TJCE - 0200932-02.2024.8.06.0137

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Pacatuba 2ª Vara da Comarca de Pacatuba Rua Coronel José Libânio, S/N, Centro - CEP 61801-250, Fone: (85) 3345-1198, Pacatuba-CE Email: [email protected]      PROCESSO Nº: 0200932-02.2024.8.06.0137 POLO ATIVO: RHAYNARA MARTINS DE ASSUNCAO TORRES e outros POLO PASSIVO: FP 29 PACATUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA SENTENÇA Relatório.   Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valor e indenização por dano moral ajuizada por JOÃO FERREIRA TORRES e RHAYNARA MARTINS DE ASSUNÇÃO TORRES em face de FP 29 PACATUBA EMPREEMDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, requerendo a rescisão do contrato, a restituição de 75% dos valores pagos em parcela única e dano moral de R$ 10.000,00.   Aduz a parte autora que em meados de maio de 2020 adquiriu os lotes 25 e 26 da quadra 6 do Loteamento Porto da Serra em Pacatuba.

Argumentam que pleitearam a devolução dos valores pagos junto à parte ré possuindo ciência que parte dos valores seriam retidos, porém não concordam com a manifestação da parte ré em recusar a devolução de valores pagos.   Audiência de conciliação infrutífera à fl. 128.   Contestação apresentada às fls. 145-300 aduzindo que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda em 31.05.2024 e 02.06.2020 e que a parte autora deixou de realizar os pagamentos das parcelas em abril de 2023, havendo a parte ré notificado-a para realização do pagamento encontrando-se em inadimplência contratual.

Requereu a improcedência do pedido com a declaração de validade das cláusulas pactuadas e declarar indevida a cobrança a título de comissão de corretagem por ter sido esta paga à imobiliária.   Audiência de conciliação prejudicada por ausência das partes à fl. 323.   Réplica à contestação rechaçando os argumentos da contestação às fls. 329-337.   Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora disse não haver interesse em novas provas à fl. 341.   É o relatório.

Decido.   Fundamentação.   O presente feito deve ser julgado antecipadamente, na forma da regra contida no art. 335, I, do CPC, que assim estabelece:   O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:  I - não houver necessidade de produção de outras provas;    In casu, a matéria prescinde de maiores dilações probatórias, especialmente ante a documentação carreada aos autos, a incontroversa factual e o desinteresse das partes em produzirem mais provas.   De consignar-se, inicialmente, que, a despeito da irretratabilidade conferida originalmente aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, por força da Lei n.º 4.591/64, o Superior Tribunal de Justiça, conferindo prevalência ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, obstou a possibilidade de perda total das parcelas pagas pelo promissário inadimplente, nas hipóteses em que der causa ao desfazimento contratual.   Assim, a rescisão unilateral do contrato passou a revelar-se direito subjetivo do consumidor, quando não persistir interesse na manutenção do vínculo firmado, sendo, a propósito, despicienda a atribuição de qualquer razão para o desfazimento do vínculo, que se opera mediante simples manifestação de vontade.   Sobre o assunto, importa destacar que o Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento para consignar que: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".   Logo, ao vendedor que não deu causa à rescisão, passou-se a assegurar o direito de reter parcela do montante já adimplido, que seja justa e razoável, a fim de recompor os prejuízos suportados, especialmente quanto às despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.   Nesse sentido, considerando o próprio relato da parte autora, promitente compradora, deu causa ao desfazimento do contrato.   A controvérsia remanesce quanto ao percentual cabível a título de retenção.   O contrato foi pactuado em 31 de maio de 2020 com a previsão de cláusula penal item 07 (fl. 80) a seguir transcrita:   Item 07, efeitos da inadimplência/rescisão unilateral: o presente contrato é celebrado com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

Em caso de rescisão contratual, seja por provocação do(s) promissário(s) comprador(es), seja por sua inadimplência, serão aplicadas as seguintes penalidades, cumulativamente: (a) multa convencional penal em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato pelo índice contratual vigente; (b) 0,75% (setenta e cinco por cento), do valor atualizado do contrato de compra e venda, ao mês, a título de fruição em caso de o(s) promissário(s) comprador(es) já se encontra(em) na posse do imóvel, mesmo precária, contada da data de sua imissão na posse até a data da sua restituição, calculada de modo pro rata die; (c) impostos (IPTU) e taxas associativas e outras eventuais despesas de uso incidentes sobre o imóvel vencidas a partir da data em que o(s) promissário(s) comprador(es) for imitido na posse precária do imóvel, até a data da sua devolução; (d) os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente. 07.1.

Todos os encargos da rescisão indicados nas alíneas "a" a "d" acima, serão descontados da quantia a ser restituída o(s) promissário(s) comprador(es).   Nesse sentido, no que diz respeito à retenção de valores pelo promitente vendedor, quando o distrato for de iniciativa do promitente comprador, a Corte de Justiça também já assentou entendimento para definir que o percentual da retenção, pelo vendedor, deve transitar entre 10% a 25% do total da quantia paga pelo comprador.   Precedentes aplicáveis do STJ:   PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

DISTRATO.

INICIATIVA DO COMPRADOR.

RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS.

LUCROS CESSANTES.

PREJUÍZO PRESUMIDO.

DANO MORAL.

OCORRÊNCIA LONGO ATRASO.

ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.

HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1.

Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel. 2.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25%do total da quantia paga.

Precedentes. 3.

O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

Precedente. 4.

Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel Precedentes. 5.

A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6.

Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1804123/SP, Rel.

Ministra NANCY A N D R I G H I , T E R C E I R A T U R MA, j u l g a d o e m 0 9 / 0 9 / 2 0 1 9 , D J e 11/09/2019).   AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

OMISSÃO.

NÃO OCORRÊNCIA. 2.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISTRATO.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RETENÇÃO FIXADA EM 10%.

POSSIBILIDADE.

PRECEDENTES.

REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO PROBATÓRIA.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA N. 7 DO STJ. 3.

HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO.

DESCABIMENTO. 4.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2.

A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 3.

O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4.

Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em4/4/2017, DJe de 8/5/2017. 5.

Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel.

Ministro MARCOAURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em29/04/2019, DJe 06/05/2019).   A propósito, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em casos análogos ratificou a jurisprudência do STJ, para admitir a retenção pelo vendedor do percentual variante entre 10% e 25% do total da quantia paga, quando o distrato for intentado pelo promitente comprador.

Nessa perspectiva, cito os julgados:   DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

SÚMULA 543 DO STJ.

RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO.

MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO JUÍZO A QUOEM10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE VENDEDOR PARA 15% (QUINZE POR CENTO), DE ACORDO COM A CLÁUSULA 12.3 DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES.

POSSIBILIDADE.

PRECEDENTES DO STJ.

RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

A controvérsia cinge-se ao exame da possibilidade de majoração do percentual de retenção fixado pelo magistrado a quo em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, ora apelado, de acordo com o contrato firmado entre as partes. 2.

No caso em tela, o douto magistrado a quo entendeu que a rescisão contratual se deu por culpa do promitente comprador, não tendo havido recurso por parte deste. 2.1.

Na hipótese de o promitente-comprador dar causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente- vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais, sendo nula a cláusula que prevê a perda total dos valores já pagos, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC. 3.

A esse propósito, a Súmula 543 do STJ afirma: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 4.

Em casos análogos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por inadimplemento do devedor, o STJ firmou entendimento, segundo o qual: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Precedentes" (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em26/04/2016, DJe 10/05/2016). 5.

Assim, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade bem quanto considerando a jurisprudência firmada no STJ, a promitente vendedora pode reter o valor até 25%(vinte cinco por cento) do valor das parcelas pagas pelo promitente comprador, devendo o restante ser a eles devolvido.

A sentença, portanto, deve ser parcialmente reformada para majorar o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos, o qual se encontra previsto contratualmente e não discrepa do percentual estabelecido pelo STJ. 6.

Recurso de apelação conhecido e provido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora. (Relator (a): LIRARAMOS DE OLIVEIRA; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 4ª Vara Cível; Data do julgamento: 10/02/2021; Data de registro: 10/02/2021).   Denoto que o percentual de retenção requerido pela própria parte autora de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, configura montante em conformidade com a jurisprudência pátria, motivo pelo qual fixo o percentual de retenção em 25% sobre os valores pagos.   Os danos morais representam compensação pelo abalo psicológico sofrido pela vítima em razão de ato ilícito causado por outrem.

Tais danos devem ser duradouros, de difícil reparação e devem afetar os direitos personalíssimos do atingido.

Da análise das provas, não foram produzidas provas contundentes que demonstrassem a negligência ou atraso nas obras de infraestrutura ou outras práticas ilícitas pela parte ré, somado à conclusão de que a rescisão foi requerido pela própria parte autora, não vislumbro ofensa aos direitos personalíssimos da parte autora.

Nesse sentido:   APELAÇÕES CÍVEIS.

DIREITO CONTRATUAL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LOTEAMENTO.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA POR MAIS DE 3 (TRÊS) ANOS.

APELANTES QUE DERAM CAUSA À RESCISÃO.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSO A COMISSÃO DE CORRETAGEM, ARRAS OU SINAL, EM PARCELA ÚNICA.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ.

DANOS MORAIS.

ATRASO QUE EXTRAPOLA O MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

MANUTENÇÃO DO QUANTUM FIXADO EM R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS).

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Cuida-se de Apelação adversando sentença que julgou procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão Contratual, declarando-o rescindido por culpa exclusiva das apelantes em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, condenando-as na devolução dos valores totais pagos, bem como em danos morais no importe de R$5.000,00 (cinco mil reais). 2.

Cabe destacar que as apelantes argumentam que um Termo de Verificação de Obras (TVO) foi expedido, o que, em teoria, autorizaria a construção no lote adquirido e afastaria a condenação em comento.

Adianto que, não assiste razão as Apelantes. 3.

Da análise do contrato de compra e venda, às fls. 34/58, verifica-se que não há expressa previsão de entrega do bem, constando apenas que ¿será de acordo com o cronograma de obras, aprovado pela prefeitura municipal nos termos da Lei 6.766/79¿. 3.

O que se conclui, que o contrato não dispõe de cláusula expressa acerca do prazo para conclusão do empreendimento e entrega aos compradores, estando condicionado a evento futuro e incerto que é a aprovação do loteamento pelo Município de Maracanaú.

Portanto, a cláusula é nula, uma vez que não prevê o prazo de entrega dos lotes de forma clara, expressa e inteligível, o que viola o princípio da informação de que trata o CDC. 4.

Em caso de rescisão do contrato de compra e venda por culpa das vendedoras, a 2ª Seção do c.

Superior Tribunal de Justiça aprovou o enunciado da Súmula 543, que estatui: ¿Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ¿ integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.¿ Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora face ao injustificado atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, razão pela qual a demandante faz jus à restituição total das parcelas pagas, sem retenção, e em parcela única, o que inclui o montante a título de comissão de corretagem, arras ou sinal. 5.

No tocante aos danos morais, é importante destacar que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça evoluiu para reconhecer que o atraso substancial na entrega de imóveis pode, por si só, configurar dano moral indenizável.

No caso vertente, tem-se que os lotes foram adquiridos em 2016, e até o protocolo da ação em 2019 não houve a entrega, o que demonstra atraso exacerbado que extrapola o mero dissabor inerente ao descumprimento contratual. 6.

O Superior Tribunal de Justiça tem enfatizado que a quantificação dos danos morais deve ser feita com cautela, buscando um equilíbrio que evite o enriquecimento sem causa do ofendido, mas que também seja significativo o suficiente para atuar como medida compensatória e preventiva.

Dito isto, tem-se que o quantum fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), é considerado proporcional ao dano experimentado, tendo em vista a extensão do atraso e os transtornos pessoais e financeiros decorrentes. 7.

Recurso conhecido e não provido.

Sentença mantida.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso de Apelação interposto para negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora. (Apelação Cível - 0007052-81.2019.8.06.0117, Rel.

Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  22/05/2024, data da publicação:  22/05/2024)   Dispositivo.   Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel aqui discutido, bem como determinando a retenção de 25% do valor pago do contrato, devendo o valor restante ser restituído à parte autora em parcela única a incidir juros a partir da citação.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido de dano moral por ausência de comprovação de dano.   Considerando a sucumbência recíproca, condeno a parte autora e a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

Tais valores deverão ser repartidos igualitariamente entre os litigantes, respeitando o princípio da causalidade e proporcionalidade, de modo que cada parte arcará com 50% das despesas processuais e dos honorários advocatícios, refletindo o fato de que ambas contribuíram, em partes iguais, para o desenlace da presente demanda.

Suspensas, contudo, a exigibilidade em face da parte autora em razão da gratuidade judiciária.   Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.   Após o trânsito em julgado, arquive-se.   Pacatuba/CE, data da assinatura eletrônica no sistema.       Jhulian Pablo Rocha Faria Juiz de Direito