TJDFT - 0704867-83.2024.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 23VARCVBSB 23ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0704867-83.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARK BUILDING GERENCIAMENTO PREDIAL LTDA REU: CONDOMINIO LE QUARTIER BOULEVARD SENTENÇA Trata-se de ação de AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL proposta por MARK BUILDING GERENCIAMENTO PREDIAL LTDA em face de CONDOMÍNIO LE QUARTIER BOULEVARD.

Narra que as partes firmaram contratos de “gerenciamento e supervisão predial" e "apoio operacional”, com prazo de vigência de 24 (vinte e quatro) meses.

Pelos referidos ajustes, a ré comprometeu-se a pagar à autora o valor total mensal de R$ 53.097,48 (cinquenta e três mil e noventa e sete reais e quarenta e oito centavos), sendo R$ 7.807,84 (sete mil oitocentos e sete reais e oitenta e quatro centavos) pelos serviços de “gerenciamento/supervisão predial” e R$ 45.289,64 (quarenta e cinco mil duzentos e oitenta e nove reais e sessenta e quatro centavos) a título de “apoio operacional”.

Destaca que foi pactuado um termo aditivo em 1/7/2023, por meio do qual a remuneração mensal foi reajustada para R$ 9.169,14 (nove mil cento e sessenta e nove reais e quatorze centavos) a título de “gerenciamento predial” e para R$ 47.583,25 (quarenta e sete mil, quinhentos e oitenta e três reais e vinte e cinco centavos) em relação aos serviços de “apoio operacional”.

Aduz que os serviços foram prestados sem maiores intercorrências até novembro/2023, quando a requerente foi surpreendida com uma notificação extrajudicial enviada pela requerida, pela qual a nova administração do CONDOMINIO LE QUARTIER BOULEVARD manifestou a intenção de rescindir o contrato por justa causa, bem como exigir o pagamento da multa contratual pactuada exclusivamente em favor da contratada.

Assevera a demandante que encaminhou contranotificação à ré, na qual expôs a sua discordância com os motivos suscitados pela administração condominial.

Entre os motivos elencados pela requerida para justificar a rescisão unilateral, a demandante afirma que: (a) o Conselho Fiscal do CONDOMÍNIO apontou a não comprovação do cumprimento das obrigações trabalhistas que a autora possui com os empregados que atuam no edifício; (b) a suposta recusa da demandante em apresentar documentos afetos à sua regularidade administrativa e contábil; (c) pretenso descumprimento da obrigação de entrega e controle do sistema de operação/administração predial; (d) tentativa de impedir a realização da assembleia geral ordinária prevista para o dia 2/10/2023 e interferência nos trabalhos do órgão deliberativo do CONDOMÍNIO; e (e) o não cumprimento de exigências feitas pelo Corpo de Bombeiros Militar do Distrito Federal - CBM/DF, pondo em risco os moradores do edifício.

Entretanto, a demandante afirma que nenhum dos referidos motivos restou comprovado pela parte ré.

Primeiramente porque a autora é a única responsável pelo pagamento das verbas trabalhistas devidas aos seus empregados que prestam serviços no CONDOMÍNIO, conforme previsão expressa das Cláusulas 4.1, 4.8 e 4.15.

Ademais, teria a ré apontado a existência de proibição de contratação de “funcionários quarteirizados”, mas tal possibilidade também estava prevista no contrato (Cláusula 10.1, item III), tendo havido a expressa anuência da demandada.

Nesse sentido, assevera que a ex-síndica do CONDOMÍNIO anuiu expressamente com a subcontratação de funcionários nos primeiros meses de funcionamento do edifício, bem como que os empregados subcontratados foram incorporados aos quadros da requerente, pelo que não houve descumprimento contratual.

Em segundo lugar, a demandante afirma que jamais se negou a prestar quaisquer informações acerca de sua regularidade administrativa, fiscal e trabalhista.

Destaca que não houve nenhum pedido formal por parte do Conselho Fiscal, da Assembleia ou do atual síndico, de modo que não há se falar em recusa da autora.

Nega, outrossim, que tenha descumprido determinação da Assembleia Geral de apresentar documentos relativos ao CONDOMÍNIO, porquanto tal obrigação compete à ex-síndica, conforme previsão das Cláusulas 13.4 e 15.2 da Convenção Condominial.

No que diz respeito à negativa de acesso ao sistema de operação, administração e controle predial, pontua que o controle de portaria por biometria foi instalado pela construtora responsável pelo empreendimento, não tendo a autora nenhuma ingerência sobre tal sistema.

Quanto à suposta tentativa da autora de impedir a realização da Assembleia Geral ocorrida em 2/10/2023, afirma que a reunião do órgão deliberativo ocorreu normalmente, porquanto todos os itens da pauta foram decididos, conforme consta da ata apresentada com a inicial.

Outrossim, destaca que houve a contratação dos serviços de assessoria geral para a realização da Assembleia, conforme previsto na Cláusula 2.1, item “c”, do contrato de prestação de serviços entabulado entre as partes.

Nesse sentido, argumenta que a “Disputa política pela condução do condomínio certamente contaminou a relação internamente, o que repercutiu na Autora, prestadora de serviços, a qual não se envolve com questões dessa natureza”.

Por fim, no que diz respeito à inobservância de determinações do CBM/DF, argumenta que a notificação foi recebida pelo CONDOMÍNIO e repassada à construtora, a qual assumiu o compromisso de regularizar as pendências apontadas por aquele órgão público.

Além disso, a autora, por meio de um de seus prepostos, empregou esforços junto à administração condominial para que as pendências fossem resolvidas.

Diante destas razões, conclui que a ré pretende, em verdade, construir artificialmente uma justificativa para não arcar com o pagamento da multa contratual por inadimplemento.

Porém, entende a requerente que o CONDOMÍNIO deu causa ao desfazimento do negócio, razão pela qual deve ser condenado ao pagamento da multa/cláusula penal compensatória, equivalente a 50% (cinquenta por cento) da remuneração devida pelos 14 (quatorze) meses restantes de contrato, equivalente a R$ 397.266,73 (trezentos e noventa e sete mil duzentos e sessenta e seis reais e setenta e três centavos).

Cita o disposto nos artigos 186, 394 e 411 do Código Civil.

Ao final, a parte requer o seguinte: [...] 3) Que a presente ação seja julgada totalmente procedente, com a declaração da improcedência da rescisão contratual motivada, perpetrada pelo Réu, considerando que esta ocorreu unilateral, antecipada e imotivadamente; 4) Como consequência da improcedência de motivação para a rescisão, que seja o Réu condenado a pagar a multa rescisória sobre cada contrato, pela rescisão imotivada por ele provocada, consistente nos valores de R$ 64.183,98 (sessenta e quatro mil, centos e oitenta e três reais e noventa e oito centavos), para o contrato de Gestão, e de R$ 333.082,75 (trezentos e trinta e três mil, oitenta e dois centavos e setenta e cinco centavos), para o contrato de Apoio, nos termos da fundamentação supra, constituindo o total de R$ 397.266,73 (trezentos e noventa e sete mil, duzentos e sessenta e seis reais e setenta e três centavos), cujo pagamento deve receber juros de mora e correção monetária a partir da data da efetiva citação até a data do efetivo pagamento. 5) A condenação do Réu no pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.

Devidamente citada por carta com aviso de recebimento (ID 191495064), CONDOMINIO LE QUARTIER BOULEVARD apresentou contestação no ID 194029157, na qual alega que seu Conselho Fiscal identificou diversas irregularidades nos serviços prestados pela requerente.

Esclarece que MARK BUILDING GERENCIAMENTO PREDIAL LTDA possuía contato exclusivo com a ex-síndica do CONDOMÍNIO, a qual foi destituída por má administração.

Quanto à cobrança de multa por descumprimento contratual, assevera que embora a referida penalidade tenha sido prevista exclusivamente em face da contratante/ré, cuida-se de contrato bilateral.

Com isso, defende ser perfeitamente possível a cobrança da multa em caso de rescisão por culpa da contratada/requerida, em atenção aos princípios da boa-fé e da função social do contrato, bem como ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria.

Outrossim, defende que a multa contratual, fixada em 50% (cinquenta por cento) do faturamento referente aos meses restantes de contrato é abusiva e coloca a requerida/contratante em desvantagem excessiva, devendo ser limitada ao patamar máximo de 10% (dez por cento).

Não bastasse isso, há previsão expressa no contrato de que poderia haver rescisão unilateral, sem direito a qualquer indenização pela autora.

Desse modo, a requerida entende que agiu no exercício regular de seu direito.

Assim, defende que as cláusulas devem ser interpretadas de maneira mais benéfica em favor do CONDOMÍNIO, por ser este a parte hipossuficiente do contrato.

Portanto, entende a ré que possui direito de rescindir o contrato sem que qualquer contraprestação ou indenização seja devida à autora/contratada, mormente porque ela é quem teria dado causa à rescisão do contrato.

Quanto às razões invocadas para justificar a rescisão unilateral do contrato, aduz que a requerente utilizou mão de obra sem registro efetivo, conduta esta que destoa dos limites legais impostos a todo e qualquer prestador de serviço.

Ainda, destaca que o fato de a construtora ter arcado com o pagamento dos custos operacionais do condomínio edilício nos primeiros 6 (seis) meses de seu funcionamento não exime a demandante do cumprimento de suas obrigações contratuais assumidas perante o CONDOMÍNIO.

Suscita, ainda, a exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil).

Ao final, requer a improcedência dos pedidos iniciais.

Réplica no ID 198183371.

Decisão saneadora ao ID 199052067. É o relatório.

DECIDO.

Inexistindo necessidade de produção de outras provas, ante os documentos juntados aos autos, cabível o julgamento antecipado do mérito, consoante o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC).

Cuida a hipótese de ação de conhecimento pela qual busca a parte autora a condenação do condomínio ao pagamento de multa por rescisão contratual.

Verifica-se, inicialmente, que a relação entabulada entre as partes é incontroversa, cingindo-se a lide às consequências advindas de sua resilição pelo réu.

O contrato de ID 186311733 prevê, em sua cláusula décima, a possibilidade de o contratante rescindir o contrato antes do prazo de vigência, mediante aviso prévio de, no mínimo, 30 (trinta) dias, e o pagamento de multa equivalente a 50% (cinquenta por cento) do faturamento referente aos meses restantes a completar 24 (vinte e quatro) meses.

O réu, por intermédio da notificação de ID n. 12619825, exerceu o referido direito resilitório, ao argumento de que houve descumprimento contratual.

A decisão saneadora ID 199052067 manteve o ônus probatório, nos termos do art. 373, I, do CPC imputando à parte requerida/consumidora demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado na inicial, na forma do inciso II do já citado artigo 373.

Porém, a parte ré não se desincumbiu desse ônus.

Como já descrito nos autos, a ré alegou os seguintes descumprimentos pela autora: (a) o Conselho Fiscal do CONDOMÍNIO apontou a não comprovação do cumprimento das obrigações trabalhistas que a autora possui com os empregados que atuam no edifício; (b) a suposta recusa da demandante em apresentar documentos afetos à sua regularidade administrativa e contábil; (c) pretenso descumprimento da obrigação de entrega e controle do sistema de operação/administração predial; (d) tentativa de impedir a realização da assembleia geral ordinária prevista para o dia 2/10/2023 e interferência nos trabalhos do órgão deliberativo do CONDOMÍNIO; e (e) o não cumprimento de exigências feitas pelo Corpo de Bombeiros Militar do Distrito Federal - CBM/DF, pondo em risco os moradores do edifício.

Todavia, não há nos autos nenhum documento apto a justificar a ocorrência dos fatos supramencionados e que sejam suficientes para caracterizar culpa da parte autora.

Ademais, ainda que haja documento indicando que o condomínio foi autuado pelo CBMDF, não há como atribuir tal responsabilidade ao autor, sobretudo porque a suposta omissão pode ter sido do próprio síndico ou do condomínio contratante.

Diante disso, mostrando-se desmotivada a rescisão contratual, é devida a multa estipulada pelas partes.

Importante ressaltar que o fato de o contrato ter sido assinado por ex síndico não afasta a responsabilidade do condomínio, considerando que se trata de representante do condomínio legalmente constituída.

Sobre o assunto, o TJDFT já se manifestou: APELAÇÃO CÍVEL.

PROVA EMPRESTADA.

JUNTADA EM SEDE RECURSAL.

ANÁLISE.

INVIABILIDADE.

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.

ELEMENTO CONSTITUTIVO.

RECONHECIMENTO DE FIRMA.

DESNECESSIDADE.

MANIFESTAÇÃO DE VONTADE.

PACTUAÇÃO REALIZADA POR SÍNDICO DURANTE SUA GESTÃO.

CONDOMÍNIO.

VINCULAÇÃO AO CONTRATO.

RESCISÃO UNILATERAL.

MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA.

CUMULAÇÃO.

POSSIBILIDADE.

AVISO PRÉVIO.

REDUÇÃO DO PRAZO.

CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.

ART. 413 DO CC. 1.

Só é lícito às partes juntar aos autos documentos novos para fazer prova de fatos ocorridos depois de articulados.

Se a prova emprestada se refere a fatos que precedem a própria instauração do litígio e se a parte puder produzi-la identicamente durante o processo, mas não a faz no momento processual oportuno, resta inviabilizada a sua análise no julgamento do apelo. 2.

A existência, validade e eficácia do contrato entabulado entre as partes não necessita de reconhecimento de firma em cartório, sendo que o reconhecimento da firma somente tem o condão de atestar a veracidade/correspondência da assinatura lançada no instrumento particular, não havendo que se falar em atestar o conteúdo material do mesmo. 3.

Havendo provas de que o contrato de prestação de serviço foi efetivamente pactuado e assinado por representantes legítimos das empresas, e sendo lícito o seu objeto, deve a lide ser analisada com a observância do pacta sunt servanda, ou seja, o contrato faz lei entre as partes.

Desse modo, existindo previsão contratual estabelecendo o modo de rescisão da avença, e tendo o contratante rescindido imotivada e unilateralmente, sem observância de aviso prévio, deve, pois, se sujeitar às penalidades da cláusula avençada como forma justamente de assegurar o fornecedor compensação derivada do rompimento do vínculo de forma inesperada. 4. É possível a cumulação de multa moratória decorrente de descumprimento do aviso prévio com multa penal compensatória prevista em caso de rescisão antecipada do contrato de prestação de serviço de limpeza, pois as sanções contratuais baseiam-se em fatos geradores distintos. 5.

Considera-se desarrazoado o aviso prévio de 90 (noventa) dias, pois, além de previsto em contrato de adesão, estipula prazo excessivo, a caracterizar enriquecimento sem causa da contratada, devendo ser reduzido. 6.

O art. 413 do Código Civil permite ao magistrado reduzir o montante previsto na cláusula penal para alcançar fração proporcional e razoável, quando esta se mostrar excessiva. 7.

Apelação conhecida e provida em parte. (Acórdão 1401228, 07261004920188070001, Relator(a): JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 16/2/2022, publicado no DJE: 7/3/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nesse contexto, destaco ainda que não há falar em nulidade da cláusula penal imposta para a hipótese de resilição do negócio jurídico, notadamente porque inexiste qualquer ambiguidade em sua redação, além de encontrar-se amparada nos artigos 408 e seguintes do Código Civil.

As obrigações do réu, portanto, são claras e consubstanciam-se na concessão de um aviso prévio de, no mínimo, 30 (trinta) dias, acrescido do pagamento de multa, acaso exercido o direito potestativo disposto no contrato.

Quanto a essa questão, cabe recordar que o Código Civil, privilegiando a autonomia da vontade nas relações negociais, permite que as partes convencionem previamente as consequências jurídicas do descumprimento do contrato, instituindo as denominadas cláusulas penais.

Ademais, no caso dos autos, não há como se reconhecer a abusividade da cláusula.

Isso porque a cláusula está disposta de forma clara e não limita direito do consumidor, pois entrega em suas mãos a decisão de manutenção ou não da relação contratual.

Não fosse suficiente, deve-se considerar que há critérios estabelecidos pelos prestadores de serviços nos estabelecimento de multas por rescisão, os quais foram observados no caso, dentro do critério de cálculo de risco da atividade.

O condomínio sabia dos valores contratados e das multa estabelecida para eventual rescisão, e ainda assim quis contratar com o autor, porque certamente lhe era vantajoso sob o ponto de vista do custo-benefício.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para condenar a ré a pagar à autora a multa rescisória sobre cada contrato firmado entre as partes, diante da rescisão unilateral imotivada, consistente nos valores de R$ 64.183,98 (sessenta e quatro mil, centos e oitenta e três reais e noventa e oito centavos), para o contrato de Gestão, e de R$ 333.082,75 (trezentos e trinta e três mil, oitenta e dois centavos e setenta e cinco centavos), para o contrato de Apoio, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês, a contar da citação.

Declaro resolvido o mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

Condeno o requerido ao pagamento de custas e de honorários advocatícios que arbitro, na forma do art. 85, § 2º, CPC, em 10% do valor da condenação Ficam as partes cientificadas de que a interposição de embargos de declaração eventualmente rejeitados por ausência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material pode levar ao reconhecimento de expediente protelatório e atrair a incidência de multa, na forma do art. 1.026, § 2°, do CPC.

Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília/DF, data da assinatura digital Documento assinado eletronicamente pelo(a) Juiz(a) de Direito / Juiz(a) de Direito Substituto(a), conforme certificado digital

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 23VARCVBSB 23ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0704867-83.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARK BUILDING GERENCIAMENTO PREDIAL LTDA REU: CONDOMINIO LE QUARTIER BOULEVARD DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Presentes os requisitos essenciais da inicial e não se tratando de hipótese de improcedência liminar do pedido, determino a realização da audiência de conciliação, na forma do artigo 334 do NCPC a ser realizada pelo 1º Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação - NUVIMEC.

Providencie a Serventia a designação do ato.

Cite(m)-se o(s) réu(s), pela via postal (arts. 248 c/c 250, NCPC), para que compareça(m) à audiência de conciliação designada, acompanhado(s) de advogado ou de defensor público, cientificando-o(s) de que sua ausência injustificada será considerada ato atentatório à dignidade de justiça e ensejará imposição de multa (art. 334, §8º, NCPC).

Faça-se constar do mandado a advertência de que o prazo para oferecimento da contestação será de 15 (quinze) dias, contados da data da audiência de conciliação (art. 335, I, NCPC).

Fica a parte autora intimada, na pessoa de seu advogado (art. 334, §3º, NCPC), para comparecimento pessoal, ciente de que sua ausência injustificada à audiência será considerada ato atentatório à dignidade de justiça e ensejará a imposição de multa (art. 334, § 8º, NCPC).

Publique-se.

Brasília/DF, data da assinatura digital Documento assinado eletronicamente pelo(a) Juiz(a) de Direito / Juiz(a) de Direito Substituto(a), conforme certificado digital

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 23VARCVBSB 23ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0704867-83.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARK BUILDING GERENCIAMENTO PREDIAL LTDA REU: CONDOMINIO LE QUARTIER BOULEVARD DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Por força do princípio da cooperação, estabelecido no art. 6º, do CPC e na forma determinada pela douta Corregedoria de Justiça, por intermédio do despacho SEI/TJDFT – 1057220, considerando, também, o teor do Processo SEI 0010621/2018 e das Portarias GC 160/2017 e GC 140/2018 e, ainda, o disposto no § 1º, do art. 246, do CPC, intimo a parte autora para que, no prazo de 15 (quinze) dias, promova seu cadastramento junto ao PJ-e para que passe a receber citações/intimações via sistema informatizado, com advertência de que, caso não o faça, será indeferida a petição inicial, nos termos do § 1º. do art. 246, c/c o parágrafo único, do art. 321, todos do CPC.

Ressalto que, na redação original do § 1º do art. 246 do CPC, havia exceção de cadastro apenas para as micro e pequenas empresas, com obrigatoriedade para as demais pessoas jurídicas.

Ocorre que, com o advento da Lei 14.195/2021, que deu nova redação ao dispositivo e efetuou outras alterações no CPC, o cadastro passou a ser obrigatório para todas as pessoas jurídicas e a citação deve ser realizada preferencialmente por meio eletrônico, sendo que os demais meios (correios, oficial de justiça e etc) somente serão utilizados na impossibilidade de realizar o ato por meio eletrônico, conforme nova redação do art. 246 e seu § 1º-A, do CPC.

Ademais, as micro e pequenas empresas somente estarão dispensadas do cadastro se possuírem endereço eletrônico cadastrado no sistema integrado da Rede Nacional para a Simplificação do Registro e da Legalização de Empreas e Negócios - Redesim, nos termos do § 5º do art. 246 do CPC.

Por fim, no que se refere às pessoas jurídicas que não exercem atividade empresarial e assemelhadas, o entendimento do Juízo é que também estão sujeitas ao cadastro, pois, embora o §1º do art. 246 do CPC mencione que as "empresas" devem se cadastrar nos sistemas processuais eletrônicos, a intenção do legislador foi determinar a obrigatoriedade de cadastro às pessoas jurídicas e assemelhadas, até porque "empresa" é a atividade econômica desenvolvida pelo empresário, e não a "pessoa" propriamente dita.

Vê-se, assim, que o objetivo da norma foi simplificar e facilitar a comunicação dos atos processuais às pessoas jurídicas e entidades públicas e privadas, de modo a prestigiar a rápida solução do litígio e evitar gastos desnecessários de recursos públicos com os meios tradicionais de comunicação dos atos.

Não por outro motivo, o art. 2º da Portaria GC 160/2017 estabelece que o cadastramento no PJ-e é obrigatório para as empresas e entidades públicas e privadas, de modo a abranger todo(a)s que possuem CNPJ.

Com efeito, reporto que todas as orientações e manuais para acesso ao sistema e utilização da nova plataforma estão disponíveis na página do TJDFT na internet (https://www.tjdft.jus.br/pje/cadastro-empresas-pje).

Vale ressaltar que, após o cadastro, é imprescindível o primeiro acesso com o certificado digital (token) do procurador/gestor, para que as unidades judiciais possam viabilizar o envio de comunicações via sistema (eletronicamente).

O cadastro sem esse primeiro acesso não finaliza o procedimento e, na prática, equivale ao não cadastro, já que impossibilita a comunicação eletrônica dos atos processuais.

Observe a parte que, na forma da determinação proferida pela douta Corregedoria, “A medida tem como objetivo, entre outros aspectos, contribuir para a celeridade processual e para redução dos gastos públicos, uma vez que a comunicação eletrônica, realizada via sistema PJe, substitui outros meios de citação e intimação de partes, em geral mais lentos e onerosos.” Brasília/DF, data da assinatura digital Documento assinado eletronicamente pelo(a) Juiz(a) de Direito / Juiz(a) de Direito Substituto(a), conforme certificado digital