TJCE - 0268285-16.2023.8.06.0001

                              PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 10ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº 220 - Água fria - Fortaleza/CE Fone/Whatsapp: (85) 3108-0187 / E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº. 0268285-16.2023.8.06.0001 Classe PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Autor AUTOR: RONALDO LOPES SALES Réu REU: WASHINGTON BARROS IMOBILIARIA LTDA e outros 1.

RELATÓRIO Cuida-se de Ação Declaratória de Validade de Negócio Jurídico cumulada com Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Morais, com pleito de tutela de urgência, movida por RONALDO LOPES SALES em face de WASHINGTON BARROS IMOBILIÁRIA LTDA, JOSÉ WASHINGTON DE CARVALHO BARROS e MESSEJANA I INCORPORADORA SPE LTDA, todos devidamente qualificados nos autos.

Depreende-se dos autos que o Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas, em meados do ano de 2008, constituiu firma na forma do art. 1156 do Código Civil (Empresário Individual), obtendo registro no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) sob o n.º 09.***.***/0001-18, com o escopo de exercer atividades no ramo imobiliário.

Em momento subsequente, o aludido empresário efetuou a transferência da titularidade de 4 (quatro) terrenos seus, para o seu CNPJ recém obtido, mediante a celebração de contratos de compra e venda.

Tais imóveis situavam-se na localidade de Messejana e eram identificados como quadras 34, 35, 36 e 45 do Sítio Canaan.

Ato contínuo, atuando sob a égide de sua firma individual, Audízio Lopes Gurgel Rosas celebrou com a parte ora consignante um contrato de permuta, tendo por objeto os referidos terrenos.

Por meio deste instrumento, obrigou-se a transferir a propriedade destes à consignante e em contrapartida, esta os utilizaria para a construção do empreendimento imobiliário denominado "Acquaviva Naturalist Home Resort", um complexo habitacional composto por cinco condomínios residenciais edilícios.

Restou pactuado que a contraprestação pelos terrenos seria adimplida de forma fracionada, consistindo em uma parcela em pecúnia e outra mediante a dação em pagamento de 40 (quarenta) unidades autônomas (apartamentos) a serem construídas, em favor do empresário individual.

A avença progrediu, tendo o empresário individual cumprido a parte que lhe cabia nas obrigações contratuais entre os anos de 2008 e 2009, transferindo a propriedade das 4 (quatro) quadras em favor da promovente, e esta, por seu turno, satisfez a obrigação pecuniária inicial, restando, contudo, pendente a entrega das unidades habitacionais prometidas como parte do pagamento.

Constata-se, ademais, que no exercício de 2011, operou-se a transformação da Firma Individual Audízio Lopes Gurgel Rosas em Sociedade Empresária Limitada, preservando-se, todavia, o mesmo número de inscrição no CNPJ (n.º 09.***.***/0001-18) e passando a adotar a denominação social "ALGR Negócios Imobiliários LTDA".

Com a referida alteração estabeleceu-se também o novo quadro societário, composto pelo Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas (pessoa física), investido na qualidade de sócio administrador, e por outras 4 (quatro) pessoas: Francisco Ferreira de Lima, Ana Maria Alexandrina da Silva, Ana Amélia de Lira Barros e Gláucia da Silva Bento.

Ainda no curso do ano de 2011, o Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas cedeu quase que a totalidade de suas cotas sociais aos demais consórcios, passando a figurar como sócio minoritário, conquanto tenha sido mantido na função de administrador da sociedade.

Finalmente, registra a exordial que, no interregno compreendido entre fevereiro e março de 2013, a sociedade ALGR Negócios Imobiliários LTDA foi objeto da segunda e terceira alterações de seu contrato social, implicando novas modificações em sua estrutura societária, sendo:   2ª Alteração: Deixam a sociedade Audízio Lopes Gurgel Rosas; Ana Amélia de Lira Barros; e Gláucia da Silva Bento. É também admitido como sócio José Washington de Carvalho Barros que passa a atua como administrador da empresa em conjunto com os sócios restantes (Francisco Ferreira de Lima e Ana Maria Alexandrina da Silva). 3ª Alteração: Francisco Ferreira de Lima deixa a sociedade restando José Washington de Carvalho Barros e Ana Maria Alexandrina da Silva.   Já no ano de 2015, com a conclusão do empreendimento imobiliário, o Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas passou a promover a destinação das 40 (quarenta) unidades autônomas que lhe foram atribuídas em virtude de negócio jurídico pretérito celebrado com a parte ora consignante.

Todavia, o escopo fático daquela época exigiu um arranjo informal para a operacionalização da destinação dos imóveis.

Explico. É que a permuta originária, perfectibilizou-se unicamente entre a Incorporadora consignante e Audízio Lopes Gurgel Rosas, este atuando sob a égide de Empresário Individual, cuja inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica serviu de lastro registral para a avença, entendendo-se então que o direito real sobre as unidades estava atrelado a tal CNPJ (n.º 09.***.***/0001-18).

No entanto, dita firma empresária fora objeto de transformação societária, convolando-se na pessoa jurídica ALGR Negócios Imobiliários LTDA, que conservou o mesmo registro de CNPJ do Empresário Individual (n.º 09.***.***/0001-18).

Para completar, à época da finalização da construção dos imóveis (2015) o Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas já não mais integrava o quadro societário da ALGR Negócios Imobiliários LTDA que era então gerida por José Washington de Carvalho Barros.

Diante dessa complexa configuração fático-jurídica, as partes envolvidas, a saber, a Incorporadora, a Imobiliária e o próprio Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas entabularam um arranjo, com o desiderato de viabilizar a transferência das unidades imobiliárias a terceiros adquirentes.

No bojo desse concerto operacional, a transferência de cada apartamento era instrumentalizada mediante a lavratura de "Termos de Cessão de Direitos e Obrigações Contratuais".

Nesses instrumentos, figurava como Cedente a pessoa jurídica ALGR Negócios Imobiliários LTDA, ao passo que a posição de Cessionário era ocupada pelo Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas ou por terceiro por ele indicado.

A Incorporadora consignante, por seu turno, comparecia aos atos na condição de Interveniente Anuente.

Tal modus operandi fora aplicado até o final do ano de 2018, quando irrompeu dissenso entre o Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas e o Sr.

José Washington de Carvalho Barros que à época, ostentava a condição de único sócio administrador da ALGR Negócios Imobiliários LTDA.

Cumpre mencionar que, em meados daquele ano (2018) a imobiliária passa por alteração de sua razão social, passando então a ser denominada como "Washington Barros Imobiliária LTDA".

Em decorrência direta da ruptura desse pacto, ambos os contendores passaram a dirigir notificações extrajudiciais à Incorporadora consignante, postulando, cada qual em seu favor, a adjudicação e a consequente transferência da titularidade dominial dos imóveis remanescentes.

As unidades em litígio, sobre as quais paira a controvérsia acerca da legitimidade creditória, são especificamente os apartamentos de nº 1203, 1207, 1303, 1406, 1407, 1603, 1803, 1903 e 2003, todos situados na Torre 02 do Condomínio San Gabriel.

Nesse contexto se extrai da petição inicial que o autor celebrou com a primeira Ré (Washington Barros Imobiliária LTDA) contrato de promessa de compra e venda do apartamento 1407, e que a referida imobiliária sempre se apresentou como detentora de poderes para alienar o bem.

Alega ser comprador de boa-fé e que eventuais desacertos entre os Réus ou com o Espólio de Audízio Lopes Gurgel Rosas não podem prejudicá-lo, uma vez que contratou com quem aparentava deter plenos poderes para tanto.

Pretende então a obtenção de provimento jurisdicional que determine a outorga da Escritura Pública Definitiva referente ao apartamento n.º 1407, em seu favor.

Postula também a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais.

Regularmente citados, os Réus apresentaram contestação.

A imobiliária e seu administrador alegaram não deterem a propriedade do imóvel, mas tão somente direito real sobre ele, recaindo sobre a incorporadora a responsabilidade pela transferência dominial.

Esta, por sua vez, arguiu a inviabilidade da transferência ante a incerteza quanto à titularidade efetiva do bem, objeto de outras demandas judiciais conexas.

A parte autora apresentou réplica à contestação, refutando os argumentos dos réus e reiterando os termos da inicial.

Intimados para manifestarem interesse na dilação probatória, não houveram requerimentos neste sentido. É o que importa relatar.

Fundamento e decido.   2.

FUNDAMENTAÇÃO   2.1.

Do julgamento antecipado da lide   Registro que de acordo com o art. 370 do Código de Processo Civil, cabe ao Juiz determinar, de ofício ou a requerimento das partes, as provas necessárias ao julgamento do mérito, devendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, sem que isso configure cerceamento de defesa.

Além disso, cabe ao magistrado "ampla liberdade para analisar a conveniência e a necessidade da produção de provas, podendo perfeitamente indeferir provas periciais, documentais, testemunhais e/ou proceder ao julgamento antecipado da lide, se considerar que há elementos nos autos suficientes para a formação da sua convicção quanto às questões de fato ou de direito vertidas no processo, sem que isso implique cerceamento do direito de defesa" (AgInt no AgInt no AREsp n. 843.680, Min.

Herman Benjamin).

Outrossim, o julgamento antecipado pode ser realizado sem a prévia intimação das partes, não ocorrendo violação ao contraditório, ampla defesa ou ao princípio que proíbe decisões surpresa.

Com o entendimento ora exposto, o Superior Tribunal de Justiça:   AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE DESPEJO CONJUGADA COM COBRANÇA DE ALUGUEL.

PROCESSUAL CIVIL.

INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO.

IDOSO.

DESNECESSIDADE.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

DESPACHO SANEADOR.

INEXISTÊNCIA.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

NÃO CONFIGURAÇÃO. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

Esta Corte firmou entendimento no sentido de não ser obrigatória a intervenção do Ministério Público nas ações que envolvam interesse de idoso, exceto se comprovada a situação de risco de que trata o art. 43 da Lei nº 10.741/2003.

Precedentes. 3.

Não é nula a sentença proferida em julgamento antecipado, sem prolação de despacho saneador, desde que estejam presentes nos autos elementos necessários e suficientes à solução da lide.

Precedentes. 4.

Agravo interno não provido.  (AgInt no REsp 1681460/PR, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE NÃO AVISADO PREVIAMENTE ÀS PARTES.

SUFICIÊNCIA DE PROVAS DOCUMENTAIS RECONHECIDA NA ORIGEM.

CONTROVÉRSIA UNICAMENTE DE DIREITO.

PROVA TESTEMUNHAL.

DESNECESSIDADE.

CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO OCORRÊNCIA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO CONTRATUAL OPERADA.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO.

QUESTÃO SOLUCIONADA À LUZ DO CONTRATO E DAS PROVAS CONSTANTES DOS AUTOS.

REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1.

Independentemente de aviso prévio às partes, o julgamento antecipado da lide poderá ocorrer quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência, tal como a prova testemunhal, haja vista a suficiência de provas documentais aptas à exata comprovação do direito discutido em juízo. 2.

Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático- probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1799285/PR, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 09/12/2019).   No caso em tela, entendo que as provas produzidas nos autos de todas as ações conexas são suficientes para o julgamento das demandas, o que passo a fazer, com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Dito isto, prossigo o exame.   2.2.

Do mérito comum à todas as causas conexas   É ponto controverso com repercussão em todas as ações ora julgadas a identificação daquele que possui direito de propriedade sobre as unidades habitacionais n.º 1203, 1207, 1303, 1406, 1407, 1603, 1803, 1903 e 2003.

Logo, resolvendo-se tal questão, o julgamento desta demanda e das que lhe são conexas resta viabilizado.

Passo ao deslinde da controvérsia.

Os citados imóveis atualmente são de propriedade da Messejana I Incorporadora SPE LTDA, mas integram parcela do pagamento devido por esta em razão da aquisição dos terrenos utilizados para a construção do empreendimento Acquaviva Naturalist Home Resort.

Importa destacar que não há qualquer litigio em relação a constituição da dívida ou a forma de pagamento dela.

Prossigo.

Resta incontroverso que a incorporadora consignante adquiriu a titularidade dominial das Quadras 34, 35, 36 e 45 do Sítio Canaan, (após firmar contrato de permuta - ID 117973288), mediante transação de compra e venda com o Empresário Individual Audízio Lopes Gurgel Rosas, inscrito no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica sob o n.º 09.***.***/0001-18 (VIDE ID 117973315).

Também é incontroverso que a propriedade destes terrenos foram, originariamente pertencentes ao Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas (pessoa natural), e por ele foram transferidos à sua própria firma individual, como se fosse dotada de personalidade jurídica, mediante instrumentos contratuais de compra e venda devidamente levados a registro nas respectivas matrículas imobiliárias. É o que se extrai dos documentos que relaciono a seguir:   A.

Quadra 34: R. 04/027.753 - ID 117970613 Proc. n.º 0234872-17.2020.8.06.0001;   B.

Quadra 35: R. 04/027.496 - ID 117970613 Proc. n.º 0234872-17.2020.8.06.0001;   C.

Quadra 36: R. 04/027.497 - ID 117970613 Proc. n.º 0234872-17.2020.8.06.0001;   D.

Quadra 45: R. 05/029.205 - ID 117972671 Proc. n.º 0234872-17.2020.8.06.0001.   É cediço na jurisprudência pátria que a figura do empresário individual representa uma ficção jurídica, concebida com o fito de possibilitar à pessoa natural o exercício de atividade empresarial, permitindo-lhe, para tanto, valer-se de prerrogativas inerentes à personalidade jurídica, com destaque para os regimes tributário e fiscal.

Por via de consequência, no que concerne à seara patrimonial, inexiste autonomia plena que segregue os bens da pessoa natural daqueles afetos a firma individual.

Não pode sequer ser considerada como confusão entre os acervos patrimoniais vinculados ao Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e ao Cadastro de Pessoa Física (CPF).

Para tal conclusão seria necessária a configuração da dualidade subjetiva na figura do empresário individual, sendo uma física e outra jurídica.

Não há razão para assim considerar.

Conquanto a legislação imponha a inscrição do empresário individual no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), verifica-se que tal figura não consta do rol taxativo previsto no artigo 44 da legislação substantiva cível, o qual elenca as entidades reconhecidas como pessoas jurídicas de direito privado.

Cito:   Art. 44.

São pessoas jurídicas de direito privado:   I - as associações;   II - as sociedades;   III - as fundações.   IV - as organizações religiosas; (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)   V - os partidos políticos. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)   VI - (Revogado pela Lei nº 14.382, de 2022)   VII - os empreendimentos de economia solidária. (Redação dada pela Lei nº 15.068, de 2024)   Nessa senda, a mera utilização de firma empresarial, nos termos do artigo 1.156 do susodito diploma legal e a posse de um número de CNPJ não possuem o condão de transmutar a natureza jurídica do empresário individual.

Ou seja, a mera emissão de um CNPJ não cria uma pessoa jurídica.

Para além disto é necessário o devido enquadramento em uma das espécies legais previstas nos incisos supra referenciados e a figura do Empresário Individual não é uma delas.

Com efeito, não é possível se considerar qualquer distinção entre AUDÍZIO LOPES GURGEL ROSAS, pessoa natural e AUDÍZIO LOPES GURGEL ROSAS, empresário individual.

Todos os atos praticados pelo empresário individual, ainda que sob a chancela de sua firma e CNPJ, são, em essência, atos da própria pessoa natural.

Todo o patrimônio por ele formado e gerido, independentemente de estar formalmente vinculado ao CNPJ ou ao CPF, integra, indistintamente, a esfera patrimonial única e indivisível da pessoa física titular.

Subsiste somente a pessoa natural, sobre quem recaem, de forma unitária e indissociável, todos os direitos e obrigações decorrentes de sua atividade empresarial.

Bem demonstra o que até aqui se expõe o julgado que ora cito:   AGRAVO DE INSTRUMENTO.

TRIBUTÁRIO.

EXECUÇÃO FISCAL.

EMPRESÁRIO INDIVIDUAL.

REDIRECIONAMENTO. 1.

A controvérsia cinge-se à responsabilidade patrimonial do empresário individual e as formalidades legais para sua inclusão no polo passivo de execução de débito da firma da qual era titular. 2.

O acórdão recorrido entendeu que o empresário individual atua em nome próprio, respondendo com seu patrimônio pessoal pelas obrigações assumidas no exercício de suas atividades profissionais, sem as limitações de responsabilidade aplicáveis às sociedades empresárias e demais pessoas jurídicas. 3.

A jurisprudência do STJ já fixou o entendimento de que "A EMPRESA INDIVIDUAL é MERA FICÇÃO JURÍDICA QUE PERMITE à PESSOA NATURAL ATUAR NO MERCADO COM VANTAGENS PRÓPRIAS DA PESSOA JURÍDICA, SEM QUE A TITULARIDADE IMPLIQUE DISTINÇÃO PATRIMONIAL ENTRE O EMPRESÁRIO INDIVIDUAL E A PESSOA NATURAL TITULAR DA FIRMA INDIVIDUAL" (RESP 1.355 .000/SP, REL.

MINISTRO MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, JULGADO EM 20/10/2016, DJE 10/11/2016) e de que "O EMPRESÁRIO INDIVIDUAL RESPONDE PELAS OBRIGAÇÕES ADQUIRIDAS PELA PESSOA JURÍDICA, de MODO QUE NÃO HÁ DISTINÇÃO ENTRE PESSOA FÍSICA E JURÍDICA, PARA OS FINS DE DIREITO, INCLUSIVE NO TANGE AO PATRIMÔNIO DE AMBOS" ( ARESP 508.190, REL.

MIN .

MARCO BUZZI, PUBLICAÇÃO EM 4/5/2017). 4.

Sendo assim, o empresário individual responde pela dívida da firma, sem necessidade de instauração do procedimento de desconsideração da personalidade jurídica (art. 50 do CC/2002 e arts. 133 e 137 do CPC/2015), por ausência de separação patrimonial que justifique esse rito. 5.

O entendimento adotado pelo Tribunal de origem guarda consonância com a jurisprudência do STJ, o que já seria suficiente para se rejeitar a pretensão recursal com base na Súmula 83/STJ.

O referido verbete sumular aplica-se aos recursos interpostos tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional.

Nesse sentido: REsp 1.186.889/DF, Segunda Turma, Relator Ministro Castro Meira, DJe de 2.6 .2010. 6.

Não obstante isso, não se constata o preenchimento dos requisitos legais e regimentais para a propositura do Recurso Especial pela alínea c do art. 105 da CF. 7.

A apontada divergência deve ser comprovada, cabendo a quem recorre demonstrar as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com a indicação da similitude fática e jurídica entre eles. 8.

In casu, o recorrente não se desincumbiu do ônus de demonstrar que os casos comparados tratam da mesma situação fática: empresário individual.

Ao revés, limitou-se a transcrever ementas e trechos que versam sobre sociedade empresarial cuja diferença em relação ao caso dos autos foi suficientemente explanada neste julgado. 9.

Recurso Especial não conhecido. (STJ - REsp: 1682989 RS 2017/0144466-0, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 19/09/2017, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/10/2017).   Nesse diapasão, é certo que os direitos aquisitivos atinentes às unidades jamais se desvincularam do acervo patrimonial da pessoa natural do Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas, ainda que se tenham lavrado as escrituras de compra e venda deste para o seu próprio CNPJ.

Não se desvincularam, pois, a operação que lhes dá causa foi justamente a permuta dos terrenos que eram de sua propriedade, tanto quando cadastradas em seu CPF como também em seu CNPJ.

E tais direitos permaneceram com ele quando na transformação do Empresário Individual para Sociedade Empresária Limitada, bem como, quando o extinto deixou de compor seu quadro societário.

O ordenamento jurídico pátrio, em sua arquitetura normativa, adotou a teoria da realidade técnica no que concerne à disciplina das pessoas jurídicas.

Tal concepção, insculpida no artigo 45 do Código Civil, reconhece e atribui a esses entes personalidade objetiva.

O civilista Cristiano Chaves dimensiona tal personalidade como aquela que [...] ostenta capacidade, é sujeito de situações jurídicas extrapatrimoniais e centro de imputação de direitos e deveres, mas não possui personalidade e nem titulariza situações existenciais (Novo tratado de responsabilidade civil.

São Paulo: Atlas, 2015, p. 334-336).

Importa à resolução dos casos sub oculi perceber que é somente com a formação da ALGR Negócios Imobiliários LTDA, que o CNPJ n.º 09.***.***/0001-18 se desvincula da pessoa natural do Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas e se atrela a pessoa jurídica da sociedade, e é a partir de então, que se torna sujeito autônomo de direitos e deveres, podendo angariar patrimônio próprio.

O Superior Tribunal de Justiça, em enfrentamento de caso análogo, estruturou e adotou mesmo entendimento aqui exposto:   DIREITO EMPRESARIAL.

SOCIETÁRIO.

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. "TRANSFORMAÇÃO" DO EMPRESÁRIO INDIVIDUAL EM SOCIEDADE LIMITADA.

OPERAÇÃO SUI GENERIS, DISTINTA DA TRANSFORMAÇÃO DE SOCIEDADES.

INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL COM BEM IMÓVEL.

NECESSIDADE DE REGISTRO PARA TRANSMISSÃO DO DOMÍNIO. 1.

A transferência de bem imóvel somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo no cartório competente.

Precedentes. 2.

O Tribunal local contrariou a jurisprudência desta Corte ao decidir que a transferência de domínio de bem imóvel de empresário individual para sociedade limitada, a título de integralização do capital social desta aperfeiçoa-se independentemente do registro imobiliário. 3.

Não se deve confundir a "transformação" do empresário individual em sociedade empresária com a transformação de pessoa jurídica, operação societária típica regulada nos arts. 220 da Lei n. 6 .404/1976 e 1.113 do CC/2002.

Nesta, ocorre a mera mudança de tipo societário.

Naquela, há constituição de uma nova sociedade, passando o antigo empresário individual a ser um de seus sócios.

Assim, a transferência de bem imóvel de sua propriedade para a sociedade é feita a título de integralização do capital social, razão pela qual não prescinde do registro para transmissão do domínio.

Doutrina. 4.

Agravo regimental desprovido. (STJ - AgRg no REsp: 703419 DF 2004/0161237-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 02/04/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/04/2013)   Não se olvida que o julgado supra trata da transferência de imóveis.

Tampouco que, neste caso, a transferência seria atinente aos direitos reais sobre os apartamentos.

Contudo a ratio decidendi daquele julgado se aplica integralmente aqui.

A transferência do direito real em questão exigiria ato formal.

Neste desiderato, para que se operasse validamente a transferência dos direitos reais inerentes às unidades imobiliárias permutadas em favor da novel entidade societária, por força da transformação do empresário individual em sociedade de responsabilidade limitada, afigurava-se conditio sine qua non a formalização de instrumento público próprio, onde figurassem AUDÍZIO LOPES GURGEL ROSAS (pessoa natural), pois que titular do direito e a ALGR NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, posto que sociedade empresária limitada dotada de autonomia existencial e volitiva, distinta daquela de seus sócios e apta a titularizar direitos e contrair obrigações de forma independente.

Não foi o caso.

Sequer houve a inserção de cláusula específica e inequívoca para tal fim (transferência dos direitos reais em favor da sociedade na forma de integralização de seu capital social com repercussão da divisão das cotas societárias) no bojo do próprio instrumento da transformação societária.

Logo, pelo todo exposto, firmo que o titular do direito real sobre as unidades habitacionais nº 1203, 1207, 1303, 1406, 1407, 1603, 1803, 1903 e 2003, todos situados na Torre 02 do Condomínio San Gabriel, integrante do Acquaviva Naturalist Home Resort é AUDÍZIO LOPES GURGEL ROSAS, pessoa natural, inscrito no CPF sob o n.º *36.***.*13-53.

E, por via de consequência, considerando seu falecimento, tais direitos passam a integrar seu monte-mor.

Isto posto, passo ao exame pormenorizado dos fundamentos apresentados pelas partes.   2.3.

Da questão controvertida nesta lide   O cerne da controvérsia repousa sobre a validade do negócio jurídico celebrado entre o Autor e a imobiliária Ré e mais especificamente, se este negócio é apto à transferência da propriedade do imóvel para o promovente.

De início, impõe-se registrar, conforme já assinalado supra (e em outras decisões que tangenciam a matéria de fundo relativa ao empreendimento imobiliário em questão), que os direitos aquisitivos sobre as unidades habitacionais, incluindo a de n.º 1407, jamais se desvincularam do acervo patrimonial da pessoa natural do Sr.

Audízio Lopes Gurgel Rosas, a despeito da formalização de escrituras de compra e venda.

Nesse diapasão, no que concerne à ré Messejana I Incorporadora SPE LTDA, não se vislumbra qualquer irregularidade em sua conduta.

Não há nos autos demonstração de resistência à transferência (injustificada ou não) por parte desta e, ainda que houvesse, tal postura configurar-se-ia, em tese, como exercício regular de um direito, considerando a necessidade de certeza quanto ao legítimo credor da obrigação de outorga da escritura, mormente diante do cenário litigioso que envolve os direitos sobre o bem.

Outrossim, ressalte-se que a incorporadora não figurou como parte no instrumento contratual que embasa a pretensão autoral (ID 116576511), o qual formalizou a avença exclusivamente entre o autor e a imobiliária, de modo que, não é inapropriado supor que só tomou ciência do negócio em questão em momento ulterior.

Dessarte, sob qualquer ângulo que se analise a questão, a pretensão deduzida em face da incorporadora ré revela-se improcedente.

Nesta ordem de ideias tem-se a impossibilidade de se determinar a transferência do domínio do imóvel em favor do Autor. É hipótese de venda a non domino.

A titularidade dominial do apartamento n.º 1407 pertence, registralmente, à Messejana I Incorporadora Spe LTDA.

O direito real sobre o referido bem, por sua vez, integra o acervo do Espólio de Audízio Lopes Gurgel Rosas.

O contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre o Autor e a imobiliária Ré, conquanto, em determinadas e especificas situações, possa gerar efeitos obrigacionais entre as partes contratantes, carece de eficácia translativa da propriedade, porquanto celebrado por quem não detinha o poder de disposição sobre a coisa.

A invocada boa-fé do adquirente, bem como sua eventual posse sobre o imóvel, não possuem, in casu, o condão de convalidar o ato de alienação ou suprir a ausência de titularidade daquele que figurou como promitente vendedor.

A despeito da cláusula 1.2, alínea "a", do instrumento contratual indicar a imobiliária como "proprietária", a certidão cartorária de ID 116576511 p. 9, documento dotado de fé pública, atesta, de forma inequívoca, que a propriedade registral pertence à incorporadora.

Tal fato obsta, inclusive, o acolhimento da tese de aquisição baseada na teoria da aparência, pois a mera consulta ao registro imobiliário, diligência esperada do adquirente, revelaria a real situação jurídica do bem.

Cumpre rememorar o disposto no art. 1.228 do Código Civil, que consagra os atributos inerentes ao direito de propriedade: usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha.

A faculdade de dispor (alienar) é privativa do titular do domínio.

A alienação perpetrada por quem não detém a propriedade configura a venda a non domino, negócio jurídico eivado de nulidade absoluta, insuscetível de convalidação, ressalvadas as hipóteses legais específicas que não se amoldam ao caso concreto.

Nesse mesmo sentido, orienta-se a jurisprudência pátria, reconhecendo a ineficácia da venda realizada por quem não é o dono.

Cito julgado recente deste tribunal:   DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

IMÓVEIS OBJETO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO.

VENDA NON DOMINO.

NULIDADE ABSOLUTA.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS MINORADA.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIMENTO.

I.

CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes as ações de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Reparação por Danos Morais, para declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda de lotes de terreno, e condenar o réu à devolução dos valores pagos (R$ 40 .000,00 e R$ 80.000,00, corrigidos e com juros), ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 24.000,00) e das custas e honorários advocatícios.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar se os contratos de promessa de compra e venda são nulos por se tratarem de venda a non domino; e (ii) apurar a necessidade de diminuição dos danos morais arbitrados.

III.

RAZÕES DE DECIDIR A venda de bens imóveis que não pertencem ao vendedor caracteriza venda a non domino, sendo nulo o negócio jurídico nos termos do art. 1 .228 do Código Civil, por inexistência de propriedade em nome do alienante.

O comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos em razão da nulidade dos contratos, acrescidos de correção monetária e juros, bem como à indenização por danos morais em razão do prejuízo suportado, conforme consolidado pela jurisprudência e art. 475, do Código Civil.

Os danos morais devem ser diminuídos para R$ 5 .000,00 (cinco mil reais), a fim de adequar a condenação aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como à jurisprudência do TJCE.

IV.

DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: A venda de imóveis que não pertencem ao vendedor (venda a non domino) é nula de pleno direito, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.

O comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, corrigidos e com juros, e à indenização por danos morais em razão dos prejuízos decorrentes da nulidade do negócio jurídico.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 145, 475 e 1.228; CPC, art. 373, I e II; Súmula 362 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1811800/RS, Rel.

Min.

Raul Araújo, Quarta Turma, j. 12/12/2022.

TJ-MT, AC 0023876-29 .2010.811.0041, Rel.

Des.

Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 22/03/2023.

TJ-CE, Apelação Cível 0052705-21.2017 .8.06.0071, Rel.

Des.

Francisco Mauro Ferreira Liberato, j. 16/10/2024.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER do Recurso de Apelação, para, no mérito DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tudo nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, data da assinatura digital.

FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 00073454420168060121 Massapê, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 27/11/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2024)   Do julgado susodito se extraem as medidas viáveis ao promovente, quais sejam, a restituição dos valores pagos acrescidos dos consectários legais, bem como, a indenização por dano moral.

Quanto a restituição, a despeito de não haver pedido autoral neste sentido, é corolário lógico do resultado deste julgamento.

Não determinar a devolução dos valores pagos é pactuar com o enriquecimento ilícito legalmente vedado.

Quanto ao pleito indenizatório, cabe à parte autora a demonstração mínima de eventuais danos, sobretudo os de cunho moral.

Neste sentido, a autora foi bem sucedida na formação da prova mínima em relação a imobiliária.

Noutro giro, não era cabível o arbitramento de indenização em desfavor da incorporadora e não restou demonstrado que Washington de Carvalho Barros, atuando em nome próprio, causou-lhe dano.

Sobre o dano perpetrado pela imobiliária promovida, é de fácil verificação.

O contrato formalizado entre esta ré e o promovente foi constituído de forma, na melhor das hipóteses, aquém do que se exige para negociações desta magnitude.

Indica que o objeto do contrato é o próprio imóvel quando, desde o ano de 2015, quando o empreendimento habitacional onde o apartamento se encontra encravado fora finalizado, que se sabe que a propriedade do bem era da incorporadora.

Só se pode considerar ser de amplo conhecimento da imobiliária ré tal situação.

Entre 2015 e 2018 figurou como parte em mais de uma dúzia de contratos de cessão de direitos reais.

Detinha para além de conhecimento, acesso as certidões de abertura de matrícula individualizada dos apartamentos onde consta devidamente registrada a propriedade em favor da incorporadora corré.

Noutro ponto, como já mencionado aqui, aquele instrumento contratual formalizado entre o autor e a imobiliária indica que a propriedade do imóvel era desta última, o que era (e ainda é) falso.

Tal informação é replicada no termo de quitação de venda acostado em ID 116576521. É indiscutível a responsabilidade da empresa promovida pelos transtornos experimentados pela parte autora, que dão ensejo ao dano moral, ao qual, diante de sua gravidade, ultrapassam o mero aborrecimento ou dissabor, gerando, assim, o dever de indenizar.  Quanto à fixação do quantum a ser indenizado, é cediço que, na indenização por danos morais, o conceito de ressarcimento abrange duas forças: uma de caráter pedagógico e outra, de caráter compensatório, que proporcionará à vítima algum bem em contrapartida ao mal sofrido.

Levando-se em conta os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, além da posição social do ofensor e do ofendido, a intensidade do ânimo de ofender a gravidade, e principalmente, a repercussão da ofensa, tem-se que o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) pretendido é desarrazoado.

Com efeito, entendo como mais justo o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por ser consentâneo à situação vivenciada e possuir forças punitiva e preventiva, além de reparar o dano causado.

Portanto, demonstrado o dano, e não havendo prova em sentido contrário quanto a fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito réu, é necessária a conclusão pela procedência do pedido indenizatório.   3.

DISPOSITIVO   Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação declaratória de validade de negócio jurídico c/c obrigação de fazer c/c indenização por danos morais com pedido de tutela antecipada, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil para:   1.   Declarar a nulidade do contrato de promessa de compra e venda firmado entre o autor e a ré WASHINGTON BARROS IMOBILIÁRIA LTDA, por se tratar de venda a non domino;   2.   Condenar WASHINGTON BARROS IMOBILIÁRIA LTDA a restituir ao autor os valores pagos em razão do contrato, a serem apurados em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária pelo IPCA desde a data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação;   3.   Condenar WASHINGTON BARROS IMOBILIÁRIA LTDA ao pagamento, a título de danos morais, da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), devidamente atualizada pelo IPCA, desde a data do arbitramento (Súmula 362 do STJ), com juros legais pela SELIC, a partir da data da citação (art. 406, §1º do Código Civil), até a data do efetivo pagamento;   4.   Julgar improcedentes os pedidos formulados em face de MESSEJANA I INCORPORADORA SPE LTDA e JOSÉ WASHINGTON DE CARVALHO BARROS.   As custas judiciais devem ser rateadas entre o autor e a imobiliária ré, restando a obrigatoriedade do pagamento em relação aquele (promovente), suspensas, pois é beneficiário da gratuidade judiciária.  Os honorários de sucumbência são devidos pelo AUTOR aos patronos da Incorporadora ré e Washington de Carvalho Barros (pessoa física) e pela ré WASHINGTON BARROS IMOBILIÁRIA LTDA em favor do patrono do autor, todos na medida de 10% sobre o proveito econômico da causa devidamente atualizado, aplicando-se a mesma suspensão de cobranças em relação ao autor.

P.

R.

I.   Após o trânsito em julgado, arquive-se.

FORTALEZA/CE, 22 de abril de 2025.

ANA CAROLINA MONTENEGRO CAVALCANTIJUÍZA DE DIREITO