fernando Cavalcante Melo Júnior e  Sra.

Silvana Mary Albuquerque Cavalcante, ora embargados.

A sentença impugnada, ao constatar a abusividade de determinadas cobranças contratuais e o retardamento na entrega da unidade imobiliária, (i) declarou inválida a cobrança de juros remuneratórios no período de obra e ordenou a restituição das quantias respectivas; (ii) condenou a ré a restituir, em parcela simples, os valores despendidos a título de laudêmio e de cotas condominiais exigidas antes da efetiva imissão na posse; (iii) fixou lucros cessantes à razão de 1 % do valor do imóvel por mês de mora, a serem apurados em liquidação; (iv) arbitrou indenização por dano moral em R$ 5.000,00; e (v) estabeleceu o pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10 % sobre o montante da condenação.

Nos embargos de declaração de ID 132822177, a DEVON afirma existir obscuridade na determinação de restituição dos chamados "juros no pé", porquanto, a seu ver, a fundamentação reconheceu a ausência de cláusula contratual que os autorizasse.

Sustenta, ainda, omissão quanto aos critérios que deverão nortear a liquidação dos lucros cessantes, bem como quanto à eventual sucumbência recíproca - com consequente impacto no rateio de custas e honorários - e à correção do valor da causa que figura no sistema eletrônico.

Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e o prequestionamento dos dispositivos legais invocados.

Os autores apresentaram contrarrazões (ID 137614391), sustentando que a sentença enfrentou todos os pontos essenciais e que o recurso traduz mero inconformismo, pugnando pela rejeição dos embargos, sem efeito suspensivo.

Eis, em suma, o relatório do caso concreto.

Passo a fundamentar e decidir o que se segue.

Os embargos foram interpostos dentro do quinquídio legal (art. 1.023 do CPC) e, portanto, são tempestivos, razão pela qual deles conheço.

Conforme art. 1.022 do CPC, a via estreita dos embargos destina-se a expurgar obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material, não se prestando à rediscussão de mérito.

A suposta obscuridade concernente à restituição dos chamados "juros no pé" não se verifica.

A motivação da sentença foi explícita ao consignar a inexistência de cláusula contratual que autorizasse a cobrança de juros compensatórios antes da emissão do "habite-se", reputando abusiva qualquer exigência implícita.

O dispositivo, em estrita coerência, determinou a devolução dos valores acaso pagos.

Inexiste, portanto, contradição interna ou zona de penumbra: o comando devolutório é consequência lógica da premissa firmada.

Quanto aos critérios para apuração dos lucros cessantes, o decisum fixou a taxa indenizatória em 1 % do valor do imóvel por mês de mora e remeteu a quantificação ao incidente de liquidação, consoante art. 509, § 2.º, do Código de Processo Civil.

A ausência de pormenores numéricos nesta fase cognitiva não constitui omissão relevante, pois tais minudências pertencem, naturalmente, ao âmbito liquidatório.

No tocante à distribuição de custas e honorários, a sentença atribuiu integral responsabilidade à ré, alicerçada no reconhecimento de que a parte autora obteve êxito substancial na demanda.

Qualquer discordância a respeito desse critério envolve juízo valorativo que excede os estreitos limites dos embargos declaratórios, cabendo ser deduzida, se for o caso, em sede recursal adequada.

Por fim, eventual inexatidão no lançamento do valor da causa no sistema eletrônico reveste-se de natureza meramente administrativa, suscetível de correção ex officio, sem afetar a coerência lógica do pronunciamento judicial.

Tal questão, por conseguinte, não se enquadra nos vícios elencados no art. 1.022 do CPC.

Ressalte-se que nenhum erro material foi apontado, tampouco se evidenciam obscuridades ou contradições insanáveis.

Os embargos, portanto, revelam-se mero meio de reabrir matéria já decidida, objetivo estranho à finalidade dos declaratórios.

Embora infundados, não se verifica intuito manifestamente protelatório; afasto, pois, a multa do art. 1.026 § 2.º CPC.

Ante o exposto, conheço os embargos de declaração interpostos pela DEVON Investimentos Imobiliários Ltda. (ID 132822177) e, no mérito, NEGO-LHES PROVIMENTO, mantendo incólume, em todos os seus termos, a sentença de ID 130736322.

P.R.I.

Fortaleza/CE, na data da assinatura digital.

Maurício Fernandes Gomes JUIZ DE DIREITO                  

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 35ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3492-8279, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ NÚMERO DO PROCESSO: 0202801-06.2013.8.06.0001 CLASSE: IMISSÃO NA POSSE (113) ASSUNTO: [Compra e Venda, Imissão] AUTOR: FERNANDO CAVALCANTE MELO JUNIOR AUTOR: DEVON _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ [] ATO ORDINATÓRIO Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, intime-se a parte embargada para, no prazo de 05 (cinco) dias úteis, manifestar-se acerca dos embargos de declaração apresentados no ID 132822177.  Expedientes necessários.

Fortaleza/CE, na data da assinatura digital.

BRUNO DO NASCIMENTO FERNANDES   Técnico Judiciário                          

  ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 35ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3492-8279, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________   NÚMERO DO PROCESSO: 0202801-06.2013.8.06.0001 CLASSE: IMISSÃO NA POSSE (113) ASSUNTO: [Compra e Venda, Imissão] AUTOR: FERNANDO CAVALCANTE MELO JUNIOR RÉU: DEVON INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________  [] SENTENÇA Trata-se de ação ordinária de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais proposta por FERNANDO CAVALCANTE MELO JUNIOR e SILVANA MARY ALBUQUERQUE CAVALCANTE em face de DEVON INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, todos devidamente qualificados nos autos.

A promovente começou explicando que a empresa DEVON INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA é a sucursal da construtora TECNISA ENGENHARIA no nosso Estado, que possui sede em São Paulo, capital, e ingressou no mercado imobiliário cearense com o lançamento do empreendimento denominado Landscape - Beira Mar.

Relatam os autores, em síntese, que adquiriram o apartamento nº 1603 - Torre 2 - Gold, do empreendimento Landscape - Beira Mar, com promessa de entrega até 29 de junho de 2013 (incluído o prazo de tolerância).

Embora adimplido o contrato e formalizado o financiamento com o Banco Itaú, a requerida não entregou a posse do imóvel, alegando necessidade de registro do financiamento, causando aos autores prejuízos financeiros e morais.

Diante desse cenário, a parte autora requereu: a) a condenação da ré à devolução dos valores pagos indevidamente a título de taxas condominiais e laudêmio, corrigidos e em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor; b) a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a cobrança de juros remuneratórios durante o período de construção ("juros no pé"); c) a condenação da ré ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, correspondente a 1% do valor do imóvel por cada mês de atraso na entrega das chaves; d) a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no importe de 100 (cem) salários-mínimos, em razão do sofrimento causado pela demora na entrega e pelas restrições injustificadas de acesso ao imóvel.

A inicial veio acompanhada dos seguintes documentos: a) ID 120626066: Instrumento particular de compromisso de venda e compra de unidade autônoma (Quadro Resumo e Cláusulas Contratuais); b) ID 120626068: Instrumento particular de venda e compra de bem imóvel, financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel e outras avenças (Financiamento Banco Itaú); c) ID 120626069: Cronograma de retorno financeiro; d) ID 120626069: Seguro habitacional; e) ID 120626070: Termo do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza, apontando pendências documentais para registro do contrato, dentre elas: falta de cópias autenticadas dos RGs/CPFs das testemunhas; divergências na descrição do imóvel; ausência de declarações obrigatórias quanto à liberdade de ônus; ausência de qualificação completa de representantes e procurações assinadas. f) ID 120626071: Contrato de prestação de serviços com a empresa Acreditar Negócios Imobiliários; g) ID 120626072: E-mail enviado pelo autor à requerida solicitando acesso ao imóvel para medições, tendo recebido sucessivas negativas; h) ID 120626073: Relatório de obra do empreendimento, apontando conclusão de diversas torres e andamento das obras no edifício Landscape; i) ID 120626825: Comprovante de pagamento de taxa de condomínio do edifício Landscape.

Devidamente citada, a promovida apresentou contestação (ID 120622711) em que aduziu que não houve mora injustificada, mas sim dificuldades decorrentes de fatores externos, como greves da construção civil e intempéries climáticas, além de problemas burocráticos para obtenção do "habite-se".

A demandada ainda defendeu que a cláusula relativa à cobrança de taxas condominiais é válida, conforme pactuação expressa no contrato.

A ré declarou que os juros remuneratórios durante a obra foram livremente ajustados e refletem o equilíbrio contratual.

A responsabilidade pelo laudêmio foi claramente estipulada como devida pelos compradores no contrato firmado.

O atraso na entrega não ultrapassou o limite de mero aborrecimento, sendo incabível a reparação por danos morais.

Ao final, a promovida pediu a improcedência da presente ação.

A fim de comprovar sua versão dos fatos, a promovida apresentou os seguintes documentos: a) Ata da Assembleia de Instalação do Condomínio Landscape (ID 120626037) comprova que a assembleia de instalação do condomínio ocorreu em 11 de julho de 2013.

A documentação foi utilizada pela ré para justificar que as cotas condominiais começaram a ser exigidas a partir dessa data, mesmo sem a entrega efetiva das chaves aos autores; b) Declarações do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (SINDUSCON): Declaração de greve entre 18/04/2011 e 02/05/2011 (ID 120626040) e Declaração de greve entre 07/05/2012 e 08/06/2012 (ID 120626041).

A ré utilizou essas declarações para justificar eventual atraso na entrega do imóvel, atribuindo o fato a paralisações da construção civil ocorridas nos anos de 2011 e 2012. c) Relatório Anual/Diário de Pluviometria pela FUNCEME (Fundação Cearense de Meteorologia e Recursos Hídricos): Relatório referente ao período 01/01/2012 a 31/12/2012 (ID 120626039); d) Sentença proferida no Mandado de Segurança nº 2008.81.00.010970-3:A ré argumentou que a referida sentença confirmou a vigência do contrato de aforamento e legitimou o desmembramento do terreno.

Os autores apresentaram réplica (ID 120622709), reiterando os argumentos iniciais e impugnando a contestação da ré, especialmente quanto às justificativas para o atraso, à validade das cláusulas contratuais impugnadas e à ausência de dano moral.

Foi proferida decisão saneadora (ID 120622712) solicitando que as partes delimitassem as questões controvertidas.

As partes dispensaram a produção de novas provas, requerendo o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC.

Eis o que importa relatar.

Passo a fundamentar e a decidir o que se segue.

Cumpre reafirmar, de início, que o julgamento antecipado do mérito foi anunciado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, sobretudo porque ambas as partes, apesar de intimadas para dizerem do interesse na dilação probatória, não quiseram produzir mais provas além das que já constam nos autos, pois nada requereram neste sentido.

A relação existente entre as partes enquadra no conceito de relação de consumo, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, a fazer incidir as normas protetivas previstas no referido diploma legal, dentre elas a inversão do ônus da prova.

No caso sub judice, os autores solicitaram: i) devolução de valores pagos indevidamente a título de taxas condominiais e laudêmio; ii) declaração de nulidade da cláusula que prevê a cobrança de juros remuneratórios durante a obra ("juros no pé"); iii) Lucros cessantes no valor de 1% do valor do imóvel por cada mês de atraso; e por fim, iv) danos morais no importe de 100 (cem) salários-mínimos.

No caso específico da cobrança do laudêmio, importante ressaltar que o seu pagamento decorre de relação jurídica peculiar: a alienação do domínio útil em terrenos aforados, onde incide a obrigação do alienante (vendedor) de pagar o valor correspondente ao senhorio direto, usualmente calculado como 2,5% sobre o preço da alienação (conforme previsão histórica no art. 686 do Código Civil de 1916).

Contudo, no contexto contratual de incorporação imobiliária, é possível, mediante consenso expresso e claro, transferir essa responsabilidade para o comprador (promitente-comprador), desde que haja transparência e informação adequada ao consumidor, respeitando o princípio da boa-fé objetiva e o dever de informação estabelecido no Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, inciso III).

Se, no contrato analisado, a cláusula que impõe o pagamento do laudêmio ao comprador é genérica, obscura ou não especificada claramente, essa imposição é nula, pois viola os direitos do consumidor.

Na situação em análise, não se constata que houve, de forma expressa e clara no contrato firmado entre as partes que este pagamento seria devido pelo autor, trazendo o contrato apenas cláusula genérica, sem especificação do laudêmio (16.1.1), não podendo ser considerada válida, dado que violaria as normas de proteção consumeristas, sendo nula, diante da sua manifesta ilegalidade.

Não pode o prestador de serviço eximir-se de sua responsabilidade geral, sob o argumento de existência de cláusula contratual de conteúdo genérico e abstrato que admite cobranças não rotineiras e comuns ao tipo de contrato entabulado (CDC, artigo 39, inciso XII), sob pena de violação ao dever de informação.

Nesse sentido, aliás, é o entendimento do nosso Tribunal de Justiçado Estado do Ceará, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS RÉS INTEGRANTES DO MESMO GRUPO ECONÔMICO.

MÉRITO.

LAUDÊMIO.

RECOLHIMENTO EM FAVOR DA UNIÃO.

IMÓVEL ENCRAVADO EM TERRENO DA MARINHA.

OBRIGAÇÃO LEGAL QUE RECAI SOBRE O PROMITENTE-VENDEDOR.(DECRETO 95.760/88; DECRETO-LEI 2.398/87).

TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO AO PROMITENTE-COMPRADOR ATRAVÉS DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA.

POSSIBILIDADE.

INOCORRÊNCIA NO CASO CONCRETO.

LUCROS CESSANTES.

CABIMENTO.

DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

PREJUÍZO PRESUMIDO.

INDENIZAÇÃO POR TODO O PERÍODO DA MORA.

PRECEDENTES DO STJ.

DANO MORAL.

OCORRÊNCIA.

ATRASO QUE ULTRAPASSOU O PRAZO RAZOÁVEL.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

DECISÃO REFORMADA. 1.

O cerne da controvérsia consiste em analisar se é ou não devida a indenização a título de lucros cessantes ao adquirente de imóvel, em virtude de alegado atraso na entregada obra, bem como se o fato ocasiona dano moral indenizável, além da investigação sobre a quem recai a obrigação do pagamento do laudêmio. 2.PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA.

Em análise do caderno digital, é possível concluir que a ré Tecnisa S.A participou da negociação em apreço, tal fato é comprovado através do recibo comprobatório dos pagamentos efetuados pelos compradores referente ao imóvel objeto da presente lide, o qual fez constar o logotipo da mesma.

Ademais, a própria demanda Tecnisa S.A., em sede de contestação e contrarrazões, afirma ser construtora acionista do empreendimento originador da presente querela, circunstância que revela ser pertencente ao mesmo grupo econômico da promovida Devon Investimentos Imobiliários Ltda, parte figurante no contrato na condição de vendedora. 3.

Dessa forma, não há dúvida de que ambas as empresas devem ser responsabilizadas solidariamente perante o consumidor pelos serviços prestados acerca da construção e comercialização do bem em alusão, pelo que deve ser acolhida a preliminar de legitimidade passiva arguida. 4.

MÉRITO.

O negócio em consideração está delimitado a solução das questões: i)pagamento do valor referente ao laudêmio, ii) indenização por lucros cessantes e iii) indenização por dano moral. 5.

LAUDÊMIO.

Em regra, por força do art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/87 e art. 2º do Decreto n.95.760/1998, o alienante deve recolher o laudêmio, todavia, não há óbice a transferência do encargo ao comprador, desde que seja consignada a expressa vontade das partes. 6.

No caso concreto, por não haver previsão contratual expressa de transferência da responsabilidade pelo pagamento do laudêmio e comprovado o recolhimento do valor de R$ 34.424,99 (trinta e quatro mil,quatrocentos e vinte e quatro reais e noventa e nove centavos)realizado pela promovente, é devida a devolução, no entanto, na forma simples, ante a ausência de prova robusta acerca da má-fé da parte promovida, com acréscimo de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação. 7.

LUCROS CESSANTES.

No caso concreto, restou provado que houve atraso na entrega das chaves do imóvel, pois a data prevista para o término das unidades imobiliárias era dia 30/06/2012, no entanto, o fato somente ocorreu em 02/09/2013.

Não obstante a cláusula 7.1 do contrato tenha feito constar a tolerância de 180 (cento e oitenta dias) para eventual atraso, a mora da parte requerida ultrapassou em muito referido prazo, haja vista que a entrega das chaves somente ocorreu após um ano e dois meses da data inicial prevista para conclusão das obras com a devida expedição do auto do "Habite-se". 8.

O Superior Tribunal de Justiça através da Segunda Seção,no julgamento dos EREsp nº 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018, firmou o entendimento no sentido de que, "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação." 9.

Cumpre observar que os lucros cessantes devem ser calculados com base no valor de mercado locatício do bem, compreendendo todo o período de atraso na entrega,quantum a ser apurado em liquidação de sentença, pois imprescindível que,no caso sub judice, seja realizada a devida avaliação e cálculo do custo. 10.

O atraso na entrega do imóvel frustrou as expectativas da promissária compradora, que planejava instalar sua residência no local, de modo que o sofrimento psicológico ocasionado pelo ilícito contratual da demandada,indubitavelmente, alcança intensidade suficiente para configurar o dano moral,ultrapassando o mero aborrecimento, sendo razoável a arbitração do quantum indenizatório em R$ 10.000,00 (dez mil reais). 11.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada.

Ação de indenização por danos morais e materiais julgada parcialmente procedente. (TJCE - Apelação nº0174845-44.2015.8.06.0001, Relator (a): HERACLITO VIEIRA DE SOUSA NETO.

Data do julgamento: 26/06/2019; Data de registro: 27/06/2019) Assim, deve a parte demandada restituir a parte autora os valores indevidamente pagos por ela a título de laudêmio.

Porém, tais valores devem ser ressarcidos de forma simples, pois não restou demonstrada a má-fé da construtora e incorporadora.

Aliás, esse é o entendimento só Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais locais: "(...) A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que a devolução em dobro dos valores pagos pelo consumidor somente é possível quando demonstrada a má-fé do credor. (...)" (AgRg no Recurso Especial nº1.373.282/PR (2013/0067859-1), 4ª Turma do STJ, Rel.

Raul Araújo. j.25.02.2014, unânime, DJe 04.04.2014).Ação de restituição de indébito.

Desconto indevido de prêmio.

Erro inescusável da seguradora evidenciado.

Devolução em dobro determinada.

Inteligência do artigo 42 do CDC.

Danos morais majorados para o atingimento de sua dupla finalidade compensatória e punitiva.

Apelo da autora provido e improvido o da seguradora. (TJSP; Apelação Cível 1001209-36.2019.8.26.0417; Relator (a):Soares Levada; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Paraguaçu Paulista - 3ª Vara; Data do Julgamento: 18/12/2020; Data de Registro: 18/12/2020) Destarte, é de se reconhecer a procedência do pleito de repetição de indébito, porém, na sua forma simples.

Quanto às taxas condominiais, a obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem.

As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves.

A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data.

Portanto, é abusiva a cobrança de tais encargos antes da efetiva entrega do imóvel ao comprador, uma vez que este não usufrui do bem ou de suas áreas comuns.

Passo à análise do pedido de declaração de nulidade da cláusula que prevê a cobrança de juros remuneratórios durante a obra ("juros no pé").

Os "juros no pé" são juros de caráter compensatório cobrados pela incorporadora imobiliária (promitente vendedora) ao promitente comprador,, antes da entrega das chaves do imóvel em construção.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que não há abusividade na cobrança de juros remuneratórios antes da entrega do imóvel, desde que tenha sido expressamente pactuada no contrato.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO.

AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL.

COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA.

POSSIBILIDADE.

ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Conforme a jurisprudência deste Sodalício, "(...) não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp n. 670.117/PB, Relator Min.

Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min.

Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe 26/11/2012). 2.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1308926 RJ 2012/0028364-0, Data de Julgamento: 08/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2022) RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS.

VALIDADE.

LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS.

JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR.

LUCROS CESSANTES.

DANO MATERIAL PRESUMIDO.

PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ".

INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA.

AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1.

Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2.

Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3.

Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4.

Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5.

Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965).

Julgado específico desta Turma. 6.

Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo.

Precedentes. 7.

Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8.

RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ - REsp: 1727939 DF 2016/0253671-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 11/09/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/09/2018) No caso em tela, a Cláusula 2.3 do contrato prevê, apenas, a correção monetária pelo INCC durante o período da obra, não havendo menção expressa à cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.

A incidência de juros somente foi pactuada para o período posterior à entrega do Habite-se, momento a partir do qual seriam aplicados juros de 12% ao ano sobre o saldo devedor.

Portanto, não havendo previsão expressa de juros compensatórios no período de construção, revela-se abusiva a cobrança realizada, devendo ser declarada nula, com a consequente devolução dos valores pagos indevidamente.

Quanto aos lucros cessantes conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel enseja a indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do comprador que foi privado da utilização ou locação do imóvel: "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador." (AgInt no REsp: 1862689/SP, Rel.

Min.

Moura Ribeiro, DJe 23/04/2020).

O atraso injustificado e significativo na entrega do imóvel, aliado ao prejuízo emocional e à frustração decorrente da legítima expectativa da parte autora em receber o bem no prazo contratado, configura ofensa a direito da personalidade, o que enseja a condenação por danos morais.

No que concerne à mensuração, o dano moral detém uma dupla função: compensatória - em que se tem em conta a vítima e a gravidade do dano de que ela padeceu, buscando confortá-la, ajudá-la a sublimar as aflições e constrangimentos decorrentes do dano injusto - e punitiva - cujo objetivo, em síntese, é impor uma penalidade exemplar ao lesante, residindo esta na diminuição de seu patrimônio material e na transferência da quantia para a esfera jurídica patrimonial da vítima, de tal modo que a indenização represente advertência, sinal de que a sociedade não aceita seu comportamento.

Assim, considerando as peculiaridades do caso concreto, bem como o grau da lesividade da conduta ofensiva e a capacidade econômica da parte pagadora, a fim de cumprir dupla finalidade: (a) amenização da dor sofrida pela vítima e (b) punição do causador do dano, evitando-se novas ocorrências, fixo os danos morais no montante de R$ 5.000,00, (cinco mil reais) valor que se revela adequado para compensar o abalo sofrido pela autora e inibir a reiteração de condutas semelhantes.

Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, por sentença, com resolução de mérito, nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, a presente demanda, para: a) Declarar nula a cobrança de juros remuneratórios durante a obra e determinar a restituição dos valores pagos indevidamente, corrigidos e acrescidos de juros moratórios; b) Condenar a ré à devolução dos valores pagos a título de taxas condominiais e laudêmio, de forma simples, com correção pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação; c) Condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a 1% do valor do imóvel por mês de atraso, a ser apurado em liquidação de sentença; d) Condenar a ré ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação.

Sucumbente, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

P.R.I.                       Fortaleza/CE, na data da assinatura digital.

Maurício Fernandes Gomes  JUIZ DE DIREITO