TJDFT - 0703383-71.2022.8.07.0011

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VCFAMOSNUB Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante Número do processo: 0703383-71.2022.8.07.0011 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ROMULO ALESSANDRO ARAUJO, ANA CLEIA DA SILVA BONFIM ARAUJO REU: G10 URBANISMO S/A, PROINVESTE E MPIMENTEL SERVICOS LTDA SENTENÇA Trata-se de Embargos de Declaração, opostos pela parte ré à sentença de ID 184215679.

Intimada, a parte embargada manifestou pela rejeição dos embargos, sendo que, ao final, requereu a condenação dos réus em litigância de má-fé.

Conheço dos presentes embargos, porquanto foram interpostos tempestivamente, nos termos do artigo 1.022 do C.P.C.

Os embargos de declaração têm a finalidade de corrigir obscuridade, contradição, omissão ou corrigir erro material na decisão.

Não obstante as alegações deduzidas, o arrazoado visa revolver a matéria meritória.

Dessa forma, não há que se falar na existência de qualquer contradição no julgado, o qual deve ser mantido em sua totalidade.

Na verdade, o que pretende a parte com os embargos de declaração é a adequação da decisão ao seu particular entendimento.

Não pretendem os embargantes o esclarecimento de contradições, mas sim, a modificação da substância do julgado, o que se mostra incabível pela via escolhida.

Nesse sentido, é despiciendo rememorar que os embargos de declaração não são a via adequada para a revisão do julgado, simplesmente porque os recorrentes não se conformam com a interpretação jurídica dada ao caso pelo julgador, como se pretende na espécie.

Portanto, possuindo os embargantes entendimentos diversos daquele lançado para solucionar a controvérsia em debate, devem perseguir as instâncias cabíveis para obter a reforma do julgado, tendo em vista que os embargos declaratórios não se prestam a rediscutir a matéria já apreciada.

Diante do exposto, rejeito os Embargos Declaratórios, mantendo íntegra a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos.

Por fim, indefiro o pedido de aplicação de multa às rés por litigância de má-fé, pois não verifico qualquer excesso na conduta dessas com o fim de prejudicar a parte autora.

Na verdade, elas apenas exerceram o direito de recurso, dentro dos limites admitidos pelo ordenamento jurídico.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Núcleo Bandeirante/DF.

CAMILLE GONÇALVES JAVARINE FERREIRA Juíza de Direito Substituta Documento datado e assinado eletronicamente

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VCFAMOSNUB Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante Número do processo: 0703383-71.2022.8.07.0011 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ROMULO ALESSANDRO ARAUJO, ANA CLEIA DA SILVA BONFIM ARAUJO REU: G10 URBANISMO S/A, PROINVESTE E MPIMENTEL SERVICOS LTDA DESPACHO Conforme disciplina o art. 1.023, §2º do CPC “o juiz intimará o embargado para, querendo, manifestar-se, no prazo de 5 (cinco) dias, sobre os embargos opostos, caso seu eventual acolhimento implique a modificação da decisão embargada”.

Em razão do pleito modificativo formulado pela parte embargante, intime-se a parte embargada para que se manifeste a respeito no prazo de 05 (cinco) dias.

Núcleo Bandeirante/DF.

CAMILLE GONÇALVES JAVARINE FERREIRA Juíza de Direito Substituta Documento datado e assinado eletronicamente

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VCFAMOSNUB Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante Número do processo: 0703383-71.2022.8.07.0011 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ROMULO ALESSANDRO ARAUJO, ANA CLEIA DA SILVA BONFIM ARAUJO REU: G10 URBANISMO S/A, PROINVESTE E MPIMENTEL SERVICOS LTDA SENTENÇA Cuida-se de processo de conhecimento, rito comum, ajuizado por ROMULO ALESSANDRO ARAÚJO e ANA CLEIA DA SILVA BONFIM contra G10 URBANISMO S/A e PROINVESTE E M.

PIMENTEL SERVIÇOS LTDA – PROPAR, partes qualificadas nos autos.

A parte autora alegou que firmou com a ré contrato de compromisso de compra e venda de imóvel situado à quadra 1, lote 43, na Rua dos Flamboyants, no Loteamento Residencial Reserva Paraíso, em Valparaíso de Goiás, Goiás, comprometendo-se a pagar R$ 146.493,24 (cento e quarenta e seis mil, quatrocentos e noventa e três reais e vinte e quatro centavos), em 180 parcelas de R$ 813,85, com início em 10/01/2016 até 10/12/2030.

Esclareceu que efetuava regularmente o pagamento das parcelas entre 10/01/2016 a 10/01/2022, todavia, deixaram de pagar as prestações tendo em vista a inadimplência das rés.

Sustenta que a inadimplência da parte ré ocorreu a partir do descumprimento de suas obrigações contratuais prevista na Cláusula Quinta do contrato de compra e venda, que previa a entrega até 31/12/2017 das obras de infraestrutura nela previstas.

Requereu, ao final, a tutela antecipada para determinar as rés de se absterem de efetuar qualquer cobrança de débito vencido e/ou vincendo, bem como de incluir o nomes dos autores nos cadastros de inadimplentes junto aos órgãos de proteção ao crédito, protestos de títulos ou outros; no mérito, a decretação da ilegalidade da cláusula compromissória constante no contrato de compra e venda ora objeto do feito, bem como sua a resilição, retornando das partes ao status quo ante, convalescendo a medida liminar em definitivo e condenando as rés a lhes restituírem todos os valores efetivamente pagos, no importe de R$ 69.248,20, referente às parcelas mensais já pagas, corrigidos monetariamente e com aplicação dos juros legais desde seu pagamento e devolvidos em parcela única.

Houve o indeferimento da tutela de urgência (ID 140972234).

As rés comparecerem espontaneamente aos autos e apresentaram contestação de ID 173915733.

As rés invocaram, dentre outras teses, a existência de cláusula compromissória.

Foi a autora intimada e apresentou a réplica sob ID 177496558.

Intimados a especificarem eventuais provas que pretendiam produzir, as partes se manifestaram no sentido do julgamento antecipado do mérito. É o relatório.

Fundamento e decido.

Julgo antecipadamente a lide a teor do que dispõe o art. 355, I, do CPC.

Preliminarmente, verifica-se que a parte ré sustenta que as partes elegeram de forma voluntária a CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM, atraindo assim a competência para solução do presente conflito à 8ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia.

A parte Autora impugnou tal argumento sob o fundamento de que não há nos autos qualquer prova de que houve concordância expressa dos Autores com a eleição de cláusula compromissória.

Nesse caso, razão assiste aos autores.

Nas relações de consumo a arbitragem só pode ser instituída validamente como mecanismo alternativo de composição mediante livre e consciente adesão volitiva do consumidor que somente se completa com a sua aceitação à arbitragem iniciada a requerimento do fornecedor, consoante a inteligência do artigo 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor.

Ou seja, a concordância do consumidor hábil a expungir a compulsoriedade da arbitragem só se perfaz com a sua submissão voluntária à arbitragem instituída a pedido do fornecedor, não bastando, para tanto, a sua adesão formal à cláusula compromissória.

E, ao ajuizar a demanda no foro do seu domicílio, o Requerente expressa a sua discordância com a cláusula compromissória que, por via de consequência, perde a sua eficácia.

Nesse passo, a Cláusula de eleição de foro que dificulta o acesso à justiça viola os direitos básicos do consumidor previstos no artigo 6º, incisos VII e VIII, do Código de Defesa do Consumidor, e, por estar em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor, é nula de pleno direito, consoante a inteligência do artigo 51, inciso XV, do mesmo diploma legal.

Nesse sentido, in verbis: DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE.

RESCISÃO.

CONSEQUÊNCIA.

CLÁUSULA PENAL.

RETENÇÃO.

PARCELAS DO PREÇO ADIMPLIMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO.

DEVOLUÇÃO.

IMPERATIVO LEGAL.

DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS.

POSSIBILIDADE.

CLÁUSULA PENAL.

MODULAÇÃO.

INCIDÊNCIA SOBRE VALOR DO CONTRATO.

ABUSIVIDADE.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

RESSARCIMENTO.

PRETENSÃO.

PRESCRIÇÃO.

PRAZO TRIENAL.

PRETENSÃO VOLVIDA A RESSARCIMENTO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA (CC, ART. 206, § 3º, INCISO IV).

PRAZO.

TERMO A QUO.

DATA DO PAGAMENTO INDEVIDO.

IMPLEMENTO.

AFIRMAÇÃO.

ELISÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

MATÉRIA ESTRANHA AO OBJETO DO LITÍGIO.

VEICULAÇÃO NO RECURSO.

INOVAÇÃO RECURSAL.

NÃO CONHECIMENTO.PRELIMINAR.

FALTA DE INTERESSE DE AGIR.

CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA.

CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM.

CONTRATO DE ADESÃO.

AUSÊNCIA DE CONCORDÂNCIA EXPRESSA E POR ESCRITO DO CONSUMIDOR.

FALTA DE INFORMAÇÃO ADEQUADA.

INEFICÁCIA DA PREVISÃO CONTRATUAL.

PRELIMINAR AFASTADA.

SENTENÇA MANTIDA... 2.

Atinado com os efeitos da instituição da cláusula compromissória por implicar a obrigatória sujeição dos litígios derivados do negócio ao juízo arbitral como forma de elucidação dos conflitos, encerrando abdicação da via judicial, o legislador especial fixara que, em se tratando de contrato de adesão, somente terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula (Lei nº 9.307/96, art. 4º, §2º). 3.

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção entabulado entre incorporadora e construtora e consumidor adquirente encerra hipótese clássica de contrato de adesão ante a patente inviabilidade de prévio debate sobre as condições negociais, consubstanciando a adesão do promissário adquirente às condições confeccionadas pela fornecedora condição para o aperfeiçoamento do negócio, derivando da natureza que ostenta que a inserção entre as disposições contratuais de cláusula compromissória demanda informação prévia e clara do aderente como pressuposto de eficácia, o que é inferido do destaque exigido pelo legislador especial como premissa para reconhecimento da higidez da disposição, resultando que, omitidas a informação e destaques exigidos, a disposição carece de higidez e eficácia, legitimando que o consumidor se valha da via jurisdicional para elucidação dos dissensos surgidos no trânsito da relação contratual...(Acórdão 908640, 20150110271598APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, , Revisor: SIMONE LUCINDO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/11/2015, publicado no DJE: 7/12/2015.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, rejeito a preliminar de incompetência do juízo em razão da cláusula compromissória de arbitragem.

No mérito, razão, em parte, assiste aos Requerentes.

Pretendem os autores a revisão do contrato e a declaração de nulidade de cláusulas do pacto, notadamente no que se refere às condições de pagamento, encargos incidentes e outras obrigações.

Em relação às alegações de abusividade e obtenção de vantagem desproporcional, as razões da parte autora estão associadas à remuneração do capital financiado, à forma de amortização e aos consectários incidentes no saldo devedor.

Nessa linha, deve-se registrar, de plano, que as rés não compõem o sistema financeiro nacional, razão pela qual não estão autorizadas a capitalizar juros mensalmente ou a promover a cobrança de juros acima do limite legal permitido para operação.

Por não serem integrantes do Sistema Financeiro Nacional, as rés estão sujeitas à Lei da Usura e, caso demonstrado o abuso na remuneração do capital financiado, a revisão será medida impositiva.

Sob essa perspectiva, a Lei da Usura estabelece o patamar do percentual de juros anuais é de 12%, isto é, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil (6%).

Dessa maneira, nossa Corte tem apresentado os seguintes posicionamentos: "APELAÇÃO CÍVEL.

CIVIL E CONSUMIDOR.

GRATUIDADE DE JUSTIÇA.

IMPUGNAÇÃO.

MANUTENÇÃO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.

TABELA PRICE.

SÚMULA 539 DO STJ.

INAPLICABILIDADE.

INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL.

PROVA PERICIAL.

NECESSIDADE.

ERROR IN PROCEDENDO.

SENTENÇA PARCIALMENTE CASSADA. 1.

Nos termos do artigo 100 do CPC/15, a parte contrária pode impugnar a gratuidade de justiça deferida no processo.

Se a impugnação não for instruída com prova inequívoca de que a parte beneficiada tem condições de arcar com as despesas processuais, a manutenção da benesse se impõe. 2.

Como cediço, a Lei de Usura (Decreto nº 22.626/33) não se aplica às instituições financeiras, aplicando-se o disposto na Súmula 596 do STF. 3.

No mesmo sentido, o c.

Superior Tribunal de Justiça também prevê que "É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP 1.963-17/00, reeditada como MP 2.170-36/01), desde que expressamente pactuada." - Súmula 539 - STJ. 4.

Diante desse cenário, e a teor das conclusões exaradas no julgamento dos REsp nº 1.061.530/RS e REsp nº 973.827/RS, este eg.

Tribunal firmou o entendimento no sentido da legalidade da incidência da capitalização mensal de juros e, quando não comprovada abusividade, deve ser mantida a utilização da Tabela Price de amortização. 5.

Todavia, o caso em apreço comporta a peculiaridade de o financiamento da Autora haver sido entabulado com entidade que não integra o Sistema Financeiro Nacional, o que torna inaplicável o teor das súmulas e dos precedentes supramencionados, haja vista a notória incidência das teses às instituições financeiras. 6.

O c.

STJ, ao julgar o AgInt no AREsp n. 1.913.941/GO, concluiu que "A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional.

Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1º, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano." - AgInt no AREsp n. 1.913.941/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022. 7.

Esta eg.

Turma partilha do mesmo entendimento: "3.

A Súmula 539 do Superior Tribunal de Just o iça é inaplicável nas hipóteses em que o contrato de financiamento foi realizado diretamente com a construtora ou a incorporadora, pois não integram o Sistema Financeiro Nacional.

Portanto, a Sentença deve ser cassada para regular processamento do feito na origem." (Acórdão 1608854, 07038055820228070007, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 16/8/2022, publicado no DJE: 2/9/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.). 8.

O imóvel foi financiado diretamente com a incorporadora do empreendimento imobiliário, não integrante do Sistema Financeiro Nacional, sendo inaplicável a ela as normas que regem a capitalização de juros das instituições financeiras Além desse aspecto, não houve a produção de prova pericial para averiguar a abusividade ou não dos encargos cobrados da Autora, razão pela qual se impõe a cassação da r. sentença e o consequente retorno dos autos ao juízo de origem para o regular processamento da demanda. 9.

Apelação conhecida e provida.

Sentença cassada. (Acórdão 1699510, 07047167020228070007, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 9/5/2023, publicado no DJE: 19/5/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.)".

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO.

IMÓVEL.

CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.

UTILIZAÇÃO DA "TABELA PRICE".

JULGAMENTO ANTECIPADO.

IMPROCEDÊNCIA.

SÚMULA 539 DO STJ.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA.

ENTIDADE NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL.

RECURSO PROVIDO.

CASSAÇÃO DA SENTENÇA.

RETORNO DOS AUTOS AO JUÍZO DE ORIGEM. 1.

O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é de que a utilização da "tabela price" não implica, por si só, na capitalização de juros. 1.1 A análise da presença ou ausência de capitalização de juros em contratos de empréstimo requer produção de prova técnica especializada, sendo impróprio o julgamento antecipado da lide. 2.

A Súmula 539 do STJ, que permite a capitalização de juros em contratos celebrados com entidades do Sistema Financeiro Nacional, não se aplica a empresas de construção e incorporação, que não se classificam como instituições financeiras. 3.

O julgamento antecipado, no caso, constituiu erro de procedimento, uma vez que a incorporadora ré não se enquadra como instituição do Sistema Financeiro Nacional, sendo necessária a produção de prova técnica. 4.

Diante do cerceamento de defesa, a sentença deve ser cassada, para que os autos retornem ao juízo de origem com vistas à produção de prova acerca da existência ou não de capitalização de juros. 5.RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.(Acórdão 1737104, 07038948120228070007, Relator: ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 19/7/2023, publicado no DJE: 16/8/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.)". "APELAÇÃO CÍVEL.

CIVIL E CONSUMIDOR.

GRATUIDADE DE JUSTIÇA.

IMPUGNAÇÃO.

MANUTENÇÃO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.

TABELA PRICE.

SÚMULA 539 DO STJ.

INAPLICABILIDADE.

INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL.

PROVA PERICIAL.

NECESSIDADE.

ERROR IN PROCEDENDO.

SENTENÇA PARCIALMENTE CASSADA. 1.

Nos termos do artigo 100 do CPC/15, a parte contrária pode impugnar a gratuidade de justiça deferida no processo.

Se a impugnação não for instruída com prova inequívoca de que a parte beneficiada tem condições de arcar com as despesas processuais, a manutenção da benesse se impõe. 2.

Como cediço, a Lei de Usura (Decreto nº 22.626/33) não se aplica às instituições financeiras, aplicando-se o disposto na Súmula 596 do STF. 3.

No mesmo sentido, o c.

Superior Tribunal de Justiça também prevê que "É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP 1.963-17/00, reeditada como MP 2.170-36/01), desde que expressamente pactuada." - Súmula 539 - STJ. 4.

Diante desse cenário, e a teor das conclusões exaradas no julgamento dos REsp nº 1.061.530/RS e REsp nº 973.827/RS, este eg.

Tribunal firmou o entendimento no sentido da legalidade da incidência da capitalização mensal de juros e, quando não comprovada abusividade, deve ser mantida a utilização da Tabela Price de amortização. 5.

Todavia, o caso em apreço comporta a peculiaridade de o financiamento da Autora haver sido entabulado com entidade que não integra o Sistema Financeiro Nacional, o que torna inaplicável o teor das súmulas e dos precedentes supramencionados, haja vista a notória incidência das teses às instituições financeiras. 6.

O c.

STJ, ao julgar o AgInt no AREsp n. 1.913.941/GO, concluiu que "A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional.

Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1º, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano." - AgInt no AREsp n. 1.913.941/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022. 7.

Esta eg.

Turma partilha do mesmo entendimento: "3.

A Súmula 539 do Superior Tribunal de Justiça é inaplicável nas hipóteses em que o contrato de financiamento foi realizado diretamente com a construtora ou a incorporadora, pois não integram o Sistema Financeiro Nacional.

Portanto, a Sentença deve ser cassada para regular processamento do feito na origem." (Acórdão 1608854, 07038055820228070007, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 16/8/2022, publicado no DJE: 2/9/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.). 8.

O imóvel foi financiado diretamente com a incorporadora do empreendimento imobiliário, não integrante do Sistema Financeiro Nacional, sendo inaplicável a ela as normas que regem a capitalização de juros das instituições financeiras Além desse aspecto, não houve a produção de prova pericial para averiguar a abusividade ou não dos encargos cobrados da Autora, razão pela qual se impõe a cassação da r. sentença e o consequente retorno dos autos ao juízo de origem para o regular processamento da demanda. 9.

Apelação conhecida e provida.

Sentença cassada.(Acórdão 1699510, 07047167020228070007, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 9/5/2023, publicado no DJE: 19/5/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.)" Compulsando os autos, tem-se que não procedem as alegações dos autores em relação à abusividade das cláusulas contratuais que dispõem sobre os percentuais de juros pactuados, pois os valores cobrados e o percentual de juros estão adequados ao permitido.

Por outro lado, nenhum reparo deve ser feito no sistema de amortização utilizado, o qual, por si só, não representa abusividade, como pretende a parte autora.

Não se vislumbra abusividade na forma de cálculo das parcelas e na amortização do saldo devedor.

Todos os valores cobrados foram explicitados no contrato e submetidos à prévia análise e aprovação dos consumidores.

O simples fato de se tratar de contrato de adesão não induz à presunção de abusividade de suas cláusulas, até porque a parte autora teria a opção de não aderir ao contrato.

Salienta-se, por oportuno, que a utilização da "tabela Price" ou sistema de amortização francês (SAF), criado, na verdade, por um inglês (Richard Price), mas muito utilizado na França, consiste na correção e aplicação de juros sobre o saldo devedor, o que, por si só, não implica ilegalidade.

Tem como principal particularidade o fato de que o valor das prestações ser sempre igual.

A dívida é quitada através de “n” prestações iguais.

Na tabela Price, o valor de cada prestação é formado por amortização e juros atinentes ao custo do empréstimo (além, eventualmente, de taxa de administração e seguro).

O valor dos juros de cada prestação é calculado sobre o saldo devedor, tal como ocorre em outros sistemas.

No início da vigência do contrato paga-se mais juros, com amortização menor, ao passo que no decorrer da execução do pacto a equação se inverte, crescendo os valores da amortização.

Assim, ao final do prazo, há redução dos juros e aumento substancial da parcela de amortização, de modo que ao final, paga a última parcela pactuada o saldo devedor é zero.

Dessa forma, a tabela possibilita definir a taxa de juros anuais que se deseja pactuar, contudo efetuando-se pagamentos mensais.

Daí que não se configura qualquer ilegalidade na adoção da tabela Price.

Com isso, o valor dos juros vai sendo reduzido mensalmente.

Isso ocorre porque o saldo devedor diminui (amortização) cada vez que uma prestação é paga.

Os juros são cobrados sempre sobre o saldo devedor.

Logo, não há ilegalidade a ser declarada no que diz respeito ao preço, às condições de pagamento, aos encargos remuneratórios e ao sistema de amortização Os autores alegam ainda a nulidade das seguintes cláusulas: Da cláusula relativa à rescisão contratual De início, destaco que a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) - a qual trata de cláusula penal compensatória em incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/64) e loteamento de imóvel (Lei e n. 6.766/79), não tem aplicação à hipótese dos autos, visto que o contrato foi celebra celebrado antes da promulgação da norma, em 28 de outubro de 2015.

Em respeito ao ato jurídico perfeito (art. 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro), a Lei do Distrato não tem incidência aos negócios jurídicos firmados antes de sua entrada em vigor.

Nessa perspectiva: APELAÇÃO CÍVEL.

CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO.

RESCISÃO.

VALORES PAGOS.

RESTITUIÇÃO PARCIAL.

JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. 1.

Havendo resolução da avença por iniciativa do consumidor, a restituição dos valores deve ser feita em parcela única e de forma imediata.

Súmula 543/STJ e tema 577/STJ dos repetitivos. 2.

Trata-se de contrato anterior à Lei n. 13.786/2018, não se aplicando a nova redação do art. 67-A da Lei n. 4.591/64 e, por conter a relação de consumo, norma de ordem pública (art. 51, IV e § 1º, III, do CDC), não há falar na autonomia da vontade. 3. (...). 5.

De acordo com o entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, sob o regime dos recursos repetitivos (tema 1.002), nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

No caso, além de desfazimento do negócio anterior à Lei n. 13.786/2018 por iniciativa do promissário comprador, foi postulada a rescisão do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada. 6.

Apelação conhecida e provida em parte. (Acórdão 1333620, 07151781220198070001, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 14/4/2021, publicado no DJE: 28/4/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) A rescisão contratual não pode ser imputada à parte ré, mas apenas à vontade da parte autora em desfazer o negócio jurídico celebrado.

O Enunciado n. 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, cuja incidência se faz necessária por força do artigo 927, IV, do Código de Processo Civil, assim dispõe, nesse sentido: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Necessária, portanto, a restituição imediata dos valores pagos, em consonância com o entendimento sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, cuja atualização monetária se dará a partir do desembolso de cada parcela pelo autor, para fins de recomposição do capital investido.

Cumpre destacar, por oportuno, que a teoria do negócio jurídico preza pela eficácia plena dos pactos, de modo a assegurar a produção dos efeitos oriundos das declarações negociais manifestadas pelas partes, até sua efetiva extinção, com a satisfação dos interesses objeto da avença.

Trata-se do princípio da conservação do negócio jurídico.

Assim, deve-se buscar a preservação da obrigação principal, com a parcial invalidação da obrigação acessória, em consonância com o disposto no art. 184 do Código Civil: Art. 184.

Respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável; a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal.

Portanto, embora reconhecida a nulidade da cláusula arbitral e da restituição em prestações sucessivas do montante ali declinado, é de rigor a manutenção do distrato firmado entre as partes, notadamente porque o autor deu causa ao fim da relação negocial, sendo suficiente adequar os efeitos jurídicos decorrentes às normas ora aplicadas.

A cláusula décima primeira, parágrafo sexto, “a”, do contrato previu multa rescisória no percentual de 23%, incidente sobre o valor a ser restituído ao promitente comprador, para a hipótese de rescisão da avença por sua culpa.

A Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, nesse particular, preceitua, em seu artigo 67-A, alterado pela Lei 13.786/2018, a legalidade da retenção de até 25% da quantia paga pelo promitente comprador responsável pela resolução do contrato.

Confira-se: Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Grifou-se) Na espécie, como mencionado anteriormente, o contrato entabulado entre as partes é anterior à referida alteração legislativa, a impedir a retroação desta, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito e ao princípio do tempus regit actum, nos termos do art. 6º, §1º, da LINDB: Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. § 1º Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.

Esse lado, inclusive, é o entendimento perfilhado por este Egrégio Tribunal de Justiça.

Confira-se: CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

CONSUMIDOR.

APELAÇÃO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESILIÇÃO.

NOVA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018).

IRRETROATIVIDADE.

SEGURANÇA JURÍDICA. 1.

A novel Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias. 2.

O art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal determina que "a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada".

De igual forma, o art. 6º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB) disciplina que "a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada".

Aplicação do Princípio tempus regit actum. 2.1.

Por ato jurídico perfeito entende-se o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou (art. 6º, § 1º, da LINDB). 3.

Apelação desprovida. (Acórdão n.1171315, 07266123220188070001, Relator: ALFEU MACHADO 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2019, Publicado no DJE: 24/05/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) (Grifou-se)

Por outro lado, há de se compreender a referida inovação legislativa à luz do consolidado entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido da possibilidade de retenção de até 25% dos valores despendidos pelo promitente comprador, quando rescindido o contrato por sua culpa: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA. 211/STJ.

REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

INADMISSIBILIDADE.

REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES.

PERCENTUAL QUE OBSERVA A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 7 DO STJ.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

PREJUDICADO. 1.

Ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores. 2.

A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3.

Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere ao importe da retenção dos valores pagos pelos agravados (10 % da quantia efetivamente desembolsada), em razão da abusividade de cláusulas contratuais, exige reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos que são vedados pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. 4.

A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25 % do total da quantia paga.

Súmula 568/STJ. 5.

O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 6.

A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido.

Precedentes desta Corte. 7.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1373622/GO, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/05/2019, DJe 15/05/2019) (Grifou-se) Vale dizer, a ratificação legislativa do entendimento acima esposado demonstra a sua adequação à realidade do mercado imobiliário.

Não é demais lembrar que o percentual de retenção evita a transferência da integralidade dos ônus da atividade de incorporação imobiliária à construtora, notadamente quando a rescisão decorre de culpa do consumidor.

Frise-se, por oportuno, que a inobservância dessa previsão não deixa de ser um dos fatores responsáveis pela atual crise do mercado imobiliário.

Sendo assim, o percentual de retenção contratual deverá ser mantido no patamar de 23%, afastando-se, por conseguinte, o pleito de repetição de indébito.

A discussão acerca da possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal moratória prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema n. 971 - Recursos Especiais n. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Conforme acima declinado, a cláusula décima primeira, parágrafo sexto, do contrato impôs multa rescisória no percentual de 23%, incidente sobre o valor a ser restituído, não havendo disposição congênere estabelecida em desfavor da ré.

Logo, diante do caráter vinculante do entendimento acima esposado, cuja observância é imperativa, nos termos do que enuncia o artigo 927, III, do CPC, impõe-se a inversão da referida cláusula penal em favor do autor, cuja base de cálculo será o valor do distrato, dado o inadimplemento da ré apenas com relação às parcelas pendentes de restituição.

Por fim, a Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.740.911/DF, realizado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.002), fixou a seguinte tese, aplicável à hipótese vertente: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Conquanto não se tenha alterado a cláusula penal convencionada em favor da ré, alterou-se a forma de restituição das parcelas devidas ao autor, a revelar a natureza constitutiva deste provimento, cujos efeitos deverão ser ex nunc, ou seja, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial, em consonância com o entendimento acima referido.

Quanto à taxa de fruição prevista na cláusula 11ª, §6º, “c”, além de impor valor excessivo, desconsidera o fato de que os compradores não promoveram qualquer edificação no imóvel.

Assim, a cláusula 11ª, § 6º, “c”, do compromisso de compra e venda havido entre as partes, que estabelece a cobrança de taxa de fruição, revela-se abusiva, pois coloca os consumidores em posição de notável desvantagem em relação ao fornecedor, e deve ser declarada nula de pleno de direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

Nesse sentido, in verbis: RECURSO DE APELAÇÃO.

CASSAÇÃO DA SENTENÇA.

FUNDAMENTAÇÃO SUSCINTA.

PRELIMINAR REJEITADA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESILIÇÃO CONTRATUAL.

TAXA DE FRUIÇÃO OU DE OCUPAÇÃO.

RETENÇÃO INDEVIDA.

ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS COMPRADORES.

NÃO VERIFICADO.

LOTE SEM EDIFICAÇÃO.

PRECEDENTES DO STJ. 1.

A fundamentação sucinta não caracteriza ausência de fundamentação, e, no caso, ainda que de modo conciso e em sentido contrário aos interesses dos autores/apelantes, certo é que a matéria tida pelos recorrentes como omissa ou contraditória restou enfrentada, impondo a rejeição da preliminar de cassação da sentença. 2.

Investem-se os autores/recorrentes contra a sentença pugnando pela exclusão da taxa de fruição, sob o argumento, em suma, de que o terreno adquirido não é edificado e, portanto, jamais fora usufruído pelos ora recorrentes. 3.

O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel enseja o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de fruição ou ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.

Referida taxa, portanto, evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, relacionando-se, assim, à vedação ao enriquecimento sem causa. 4.

A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de se afastar a cobrança da taxa de ocupação, ou fruição, nas hipóteses de terreno não edificado, ou seja, quando o comprador não pode residir no bem, restando descaracterizado o enriquecimento sem causa, fundamento para a aludida cobrança. 5.

Embora, em tese, possível a previsão contratual de indenização pela fruição do imóvel nos casos de resilição contratual, a retenção de valores a esse título, pelo comprador, torna-se abusiva e indevida nas situações em que demonstrado que o lote objeto do contrato não chegou a ser edificado, haja vista que, nessa condição, não há que se falar em enriquecimento sem causa do comprador, o qual, ressalta-se, não residiu no imóvel, tampouco auferiu renda de aluguel proveniente do bem. 6.

Inexistindo enriquecimento sem causa dos compradores, igualmente inexiste substrato fático e jurídico que confira respaldo à cobrança da taxa de fruição, razão pela qual, nessa perspectiva, há que se afastar a incidência da cláusula 11ª, §6º, "c", do instrumento, nos termos do art. 51, incisos II e IV, do CDC. 7.

Recurso conhecido.

Preliminar de cassação da sentença rejeitada.

Recurso provido. (Acórdão 1410762, 07215391120208070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 23/3/2022, publicado no DJE: 5/4/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Da cláusula do pagamento das despesas e encargos tributários No que concerne à cláusula décima terceira, por atribuir ao consumidor o pagamento de despesas e encargos tributários, taxas e encargos de qualquer natureza a partir da conclusão das obras de infraestrutura – De igual modo, a disposição também se entremostra abusiva.

A transferência da responsabilidade pelo pagamento de tributos, taxas e outros encargos aos consumidores somente pode ocorrer a partir da efetiva entrega do imóvel, isto é, apenas a partir do momento em que os compradores estiverem na posse real e direta do imóvel.

Acerca disso, o Tribunal tem o seguinte entendimento: "APELAÇÃO CÍVEL.

PRELIMINARES.

ILEGITIMIDADE.

INÉPCIA DA INICIAL.

REJEIÇÃO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

PRAZO DE TOLERÂNCIA DE CENTO E OITENTA DIAS.

EXTRAPOLAÇÃO.

CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

ALEGAÇÃO DE FALTA DE QUITAÇÃO.

NÃO VERIFICAÇÃO.

TERMO FINAL.

DATA DA ENTREGA DAS CHAVES.

LUCROS CESSANTES.

CLÁUSULA PENAL.

CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA.

IMPOSSIBILIDADE.

TEMA 970, STJ.

TRIBUTOS E CONDOMÍNIO.

TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR.

ABUSIVIDADE. ÍNDICE DE CORREÇÃO.

HONORÁRIOS DE ADVOGADO.

NECESSIDADE DE FIXAÇÃO. 1.

A incorporadora de imóvel, em contratos de compra e venda, possui legitimidade para figurar no polo passivo de demanda. 2.

A preliminar de inépcia da inicial deve ser afastada, se a petição inicial cumpriu os requisitos do art. 282, do CPC/1973. 3.

Aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, uma vez que a construtora se enquadra no conceito de fornecedora (art. 3º, do CDC) e, os autores no de consumidores, na forma do art. 2º, do CDC. 4.

A carência de mão de obra, as fortes chuvas no período da construção da obra, as greves do sistema de transporte público e os trâmites burocráticos não podem ser configurados como caso fortuito ou força maior, tendo em vista que tais fatos não estão fora da linha de desdobramento de fornecimento do produto/serviço. 5.

Quando a construtora extrapola o prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel, mesmo considerando o período de tolerância (180 dias), configurase a sua mora, devendo, assim, responder pelos prejuízos causados aos adquirentes, na forma do art. 395, do CC. 6.

Nos julgamentos dos Recursos Especiais nº 1.614.721-DF e nº 1.631.485-DF, o colendo STJ definiu, por meio do Tema 971, a seguinte tese: "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 7.

Nos julgamentos dos Recursos Especiais nº 1.635.428/SC e 1.498.484/DF, o colendo STJ definiu, por meio do Tema 970, a seguinte tese: "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". 8.

Se os adquirentes ainda não obtiveram a posse real e direta do imóvel, porquanto à época não havia ocorrido a entrega pela construtora, é descabido transferir a responsabilidade tributária para os consumidores. 9.

Tendo os contratantes pactuado índices diversos para a atualização do saldo devedor (INCC para o período anterior e IGPM para o período posterior à emissão da carta de habite-se), deve prevalecer o que restou livremente acordado. 10.

Revela-se omissa a sentença que, embora tenha estabelecido a proporção de rateio dos ônus de sucumbência entre as partes, não estabelece o percentual devido a título de honorários advocatícios. 11.

Apelo das rés parcialmente providos.

Recurso dos autores não provido.(Acórdão 1288474, 00063934420158070001, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 10/9/2020, publicado no DJE: 15/10/2020.

Pág.: Sem Página Cadastrada.)".

Portanto, a cláusula décima terceira deve ser considerada nula.

Da cláusula sétima A cláusula sétima, diz respeito ao formato e conteúdo da escritura - Os procedimentos previstos na referida cláusula têm respaldo legal (Lei n. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências) e consistem na constituição de garantia de alienação fiduciária por ocasião da escritura pública, na hipótese de financiamento do saldo devedor.

Logo, inexiste abusividade de tais disposições.

II.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) DECLARAR a nulidade da cláusula compromissória do distrato de ID 132520613; b) DECRETAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores e a requerida G10 Urbanismo e PROINVESTE E M.

PIMENTEL SERVIÇOS LTDA – PROPAR (ID 132520613); e c) CONDENAR a ré a restituir, de forma imediata, os valores objeto do contrato de ID 132520613, corrigidos pelo INPC, a partir de cada desembolso efetuado pelo autor, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença; d) CONDENAR a ré a pagar ao autor a multa disposta na cláusula décima primeira, parágrafo sexto, “a”, do contrato de ID 132520613, no percentual de 23%, incidente sobre o valor a ser restituído em seu favor; e) afastar a incidência das alíneas “c” e “d” do parágrafo sexto da cláusula décima primeira.

Por conseguinte, com suporte no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o feito, com resolução do mérito.

Em razão da sucumbência mínima do autor, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas do processo, bem como honorários advocatícios em reembolso, estes ora arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Transitada em julgado e não havendo outros requerimentos, adotem-se as providências necessárias ao arquivamento dos autos.

Sentença registrada eletronicamente nesta data.

Núcleo Bandeirante/DF.

Juíza de Direito Substituta Documento datado e assinado eletronicamente