TJCE - 0274624-54.2024.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA PROCESSO: 0274624-54.2024.8.06.0001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO:  [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: DIEGO VERAS CHAVES  REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A SENTENÇA   Vistos em inspeção interna anual.

I - Relatório Trata-se de ação de rescisão de contrato de multipropriedade e timesharing por descumprimento de cláusula c/c restituição de parcelas adimplidas c/c indenização por danos morais c/c pedido de tutela provisória antecipada de urgência ajuizada por Diego Veras Chaves em desfavor de Venture Gestora De Propriedades Múltiplas Ltda., todos devidamente qualificados nos autos.

Consta da petição inicial (ID 122626651) que, em dezembro de 2018, o autor, acompanhado de sua então esposa, foi abordado por representante da ré no shopping Riomar Fortaleza para apresentação do empreendimento Hard Rock Hotel & Resort Fortaleza.

Apesar da recusa inicial, foi convencido mediante oferta de brindes e jantar cortesia.

Alega que a ré empregou forte pressão psicológica, com abordagem emocional e insistente, apresentando o negócio como oportunidade única.

Após cerca de três horas de exposição, foi-lhe entregue um contrato de 24 páginas para assinatura imediata, sem possibilidade de leitura atenta, sendo posteriormente constatado que os benefícios prometidos dependiam de aditivos contratuais e valores adicionais.

Afirma que foi induzido a adquirir 1/26 de uma unidade em regime de multipropriedade e time sharing, ao valor de R$38.335,00, quitado em entrada e 67 parcelas, totalizando R$38.967,83, conforme comprovante anexado.

O prazo contratual para entrega do empreendimento era 30 de junho de 2021, prorrogável por até 180 dias.

Diante do atraso das obras, firmaram sucessivos aditivos, estendendo a entrega para 31 de dezembro de 2023.

Ainda assim, a ré não cumpriu sua obrigação contratual.

Destaca que, apesar dos reiterados descumprimentos por parte da ré, jamais esteve inadimplente.

Em razão dos atrasos, buscou administrativamente a rescisão contratual e restituição dos valores pagos, sendo informado de que a rescisão implicaria retenção superior a 25% do montante, além de taxa de corretagem.

Considerando a proposta injusta, optou por ajuizar a presente demanda.

Diante do exposto, o autor ajuizou a presente demanda requerendo, em síntese: a) concessão dos benefícios da justiça gratuita; b) inversão do ônus da prova; c) procedência do pedido para: declarar a nulidade das cláusulas contratuais abusivas, em desconformidade com o art. 51, incisos I e IV, do CDC, por exonerarem a responsabilidade da fornecedora pelo inadimplemento, imporem obrigações desproporcionais e prejudiciais ao consumidor e prorrogarem indevidamente o reembolso; d) condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, a ser arbitrada por este Juízo, tomando como parâmetro o valor de R$ 17.512,17, com fundamento no art. 5º da CF/88 c/c arts. 6º, VI, e 14 do CDC; e) caso reconhecida a inadimplência da ré, a desconstituição do negócio jurídico, com restituição integral da quantia de R$ 38.967,83, devidamente atualizada; f) alternativamente, na hipótese de não se reconhecer a culpa da ré pela rescisão, que seja aplicada a Lei nº 13.786/2018, com devolução de no mínimo 90% do valor pago, em parcela única; g) atribuição do valor da causa em R$ 56.480,00.

Instruem a inicial os documentos de IDs 122626650 a 122626647.

Despacho de ID 134787792 intimando a parte autora para comprovar a sua hipossuficiência financeira.

Petição da parte autora em ID 138388764 pedindo dilação de prazo para apresentação dos documentos.

Petição da parte autora em ID 153144803 promovendo a juntada de documentos.

Decisão de ID 154440397 deferindo o pedido de gratuidade judiciária, recebendo a inicial no plano formal, determinando a inversão do ônus da prova, determinando a citação da parte ré para apresentar defesa e especificar as provas que pretende produzir, bem como, intimando a parte autora para empós manifestar-se em réplica e na mesma ocasião especificar as provas que pretende produzir.

A parte ré apresentou contestação (ID 162411921), na qual aduz, em síntese: a) Preliminarmente, impugna o pedido de gratuidade da justiça formulado pela parte autora. b) No mérito, sustenta que o contrato foi firmado em 30/12/2018 de forma livre, consciente e informada, em procedimento transparente e de boa-fé, inexistindo vício de consentimento. c) Alega que a contratação ocorreu em momento anterior à pandemia de COVID-19, declarada em 11/03/2020, evento imprevisível que impactou gravemente o setor hoteleiro e imobiliário, dificultando a execução contratual. d) Destaca que a crise decorrente da pandemia gerou queda expressiva nas vendas e receitas do setor, além de aumento no número de demandas judiciais.

Ressalta a necessidade de o Poder Judiciário considerar os efeitos econômicos concretos e os riscos de desequilíbrio nas relações contratuais. e) Argumenta que impor à ré o ônus integral da crise resultaria em prejuízos à coletividade e comprometeria a continuidade de sua atividade econômica. f) Defende a aplicação dos princípios da proporcionalidade e equidade, para preservação da estabilidade contratual e consideração das peculiaridades do caso concreto. g) Rebate as alegações de inadimplemento, citando a Cláusula 12ª, que prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega do empreendimento em razão de caso fortuito ou força maior. h) Afirma que os atrasos decorreram de fatores externos, alheios à vontade da ré, o que afasta a alegação de culpa pelo descumprimento contratual. i) Sustenta que todos os termos pactuados estão em conformidade com a legislação vigente e refletem as condições econômicas da época da contratação. j) Assegura a validade e eficácia do contrato, inexistindo fundamentos jurídicos para sua desconstituição. k) Defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, com incidência do Código Civil e da Lei de Multipropriedade. l) Justifica a legalidade das deduções contratuais em caso de rescisão e nega a ocorrência de danos morais. m) Por fim, requer o julgamento improcedente da demanda.

A contestação está instruída com os documentos de IDs 162417180 a 162415468.

Ato ordinatório de ID 162417072 determinando a intimação da parte autora para réplica e especificação de provas. É o relatório.

Decido.

II - Fundamentação  2.1.

Do julgamento antecipado da lide; Registro, inicialmente, que, de acordo com o art. 370 do Código de Processo Civil, cabe ao Juiz determinar, de ofício ou a requerimento das partes, as provas necessárias ao julgamento do mérito, devendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, sem que isso configure cerceamento de defesa.

No caso em tela, entendo suficientes para o julgamento da demandada as provas produzidas nos autos, não havendo, assim, a necessidade de produção de outras, razão pela qual o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. 2.2 - Preliminarmente 2.2.1 - Da impugnação ao pedido de gratuidade da justiça: O réu impugna a concessão dos benefícios da justiça gratuita à parte autora, contudo, não apresentou qualquer elemento probatório capaz de infirmar a alegada hipossuficiência econômico-financeira, tampouco demonstrou que o pagamento das custas processuais não comprometeria o sustento da parte beneficiária, ônus que lhe incumbia.

Diante da ausência de provas aptas a desconstituir os documentos acostados aos autos sob os IDs 153144804 e 153144807, entende-se que a decisão que deferiu a gratuidade judiciária deve ser mantida.  Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

PROCESSO CIVIL.

IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA. ÔNUS DA PROVA DO IMPUGNANTE.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO, NOS AUTOS, DE QUE O IMPUGNADO DETÉM CONDIÇÕES PARA ARCAR COM AS DESPESAS PROCESSUAIS, SEM PREJUÍZO DE SEU SUSTENTO PRÓPRIO E DE SUA FAMÍLIA.

MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO. 1.

A simples declaração firmada pela parte, de que não pode arcar com as custas processuais sem prejuízo do sustento de sua família, é suficiente para a obtenção do benefício.

Precedentes. 2.

No incidente de impugnação ao pedido de justiça gratuita compete ao impugnante o ônus da prova de que o impugnado tem condições financeiras de arcar com as despesas processuais sem o prejuízo de seu sustento ou de sua família.

Não havendo tal prova, a manutenção da sentença que rejeitou a impugnação da justiça gratuita é medida que se impõe. 3.

Recurso conhecido e improvido.

Sentença mantida.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os desembargadores integrantes da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimemente, em conhecer da apelação cível interposta, para, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença vergastada, tudo nos termos do voto do desembargador relator .

Fortaleza, 04 de junho de 2019 DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Presidente do Órgão Julgador e Relator. (TJ-CE - APL: 04970729120118060001 CE 0497072-91.2011.8.06 .0001, Relator.: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 04/06/2019, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 05/06/2019) Assim, não havendo provas da capacidade financeira da autora que permitam o cumprimento da obrigação de pagamento das despesas processuais sem prejuízo, indefiro a impugnação e mantenho a concessão do benefício.  3.

Mérito  a) Da aplicação do CDC; No caso dos autos, entendo pela aplicação do CDC.

Explico.

Em que pese o contrato firmado entre as partes seja de investimento, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o adquirente de unidade imobiliária, ainda que não sendo destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada, se tiver agido de boa-fé e desde que não seja investidor profissional.  Este é o entendimento do E.TJ/CE: APELAÇÕES RECÍPROCAS.

CIVIL E CONSUMIDOR.

AÇÃO ORDINÁRIA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

CONTRATO DE INVESTIDOR ¿ CONSUMIDOR INVESTIDOR.

POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA.

PRECEDENTE DO STJ.

NO CASO, PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

DIVISADO O INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA.

OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO AVENÇADO.

CERTIDÃO DE EMISSÃO DE ¿HABITE-SE¿ QUE NÃO CORRESPONDE À ENTREGA DAS CHAVES.

RESPONSABILIDADE OBJETIVA.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ À ESPÉCIE.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS.

LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL.

PRECEDENTES DO STJ.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

RECURSO DA EMPRESA PROMOVIDA CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

APELO DA CONSUMIDORA CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE. 1.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se houve atraso na entrega do imóvel, objeto do contrato de compra e venda firmado entre as partes, capaz de gerar direito aos lucros cessantes e à reparação por danos morais. 2.

Por conseguinte, apesar do contrato firmado entre as partes ser de investimento, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o adquirente de unidade imobiliária, ainda que não sendo destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada, se tiver agido de boa-fé e desde que não seja investidor profissional.

Na hipótese em liça, infere-se que a autora/recorrida é assistente social e não se tem notícias de que seja investidora profissional ou que tenha profundo conhecimento do mercado imobiliário.

Em consequência, a legislação consumerista é aplicável ao caso em comento. 3.

O demandado não nega o atraso na conclusão da obra, imputando a causa aos entraves burocráticos e percalços criados por fornecedores, órgãos públicos, cartórios e instituição financeira (fl. 197).

Todavia, entendo que a circunstância acima mencionada não é suficiente para justificar o atraso, pois tais eventualidades já devem ser consideradas, quando estipulada uma possível data para a entrega do imóvel, ante a aplicação da teoria do risco do empreendimento. 4.

In casu, resta inconteste que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, face ao injustificado atraso na entrega da obra, na medida que, rescindido o instrumento contratual, verifica-se legítima a pretensão autoral de receber integralmente os valores pagos, uma vez que a questão relativa à culpa pelo desfazimento do negócio tem interferência direta sobre o valor a ser restituído.

Acerca do percentual a ser restituído ao promitente comprador em casos desse jaez, a 2ª Seção do c.

Superior Tribunal de Justiça aprovou o enunciado da Súmula 543, que estabelece: ¿Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.¿ 5.

Trata-se o ¿habite-se¿ de um documento emitido pela Prefeitura, após realizar vistoria, atestando que o imóvel foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela municipalidade para a aprovação do projeto imobiliário e que pode ser habitado/utilizado.

Assim, o ¿habite-se¿ não se confunde com a entrega do imóvel, que se dá com a efetiva entrega das chaves ao adquirente, momento em que esse pode gozar das faculdades inerentes ao proprietário.

Deveras, não há congruência temporal necessária entre a expedição do ¿habite-se¿, o qual é requisito administrativo imposto pela Prefeitura, e a efetiva data contratualmente prevista para a entrega do imóvel. 6.

Na hipótese em liça, apesar do ¿habite-se¿ ter sido expedido em março de 2016 (fl. 198), não foi comprovada na mesma data, a entrega das unidades comercializadas mediante ¿Termo de Recebimento das Chaves¿.

Por conseguinte, a mora da empresa vendedora passa a ser considerada pela não entrega das chaves do imóvel no prazo estabelecido em contrato e não pela data da expedição do ¿habite-se¿.

Recurso da autora provido neste tópico. 7.

Acerca da impossibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, não há digressões. É que, o assunto já foi objeto de tese firmada pelo STJ, em sede de Recurso Especial Repetitivo (Tema 971).

Por consequência, impõe-se a aplicação, à espécie, da multa moratória prevista no instrumento contratual, conforme indicado na decisão recorrida. 8.

Quanto à tônica relativa aos danos morais, a sentença não merece retoque.

Isso porque o e.

Tribunal da Cidadania possui entendimento assente sobre ser indevida a indenização ao patrimônio ideal quando o atraso se deu por alguns meses, não sendo capaz de representar ofensa à personalidade do indivíduo, como é o caso dos autos. 9.

Por fim, em relação às supostas práticas de litigância de má-fé, percebe-se que não há nos autos condutas de ambas as partes que revelem intenção de atuar de forma temerária, atentando contra a justiça.

A conduta lesiva que deve receber a punição prevista no art. 81, caput, do CPC é aquela inspirada na intenção de prejudicar.

Assim, para a condenação à pena de litigância de má-fé, faz-se necessária a comprovação do dolo da parte no entrave do trâmite do processo, o que não restou verificado no presente caso. 10.

Sentença reformada apenas para alterar o termo final da mora, o qual deve ser considerado como a data efetiva da entrega das chaves à autora. 11.

Apelação da empresa demandada conhecida e desprovida.

Apelo da consumidora conhecido e provido, em parte.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos interpostos, para negar provimento ao Recurso da empresa promovida e dar parcial provimento ao Apelo da consumidora, em conformidade com o voto do eminente relator.

Fortaleza, data indicada no sistema.

DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE - AC: 01767712620168060001 Fortaleza, Relator: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 04/04/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/04/2023) (Grifo nosso).                        De forma específica, não se tem notícias nos autos de que os requerentes são investidores profissionais ou que tenham profundo conhecimento do mercado imobiliário.                              Sendo assim, a legislação consumerista é aplicável ao caso em comento b) Da rescisão contratual com devolução de valores; No caso em tela, vislumbra-se que as partes entabularam contrato de compra e venda de cota imobiliária (fração) de unidade imobiliária em regime de multipropriedade do empreendimento de natureza turística-imobiliária-hoteleira denominado "Hard Rock Hotel e Resort Fortaleza" ("Empreendimento") (ID 12262665-122626654).

Verifica-se que o negócio jurídico celebrado entre as partes se enquadra na definição de multipropriedade ou time sharing, que é um regime de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel entre os co-titulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.

A Lei nº 13.777/18, que introduziu no Código Civil o "condomínio em multipropriedade", também conhecido como Time Sharing, acrescentou a este diploma o art. 1.358-B a 1.358-U, o qual dispõe de forma expressa que a multipropriedade rege-se, dentre outros diplomas, pelo Código de Defesa do Consumidor e sua definição.

Vejamos: "Art. 1.358-B.

A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs  4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)." Artigo 1.358-C.

Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Um fator relevante deste contrato diz respeito a entrega do imóvel, que se materializa pela regularidade para sua ocupação que possibilita o efetivo uso do imóvel, firmada através do "habite-se", acrescido do repasse das chaves, dentro do prazo previsto para entrega do imóvel, cuja inobservância configura mora do vendedor e o consequente dever de reparação dos danos.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR AO CDC.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

DIFERENÇA A MENOR NA METRAGEM DE IMÓVEL URBANO.

CONDOMÍNIO VERTICAL.

ART. 1.136, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL.

INCIDÊNCIA.

VERBA HONORÁRIA.

S.306 DO STJ.

I.

O atraso na entrega do imóvel implica mora da empresa ré, impondo-se o dever de indenizar por perdas e danos.

II.

O art. 1.136, parágrafo único, do Código Civil de 1916, que considera não indenizáveis diferenças de até 1/20 do tamanho do imóvel, aplica-se aos condomínios verticais regidos pela Lei n. 4.591/62.

III. "Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência recíproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da própria parte" (Súmula n.306/STJ).

IV.

Recurso especial parcialmente provido. (STJ, REsp 326125/DF, Julgado em 04/10/2011).

In casu, cinge-se a controvérsia a respeito da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e suas consequências.

Verifica-se que o contrato foi originalmente firmado em 30 de dezembro de 2018 (IDs 122626655 e 122626654), tendo sido posteriormente aditado em 15 de setembro de 2021 (ID 122626659) e, novamente, em 14 de junho de 2023 (ID 122626647), ocasião em que se estabeleceu novo prazo para entrega do objeto contratual, fixado para 31 de dezembro de 2023.

Ressalte-se, contudo, que a contratação inicial ocorreu em momento posterior à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual incide sobre a relação contratual em questão, nos termos das normas de direito intertemporal.

A referida lei incluiu o artigo 67-A na Lei nº. 4.591/64 que trata a respeito do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente ou do incorporador.

A resilição contratual ocorre quando uma ou as duas partes não deseja mais continuar com o contrato, independentemente de descumprimento contratual, sendo o distrato a forma de resilição que se dá de maneira bilateral, conforme artigo 472 do CC.

Já a resolução contratual, ocorre quando o contrato é extinto em razão do descumprimento daquilo que foi pactuado, seja por culpa do contratante ou do contratado.  No caso em apreço, a parte autora atribui à promovida a responsabilidade pelo desfazimento contratual, sob o argumento de que o descumprimento do prazo de entrega configura inadimplemento exclusivo da requerida, razão pela qual pleiteia a rescisão do negócio jurídico.

A referida negação inverte para a requerida o dever de demonstrar os motivos da não conclusão, caracterizando nesta análise inicial a possibilidade do direito desejado.  De sua parte, percebo que a parte ré confirmou o atraso na entrega do imóvel superior ao prazo de tolerância e utilizou argumentos de que houve força maior apta a justificar referido atraso.

Passo a analisá-los.

No que tange à pandemia da COVID-19, reconhece-se que esta ocasionou significativa paralisação em âmbito nacional, ocorrida no ano de 2020, com retomada das atividades ao final do mesmo exercício.

Entretanto, a parte requerida não apresentou qualquer análise ou consideração proporcional acerca do período de paralisação, o qual presumivelmente poderia ter sido compensado pelo prazo de tolerância de 180 dias previsto especificamente para situações dessa natureza.

Importa destacar, ainda, que a parte autora firmou dois aditivos contratuais subsequentes, os quais estenderam o prazo para entrega da fração imobiliária, sendo certo que, mesmo assim, a parte ré permaneceu no descumprimento do prazo estipulado.

Dessa forma, considerando que a ação foi ajuizada apenas em 2024 e inexistindo nos autos qualquer manifestação por parte da Requerida que comprove a conclusão do empreendimento, concluo que as alegações da promovida carecem de fundamentação, reforçando, assim, a pretensão deduzida na demanda.

Em exame às provas constantes nos autos, especialmente o contrato de compra e venda e seus aditivos (IDs 122626655, 122626654, 122626659 e 122626647), verifica-se de forma inequívoca que, no segundo aditivo celebrado em 14 de junho de 2023, o prazo final estipulado para entrega foi fixado para 31 de dezembro de 2023, conforme transcrito a seguir: No tocante ao atraso na entrega do imóvel, importante mencionar que não é abusiva a cláusula que estabelece o prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, posto que a inserção desta cláusula se justifica a fim de evitar que contratempos advindos de fatores imprevisíveis não onerem excessivamente a incorporadora. É razoável, ante a natureza do contrato, que envolve construção de empreendimento sujeita a intercorrências diversas em sua execução, como chuvas, escassez de mão de obra, ou situações outras semelhantes, que a data para entrega seja apenas uma estimativa.

Nesse passo, a tolerância de 180 dias de atraso é praxe no mercado imobiliário e amplamente aceita pela jurisprudência.

Ademais, a autora tinha pleno conhecimento deste prazo e, desta forma, não pode invocar sua ilegalidade, visto que o prazo não é abusivo, porque foi expressamente previsto no contrato e de forma clara.

Essa compreensão ganhou tanta firmeza jurídica que foi edificada em lei ordinária, conforme se vê na redação do art. 43-A da Lei 4.591/1964: Art. 43-A.

A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, deforma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Todavia, constata-se nos autos que a parte ré não cumpriu o prazo previsto no contrato mencionado.

Mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 dias, bem como os prazos adicionais estabelecidos nos aditivos, a parte ré não logrou entregar o empreendimento no prazo estipulado.

Dessa forma, concluo que o prazo para entrega previsto no contrato restou esgotado, uma vez que, até a data da propositura da presente demanda, em 09/10/2024, o empreendimento ainda não havia sido entregue.

Dessa maneira, persiste a controvérsia no que se refere ao percentual aplicável a título de retenção.

No contexto exposto, o contrato em questão, em sua cláusula nona - da inadimplência e da rescisão do contrato, estabelece as possibilidades de rescisão contratual (ID 122626653 - fl.1). "CLÁUSULA NONA - DA INADIMPLÊNCIA E DA RESCISÃO DO CONTRATO:  (...) IV- São causas de rescisão do presente contrato, entre outras aqui não enumeradas: a) a falta de pagamento de 3 (três) parcelas seguidas ou alternadas do saldo do preço, ou qualquer outro débito, obedecendo-se o disposto do artigo 1º, VI, da Lei 4.864, de 29.11.65; b) cessão ou promessa de cessão de direitos e obrigações deste contrato, sem anuência da outra parte; c) constituição de qualquer ônus sobre a fração imobiliária da unidade compromissada ou os respectivos direitos, sem anuência da outra parte, salvo exceções já previstas neste Contrato; d) se contra qualquer das partes for decretada qualquer medida judicial que afete a unidade compromissada ou os direitos deste contrato; e) insolvência de qualquer das partes; e f) pedido de rescisão unilateral, por escrito, por qualquer das partes, inclusive, no caso, por arrependimento.

V - Uma vez rescindido o presente contrato pelo (a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR (A), ficarão à sua disposição as importâncias liquidadas a título de saldo de negócio, atualizadas e devolvidas na mesma forma e na mesma quantidade de parcelas pagas, deduzido do valor a importância equivalente à multa de 20% (vinte por cento) do valor do contrato corrigido.

Será ainda deduzido do montante apurado, o valor pago a título de sinal de negócio/ arras previstas na Cláusula 6ª, Item II.2, conforme artigo 420 do Código Civil Brasileiro, tendo a função indenizatória para cobrir as despesas administrativas e de comercialização assumidas pela PROMITENTE VENDEDORA, sendo certo que, em momento algum, considerar-se-á para efeito de devolução, o valor dispendido pelo (a) PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (A) a título de comissão de corretagem assumido em conformidade com a Cláusula Sexta, Item I.1.

Parágrafo Primeiro: a não aplicação das penalidades, a tolerância ou, ainda, o não exercício dos direitos que necessariamente defluirão do inadimplemento do(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A), não induzirão à novação, precedente ou alteração dos pactos, sendo que a ocorrência de qualquer dos fatos ora relacionados será levada à conta de mera liberalidade da PROMITENTE VENDEDORA, não acarretando, por conseguinte, o cancelamento das penalidades previstas e que poderão ser aplicadas contra o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) a qualquer tempo. (...)" Conforme se demonstra nos autos, observa-se que a parte requerente embasa suas alegações em provas documentais robustas, enquanto a parte requerida não apresentou documentação suficiente para respaldar suas alegações.

Diante desse contexto, passo à análise dos pedidos, levando em consideração a responsabilidade da parte requerida.

Quanto à rescisão contratual, entendo ser medida cabível, visto que a parte requerida não concluiu a construção do imóvel dentro do prazo estipulado, caracterizando inadimplência que enseja a rescisão compulsória do contrato.

Assim, defiro o pedido.

Portanto, verifica-se que a responsabilidade pela resolução contratual recai exclusivamente sobre a parte requerida, sendo imperativa a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que violem os princípios consumeristas.

Em seguida, procede-se à análise do procedimento aplicável para a restituição dos valores já adimplidos em decorrência do contrato objeto da presente demanda.

No presente caso, aplica-se o art. 43-A, §1º do Lei nº 13.786/2018 em conjunto com as demais disposições da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, pois a culpa pelo desfazimento do negócio, no presente caso, é do vendedor e a referida lei apenas regula as hipóteses de quando a culpa é de responsabilidade do comprador.  Nesse sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça do Ceará:  "Vê-se pois, que para os contratos celebrados após a vigência da Lei 13.786/2018, a Súmula 543 do STJ, encontra-se parcialmente prejudicada, vez que será aplicada para os casos em que a culpa é exclusiva do vendedor, havendo restituição integral e imediata.

Porém, quando a culpa for de responsabilidade do comprador, deve-se observar o regramento da Lei 13.786/2018, a qual prevê percentuais de retenção distintos para cada caso (máximo de 25% do valor pago para imóvel que não seja patrimônio de afetação ou 50%, para os casos em que houver patrimônio de afetação), assim como estabelece prazos distintos para a devolução (180 dias do desfazimento do contrato ou 30 dias da revenda ou 30 dias do habite-se). […] Assim, havendo a comprovação da culpa do vendedor e sendo o contrato posterior à Lei 13.786/2018, como visto, pode ser aplicada a Súmula 543 do STJ ao presente caso. (Apelação Cível - 0209808-68.2021.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARIA DO LIVRAMENTO ALVES MAGALHÃES, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 31/01/2023, data da publicação: 01/02/2023).

Sendo assim, o art. 43-A da Lei dos Distratos diz que:  Art. 43-A.

A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça diz que: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.  Assim sendo, é de rigor a devolução da integralidade da quantia já adimplida pela requerente, o que inclui a taxa de corretagem, na forma da súmula e artigo acima mencionados, e em parcela única, na forma da lei acima mencionada.  Da análise dos autos, constata-se que a mora da parte promovida teve início após o término do prazo estipulado no segundo aditivo, qual seja, 31 de dezembro de 2023, conforme registrado no campo relativo à entrega do imóvel.

Dessa forma, impõe-se a desconstituição do negócio jurídico, com a consequente condenação da parte promovida à restituição da quantia paga pela requerente, no valor de R$ 38.967,83 (trinta e oito mil, novecentos e sessenta e sete reais e oitenta e três centavos), conforme planilha constante no ID 122626646, a ser devidamente corrigida.

Por fim, quanto ao pleito de dano moral, concluo ter existido ofensa moral à parte promovente ocasionadora de dano reparável por ato ilícito da parte adversa.

Isto porque, conforme aduz, o art. 186 c/c art. 927 do CC, ambos amparados pelo art. 5º, X, da CF/88, aquele que pratica ato ilícito, ainda que exclusivamente moral, deve ser instado a indenizar a vítima. É certo que, embora compreenda que o mero inadimplemento contratual não ocasiona dano moral, na forma da majoritária jurisprudência pretoriana superior, tenho que o atraso injustificado da promovida após o decurso do prazo inicialmente fixado não constitui mero dissabor do cotidiano, mas repreensível abalo moral, considerando a indubitável frustração de expectativas criadas pelos adquirentes, sobretudo por ter quitado integralmente a obrigação financeira que lhe cabia.

Não se deve, ademais, desconsiderar o caráter pedagógico-punitivo que deve orientar o reconhecimento e o arbitramento do dano moral, tendo em vista a necessidade de compelir os fornecedores a cumprirem a legislação consumerista, com o intuito de prevenir comportamentos lesivos aos consumidores.

Nessa linha, sopesando as condições financeiras das partes, a reprovabilidade da conduta, o comportamento do reclamado e o caráter coercitivo e pedagógico da indenização, e obediente aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e, em especial, dos parâmetros comumente adotados por este Juízo em situações análogas, tenho por suficiente e necessária a quantia a ser imposta de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

III - Dispositivo Ante o exposto, com fundamento na Lei nº 13.786/2018, na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil de 2015, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a parte promovida, Venture Capital Participações - registrada na Receita Federal como HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A., a: i) Declarar a rescisão do contrato e dos aditivos celebrados entre as partes (IDs 122626655, 122626654, 122626659 e 122626647), condenando a parte promovida à restituição imediata e integral do valor pago pela parte autora, no montante de R$ 38.967,83 (trinta e oito mil, novecentos e sessenta e sete reais e oitenta e três centavos), conforme planilha constante no ID 122626646, acrescido de correção monetária pelo INCC (índice previsto em contrato) desde o desembolso, bem como juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; ii) condenar a demandada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), o qual deve ser corrigido monetariamente a partir de seu arbitramento definitivo (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros moratórios no percentual de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405 C.C./2002).

Diante da sucumbência da parte autora, a promovida deverá arcar com o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios dos patronos que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art.85 do CPC.

Certificado o trânsito em julgado da sentença de mérito, ARQUIVEM-SE estes autos, com as formalidades legais.

Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Expedientes necessários.

Fortaleza - CE, 29/07/2025.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito  

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA 0274624-54.2024.8.06.0001 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: DIEGO VERAS CHAVES REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A   ATO ORDINATÓRIO Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, intime-se a parte autora para réplica, no prazo de 15 (quinze) dias.

Na réplica, a parte autora deverá especificar as provas que pretende produzir, justificando sua pertinência em relação ao fato a ser provado, sob pena de preclusão.

Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

Servidor de Gabinete de 1º Grau  

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA PROCESSO:  0274624-54.2024.8.06.0001 CLASSE:  PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO:  [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: DIEGO VERAS CHAVES REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A DECISÃO

Vistos.

Defiro o pedido de gratuidade judiciária à parte autora, com base no artigo 99, § 3º, do Código de Processo Civil.

Contudo, advirto que tal benefício não abrange as multas processuais, conforme preceituado no § 4º do art. 98 do CPC, ficando ressalvada a possibilidade de impugnação pela parte ré.

Recebo a inicial apenas no plano meramente formal.

Ressalte-se que é aplicável ao presente caso o Código de Defesa do Consumidor e, considerando a hipossuficiência da parte autora em face da requerida, inverto o ônus probatório quanto aos fatos controvertidos, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do CDC.

Cite-se a parte ré para apresentar sua defesa, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia, conforme o art. 344 do CPC.

Fica, ainda, advertida de que deverá, na contestação, especificar as provas que pretende produzir, indicando sua necessidade e pertinência, conforme o art. 336 do CPC.

Em seguida, havendo contestação, e caso verificadas as hipóteses dos artigos 350 e 351 do CPC, intime-se a parte autora para réplica, no prazo de 15 (quinze) dias.

Na réplica, a parte autora deverá especificar as provas que pretende produzir, justificando sua pertinência em relação ao fato a ser provado, sob pena de preclusão.

Cientifiquem-se as partes de que o pedido de provas deverá ser justificado, sob pena de indeferimento, sendo também indeferidos os requerimentos de diligências inúteis, protelatórias ou impertinentes à solução da lide, nos termos do art. 370 do CPC.

Decorrida a fase postulatória, retornem os autos conclusos para decisão de saneamento e de organização do processo, ou para julgamento antecipado do pedido (respectivamente, arts. 357 e 355 do CPC).

Cumpra-se.

Intimem-se as partes por meio de seus advogados pelo Diário de Justiça Eletrônico (DJe).

Observem-se os prazos das intimações.

Após, retornem os autos conclusos para análise.

Expedientes necessários.  Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito