TJCE - 3000017-88.2022.8.06.0157

  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Reriutaba Vara Única da Comarca de Reriutaba Av.

José Cassimiro de Abreu, S/N, Carão - CEP 62260-000, Fone: (88) 3637-2045, Reriutaba-CE - E-mail: [email protected]     Processo: 3000017-88.2022.8.06.0157 Promovente: RAIMUNDO OCELIO DA SILVA Promovido: FRANCISCO SÉRGIO FURTADO   MINUTA DE SENTENÇA Vistos, etc.

Dispensado o relatório nos termos do artigo 38, da Lei 9.099/95.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Julgo antecipadamente a lide nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto suficiente a prova documental jungida.

Inicialmente, no que condiz à preliminar de inépcia da inicial, por ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, apresentada na contestação ID 34257159, rejeito-a, uma vez a causa apresenta perfeita identificação da causa de pedir e pedidos, além da parte autora ter juntado os documentos essenciais à propositura da ação, conforme ID's 29110640 a 29110658.

Superada a preliminar apresentada, passo à análise do mérito, o qual adianto que o feito é improcedente.  Trata-se de AÇÃO DE CO BRANÇA DAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS CUMULADA COM DEVOLUÇÃO PROPORCIONAL DOS ALUGUEIS, na qual a parte autora, firmou contrato verbal de locação com réu Francisco Sérgio Furtado, proprietário do imóvel, de 20/11/2012 a 11/01/2021, realizando diversas benfeitorias no imóvel sem renúncia expressa à indenização.

Posteriormente, alega que firmou contrato escrito de 12/01/2021 a 31/12/2021.

Em julho de 2021, sustenta que familiares do locador iniciaram obra no imóvel, reduzindo sua área sem abatimento no aluguel.

Diante da notificação para desocupação e cobrança de multa, o autor desocupou o imóvel, mas busca o reconhecimento dos vínculos contratuais e a condenação do réu ao pagamento de R$ 14.530,00 por benfeitorias, aluguéis proporcionais e multa por descumprimento contratual.

A parte requerida, em sua contestação c/c reconvenção (ID 34257159), alega que a inicial contém omissões e inverdades para obter enriquecimento ilícito, confirmando a locação do imóvel desde 2012 por R$ 550,00, reajustado para R$ 650,00 apenas em 2019, com desconto de 50% no início da pandemia.

Alega que o autor sublocou o imóvel sem autorização por valores muito superiores, lucrando R$ 22.800,00 em um ano.

Contesta as benfeitorias alegadas, apontando falsidade nos recibos apresentados, e acusa o autor de depredação do imóvel e inadimplência de aluguéis e contas de energia.

Em reconvenção, pleiteia R$ 10.000,00 por danos morais, R$ 1.183,86 por débitos pendentes, além de R$ 2.000,00 (dois mil reais) referentes aos reparos que necessitou realizar no imóvel.

A controvérsia central reside na possibilidade de indenização e retenção das benfeitorias realizadas pela parte autora no imóvel locado.

Nos termos do art. 35 da Lei n.º 8.245/90 (Lei do Inquilinato): "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o direito de retenção." Portanto, para que haja o direito à retenção e à indenização, é imprescindível que as benfeitorias sejam necessárias, independentemente de autorização, ou úteis, desde que autorizadas pelo locador.

No caso concreto, ainda que a parte autora tenha apresentado recibos e orçamentos referentes às supostas melhorias (ID 29110640), não restou demonstrado que as referidas reformas caracterizavam-se como benfeitorias necessárias.

Além disso, a parte autora não comprovou que obteve autorização expressa do locador para realizar tais reformas, requisito essencial para o reconhecimento do direito de retenção quando se trata de benfeitorias úteis.

Ademais, é pacífico o entendimento de que a simples execução de reformas pelo locatário, sem prova de que eram necessárias ou autorizadas, não gera direito à retenção ou à indenização.

A ausência de um laudo de vistoria de entrada impede a verificação objetiva das condições iniciais do imóvel e, consequentemente, da real necessidade das intervenções realizadas.

Além disso, a parte autora não demonstrou que as modificações eram indispensáveis para a conservação da coisa locada ou para evitar sua deterioração, nos termos do artigo 23, inciso V, da mesma legislação.

Não há qualquer prova de que as condições estruturais do imóvel demandassem reparos urgentes, tampouco que tais intervenções tenham sido previamente autorizadas pelo locador, conforme exige a lei para o reconhecimento da indenização por benfeitorias úteis.

Além de tudo, verifico que os recibos apresentados pela parte autora datam do ano de 2012, período em que o contrato de locação ainda era verbal, o que reforça a ausência de qualquer autorização expressa do locador para a realização das supostas benfeitorias.

Dessa forma, a pretensão autoral carece de comprovação quanto à natureza necessária das reformas, afastando-se qualquer direito à retenção ou compensação.

Nesse sentido: APELAÇÃO.

DESPEJO.

CONTRATO VERBAL.

ENCARGOS .

RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. 1- Sentença que julgou procedentes os pedidos, rescindiu o contrato de locação verbal, decretou o despejo e condenou as locatárias ao pagamento da dívida locatícia a partir do mês de junho de 2016. 2- Alegação de ilegitimidade passiva afastada diante da comprovação da relação jurídica existente entre as partes. 3- Sentença que reconheceu os direitos da locadora nos parâmetros dos pedidos inicialmente aduzidos e, neste particular, não pode ser considerada ultra petita . 4- Embora a formalização do contrato de locação tenha ocorrido na forma verbal, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos locatícios era das locatárias em razão da relação jurídica confirmada e das tratativas negociais existentes entre as partes. 5- Retenção por benfeitorias que se mostrou indevida. 6- Majoração da verba sucumbencial honorária devida pela apelante sucumbente, nos termos do artigo 85, § 11º do CPC.

Sentença mantida .

Recurso de apelação não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1030231-10.2017.8 .26.0224 Guarulhos, Relator.: Rodrigues Torres, Data de Julgamento: 05/03/2024, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2024) (grifo nosso).

Diante disso, a rescisão contratual é medida que se impõe e, em razão da ausência de indicação precisa e determinada das benfeitorias supostamente realizadas, bem como da falta de autorização expressa do locador, afasta-se o direito à retenção ou indenização.           Quanto aos pedidos de devolução dos aluguéis proporcionais e aplicação da multa contratual prevista na Cláusula XV, igualmente devem ser indeferidos, pois a própria parte autora também descumpriu o contrato ao sublocar o imóvel sem autorização do locador, conforme demonstram os documentos juntados aos autos (ID 29110651), em violação direta à Cláusula XV do pacto locatício (ID 29110643 - pág. 3).

Aquele que também descumpre as disposições contratuais não pode invocar cláusulas em seu benefício, sob pena de enriquecimento sem causa.

Dessa forma, não há fundamento para a imposição da multa pretendida pela parte autora, uma vez que sua própria conduta contribuiu para o inadimplemento contratual.

A propósito, afasto a condenação de multa por litigância de má-fé pleiteada pela parte ré, sob fundamento de que as alegações da parte autora seriam inverossímeis. Assim não entendo, eis que a argumentação é eminentemente genérica e desprovida de qualquer fundamento, ao passo que é garantido constitucionalmente o acesso ao Judiciário, podendo qualquer cidadão valer-se de uma demanda judicial visando resguardar os seus direitos.

Sobre o tema, veja jurisprudência do próprio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará: SÚMULA DE JULGAMENTO (art. 46 da Lei 9.099/95) RECURSO INOMINADO.

RESPONSABILIDADE CIVIL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO.

RESPONSABILIDADE OBJETIVA.

INTELIGÊNCIA DO ART. 14, DO CDC.

ABERTURA DE CONTA POUPANÇA E OPERAÇÕES BANCÁRIAS MEDIANTE FRAUDE.

DEVER DE INDENIZAR.

DANO MORAL CONFIGURADO.

MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA.

A C Ó R D Ã O Acordam os membros da Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso, mas para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença, em seus próprios termos.

Fortaleza/CE, 11 de março de 2020.

FLÁVIO LUIZ PEIXOTO MARQUES Juiz Relator (TJ-CE - RI: 00097623620158060175 Trairi, Relator: Flávio Luiz Peixoto Marques, Data de Julgamento: 11/03/2020, 2ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS, Data de Publicação: 12/03/2020) Por fim, o pedido reconvencional feito em sede de contestação, não merece conhecimento.

Nos termos do artigo 31 da Lei nº 9.099/95, "não se admitirá reconvenção", sendo vedada sua utilização no rito dos Juizados Especiais.

A legislação que rege esse procedimento busca assegurar celeridade e simplicidade, permitindo apenas que as partes apresentem suas demandas principais e defesas de forma direta, sem a complexidade adicional trazida pela reconvenção.

Eventuais direitos alegados pela parte ré devem ser exercidos por meio de matéria de defesa ou mediante ação autônoma, não havendo suporte legal para sua análise nos presentes autos.

Nesse sentido: Ação de cobrança de alugueis e encargos da locação e de reparação de danos materiais causados a imóvel locado, julgada parcialmente procedente - Troca de mensagens de texto via celular, havida entre as partes, comprova que o réu recebeu, efetivamente, as chaves do imóvel locado, em 11 de outubro de 2018 - Devidos são o aluguel referente ao mês de outubro de 2018 e as despesas pelas contas de consumo de água e energia elétrica, proporcionalmente, até o dia 11 de outubro de 2018 - Questões levantadas pelo réu, em reconvenção, de reembolso de parte dos alugueis pagos e de cobrança de multa pela rescisão do contrato: não é de ser analisada a pretensão, dado que incabível reconvenção no sistema do Juizado Especial Cível - Provimento parcial do recurso do réu para limitação da condenação (TJ-SP - RI: 10669296520188260002 SP 1066929-65.2018.8.26.0002, Relator: Adriana Marilda Negrão, Data de Julgamento: 10/12/2020, 4ª Turma Recursal Cível - Santo Amaro, Data de Publicação: 10/12/2020) (grifo nosso).

Assim, o pedido reconvencional não merece conhecimento, por ser manifestamente incabível no procedimento dos Juizados Especiais. À luz do exposto, a improcedência da demanda é medida de rigor.

Por todo o exposto e fundamentado na análise minuciosa dos autos, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora ao tempo em que extingo o processo com julgamento de mérito ao teor do art. 487, I do CPC.

Em relação aos pedidos de justiça gratuita formulados pela parte autora e parte ré, como não cabe o pagamento de custas processuais em sede de Juizados Especiais no 1º grau de jurisdição, deixo de apreciar os pleitos, por ausência de interesse de agir.

Havendo, entrementes, a interposição de recurso, o eventual pleito de gratuidade judiciária para fins recursais, diante do fato do juízo de admissibilidade ser realizado pela Turma Recursal, poderão ser requeridos perante o Juízo ad quem.

Sem custas e honorários (art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95).

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Reriutaba/CE, data da assinatura.

Márcio Antônio Azzoni Vieira da Costa Filho Juiz Leigo - NPR  

Vistos.

Homologo a minuta de sentença elaborada pelo Juiz Leigo para que produza os seus jurídicos e legais efeitos, nos termos do Art. 40 da Lei 9.099/95.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Reriutaba/CE, data da assinatura.

Giancarlo Antoniazzi Achutti Juiz de Direito - Núcleo de Produtividade Remota