TJCE - 0201682-90.2024.8.06.0173

  Realizada a intimação dos promovidos, conforme certidão expedida automaticamente pelo sistema.  

2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TIANGUÁ Av.

Moisés Moita, S/N, Nenê Plácido, Tianguá/CE, CEP 62.327-335 Telefone: (85) 98207-4225; e-mail: [email protected]       Processo: 0201682-90.2024.8.06.0173 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda, Liminar] Polo ativo: AUTOR: GUILHERME DA SILVA DODO Polo passivo: REU: THALLES CANUTO FACUNDO, CLEYTON VICENTE DE LIMA, BOCA DO POCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA         SENTENÇA   Visto em Inspeção - Portaria nº 6/2025 da 2 Vara Cível de Tianguá (DJe 24/06/2025).

I.

Relatório Trata-se de ação de consignação em pagamento, com pedido de manutenção de contrato e indenização por danos morais, ajuizada por Guilherme da Silva Dodo em face de Boca do Poço Empreendimentos Imobiliários e Francisco Portela de Vasconcelos.

Narra o autor que adquiriu da empresa ré um imóvel no valor total de R$ 155.000,00, dos quais R$ 54.000,00 foram parcelados em 36 vezes sem juros, no valor de R$ 1.511,00 cada.

Aduz que, desde a assinatura do contrato, pagou duas parcelas, contudo, ao tentar obter informações sobre o registro do imóvel e desmembramento do lote foi informado por um dos sócios da empresa ré que a documentação estaria sendo providenciada para permitir a construção.

Relata que, diante da ausência de registro e das suspeitas fundadas, suspendeu os pagamentos, buscando solucionar a questão amigavelmente com os sócios da empresa, sem sucesso, uma vez que as tratativas foram constantemente postergadas.

Prossegue dizendo que durante esse período tentou, inclusive, quitar o saldo devedor total a fim de livrar-se de dívidas, oferecendo veículo como pagamento, mas não obteve êxito.

Informa que, recentemente, foi surpreendido ao descobrir que o lote foi vendido a terceiros, com a alegação de que o contrato havia sido executado devido à suposta inadimplência, resultando na perda do imóvel e dos valores pagos.

Argumenta que a ré, ao agir dessa forma, infringiu a boa-fé contratual, além de desrespeitar a Lei 6.766/1979, que rege os contratos dessa natureza, especialmente ao não constituir o autor em mora de forma adequada.

Requer liminarmente a consignação do pagamento das parcelas vencidas em depósito judicial, suspensão de qualquer trabalho ou obra por parte de terceiro no imóvel até o final da avença, comprovação da constituição em mora do devedor e inversão do ônus da prova.

No mérito, pleiteia o restabelecimento e manutenção do vínculo contratual, manutenção do contrato em razão da ausência de constituição em mora, autorização para depósito judicial das parcelas vencidas e saldo devedor e condenação dos réus em danos morais.

Acompanham a inicial: documentos pessoais; contrato particular de compromisso de compra e venda; recibos de pagamento das duas primeiras parcelas; declaração de hipossuficiência; procuração.

Decisão de id. 110133034 indeferindo o pedido liminar, agravada pelo autor (agravo de instrumento nº 0633399-89.2024.8.06.0000).

Petição do autor no id. 110133048 reiterando os argumentos da inicial e integrando o terceiro adquirente Cleyton Vicente de Lima ao polo passivo, bem como de Thalles Canuto Facundo, indicado como beneficiário dos pagamentos realizados no contrato.

Decisão de id. 110133065 determinando a suspensão de obras no imóvel pelo terceiro Cleyton Vicente de Lima e proibição de atos de disposição sobre o bem.

Contra a decisão o réu Cleyton interpôs o agravo de instrumento nº 0636830-34.2024.8.06.0000.

Citado Cleyton Vicente de Lima (certidão de id. 110134525).

Citado o réu Boca do Poço Empreendimentos Imobiliários (id. 112590700).

Infrutífera a citação de Thalles Canuto Facundo (id. 112595738).

Francisco Portela de Vasconcelos e Boca do Poço Empreendimentos Imobiliários constituíram advogado no id. 125986537.

Thalles Canuto Facundo habilitou-se no processo como advogado.

Infrutífero acordo entre as partes (id. 126037938).

Cleyton Vicente de Lima apresentou contestação no id. 129710890.

Em preliminar, pede a concessão da justiça gratuita e sustenta ilegitimidade passiva, por atuar como terceiro de boa-fé.

Defende que a sua inclusão no polo passivo não merece prosperar, uma vez que adquiriu o imóvel em 24/07/2024 com absoluta boa-fé, não tendo conhecimento algum dos imbróglios alegados entre o primeiro réu e o autor.

Informa que adquiriu o referido bem com intuito de ampliação das instalações de seu negócio, já tendo inclusive realizado diversas despesas nele, sendo seus prejuízos irreparáveis.

Acompanham a contestação: documentos pessoais; procuração; contrato particular de compra e venda de imóvel; fotografias; alvará de construção; outros contratos particulares de compra e venda de imóveis.

Requer a improcedência dos pedidos.

Contestação de Thalles Canuto Facundo, Boca do Poço Empreendimentos Imobiliários e Francisco Portela de Vasconcelos no id. 129802928.

Em preliminar, sustentam ilegitimidade passiva de Thalles Canuto Facundo, alegando que ele é apenas o advogado da empresa Boca do Poço, realizando alguns serviços de administração dos empreendimentos de seu cliente e defendendo seus interesses, não constando no quadro societário da empresa nem fazendo parte da assinatura do contrato.

No mérito, defendem que o próprio autor admitiu ter firmado contrato com a empresa requerida e por conta própria deixou de realizar os pagamentos.

Aduzem que o autor comprou o terreno pelo valor total de R$ 155.000,00, dos quais R$ 54.000,00 foram parcelados em 36 vezes sem juros no valor de R$ 1.511,00, pagando apenas duas parcelas, sem trazer comprovação do pagamento do restante do valor.

Sustentam que o autor admitiu ter deixado de realizar o pagamento após supostamente ter exigido documentação de registro do imóvel e desmembramento do terreno.

Argumentam que o comprador deixou por conta própria de realizar os pagamentos que devia e era desde o início ciente que o terreno em questão estava em processo de desmembramento, conforme consta no contrato.

Prosseguem dizendo que o terreno em questão jamais se tratou de loteamento, conforme consta na cláusula segunda do contrato.

Informam que o contrato é claro ao prever que em caso de inadimplemento do comprador o mesmo estaria rescindido e o terreno em questão poderia ser disponibilizado para venda.

Defendem que o próprio contrato possui cláusula dispensando a notificação extrajudicial desde o início, e que o autor era ciente de sua mora, inclusive tentando realizar a quitação do terreno através da transferência de um veículo, o que não foi aceito.

Sustentam que o art. 39 da Lei 6.766/1979 trata de loteamentos, o que não é o caso do terreno objeto da lide.

Argumentam que o autor jamais se imitiu na posse do imóvel em questão, dando ele próprio causa à rescisão contratual, e que não trouxe aos autos quaisquer comprovações dos danos morais alegados.

Pugnam, ao final, pela improcedência dos pedidos.

Despacho de id. 136185770 intimando as partes para réplica e especificação probatória, não havendo nenhuma manifestação posterior.

Feito o relatório, decido.

II.

Fundamentação Em razão da inércia probatória das partes, promovo o julgamento do processo no estado em que encontra.

Passo às preliminares.

Indefiro a gratuidade judiciária aos réus Thalles Canuto Facundo, Boca do Poço Empreendimentos Imobiliários e Francisco Portela de Vasconcelos, em razão das qualificações profissionais e presunção de suficiência da pessoa jurídica.

Indefiro também a gratuidade a Cleyton Vicente de Lima, pois da sua narrativa extrai-se a qualificação profissional de empresário.

As preliminares de ilegitimidade passiva arguidas em contestação se confundem com o mérito, motivo pelo qual as rejeito.

Passo ao exame do mérito.

Aplico ao caso o Código de Defesa de Consumidor, pois os requeridos atuam no mercado de consumo, com a venda de lotes desmembrados, e o autor na qualidade de destinatário final do imóvel.

Incidentes também as disposições da Lei nº 6.766/79, por se tratar de empreendimento voltado à venda de lotes de imóvel em desmembramento.

Nos termos dos arts. 37 e 38 da Lei 6.766/1979, é obrigatório o registro e aprovação do desmembramento, sob pena de o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

Conforme certidão de matrícula de id. 110133055/110133056, no imóvel de matrícula nº 4036, do Cartório do 2º Ofício de Tianguá, foi prenotado o desmembramento em 20/10/2023, tendo o autor adquirido o bem em maio de 2023.

No caso dos autos, os réus não comprovam a conclusão do registro do desmembramento.

Portanto, é legítima a suspensão dos pagamentos realizados pelo autor Guilherme da Silva Dodo, sendo direito seu a notificação do empreendimento para regularização do desmembramento (art. 38 da Lei nº 6.766/1979).

Embora o contrato contenha cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento, ainda assim, por imperativo de boa-fé, fazia-se necessária a notificação do comprador.

A cláusula resolutiva expressa, em contratos dessa natureza, depende, para operar pleno efeito, da notificação do comprador inadimplente e decurso de prazo para a quitação da dívida, sendo consectário do princípio da boa-fé contratual, inteligência do art. 32, §1º, da Lei 6.766/1979 e precedentes jurisprudenciais (súmula nº 76 STJ).

Os réus não comprovam ter notificado o autor da mora, para fins de resolução do contrato.

E também não comprovaram, como dito, a regular inscrição do desmembramento.

Dessa forma, a rescisão unilateral e não comunicada ao primeiro comprador Guilherme da Silva Dodo é inválida (art. 39 da Lei nº 6.766/79).

Em que pese a invalidade da resolução unilateral, pelos motivos supracitados, a pretensão do autor de manter o contrato e imitir-se na posse do bem é improcedente, pelos fundamentos seguintes.

Após a rescisão, os réus venderam o bem para o terceiro Cleyton Vicente de Lima.

O terceiro Cleyton Vicente de Lima adquiriu o imóvel em 24/07/2024, antes mesmo do ajuizamento desta ação, sem que houvesse registro na matrícula do contrato da compra e venda inicial havida com Guilherme da Silva Dodo.

Presume-se, portanto, que adquiriu o bem de boa-fé, sem o conhecimento da venda anterior objeto desta ação.

Os áudios colacionados pelo autor são de cunho unilateral e não apresentam robustez para a comprovação de má-fé.

Conforme dito em contestação de Cleyton, este reconhece que somente dois são de sua autoria, dos quais não se pode extrair sequer de qual imóvel se está tratando.

O contrato de promessa de compra e venda não tem efeito automático de transferir a propriedade do imóvel ao comprador, produzindo efeitos somente no campo obrigacional, com atribuição ao adquirente adimplente do direito de exigir que o vendedor, ao final do contrato, transfira-lhe a propriedade.

Desse modo, não se trata de venda "a non domino", pois os requeridos eram os proprietários de direito do imóvel, tendo o autor somente a expectativa de direito de aquisição da propriedade.

A inexistência de registro da promessa de compra e venda na matrícula, bem como a ausência de provas de má-fé, tornam o negócio jurídico celebrado ineficaz perante o terceiro de boa-fé.

Nesse sentido, cito precedente do TJMG: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CADEIA CONDOMINIAL - INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DE TÍTULO - INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS DE BOA FÉ - PEDIDO DE BAIXA DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL. - A declaração de nulidade de compra e venda de imóvel por ilicitude do objeto depende de inequívoca comprovação do direito alegado, seja por meio da apresentação do instrumento contratual e do pagamento do preço integral pelo imóvel, seja por outro meio hábil. - Para que emerja o direito real de aquisição do bem, somado à eficácia erga omnes do negócio jurídico, mostra-se imprescindível o registro da existência do contrato na matrícula do imóvel (art. 1277 do CC). - Portanto, a inexistência do registro da promessa de compra e venda na matrícula do bem fazem com que o negócio jurídico supostamente celebrado seja ineficaz perante terceiros. - Verificando-se que as provas até então apresentadas revelam-se insuficientes para anular os negócios jurídicos subsequentes e desconstituir toda uma cadeia condominial que fora registrada perante o cartório competente, se mostra desarrazoada a manutenção da constrição judicial inserida nas matrículas dos imóveis. - Recurso provido.  (TJMG -  Agravo de Instrumento-Cv  1.0000.21.203604-0/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/02/2022, publicação da súmula em 03/02/2022) Cumpre ressaltar, ainda, que o autor sequer se imitiu na posse do imóvel, deixando de efetuar o pagamento após a segunda parcela, vindo a ajuizar a ação judicial em agosto/2024, quando já prenotada na matrícula do imóvel o projeto de desmembramento, em outubro/2023.

O autor sequer comprovou ter notificado o empreendimento para regularização do desmembramento (art. 38 da Lei nº 6.766/1979), cujos trâmites já estavam em curso.

Percebe-se, assim, a boa-fé do empreendimento.

Em verdade, a posse foi efetivamente assumida pelo terceiro de boa-fé Cleyton, que inclusive iniciou obras de construção civil no local, interrompidas por efeito da decisão liminar neste processo.

O terceiro comprova melhor posse sobre o imóvel, em detrimento do autor, apresentando provas de que possui outros imóveis contíguos no mesmo local, tendo adquirido o terreno objeto da ação para uso comercial.

Em caso similar, decidiu o TJCE: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

DUPLA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL.

AUSÊNCIA DE REGISTRO DO PRIMEIRO CONTRATO.

AQUISIÇÃO POSTERIOR POR TERCEIROS DE BOA-FÉ.

MANUTENÇÃO DA SEGUNDA ALIENAÇÃO.

PARCIAL PROVIMENTO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta por empresas que adquiriram lotes no Loteamento Parque Alto da Pavuna, em Pacatuba/CE, visando reformar sentença que declarou a nulidade dos registros de venda efetuados pela Imobiliária Henrique Jorge S.A., em favor das apelantes, em razão de prévia venda dos mesmos lotes aos autores, não registrada em cartório. 2.

A sentença reconheceu o direito dos autores à escritura dos lotes e condenou a primeira requerida ao pagamento de danos morais.

Recurso apenas das empresas compradoras subsequentes.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3.

Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de registro da compra inicial impede a anulação da venda posterior a terceiros de boa-fé; e (ii) saber se a boa-fé das adquirentes posteriores justifica a manutenção dos registros imobiliários efetuados.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 4.

A propriedade de bem imóvel somente se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 1.245 do CC/2002. 5.

Os contratos firmados pelos autores não foram registrados, nem demonstrada posse contínua dos lotes. 6.

As empresas apelantes registraram regularmente suas aquisições, não havendo prova de má-fé. 7.

A boa-fé dos apelantes impede a anulação da segunda venda, prevalecendo o princípio da prioridade registral. 8.

Mantida a condenação por danos morais à vendedora, primeira requerida, por conduta dolosa.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 9.

Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido para julgar improcedente o pedido de nulidade da venda dos lotes às empresas CLARA IMOBILIÁRIA LTDA. e AUJÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, mantendo-se a condenação por danos morais em face da IMOBILIÁRIA HENRIQUE JORGE S.A.

Tese de julgamento: ¿1.

A ausência de registro da promessa de compra e venda impede o reconhecimento de direito real de propriedade perante terceiros. 2.

O terceiro adquirente de boa-fé que registra sua aquisição tem direito à propriedade, nos termos do art. 1.245 do CC/2002.¿ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.245 e 1.247.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 104.200/SP, Rel.

Min.

César Asfor Rocha, 4ª Turma, j. 24.05.2000; TJCE, Apelação Cível 0152403-16.2017.8.06.0001, Rel.

Des.

Everardo Lucena Segundo, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 09.04.2025; TJCE, Apelação Cível 0246619-27.2021.8.06.0001, Rel.

Des.

Francisco Mauro Ferreira Liberato, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 23.10.2024.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, pelo conhecimento e parcial provimento do apelo, nos termos do voto do eminente Relator.

Fortaleza, 24 de abril de 2025 CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (Apelação Cível - 0008807-90.2013.8.06.0137, Rel.

Desembargador(a) MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  14/05/2025, data da publicação: 15/05/2025) (grifei) Dessa forma, o direito do autor é restrito ao que diz respeito à relação de cunho obrigacional com Boca do Poço Empreendimentos Imobiliários e Francisco Portela de Vasconcelos.

Não há provas da participação contratual de Thalles Canuto Facundo, pois advogado do empreendimento, sem relação direta com os fatos, sendo a pretensão autoral improcedente.

Tendo em vista a proteção ao terceiro de boa-fé, o negócio havido entre o autor e o empreendimento imobiliário deve se resolver em perdas e danos, retornando-se ao status quo ante, isto é, os réus devem reembolsar o autor das parcelas que efetivamente pagou, com correção e juros pela SELIC.

O autor não faz prova dos danos morais alegados, sequer indicando a destinação que daria ao lote.

Ademais, pagou apenas duas parcelas do total do contrato, constituindo contraprestações ínfimas diante da totalidade do contrato.

Dessa forma, não se desincumbiu de provar o alegado, na forma do art. 373, I, do CPC.

III.

Dispositivo Ante o exposto, extingo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, e JULGO IMPROCEDENTE a pretensão do autor Guilherme da Silva Dodo, para resolver o contrato havido entre ele e os requeridos Boca do Poço Empreendimentos Imobiliários e Francisco Portela de Vasconcelos, objeto deste processo, retornando-se ao status quo ante, isto é, os réus devem reembolsar o autor das parcelas que efetivamente pagou, com correção e juros pela SELIC desde os desembolsos.

Improcedente também a pretensão do autor com relação aos réus Thalles Canuto Facundo e Cleyton Vicente de Lima.

Revogo a liminar de id. 110133065, permitindo ao terceiro de boa-fé Cleyton Vicente de Lima o exercício pleno de sua posse.

Corrijo de ofício o valor da causa, para arbitrá-lo em R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais), valor do contrato em disputa.

Vencido o autor.

Isento das custas processuais, em razão da gratuidade.

Honorários em 10% (dez por cento) do valor da causa (R$ 155.000,00), a ser atualizado pelo IPCA.

Do total dos honorários, determino que o autor pague em quatro proporções iguais para cada réu, obrigações suspensas por força do art. 98, §3º, CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Remeta-se cópia desta sentença ao Gabinete da 2ª Câmara de Direito Privado do TJCE, para juntada nos agravos de instrumento nº 0636830-34.2024.8.06.0000 e nº 0633399-89.2024.8.06.0000.

Após o trânsito em julgado, nada mais havendo, arquive-se.

Expedientes necessários.             Tianguá/CE, 1 de agosto de 2025   Felipe William Silva Gonçalves Magistrado (documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º da Lei nº 11.419/2006)

2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TIANGUÁ Av.

Moisés Moita, S/N, Nenê Plácido, Tianguá/CE, CEP 62.327-335 Telefone: (85) 98207-4225; e-mail: [email protected]       Processo: 0201682-90.2024.8.06.0173 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda, Liminar] Polo ativo: AUTOR: GUILHERME DA SILVA DODO Polo passivo: REU: GUILHERME DA SILVA DODO, THALLES CANUTO FACUNDO, CLEYTON VICENTE DE LIMA, BOCA DO POCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA         DESPACHO   Intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, especificarem as provas que pretendem produzir na fase de instrução, admitidos todos os meios lícitos de prova.

No mesmo prazo, fica a parte autora intimada para oportunidade de réplica às contestações.

Na forma do art. 385, §1º, do CPC, a parte interessada no depoimento pessoal da parte adversa deve requerer expressamente a intimação pessoal e advertência de confesso, sob pena de indeferimento em audiência.

O comparecimento espontâneo da parte contrária suprirá a necessidade de intimação pessoal.

Havendo interesse na produção de prova testemunhal, no prazo deste despacho, as partes devem apresentar o rol e qualificá-las na forma do art. 450 do CPC, não podendo ser em número superior a 10 (dez), sendo 3 (três), no máximo, para prova de cada fato (art. 357, §§ 4º e 6º, do CPC).

Na forma do art. 455 do CPC, as testemunhas devem ser conduzidas para o ato pela parte que a tenha arrolado, independentemente de intimação do juízo.

Não apresentado rol de testemunhas no prazo assinalado, e havendo impugnação da parte adversa em audiência, serão indeferidas aquelas apresentadas intempestivamente.

Ficam intimadas as partes para, no mesmo prazo, manifestarem-se sobre a forma de realização da audiência (telepresencial/presencial), em conformidade com a Resolução nº 354/2020, alterada pela Resolução nº 481/2022, do CNJ.

Em caso de inércia, ficam desde já advertidas da realização do ato na modalidade presencial.

Quanto à especificação de provas, devem as partes delimitar seu objeto e justificar a pertinência com o mérito da ação, devendo se abster de protestar genericamente nesse sentido, sob pena de serem indeferidos e o feito ser julgado com os elementos até então aportados, com fulcro no art. 355, I, do CPC.

Decorrido o aludido prazo, voltem os autos conclusos para análise das preliminares alegadas em contestação.

Expedientes de praxe.             Tianguá/CE, 17 de fevereiro de 2025   Felipe William Silva Gonçalves Magistrado (documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º da Lei nº 11.419/2006)