22/07/2025 14:18

Redistribuído por competência exclusiva em razão de criação de unidade judiciária
22/07/2025 14:18

Autos incluídos no Juízo 100% Digital
22/07/2025 14:16

Evoluída a classe de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
04/07/2025 15:03

Determinada a redistribuição dos autos
04/07/2025 11:29

Conclusos para decisão
04/07/2025 11:29

Processo Reativado
03/07/2025 14:43

Juntada de Petição de Execução / cumprimento de sentença
11/06/2025 08:02

Arquivado Definitivamente
11/06/2025 08:02

Juntada de Certidão
11/06/2025 08:02

Transitado em Julgado em 11/06/2025
11/06/2025 04:19

Decorrido prazo de SUYANE SALDANHA DE PAULA LIMA em 10/06/2025 23:59.
11/06/2025 04:19

Decorrido prazo de DANIELA DOS SANTOS SANTANA MOTA em 10/06/2025 23:59.
11/06/2025 02:57

Decorrido prazo de GABRIEL SOARES CARDOSO FILHO em 10/06/2025 23:59.
20/05/2025 00:00

Publicado Intimação da Sentença em 20/05/2025. Documento: 154177177
19/05/2025 00:00

Intimação

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA E-mail: [email protected] Telefone: (85) 3108-0830 Número do processo: 0234525-47.2021.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Assunto: [Rescisão / Resolução] AUTOR: JOSE ALFREDO CORDEIRO MENDES FILHO REU: LUIZA HELENA FEITOSA FROTA, JOSE RIBEIRO DE CASTRO JUNIOR SENTENÇA Ementa: Direito Civil.

Ação de Cobrança de Encargos Locatícios.

Locação de imóvel residencial.

Obrigação de pagamento até a entrega das chaves.

Cláusula contratual.

Responsabilidade da fiadora.

Parcial procedência.

I.

Caso em exame.

Trata-se de ação de cobrança de valores locatícios proposta pelo locador em face do locatário e sua fiadora, em razão de inadimplemento de aluguéis, encargos condominiais e reparos contratuais.

O contrato, firmado em 20/03/2017 por prazo de 30 meses, foi prorrogado por prazo indeterminado.

As partes divergem quanto à data de encerramento das obrigações locatícias, tendo o autor fixado como marco a entrega das chaves, em 17/02/2021, enquanto o requerido alega ser 09/12/2020.

II.

Questão em discussão. 2.

A questão em discussão consiste em definir: (i) se é válida a cobrança de encargos locatícios até a data de 17/02/2021, considerada a data de entrega das chaves; (ii) se há abusividade na cláusula contratual que condiciona o encerramento das obrigações à regularização da devolução do imóvel.

III.

Razões de decidir. 3.

A responsabilidade do locatário pelos encargos do contrato perdura até a entrega das chaves, nos termos do art. 23, III, da Lei 8.245/91 e conforme jurisprudência do STJ. 4.

Não restou comprovada conduta que deslocasse a responsabilidade pelo atraso na formalização da devolução. 5.

A cláusula contratual que prevê a cobrança até o cumprimento das obrigações é válida e compatível com os deveres legais do locatário (art. 23, III, da Lei do Inquilinato), não configurando abusividade. 6.

A fiança permanece eficaz até a devolução do imóvel, conforme o art. 818 do CC, não havendo pedido de exoneração ou notificação nesse sentido.

IV.

Dispositivo e tese. 7.

Pedido julgado parcialmente procedente.

Tese de julgamento: "1.

A responsabilidade do locatário por encargos locatícios permanece até a entrega das chaves, ainda que o imóvel esteja desocupado. 2.

A cláusula contratual que condiciona o fim das obrigações à regularização da devolução do imóvel não é abusiva. 3.

A fiança subsiste até a data da entrega das chaves, salvo manifestação expressa em sentido contrário." Cuida-se de ação de cobrança proposta por José Alfredo Cordeiro Mendes Filho em face de José Ribeiro de Castro Junior e Luiza Helena Feitosa Frota, locatário e fiadora, respectivamente, em razão de inadimplemento de encargos decorrentes de contrato de locação residencial do imóvel apto. nº. 1702 da Avenida da Abolição, nº 4043, celebrado em 20/03/2017, com prazo de 30 meses e posterior prorrogação por tempo indeterminado.

O autor relata que, durante o curso contratual, os réus foram reiteradamente inadimplentes quanto às taxas condominiais e que, após diversas tentativas de acordo, em julho de 2020 na pactuaram a quitação destas taxas na forma de 13 parcelas de R$ 1.005,00 (mil e cinco reais).

Entretanto, em 29 de outubro de 2020 o locatário comunicou por WhatsApp a devolução do apartamento, não adimplindo com as parcelas pendentes do condomínio desde então.

Foi orientado para comunicar a resilição do contrato à imobiliária, com 30 dias de antecedência, conforme atendeu em 9 de novembro de 2020.

Durante os 30 dias para desocupar o imóvel e providenciar reparos dos danos eventuais, caso seja ultrapassado este prazo para a adequação do apartamento recaem sobre o inquilino as obrigações do contrato até a data em que efetivamente ocorrer a entrega das chaves.

Todavia, em uma primeira vistoria, realizada em 18 de novembro de 2020, o imóvel foi reprovado, tendo a imobiliária elencado reparos a serem feitos.

Mas até a data prevista para o encerramento do contrato não haviam sido regularizados pelo requerido.

Aduz que a devolução das chaves só ocorreu em 17/02/2021, data que considera marco final das obrigações locatícias, em conformidade com cláusula contratual e a Lei do Inquilinato.

Sustenta, ainda, que os réus não executaram os reparos apontados na vistoria final e pleiteia o pagamento da quantia de R$ 23.740,88 (vinte e três mil, setecentos e quarenta reais e oitenta e oito centavos), englobando dívidas de aluguel, condomínio e encargos.

Os réus, em contestação (Id 121158179), alegam que à época do início do contrato o imóvel não estava em perfeitas condições, mas sujo e mal cuidado.

Narram que com o início da pandemia passaram a ter dificuldades financeiras e não podiam mais arcar com o contrato de aluguel.

Sustentam que desocuparam o imóvel em 30/10/2020, após realizar pintura e pequenos reparos e que notificaram a ocupação à imobiliária no dia 9 de novembro de 2020.

Alegam que a demora na vistoria e conclusão do encerramento contratual foi causada exclusivamente pela imobiliária, que recebeu as chaves apenas em 17 de fevereiro de 2021.

Defendem a abusividade de cláusula que condiciona o fim das obrigações à aceitação do imóvel e requerem a declaração de inexistência de débito relativo aos meses de dezembro/2020 a fevereiro/2021.

Réplica apresentada (Id 121158189).

Não houve pedido de produção de provas no saneamento em cooperação com as partes. É o que importa relatar.

Decido.

A relação jurídica é regida pelo contrato de locação firmado entre as partes e pelas disposições da Lei nº 8.245/91.

A controvérsia consiste na fixação do termo final da responsabilidade dos réus pelas obrigações locatícias, à luz da cláusula contratual que condiciona o encerramento da locação à entrega do imóvel em condições compatíveis com a vistoria inicial e à aprovação do locador.

O contrato prevê expressamente que a responsabilidade por aluguéis e encargos persiste até que o imóvel seja entregue em perfeitas condições de habitabilidade, com quitação de todos os débitos e aprovação da vistoria (cláusulas 10ª e 11ª).

Essas cláusulas, embora válidas, não se prestam para cobrança de quaisquer reparos que o inquilino pretenda ver realizados, a boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil), são limites para tais impulsos. É incontroverso que o aviso de desocupação foi formalizado em 09/11/2020.

A vistoria foi realizada em 18/11/2020 e o laudo entregue em 07/12/2020, com indicação de reparos.

O locatário apresentou proposta de acordo em 26/01/2021 onde concordava com parte dos reparos indicados, mas a proposta não foi aceita pela administradora pela Seta Imobiliária, como se vê à Id 121159380.

Por fim, somente em 17/02/2021 deu-se por encerrado o contrato.

As alegações dos réus de que a demora decorreu de conduta da imobiliária não encontra respaldo nos elementos probatórios.

O resultado da vistoria foi apresentado em tempo razoável para o vulto de apontamentos, enquanto não foi identificado que o inquilino tenha providenciado os reparos entre 09/12/2020 até 21/12/2021 ou mesmo tentado chegar a acordo com a locadora.

A cláusula contratual que prevê a responsabilidade pelas obrigações até a regularização da devolução é exigível, decorre do dever legal de restituir o imóvel no estado em que foi recebido, conforme art. 23, III, da Lei 8.245/91.

A exigência dos reparos visa manter o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa.

A exigência é de devolução em condições equivalentes às condições originais, salvo o desgaste natural pelo uso: APELAÇÃO.

CIVIL E PROCESSO CIVIL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO VERIFICADO.

CONTRATO DE LOCAÇÃO - ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES AO LOCADOR.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.

A jurisprudência consolidada nos tribunais pátrios, inclusive neste Sodalício, entende o término da relação locatícia como sendo aquele em que ocorre a efetiva entrega das chaves ao locador. 2.

No presente caso, a prova trazida aos autos dá conta de que, não obstante tenha a ação ajuizada pelos embargantes objetivando consignar as chaves em Juízo sido protocolizada em novembro de 1997, não há notícia de que as chaves em alusão tenham ficado em Juízo, à disposição do locador, já naquela data.

Ao contrário, o que se tem é que apenas em novembro de 1998, por ocasião de uma audiência em Juízo, as referidas chaves foram efetivamente entregues pelos apelantes ao apelado.

Impõe-se, pois, reconhecer o acerto da sentença recorrida, que condenou o locatário ao pagamento dos aluguéis até novembro de 1998. 3.

Recurso conhecido e improvido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, na conformidade da ata de julgamento, por deliberação unânime, em conhecer e negar provimento à apelação, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, 20 de novembro de 2018 DURVAL AIRES FILHO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0016334-34.2004.8.06.0000 Fortaleza, Relator.: RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, Data de Julgamento: 20/11/2018, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 20/11/2018) Por fim, quanto à fiadora, sua obrigação subsiste até a entrega das chaves, por força do art. 818, do Código Civil, inclusive, há renúncia ao benefício de ordem firmado no contrato (Id 121158219).

Portanto, são devidos os encargos locatícios até 17/02/2021, conforme apuração a ser realizada em liquidação de sentença.

Ante o exposto, com fundamento nos arts. 6º, 12 e 23 da Lei 8.245/91, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para reconhecer como válida a cobrança de alugueis, encargos condominiais e demais valores locatícios até 17/02/2021; condenar, solidariamente, José Ribeiro de Castro Junior e Luiza Helena Feitosa Frota ao pagamento dos valores vencidos até a referida data, a serem apurados em liquidação, com atualização monetária e juros conforme estipulado contratualmente.

Consequentemente, indefiro o pedido contraposto de declaração de inexistência de débito dos meses de dezembro de 2020, janeiro e fevereiro de 2021 e a anulação de cláusulas contratuais.

Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, do CPC).

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Após o decurso do prazo, certifique-se o trânsito em julgado e, em seguida, promova-se a baixa dos autos, com as devidas cautelas.

Fortaleza/CE, 9 de maio de 2025.

JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz
19/05/2025 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/05/2025 Documento: 154177177
17/05/2025 11:11

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 154177177
13/05/2025 11:59

Julgado procedente em parte do pedido
11/11/2024 11:53

Conclusos para julgamento
09/11/2024 18:40

Mov. [75] - Migração de processo do Sistema SAJ, para o Sistema PJe | Migração SAJ PJe
30/08/2024 10:15

Mov. [74] - Petição juntada ao processo
22/08/2024 16:34

Mov. [73] - Petição | N Protocolo: WEB1.24.02273754-9 Tipo da Peticao: Peticoes Intermediarias Diversas Data: 22/08/2024 16:22
31/05/2024 18:10

Mov. [72] - Certidão emitida | TODOS- 50235 - Certidao Remessa Analise de Gabinete (Automatica)
29/11/2023 17:10

Mov. [71] - Concluso para Sentença
29/11/2023 13:23

Mov. [70] - Certidão emitida | TODOS- 50235 - Certidao Remessa Analise de Gabinete (Automatica)
24/11/2023 13:39

Mov. [69] - Mero expediente | Intimadas as partes, nao sendo o caso de produzir provas e ja anunciado o julgamento antecipado (p. 168), remetam-se os autos para a fila de concluso para sentenca, sem necessidade de qualquer intimacao.
03/10/2022 15:08

Mov. [68] - Concluso para Decisão Interlocutória
29/09/2022 13:24

Mov. [67] - Concluso para Despacho
15/09/2022 13:38

Mov. [66] - Certidão emitida | TODOS- 50235 - Certidao Remessa Analise de Gabinete (Automatica)
15/09/2022 13:37

Mov. [65] - Decurso de Prazo | TODOS - Certidao de Decurso de Prazo
17/08/2022 00:45

Mov. [64] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0614/2022 Data da Publicacao: 17/08/2022 Numero do Diario: 2907
12/08/2022 11:44

Mov. [63] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
12/08/2022 10:53

Mov. [62] - Documento Analisado
09/08/2022 16:05

Mov. [61] - Decisão de Saneamento e Organização [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
19/07/2022 14:42

Mov. [60] - Encerrar documento - restrição
28/06/2022 20:12

Mov. [59] - Certidão emitida | [AUTOMATICO] TODOS - Certidao Automatica de Juntada de Mandado no Processo
28/06/2022 20:12

Mov. [58] - Documento | OFICIAL DE JUSTICA - Certidao Generica
20/06/2022 15:23

Mov. [57] - Concluso para Decisão Interlocutória
20/06/2022 15:23

Mov. [56] - Petição juntada ao processo
17/06/2022 10:19

Mov. [55] - Petição | N Protocolo: WEB1.22.02169084-9 Tipo da Peticao: Replica Data: 17/06/2022 10:08
11/05/2022 14:56

Mov. [54] - Encerrar documento - restrição
19/04/2022 21:43

Mov. [53] - Certidão emitida | [AUTOMATICO] TODOS - Certidao Automatica de Juntada de Mandado no Processo
19/04/2022 21:42

Mov. [52] - Documento | OFICIAL DE JUSTICA - Certidao Generica
18/04/2022 16:24

Mov. [51] - Petição juntada ao processo
18/04/2022 16:24

Mov. [50] - Concluso para Despacho
13/04/2022 22:44

Mov. [49] - Petição | N Protocolo: WEB1.22.02021843-7 Tipo da Peticao: Contestacao Data: 13/04/2022 22:29
01/04/2022 18:15

Mov. [48] - Expedição de Mandado | Mandado n: 001.2022/066698-0 Situacao: Cumprido - Ato negativo em 19/04/2022 Local: Oficial de justica - Carlos Antonio Tavares Goncalves
01/04/2022 18:15

Mov. [47] - Expedição de Mandado | Mandado n: 001.2022/066685-8 Situacao: Cumprido - Ato negativo em 28/06/2022 Local: Oficial de justica - Francisco Osanildo Ferreira do Nascimento
01/04/2022 13:45

Mov. [46] - Documento Analisado
29/03/2022 16:30

Mov. [45] - Mero expediente [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
28/03/2022 13:19

Mov. [44] - Petição juntada ao processo
23/03/2022 22:11

Mov. [43] - Remessa dos Autos a Vara de Origem - Central de Conciliação | CENTRAL CONCILIACAO - Certidao de Devolucao
23/03/2022 21:54

Mov. [42] - Sessão de Conciliação realizada sem êxito
23/03/2022 21:40

Mov. [41] - Documento
23/03/2022 15:08

Mov. [40] - Petição | N Protocolo: WEB1.22.01972329-8 Tipo da Peticao: Juntada de Procuracao/Substabelecimento Data: 23/03/2022 14:49
23/03/2022 13:06

Mov. [39] - Petição | N Protocolo: WEB1.22.01971891-0 Tipo da Peticao: Juntada de Procuracao/Substabelecimento Data: 23/03/2022 12:54
19/02/2022 05:53

Mov. [38] - Prazo alterado feriado | Prazo referente ao usuario foi alterado para 29/03/2022 devido a alteracao da tabela de feriados
18/02/2022 13:46

Mov. [37] - Certidão emitida | [AUTOMATICO] TODOS - Certidao Automatica de Juntada de AR no Processo
18/02/2022 13:45

Mov. [36] - Aviso de Recebimento (AR)
17/02/2022 12:19

Mov. [35] - Certidão emitida | [AUTOMATICO] TODOS - Certidao Automatica de Juntada de AR no Processo
17/02/2022 12:19

Mov. [34] - Aviso de Recebimento (AR)
14/02/2022 20:14

Mov. [33] - Concluso para Despacho
01/02/2022 10:12

Mov. [32] - Petição | N Protocolo: WEB1.22.01847636-0 Tipo da Peticao: Peticoes Intermediarias Diversas Data: 01/02/2022 09:50
31/01/2022 16:57

Mov. [31] - Certidão emitida
31/01/2022 16:57

Mov. [30] - Aviso de Recebimento (AR)
26/01/2022 11:09

Mov. [29] - Certidão emitida
25/01/2022 20:07

Mov. [28] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0049/2022 Data da Publicacao: 26/01/2022 Numero do Diario: 2770
25/01/2022 11:41

Mov. [27] - Expedição de Carta
24/01/2022 16:06

Mov. [26] - Certidão emitida
24/01/2022 14:40

Mov. [25] - Expedição de Carta
24/01/2022 12:37

Mov. [24] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
24/01/2022 12:22

Mov. [23] - Documento Analisado
24/01/2022 12:03

Mov. [22] - Expedição de Ato Ordinatório [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
12/01/2022 11:08

Mov. [21] - Certidão emitida
11/01/2022 19:54

Mov. [20] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0008/2022 Data da Publicacao: 12/01/2022 Numero do Diario: 2760
11/01/2022 15:54

Mov. [19] - Expedição de Carta
11/01/2022 11:24

Mov. [18] - Certidão emitida
11/01/2022 08:49

Mov. [17] - Expedição de Carta
10/01/2022 14:36

Mov. [16] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
10/01/2022 14:12

Mov. [15] - Documento Analisado
28/12/2021 17:33

Mov. [14] - Expedição de Ato Ordinatório [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
28/12/2021 16:32

Mov. [13] - Audiência Designada | Conciliacao Data: 23/03/2022 Hora 16:00 Local: COOPERACAO 05 Situacao: Pendente
17/12/2021 16:20

Mov. [12] - Remessa para o CEJUSC ou Centros de Conciliação/Mediação
17/12/2021 16:20

Mov. [11] - Mero expediente [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
17/12/2021 11:25

Mov. [10] - Conclusão
05/11/2021 14:01

Mov. [9] - Certidão emitida
15/06/2021 10:00

Mov. [8] - Custas Processuais Pagas | Custas Iniciais paga em 15/06/2021 atraves da guia n 001.1240042-45 no valor de 1.822,30
08/06/2021 12:58

Mov. [7] - Custas Processuais Emitidas | Guia n 001.1240042-45 - Custas Iniciais
31/05/2021 21:00

Mov. [6] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0221/2021 Data da Publicacao: 01/06/2021 Numero do Diario: 2621
28/05/2021 12:14

Mov. [5] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
27/05/2021 16:12

Mov. [4] - Documento Analisado
26/05/2021 19:15

Mov. [3] - Requisição de Informações [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
25/05/2021 09:58

Mov. [2] - Conclusão
25/05/2021 09:58

Mov. [1] - Processo Distribuído por Sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
22/07/2025

Ultima Atualização
22/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Decisão • Arquivo

Execução/Cumprimento de Sentença • Arquivo

Intimação da Sentença • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho de Mero Expediente • Arquivo

Interlocutória • Arquivo

Despacho de Mero Expediente • Arquivo

Ata de Audiência (Outras) • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho de Mero Expediente • Arquivo

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2ª instância - TJCE

Ajuizamento: 18/11/2022 15:07

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