TJDFT - 0736832-50.2022.8.07.0001
1ª instância - Vara Civel, de Familia e de Orfaos e Sucessoes do Nucleo Bandeirante
Processos Relacionados - Outras Instâncias
Polo Ativo
Movimentações
Todas as movimentações dos processos publicadas pelos tribunais
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06/09/2024 16:33
Remetidos os Autos (em grau de recurso) para 2º Grau
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06/09/2024 16:32
Expedição de Certidão.
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06/09/2024 16:32
Expedição de Certidão.
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19/08/2024 11:20
Juntada de Petição de contrarrazões
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15/08/2024 02:32
Publicado Certidão em 15/08/2024.
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15/08/2024 02:32
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/08/2024
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14/08/2024 00:00
Intimação
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VCFAMOSNUB Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante Número do Processo: 0736832-50.2022.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WENIA ALVES DA SILVA REU: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA, MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CERTIDÃO Certifico e dou fé que, nesta data, verifiquei ter sido anexada apelação da parte Ré: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA, MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
Certifico que a contraparte não apelou.
Fica(m) a(s) parte(s) APELADA(S) intimada(s) a apresentar(em) contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.
Apresentadas as contrarrazões ou transcorrido o prazo sem manifestação, o processo será remetido à Segunda Instância.
Núcleo Bandeirante/DF CRISTIANNE HAYDEE DE SANTAREM MARTINS DA SILVA Documento datado e assinado eletronicamente -
13/08/2024 15:46
Juntada de Certidão
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21/07/2024 01:12
Decorrido prazo de MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 18/07/2024 23:59.
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20/07/2024 01:36
Decorrido prazo de MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 18/07/2024 23:59.
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15/07/2024 11:58
Juntada de Petição de petição
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12/07/2024 14:55
Juntada de Petição de apelação
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10/07/2024 13:14
Juntada de Petição de ofício entre órgãos julgadores
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28/06/2024 02:48
Publicado Decisão em 27/06/2024.
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28/06/2024 02:48
Publicado Decisão em 27/06/2024.
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28/06/2024 02:48
Publicado Decisão em 27/06/2024.
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26/06/2024 03:11
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/06/2024
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26/06/2024 03:11
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/06/2024
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26/06/2024 03:11
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/06/2024
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21/06/2024 18:08
Recebidos os autos
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21/06/2024 18:08
Embargos de declaração não acolhidos
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19/06/2024 16:47
Conclusos para decisão para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
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19/06/2024 16:46
Expedição de Certidão.
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14/06/2024 06:01
Decorrido prazo de MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 13/06/2024 23:59.
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25/05/2024 03:38
Decorrido prazo de MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 24/05/2024 23:59.
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24/05/2024 11:38
Juntada de Petição de petição
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21/05/2024 03:28
Publicado Decisão em 21/05/2024.
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21/05/2024 03:28
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/05/2024
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17/05/2024 15:32
Recebidos os autos
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17/05/2024 15:32
Outras decisões
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14/05/2024 18:49
Conclusos para decisão para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
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14/05/2024 18:49
Expedição de Certidão.
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10/05/2024 15:27
Juntada de Petição de embargos de declaração
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03/05/2024 02:49
Publicado Sentença em 03/05/2024.
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02/05/2024 03:22
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/05/2024
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01/05/2024 00:00
Intimação
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VCFAMOSNUB Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante Número do processo: 0736832-50.2022.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WENIA ALVES DA SILVA REU: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA, MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA I - Relatório Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido de antecipação de tutela movida por WENIA ALVES DA SILVA em desfavor de VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, partes qualificadas nos autos.
Sustenta a autora que, em 2 de maio de 2014, firmou contratos de compromisso de compra e venda, tendo com objeto os seguintes bens imóveis: - Lote nº 009, com área total de 267,50m2, sendo 15,00m de frente, 20,00m de fundos, 9,00m lado direito e 14,00m lado esquerdo, localizado na Quadra 5, Rua M 05, Residencial Nelson Mariotto, Palmeiras de Goiás- GO, CEP 76.190-000, conforme Contrato nº RNM – 005.009/14, em anexo. - Lote nº 010, com área total de 240,00m2, sendo 12,00m de frente, 12,00m de fundos, 20,00m lado direito e 20,00m lado esquerdo, localizado na Quadra 5, Rua M 07, Residencial Nelson Mariotto, Palmeiras de Goiás- GO, CEP 76.190-000, conforme Contrato nº RNM – 005.010/14 em anexo. - Lote nº 011, com área total de 267,50m2, sendo 15,00m de frente, 20,00m de fundos, 14,00m lado direito e 09,00m lado esquerdo, localizado na Quadra 5, Rua M 04, Residencial Nelson Mariotto, Palmeiras de Goiás- GO, CEP 76.190-000, conforme Contrato nº RNM – 005.009/14.
Informa que, em face do lote 09, firmou compromisso para o pagamento do valor da comissão de corretagem à VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA que foi integralizado ao valor total do lote, ou seja, R$ 2.667,51 mais R$ 66.102,80 divididos em 170 parcelas corrigidas anualmente pelo IGPM, totalizando o valor do objeto em R$ 68.770,31, conforme Cláusula 2ª; em face do lote 10, firmou compromisso para o pagamento do valor da comissão de corretagem à VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA que foi integralizado ao valor total do lote, ou seja, R$ 2.094,12 (dois mil, noventa e quatro reais e doze centavos) mais R$ 51.894,20 (cinquenta e um mil, oitocentos e noventa e quatro reais e vinte centavos) divididos em 170 (cento e setenta) parcelas corrigidas anualmente pelo IGPM.
Totalizando o valor do objeto em R$ 53.988,32 (cinquenta e três mil, novecentos e oitenta e oito reais e trinta e dois centavos), conforme Cláusula 2ª; por fim, no que tange ao lote nº 11, firmou compromisso para o pagamento do valor da comissão de corretagem à VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA que foi integralizado ao valor total do lote, ou seja, R$ 2.667,51 (dois mil e seiscentos e sessenta e sete reais e cinquenta e um centavos) mais R$ 66.102,80 (sessenta e seis mil, cento e dois reais e oitenta centavos) divididos em 170 (cento e setenta) parcelas corrigidas anualmente pelo IGPM.
Totalizando o valor do objeto em R$ 68.770,31 (sessenta e oito mil, setecentos e setenta reais e trinta e um centavos), conforme Cláusula 2ª.
Todavia, considerando sucessivos descumprimentos da cláusula contratual nº 10, parágrafos 3º, 4º e 5º, os quais estariam descaracterizando o fim residencial do imóvel, acarretando a sua depreciação, requereu junto aos réus, em 06 de julho de 2022, a rescisão do contrato.
Sustenta que propôs aos réus a rescisão contratual nos seguintes termos: retenção, pelas rés, do importe de 5%, do valor total, referente às prestações já pagas e corrigidas monetariamente, pelo índice: IGP-M (FGV) - referência final o mês 06/2022, a título de despesas administrativas, excluindo-se a taxa de fruição, visto que não auferiu vantagens sob os imóveis.
No entanto, a proposta foi rechaçada pelas rés, oportunidade na qual recebeu a seguinte contraproposta: devolução da integralidade dos valores pagos com dedução de multa de 30% (trinta por cento), conforme cláusula 19ª do contrato.
Requer, portanto: 1) Em sede de antecipação de tutela, determinar rescisão imediata do contrato, e a devolução imediata e integral dos valores pagos, acrescidos de juros, multa contratual e atualização monetária, conforme cálculos anexados; a suspensão de qualquer cobrança ou valor relacionado ao contrato em lide, inclusive se abstenha de incluir o nome da requerente nos cadastros pejorativos de créditos, sob pena de multa diária; 2) No mérito, determinar a rescisão do contrato travado entre os litigantes, redundando em mandar ressarcir a requerente por todos os valores pagos, acrescido de correção monetária, juros, no valor total de R$ 370.615,11(trezentos e setenta mil seiscentos e quinze reais e onze centavos); condenar as requeridas ao pagamento em favor da requerente de multa de 10% (dez por cento) do valor de cada contrato, por descumprimento contratual.
Requereu, ainda, as benesses da justiça gratuita.
O processo foi inicialmente distribuído ao juízo da 20ª Vara Cível de Brasília que declarou a incompetência e remeteu o feito para este juízo.
A decisão de ID. 138931185 determinou a emenda à inicial para que a autora comprovasse a hipossuficiência, tendo optado em recolher as custas iniciais, conforme comprovante de ID. 141309420.
A decisão de ID 143139456, deferiu em parte o pedido de tutela antecipada, determinando tão somente a rescisão imediata dos contratos.
Aditamento à inicial de ID. 148659972, oportunidade em que a autora formulou novo pedido de tutela antecipada pleiteando a devolução imediata de todos os valores pagos com a dedução de multa de 30% (trinta por cento), conforme previsto na cláusula 19ª dos contratos.
Tutela indeferida, conforme decisão de ID. 148838643.
Dessa decisão, a parte autora interpôs recurso de agravo de instrumento, distribuído sob o n. 0708470-07.2023.8.07.0000, o qual não chegou a ser conhecido.
Citada, a parte requerida VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS apresentou contestação de ID. 153675973.
Preliminarmente, sustenta a incompetência do juízo ante a exigibilidade da cláusula contratual pertinente ao foro de eleição, a qual determina a competência da Comarca de Palmeiras - Goiás para processamento da lide.
No mérito, em breve síntese, pugna pela resolução contratual retendo-se, em favor das rés, 30% (trinta por cento) sobre o valor pago, relativo às despesas administrativas, bem como do percentual de 10% (dez por cento) à título de cláusula penal.
Quanto à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, requer o indeferimento, tendo em vista o transcurso do prazo prescricional de três anos.
No que tange à responsabilidade pelo pagamento dos impostos, afirma que compete à autora, conforme previsão contratual.
Por fim, pugna pela condenação da autora em perdas e danos, no importe de 0,5% (meio por cento), sobre o valor do contrato, por mês de ocupação precária até a efetiva entrega o imóvel e aplicação de juros e atualização monetária pelo INPC, a partir da data do trânsito em julgado.
Réplica autoral, ID 161839835.
A segunda requerida, MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, foi citada, conforme mandado/AR de ID. 172187546, mas não apresentou defesa.
Decisão saneadora, ID 180095244, na qual restou não acolhida a preliminar de incompetência, assim como foi indeferido o pedido de inversão ônus da prova, tendo oportunizado a parte autora a juntar novos documentos.
Dessa decisão, a parte autora interpôs novo agravo de instrumento, distribuído sob o n. 0702619-50.2024.8.07.0000, sendo indeferido o pedido.
A autora apresentou fotos dos lotes no ID. 184115960, tendo as partes requeridas sido intimadas para exercer o contraditório.
Os autos vieram conclusos para sentença. É o relato do necessário.
Passo a decidir.
II - Fundamentação Devidamente citada, conforme certidão de ID 181507159, a parte MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, deixou de apresentar defesa, razão pela qual decreto sua revelia.
Contudo, deixo de aplicar os efeitos materiais da revelia, por força do art. 345, I, do CPC, ante a pluralidade de réus, tendo um deles apresentado contestação.
Ademais, promovo o julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, I, do CPC, porquanto a questão debatida é principalmente de direito e, no que tangencia o campo dos fatos, pode ser solucionada à luz da documentação já acostada aos autos.
Ainda, verifico presentes as condições da ação e os pressupostos processuais e sigo ao exame do mérito, pois inexistem questões processuais pendentes de análise pois já apreciadas na decisão saneadora.
A relação de consumo caracteriza-se pelo estabelecimento de um vínculo jurídico entre consumidor e fornecedor, com base nas normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
O consumidor, à luz da teoria finalista e do artigo 2º do CDC, é o destinatário fático e econômico do bem ou serviço.
O fornecedor, ao seu turno, nos termos do artigo 3º daquele diploma legal, é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
No caso em tela, os conceitos de consumidor e fornecedor descritos nos artigos 2° e 3° da Lei nº 8.078/90 estão presentes, na medida em que a autora adquiriu como destinatária final os direitos sobre o imóvel comercializado pelas rés no mercado de consumo.
Em que pese a incidência das normas protetivas do consumidor, não se cogita de inversão do ônus da prova, pois o caso impõe a análise de prova eminentemente documental, não havendo que se cogitar de hipossuficiência da autora no que tange à demonstração do seu direito, conforme assentado em decisão saneadora (ID 180095244).
Consignadas essas premissas, pretende a autora a) a rescisão do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, com a restituição da integralidade dos valores pagos; b) a inversão da cláusula penal para impor as requeridas multa de 10% (dez por cento) do valor de cada contrato, por descumprimento contratual.
Antes de mais nada é importante fazermos a diferenciação entre resolução e resilição contratual.
A primeira hipótese diz respeito ao encerramento do contrato pelo descumprimento das obrigações assumidas, também chamado de quebra contratual.
A resolução também pode ocorrer quando há algum tipo de nulidade na formação do contrato.
Está prevista nos artigos 474 e 475 do Código Civil.
Já a resilição ou distrato ocorre quando as partes estão cumprindo o combinado, mas decidem que não querem mais continuar com o contrato.
Pode ocorrer por iniciativa de ambas ou de apenas uma das partes.
Resolução é o termo utilizado quando o contrato é encerrado pelo descumprimento das obrigações assumidas, também chamado de quebra contratual.
A resolução também pode ocorrer quando há algum tipo de nulidade na formação do contrato.
Está prevista nos artigos 474 e 475 do Código Civil.
Conforme o artigo 472 e 473 do Código Civil, a resilição exige a manifestação da vontade de não permanecer no contrato.
A lei permite que apenas uma das partes desista, para que o contrato seja encerrado.
Nesse caso, a parte desistente manifesta sua vontade de encerrá-lo, por meio do ato chamado de denúncia.
Assim, é importante enquadrar o motivo do término do contrato na resolução ou na resilição, já que um ou outro terá consequências jurídicas diversas.
A parte autora imputa aos réus a quebra contratual apta a ensejar a sua resolução por culpa da parte contrária em dar cumprimento aos termos contratuais pactuados.
Para tanto, alega a inobservância da cláusula 10ª, parágrafos 3º, 4º e 5º.
A cláusula contratual em comento estipula regras quanto às edificações a serem empreendidas pelos promissários-compradores, nos lotes adquiridos, nos termos a seguir: “CLÁUSULA 10ª Os promissários(s)-comprador(es) declara(m) ter conhecimento exato da localização do lote dentro do loteamento, conforme descrito na CLÁUSULA 1º.
Declara (m), também, haver vistoriado o imóvel objeto desta transação para assim recebê-lo, e que é (são) conhecedor (es) do procedimento administrativo, bem como de todas as condições físicas da unidade em referência.
Parágrafo 3º - O(s) Promissário(s)-comprador(es) fica(m) terminantemente proibido(s) de construir no imóvel sem que haja a devida demarcação topográfica, feita por profissional da área devidamente inscrito no CREA, e com base no laudo técnico assinado pelo mesmo; se compromete(m), ainda, a retirar o uso do solo do imóvel e aprovar o projeto de sua construção junto à Prefeitura Municipal de Palmeiras/GO.
Ainda, assumirá as despesas da mesma para obter a aprovação de seu projeto junto aos órgãos competentes, recolhendo as taxas cobradas e com o acompanhamento do profissional credenciado, sob pena de ter sua construção embargada pelos poderes públicos, não podendo no futuro responsabilizar ou exigir qualquer indenização do Promitente-vendedor ou seu representante, por desconhecimento da lei, conforme parágrafo único, art.34, Lei 6.766/79.
Parágrafo 4º - O(s) Promissário(s)-comprador(es) se obriga(m), desde já, a não construir no imóvel em referência, qualquer edificação com telhas de cimento/amianto ou de zinco, adobes, pré-moldados, tábuas, madeiras, folhas de zinco, papelão e outros materiais congêneres, sendo-lhes permitido, tão somente, a execução de construção em alvenarias (tijolos e telhas), obedecendo às condições do Código de Edificações Municipal.
Parágrafo 5º - Fica estabelecido que o(s) Promissário(s)-comprador(es) se obriga(m) a não criar animais, tais como suínos, ovinos, equinos, bovinos ou qualquer outro tipo de criação animal que altere o fim residencial comercial a que se destinam o imóvel objeto deste contrato ou do empreendimento imobiliário.” A parte autora entende, portanto, que a ausência de controle e fiscalização do empreendimento erigido pelos réus em face dos demais promissários-compradores, justificaria o pedido de rescisão contratual por descumprimento, acarretando a devolução integral à compradora dos valores já pagos.
No entanto, a autora adquiriu junto às rés bens imóveis classificados como “lotes” urbanos.
Neste caso, estar-se-á diante da figura jurídica do “loteamento”, na qual ocorre processo de subdivisão de um terreno originário em terrenos secundários, qual seja, lotes, destinados à venda ou ocupação individual.
Assim, cada lote criado pode ser vendido individualmente, permitindo que várias pessoas os adquiram e nele empreendam construções edilícias.
O processo de loteamento no Brasil é regido pela Lei 6.766/1979, a qual estabelece diretrizes e requisitos para a realização deste tipo de empreendimento.
Nessa linha, tem-se que o loteador, no caso dos autos, os ora réus, torna-se responsável por realizar o loteamento, assumindo obrigações e responsabilidades legais relacionadas à qualidade e condições de uso do bem imóvel, devendo ainda disponibilizar infraestrutura básica como rede de água, esgoto, energia elétrica, pavimentação, entre outros.
No caso dos autos, a autora defende que faz jus a rescisão contratual fundamentada no descumprimento de cláusulas contratuais pelas rés, uma vez que há animais sendo criados no loteamento, obras irregulares levadas à efeito, hortas em área comum, entre outros, o que estaria acarretando a desvalorização dos lotes que adquiriu.
Todavia, conforme pactuado contratualmente, aos réus competia exclusivamente o loteamento da área e a entrega de infraestrutura geral para usufruto dos bens imóveis denominados “lotes”.
Portanto, os loteadores não são responsáveis pela construção das unidades habitacionais, cabendo aos adquirentes dos lotes à edificação e, via de consequência, a observância das regras estipuladas.
Dessa forma, a responsabilidade dos ora réus limita-se à entrega de lotes com infraestrutura adequada, de forma que a fiscalização quanto à observância das diretrizes edilícias por cada um dos compradores do solo parcial compete ao Município e não aos empreendedores.
Tanto o é que as cláusulas contratuais aqui discutidas determinam que os projetos de construção devem ser submetidos à Prefeitura Municipal de Palmeiras/GO, de forma que o promitente-comprador assumirá as despesas correspondentes à aprovação de seu projeto junto aos órgãos competentes, recolhendo as taxas cobradas e com o acompanhamento do profissional credenciado, sob pena de ter sua construção embargada pelos poderes públicos, não podendo no futuro responsabilizar ou exigir qualquer indenização do Promitente-vendedor ou seu representante, por desconhecimento da lei, conforme parágrafo único, art.34, Lei 6.766/79.
De se acrescentar que a alegada desvalorização e seu possível impacto para continuidade do negócio não foram adequadamente comprovados nos autos (art. 373, I, do CPC).
Dessa forma, a rescisão pleiteada pela autora não está fundada em culpa exclusiva do promitente-vendedor, mas sim, no direito potestativo da autora em não mais dar continuidade ao negócio jurídico, hipótese na qual não há que se falar em restituição integral e imediata dos valores já pagos, mas sim em restituição parcial, por força da súmula 543 do STJ que assim dispõe: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
Em se tratando de rescisão contratual motivada pelo promitente comprador, possibilita-se à promitente vendedora a retenção de valores para compensar os prejuízos eventualmente suportados.
Entretanto, é incabível a cumulação de cláusula penal com taxas genéricas de despesas administrativas, porquanto, na hipótese em comento, possuem ambas o mesmo fato gerador (inadimplemento contratual do comprador), revelando-se verdadeiro bis in idem, de modo a ensejar o enriquecimento sem causa da construtora.
Não se desconhece que a Lei n. 13.876/2018 que alterou a Lei n. 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, passou a admitir certos descontos dos valores pagos pelo comprador por fato imputado a este.
Vejamos a redação do art. 32-A da Lei n. 6.766/79: Art. 32-A.
Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Ocorre que os contratos objeto dos autos foram entabulados no ano de 2014, e consoante o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, a Lei n.º 13.786/2018 não retroage para regular os contratos celebrados antes da sua entrada em vigor, sendo portanto inaplicáveis as suas disposições à relação jurídica objeto desta lide.
Ainda, a 2ª Seção do c.
STJ alterou a orientação e passou a determinar que o percentual de retenção deveria ser em patamar fixo, o qual foi definido em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente para os contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, que, de forma clara, previu que a pena não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento).
Além disso, segundo a orientação da Corte, a fixação do percentual de retenção garantido ao vendedor abrange as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.
Vejamos o precedente que deu azo a tese firmada: DIREITO CONSUMIDOR.
RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
VÍNCULO CONTRATUAL.
EXTINÇÃO.
CULPA.
COMPRADOR.
PARCELAS PAGAS.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
COMISSÃO DE CORRETAGEM.
ABRANGÊNCIA. 1.
Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2.
Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019.
Julgamento: CPC/15. 3.
O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.
Precedente. 5.
Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6.
Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7.
Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020) Dessa forma, a cobrança em desfavor do promitente-comprador das despesas administrativas se mostra possível desde que limitada a 25% dos valores pagos, já abrangida a comissão de corretagem, despesas administrativas e a cláusula penal pelo desfazimento do negócio, sendo vedada a cumulação de despesas administrativas e cláusula penal, por terem o mesmo fundamento.
Quanto à eventuais débitos relativos à IPTU/TLU, estes poderão ser abatidos do montante a ser restituído a promissária-compradora uma vez que havendo expressa previsão contratual (cláusula contratual 19, §1ª, do ID. 138203809), bem como o teor do art. 34, do Código Tributário Nacional, a autora deve ser responsabilizado pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU relativo ao período em que figurou como detentora do imóvel.
Por outro lado, tratando-se de lote não edificado e inexistindo proveito econômico por ele proporcionado, bem como ausentes evidências de que a construtora requerida tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança da taxa de fruição.
Quanto à incidência de juros e correção monetária, também conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a aplicação da correção monetária, no caso em tela, deverá respeitar o índice entabulado entre as partes, no momento da contratação.
No caso dos autos, houve o arbitramento do índice IGP-M, cláusula 7º, devendo este ser o índice considerado para a correção monetária no que tange à restituição à promissária-compradora quanto às quantias já pagas.
O termo inicial da correção monetária, por sua vez, incide a partir de cada desembolso, já que tem por finalidade recompor a perda inflacionária.
Já quanto aos juros moratórios, nos termos da jurisprudência do STJ, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).
Por fim, pelas razões expostas, fica claro que descabe cogitar inversão da inversão da cláusula penal prevista em contrato em desfavor dos réus, já que a resolução do contrato não se funda em culpa dos vendedores, mas de iniciativa da própria compradora.
III - Dispositivo Forte nessas razões, nos termos do art. 487, I, do CPC, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para, CONFIRMANDO a tutela de urgência concedida: a) DECRETAR a resolução dos contratos: 1.
Lote nº 009, com área total de 267,50m2, sendo 15,00m de frente, 20,00m de fundos, 9,00m lado direito e 14,00m lado esquerdo, localizado na Quadra 5, Rua M 05, Residencial Nelson Mariotto, Palmeiras de Goiás- GO, CEP 76.190-000, conforme Contrato nº RNM – 005.009/14; 2.
Lote nº 010, com área total de 240,00m2, sendo 12,00m de frente, 12,00m de fundos, 20,00m lado direito e 20,00m lado esquerdo, localizado na Quadra 5, Rua M 07, Residencial Nelson Mariotto, Palmeiras de Goiás- GO, CEP 76.190-000, conforme Contrato nº RNM – 005.010/14; 3.
Lote nº 011, com área total de 267,50m2, sendo 15,00m de frente, 20,00m de fundos, 14,00m lado direito e 09,00m lado esquerdo, localizado na Quadra 5, Rua M 04, Residencial Nelson Mariotto, Palmeiras de Goiás- GO, CEP 76.190-000, conforme Contrato nº RNM – 005.009/14.) b) AUTORIZAR as rés a alienar os bens a terceiros; c) DETERMINAR que as rés se abstenham de inscrever o nome da autora nos cadastros de inadimplentes; d) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem à autora, em parcela única, os valores pagos em razão dos contratos objeto dos autos, com retenção de 25% de cláusula penal, nela já incluídas as despesas administrativas e comissão de corretagem, bem como retenção de eventuais débitos de ITU/IPTU, acaso existentes, na data da decisão que concedeu a tutela de urgência para determinar a rescisão antecipada do contrato (10/02/2023).
Os valores deverão ser acrescidos de correção monetária pelo IGP-M/FGV a partir de cada desembolso efetuado e juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado.
Diante da sucumbência recíproca, mas não proporcional, condeno a autora a arcar com 20% e a ré com 80% das custas e honorários, que arbitro em 10% do valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, do CPC.
Transitada em julgado e não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.
Publique-se.
Intimem-se.
Sentença registrada eletronicamente.
Núcleo Bandeirante/DF.
CAMILLE GONÇALVES JAVARINE FERREIRA Juíza de Direito Substituta Documento datado e assinado eletronicamente -
29/04/2024 19:49
Recebidos os autos
-
29/04/2024 19:49
Julgado procedente em parte do pedido
-
13/03/2024 07:03
Conclusos para julgamento para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
-
08/03/2024 03:58
Decorrido prazo de MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 07/03/2024 23:59.
-
04/03/2024 17:17
Juntada de Petição de petição
-
26/02/2024 11:42
Juntada de Petição de petição
-
22/02/2024 02:40
Publicado Decisão em 22/02/2024.
-
22/02/2024 02:40
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/02/2024
-
21/02/2024 12:00
Juntada de Petição de ofício entre órgãos julgadores
-
21/02/2024 00:00
Intimação
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VCFAMOSNUB Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante Número do processo: 0736832-50.2022.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WENIA ALVES DA SILVA REU: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA, MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Mantenho a decisão agravada por seus próprios fundamentos.
Diante do indeferimento de efeito suspensivo, o processo deve ter regular tramitação.
Considerando que foram cumpridas as determinações de ID 180095244, intime-se a parte requerida acerca dos documentos anexados ao ID 184115957, no prazo de 10 dias.
Com a manifestação, anote-se a conclusão para julgamento.
Núcleo Bandeirante/DF.
Juíza de Direito Substituta Documento datado e assinado eletronicamente -
20/02/2024 11:12
Recebidos os autos
-
20/02/2024 11:12
Indeferido o pedido de MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.***.***/0001-89 (REU)
-
07/02/2024 17:05
Juntada de Petição de ofício entre órgãos julgadores
-
02/02/2024 19:20
Conclusos para decisão para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
-
02/02/2024 04:19
Decorrido prazo de MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 01/02/2024 23:59.
-
01/02/2024 17:58
Juntada de Petição de ofício entre órgãos julgadores
-
29/01/2024 12:04
Juntada de Petição de especificação de provas
-
26/01/2024 14:03
Juntada de Petição de petição
-
25/01/2024 02:57
Publicado Certidão em 25/01/2024.
-
25/01/2024 02:57
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/01/2024
-
23/01/2024 16:36
Expedição de Certidão.
-
19/01/2024 15:27
Juntada de Petição de petição
-
14/12/2023 22:04
Expedição de Certidão.
-
14/12/2023 17:07
Juntada de Petição de ofício entre órgãos julgadores
-
05/12/2023 14:03
Juntada de Petição de petição
-
05/12/2023 03:12
Publicado Decisão em 05/12/2023.
-
05/12/2023 03:12
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 04/12/2023
-
01/12/2023 16:25
Recebidos os autos
-
01/12/2023 16:25
Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
-
20/11/2023 18:03
Conclusos para decisão para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
-
20/11/2023 18:02
Expedição de Certidão.
-
14/11/2023 02:59
Publicado Decisão em 14/11/2023.
-
14/11/2023 02:59
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/11/2023
-
10/11/2023 16:03
Recebidos os autos
-
10/11/2023 16:03
Embargos de declaração não acolhidos
-
07/11/2023 12:20
Conclusos para decisão para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
-
28/10/2023 04:03
Decorrido prazo de MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 27/10/2023 23:59.
-
27/10/2023 12:44
Juntada de Petição de embargos de declaração
-
25/10/2023 11:14
Juntada de Petição de petição
-
25/10/2023 11:04
Juntada de Petição de petição
-
20/10/2023 02:42
Publicado Certidão em 20/10/2023.
-
20/10/2023 02:42
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/10/2023
-
18/10/2023 06:35
Expedição de Certidão.
-
18/10/2023 03:27
Decorrido prazo de MARIOTTO E FILHOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 17/10/2023 23:59.
-
22/09/2023 13:38
Juntada de Certidão
-
22/09/2023 13:36
Juntada de Certidão
-
17/09/2023 01:44
Juntada de Petição de entregue (ecarta)
-
09/08/2023 09:58
Juntada de Petição de petição
-
03/08/2023 00:23
Publicado Decisão em 03/08/2023.
-
02/08/2023 00:44
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/08/2023
-
25/07/2023 11:28
Recebidos os autos
-
25/07/2023 11:28
Outras decisões
-
29/06/2023 10:06
Conclusos para decisão para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
-
29/06/2023 10:06
Expedição de Certidão.
-
29/06/2023 10:04
Expedição de Aviso de recebimento (AR).
-
23/06/2023 11:05
Juntada de Petição de petição
-
22/06/2023 15:31
Juntada de Petição de petição
-
19/06/2023 00:18
Publicado Certidão em 19/06/2023.
-
19/06/2023 00:18
Publicado Certidão em 19/06/2023.
-
16/06/2023 00:48
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/06/2023
-
16/06/2023 00:48
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/06/2023
-
14/06/2023 19:19
Expedição de Certidão.
-
14/06/2023 19:18
Juntada de Certidão
-
14/06/2023 19:13
Expedição de Certidão.
-
13/06/2023 15:22
Juntada de Petição de impugnação
-
22/05/2023 00:27
Publicado Decisão em 22/05/2023.
-
20/05/2023 00:33
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/05/2023
-
18/05/2023 14:07
Recebidos os autos
-
18/05/2023 14:07
Outras decisões
-
27/03/2023 15:30
Juntada de Certidão
-
27/03/2023 10:01
Juntada de Petição de contestação
-
16/03/2023 17:47
Conclusos para decisão para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
-
13/03/2023 15:00
Juntada de Petição de petição
-
10/03/2023 03:55
Juntada de Petição de não entregue - destinatário ausente (ecarta)
-
06/03/2023 02:27
Juntada de Petição de entregue (ecarta)
-
15/02/2023 17:45
Expedição de Aviso de recebimento (AR).
-
15/02/2023 17:42
Expedição de Aviso de recebimento (AR).
-
15/02/2023 05:41
Publicado Decisão em 15/02/2023.
-
14/02/2023 02:59
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/02/2023
-
10/02/2023 21:58
Recebidos os autos
-
10/02/2023 21:58
Não Concedida a Antecipação de tutela
-
06/02/2023 19:01
Conclusos para decisão para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
-
06/02/2023 14:04
Juntada de Petição de emenda à inicial
-
31/01/2023 13:15
Recebidos os autos
-
31/01/2023 13:15
Outras decisões
-
25/01/2023 18:23
Conclusos para decisão para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
-
24/01/2023 12:46
Juntada de Petição de emenda à inicial
-
14/12/2022 02:48
Publicado Decisão em 14/12/2022.
-
13/12/2022 02:53
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/12/2022
-
21/11/2022 14:32
Recebidos os autos
-
21/11/2022 14:32
Concedida em parte a Antecipação de Tutela
-
18/11/2022 16:19
Conclusos para decisão para Juiz(a) CAMILLE GONCALVES JAVARINE FERREIRA
-
31/10/2022 15:52
Juntada de Petição de petição
-
10/10/2022 00:34
Publicado Decisão em 10/10/2022.
-
07/10/2022 00:16
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/10/2022
-
05/10/2022 20:19
Recebidos os autos
-
05/10/2022 20:19
Determinada a emenda à inicial
-
03/10/2022 16:04
Conclusos para decisão para Juiz(a) MAGÁLI DELLAPE GOMES
-
03/10/2022 15:53
Redistribuído por sorteio em razão de incompetência
-
03/10/2022 10:56
Juntada de Petição de petição
-
03/10/2022 00:58
Publicado Decisão em 03/10/2022.
-
30/09/2022 00:15
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/09/2022
-
28/09/2022 18:37
Recebidos os autos
-
28/09/2022 18:37
Declarada incompetência
-
28/09/2022 14:34
Distribuído por sorteio
Detalhes
Situação
Ativo
Ajuizamento
03/10/2022
Ultima Atualização
10/07/2024
Valor da Causa
R$ 0,00
Documentos
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