TJDFT - 0700383-91.2024.8.07.9000

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

TERCEIRA INTERESSADA.

PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS.

LAUDO DE AVALIAÇÃO.

IMPUGNAÇÃO.

RECURSO DEPROVIDO. 1.

Caso em que deferida a penhora 50% dos direitos aquisitivos de imóvel objeto de garantia de contrato de alienação fiduciária celebrado entre o executado e a Caixa Econômica Federal. 2.

Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados. É o que dispõe o art. 835, inciso XII, CPC. 2.1. “(...) não se exige a anuência do credor fiduciário para efetivação da penhora incidente nos direitos aquisitivos da executada relativamente ao imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia.

Precedentes do TJDFT.” (Acórdão 1420518, 07307261220218070000, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 4/5/2022, publicado no DJE: 1/6/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) 3.

Insurge-se ainda a agravante contra a avaliação realizada por oficial de justiça, cujo laudo foi detalhado, destacando os cômodos, a infraestrutura urbana, adotou o método comparativo de mercado como referência.

O valor indicado pela parte agravante, baseado em documento elaborado unilateralmente, é superior aquele considerado pelo Oficial de Justiça.

Alegações não comprovadas. 4.

Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa.

Maria Ivatônia Número do processo: 0700383-91.2024.8.07.9000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL 00.***.***/0001-04 AGRAVADO: FRANCISCO DAS CHAGAS GOMES DA SILVA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, terceira interessada, contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível de Brasília/DF pela qual, em cumprimento de sentença (autos n. 0073669-39.2008.8.07.0001), determinada a penhora de 50% dos direitos aquisitivos do executado sobre o o imóvel de matrícula n. 4621, Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Ceilândia/DF e homologada sua avaliação, decisão no seguinte teor: “A decisão proferida no ID 140740332 deferiu a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel situado na QNP 15, Conjunto P, Lote 1, Ceilândia, DF, cuja certidão da matrícula se encontra no documento de ID 88329774, de nº 4621, do Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Ceilândia/DF.

Constam como proprietários do bem o executado JOSEVANIO DE SOUSA ALVES e sua esposa Poliana Castro Araujo, casados sob o regime de comunhão parcial de bens.

A Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, informou o saldo devedor no ID 151672800, no valor de R$ 141.278,97.

Frustradas as tentativas de localização da esposa do requerido, foi expedido edital de intimação da interessada acerca da penhora deferida nos autos, conforme ID 160456945.

O imóvel foi avaliado em R$ 395.000,00, conforme ID 171021221, tendo as partes manifestado concordância.

Diante do exposto, HOMOLOGO o valor da avaliação do bem em R$ 395.000,00.

No mais, considerando que apenas o requerido JOSEVANIO DE SOUSA ALVES figura no polo passivo da ação, e sendo a parte casada sob o regime da comunhão parcial de bens, conforme disposição do art. 1.658 do Código Civil, é possível a penhora de 50% dos bens encontrados em seu nome, por representarem a meação do próprio executado.

Assim, a penhora deverá recair sobre 50% dos direitos aquisitivos do executado sobre o o imóvel de matrícula nº 4621, do Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Ceilândia/DF.

Retifico, portanto, a decisão proferida no ID 140740332. À Secretaria para que seja expedido o termo de penhora.

Na sequência, em razão da gratuidade de justiça deferida ao autor, oficie-se ao competente Cartório de Registro de Imóveis para que seja realizada o registro da penhora (artigos 167, I, 5, da LRP e 184 do PGC-SNR) na matrícula do imóvel, dispensado o recolhimento prévio de emolumentos (artigo 16 do PGC-SNR), no prazo de 15 (quinze) dias, devendo ser comunicado a este Juízo.

Vindo aos autos a comprovação do registro da penhora, retornem os autos conclusos para designação de hasta pública.” (ID 178502578, autos originários).

Nas suas razões recursais, alega a agravante que: “( ) no curso do cumprimento de sentença foi (sic) penhorado os direitos aquisitivos do imóvel que originou os débitos, sendo que o imóvel é objeto de contrato alienação fiduciária em favor da agravante. ( ) Em que pese a existência de gravame de alienação fiduciária sob o imóvel e ainda, somente terem sido penhorados os direitos aquisitivos, o Juízo determinou a penhora do imóvel pelo valor de avaliação. ( ) enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do bem é do credor fiduciário, sendo indevida a sua manutenção da penhora do imóvel por tempo indeterminado.

Devido a essa característica do contrato de alienação fiduciária em garantia, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do TJDFT o entendimento no sentido da impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida contra o devedor fiduciante, na medida em que a propriedade do bem somente é transferida ao devedor fiduciante quando houver a quitação integral do seu valor. ( ) por não ser permitida a penhora sobre bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual a parte executada figura como devedora fiduciante, não se mostra possível também o seu encaminhamento à hasta pública ou alienação por iniciativa própria com o propósito de angariar recursos financeiros para a satisfação do crédito da parte agravada. ( ) na hipótese de serem penhorados os direitos aquisitivos do bem, sabe-se que o arrematante adquire, em tese, o financiamento do imóvel penhorado, visto que o mesmo possui gravame de alienação fiduciária.

Nesse diapasão, considerando que originalmente o financiamento habitacional foi pactuado entre a CEF e o mutuário, de modo que, tendo sido feita toda a análise de crédito e cadatral para a contratação com base nas disponibilidades e limitações do fiduciante, uma possível substituição contratual deve passar pelo crivo do credor-fiduciário. ( ) a Caixa não é obrigada a aceitar a transferência do bem e/ou a alteração do mutuário do contrato, sendo incabível, também, a sobreposição da penhora dos direitos aquisitivos ao direito da Credora-Fiduciária” (ID 56283302).

Alega: “Sobre o “Laudo de avaliação” do imóvel localizado na QNP 15, Lote 01, Conjunto P em Ceilândia/DF, elaborado por Oficial de Justiça em 05 de setembro de 2023, entendemos que o valor de avaliação nele indicado (R$395.000,00 – trezentos e noventa e cinco mil reais ou R$1.485,57 / m²) está abaixo do valor de mercado tendo em vista o que expomos a seguir.

CEF realizou laudo de avaliação no site interno da CAIXA (https://maishabitacao.caixa/?s=painel_imovel&p=painel) e constatamos que o valor médio de 3 avaliações de imóveis assemelhados naquela localidade foi de R$2.071,68/m² no último ano.

Considerando a área do imóvel como sendo de 265,89m², conforme indicado na Av8/4.621 da matrícula, o valor total do imóvel corresponderia a aproximadamente R$550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais).

Calculamos o provável valor do imóvel em questão em modelos estatísticos de diferentes empresas credenciadas e o valor médio obtido entre esses modelos foi de R$2.269,43/m².

Considerando a área do imóvel como sendo de 265,89m², conforme indicado na Av8/4.621 da matrícula, o valor total do imóvel corresponderia a aproximadamente R$603.000,00 (seiscentos e três mil reais).

A diferença entre os valores acima (R$550.000,00 e R$603.000,00) está razoável visto que fica abaixo de 10% (dentro do campo de arbítrio).

Com as referências indicadas acima, entendemos que o valor provável do imóvel não seja inferior a R$467.500,00 (quatrocentos e sessenta e sete mil e quinhentos reais), menor valor do campo de arbítrio para o valor calculado em R$550.000,00.” (ID 56283302 - Pág. 10).

E acrescenta: “Uma vez relevantes os fundamentos e patente a ilegalidade do ato, deve-se obter desde logo sua suspensão consoante a redação conferida ao art. 995, parágrafo único, do CPC/2015” (ID 56283302 - Pág. 11).

Ao final, requer: “a) Que seja concedido efeito suspensivo para que seja admitida a baixa da penhora do bem; b) EM SEDE DE MÉRITO, que este E.

Tribunal acolha as razões e os fundamentos de insurgência da agravante aqui expostos, no sentido reformar integralmente a r. decisão equivocada para afastar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, como medida de Justiça! c) Colhido a impugnação ao valor de avaliação do imóvel por estar abaixo do valor de mercado, nos termos apresentados, entendemos que o valor provável do imóvel não seja inferior a R$467.500,00 (quatrocentos e sessenta e sete mil e quinhentos reais), menor valor do campo de arbítrio para o valor calculado em R$550.000,00.” (ID 56283302 - Pág. 11-12).

Preparo recolhido (IDs 56283303 e 56283304). É o relatório.

Decido.

Hipótese que se amolda ao que previsto no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida na fase de cumprimento de sentença).

Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo ou antecipar os efeitos da tutela recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 932, inciso II, c/c art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, inciso I, todos do CPC), e não houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3º do CPC).

Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, não vislumbro os requisitos autorizadores para a concessão do efeito suspensivo vindicado, probabilidade do direito que não se evidencia.

Como narrado, intenta a agravante, no presente momento processual, a concessão de efeito suspensivo para o fim de ser “admitida a baixa da penhora do bem” (ID 56283302 - Pág. 11).

No entanto, do termo de penhora (ID origem 183542699) se extrai a definição de alienação dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gravado de alienação fiduciária em favor de Caixa Econômica Federal (agravante).

Não do próprio imóvel.

Na origem, deferida a penhora 50% dos direitos aquisitivos do imóvel situado na QNP 15, Conjunto P, Lote 01, Ceilândia/DF - Matrícula: 4621 - Livro: 02, objeto de garantia de contrato de alienação fiduciária celebrado entre o executado e a Caixa Econômica Federal, ora agravante, avaliado em R$ 395.000,00.

Nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997, que dispõe sobre alienação fiduciária de coisa imóvel, “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Nesse sentido, explica a doutrina: “Alienação fiduciária em garantia ou propriedade fiduciária é o direito real de garantia pelo qual o devedor aliena ao credor, para fins de garantia, a propriedade de um bem em caráter resolúvel e a posse indireta, permanecendo o devedor com a posse direta, tornando-se proprietário pleno com a quitação integral da obrigação à qual adere.

O alienante é chamado tecnicamente de devedor fiduciante e o adquirente, de credor fiduciário.

Por ela atribui-se ao credor da obrigação a propriedade resolúvel e a posse indireta, restando ao devedor a posse direta e a possibilidade, se quitar o financiamento, de consolidar em suas mãos a propriedade plena.

A propriedade do credor é temporária, resolúvel, pois o devedor aliena o bem com a firme expectativa de recuperar o domínio, e assim sucederá obrigatoriamente no momento do adimplemento da obrigação que materializa o implemento da condição resolutiva prevista no pacto” (SCHREIBER, Anderson. [et. al.] Código Civil Comentado — doutrina e jurisprudência.

Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 2.054).

Veja-se que, apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados. É o que dispõe o art. 835, inciso XII, CPC: “Art. 835.

A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” A propósito: “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AGRAVO INTERNO.

JULGAMENTO CONJUNTO.

POSSIBILIDADE.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.

DESCABIMENTO.

TAXAS CONDOMINIAIS.

INADIMPLÊNCIA.

BEM IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PENHORA.

DIREITOS AQUISITIVOS.

POSSIBILIDADE.

AQUIESCÊNCIA DO PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO.

DESNECESSIDADE.

DECISÃO MANTIDA. 1.

O ingresso da Caixa Econômica Federal, em cumprimento de sentença, como terceira interessada, para se manifestar sobre a penhora realizada sobre os direitos aquisitivos de imóvel dado em garantia para o contrato de alienação fiduciária, não tem o condão de determinar o deslocamento da competência para a Justiça Federal, pois não há interesse jurídico no objeto da lide de origem, que é a satisfação do crédito do exequente. 2.

Independente da alegação da agravante de que restou evidenciado o intento do juízo de origem de promover a alienação do imóvel, certo é que a decisão combatida não determinou que o bem em alusão fosse alienado em hasta pública. 3.

Logo, em sede deste agravo de instrumento, não há como se avançar na insurgência atinente à alienação do bem por se tratar de questionamento que extrapola os termos do decisum vergastado. 4.

Ressalta-se, ainda, que a constrição judicial litigiosa não irá recair no bem imóvel em si, mas sim nos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, o que é admitido, consoante inciso XII do art. 835 do CPC. 5.

Ademais, não se exige a anuência do credor fiduciário para efetivação da penhora incidente nos direitos aquisitivos da executada relativamente ao imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia.

Precedentes do TJDFT. 6.

Agravo de Instrumento conhecido e não provido.

Agravo interno prejudicado.” (Acórdão 1420518, 07307261220218070000, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 4/5/2022, publicado no DJE: 1/6/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) “( ) 2.

A penhora de direitos aquisitivos derivados de Alienação Fiduciária em Garantia está prevista expressamente no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e não implica na constrição de bem de propriedade de terceiro, alheio à Ação de Execução. 3.

Os efeitos da penhora de direito aquisitivo recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciário. 4.

Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1411091, 07271978220218070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2022, publicado no DJE: 6/4/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Na hipótese, o Juízo de origem deferiu a penhora sobre os direitos aquisitivos relativos ao imóvel em debate, aplicando o reportado art. 835, inciso XII, CPC.

No mais, não há óbice legal para alienação dos direitos aquisitivos de bem com gravame de alienação fiduciária.

O art. 889 do CPC traz rol de sujeitos de direito que deverão ser intimados da realização do leilão judicial, dentre eles, o credor fiduciário (inciso V), para que possam exercer seu direito sobre o bem, considerada ineficaz, nos termos do art. 804, §3º, CPC, a alienação judicial em relação ao proprietário fiduciário não intimado do leilão.

Confira-se: “Art. 889.

Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência: ( ) V - o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;” “Art. 804.

A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético não intimado. ( ) § 3º A alienação de direito aquisitivo de bem objeto de promessa de venda, de promessa de cessão ou de alienação fiduciária será ineficaz em relação ao promitente vendedor, ao promitente cedente ou ao proprietário fiduciário não intimado.” Destaca-se, contudo, que a possibilidade de penhora e alienação sobre os direitos aquisitivos de imóvel, objeto de alienação fiduciária, não autoriza a ingerência sobre o contrato de mútuo previamente pactuado entre credor e devedor para o financiamento do bem.

Significa que eventual alienação dos direitos aquisitivos penhorados não obriga o credor fiduciário a contratar com o terceiro arrematante, operação que envolveria a análise de diversos fatores, como renda e crédito, de aprovação exclusiva pelo credor fiduciário.

No sentido: “( ) 1.

Cuida-se de inconformismo com acórdão do Tribunal de origem que decidiu pela impossibilidade da penhora recair sobre os direitos do devedor, oriundos do contrato de alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário. 2.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido da viabilidade da penhora de direitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem oriundo de contrato de alienação, não sendo requisito da constrição a anuência do credor fiduciário, uma vez que a referida penhora não prejudica o credor fiduciário, que poderá ser substituído pelo arrematante que assume todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem alienado.

Citam-se precedentes: REsp 1.703.548/AP, Rel.

Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 14/5/2019; AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel.

Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 10/6/2016; REsp 901.906/DF, Rel.

Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe 11/2/2010. 3.

Esclarece-se, por oportuno, que a penhora, na espécie, não tem o condão de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação fiduciária, pois, do contrário, estaria a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça.

Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção em que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária.

A propósito: REsp 910.207/MG, Rel.

Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJ 25/10/2007; REsp 1.051.642/RS, Rel.

Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 2/2/2010; REsp 1.697.645/MG, Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe 25/4/2018.( )” (REsp 1821115/PI, Rel.

Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 18/05/2020) Insurge-se ainda a agravante contra a avaliação realizada por oficial de justiça, cujo laudo foi detalhado, destacando os cômodos, a infraestrutura urbana, adotou o método comparativo de mercado como referência (ID 171021221).

O valor indicado pela parte agravante, baseado em documento elaborado unilateralmente, é superior aquele considerado pelo Oficial de Justiça.

Contudo, a agravante apresentou impugnação ao laudo de avaliação na origem, ainda pendente de apreciação, o que obsta a análise nesta sede recursal, sob pena de supressão de instância.

Assim é que, em juízo de cognição sumária, em princípio, reputo que a aparência do bom direito se afigura muito mais presente na decisão hostilizada do que na irresignação da agravante, razão pela qual indefiro o pedido de efeito suspensivo.

Comunique-se à vara de origem, dispensadas as informações.

Intime-se a agravante.

Intime-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso no prazo legal.

Brasília, 9 de março de 2024.

Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora