TJDFT - 0724227-07.2024.8.07.0000

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

PENHORA.

IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

POSSIBILIDADE.

CESSÃO DE DIREITOS.

AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

IMPOSSIBILIDADE.

RECURSO IMPROVIDO. 1.

Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida nos autos da execução de título extrajudicial, a qual rejeitou a impugnação à penhora do imóvel. 1.1.

Em suas razões, o agravante requer a desconstituição da penhora do imóvel objeto dos autos.

Sustenta ter sido dado em garantia o imóvel, por alienação, tendo como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal.

Afirma ter realizado a venda dos direitos aquisitivos do imóvel, tendo a compradora assumido o pagamento das parcelas a partir de 21 de março de 2021.

Destaca que enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do bem é do credor fiduciário, sendo indevida a sua avaliação para posterior alienação em leilão judicial. 2.

Nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC, é permitida a penhora unicamente dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária celebrado entre a instituição financeira e o devedor fiduciante. 2.1.

Quanto à alegação da proteção do direito de terceiro adquirente, extrai-se que pendia sobre o imóvel, no momento do ajuste contratual, o gravame da alienação fiduciária, sendo descumpridas formalidades básicas à sua realização, como, por exemplo, a comprovação da anuência prévia do credor fiduciário (artigos 23 e 29 da Lei n.º 9.514/97; e artigo 299 do Código Civil).

Além disso, não houve publicidade do negócio pelo registro da pactuação na escritura do imóvel (artigo 108 do Código Civil). 2.2.

Precedente desta Corte: “(...) 2.

O ajuste de compra e venda de bem imóvel com ônus de alienação fiduciária deve observar as formalidades legais essenciais e deve preceder do consentimento do credor fiduciário (artigos 23 e 29 da Lei n.º 9.514/97; e artigo 299 do Código Civil) e da publicidade pela escrituração devida junto ao registro de imóveis (artigo 108 do CódigoCivil) (...).” (07164623720198070007, Relatora: Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível, DJE: 4/5/2021). 3.

A função registral tem por finalidade constituir ou declarar o direito real, por intermédio da inscrição do título respectivo, dotando as relações jurídicas de segurança, dando publicidade registral erga omnes.

Assim, a transmissão da propriedade imóvel alienada fiduciariamente demanda a participação e a anuência do agente financeiro, assim como observância da publicidade registral. 3.1.

Na mesma linha, conforme enfatizado na decisão agravada, compete ao eventual adquirente alegar a propriedade ou posse do bem por meio de Embargos de Terceiro, se assim julgar necessário. 4.

Agravo de instrumento improvido.

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des.

João Egmont Número do processo: 0724227-07.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JESSICA RIBEIRO LOPES AGRAVADO: BANCO DO BRASIL S/A D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por JESSICA RIBEIRO LOPES, contra decisão proferida nos autos da execução de título extrajudicial (nº 0724227-07.2024.8.07.0000), movida por MARIANA MELO FERREIRA.

A decisão agravada rejeitou a impugnação à penhora do imóvel (ID 196971957): “Trata-se de impugnação apresentada pela executada JESSICA RIBEIRO LOPES à penhora do imóvel.

Manifestação do exequente ao ID 196810252.

Breve relatório.

Decido.

A parte executada aduz que não é mais a proprietária do imóvel, uma vez que celebrou a venda dos direitos aquisitivos do bem conforme o contrato de ID 195901658.

Concertado contrato de cessão de direito tendo como objeto imóvel adquirido através de alienação fiduciária em garantia sem a participação e anuência do agente financeiro que fomentara o negócio primitivo que viabilizara a aquisição do imóvel negociado, qualificando o chamado "contrato de gaveta", o aperfeiçoamento do negócio de forma a irradiar os efeitos que lhe são próprios é dependente da transmissão do imóvel e do mútuo para o nome do cessionário, o que reclama a participação e anuência do agente mutuante.

Assim, esclareço à executada que a alteração da propriedade de bem imóvel é realizada com o registro na matrícula.

A matrícula do bem em apreço tem somente o registro da aquisição do imóvel pela executada com a garantia fiduciária.

Nesse diapasão, não há que se alegar impenhorabilidade em razão de contrato de cessão de direito realizado sem a anuência do credor fiduciária.

Ademais, compete ao eventual adquirente alegar a propriedade ou posse do bem por meio de Embargos de Terceiro, se assim julgar necessário.

Diante do exposto, rejeito a impugnação apresentada.

Intime-se o exequente a comprovar o registro imobiliário da penhora (ar. 844 do CPC), comprovando a averbação com juntada da matrícula atualizada do imóvel, além da planilha atualizada do débito, no prazo de 15 (quinze) dias.” Em suas razões, o agravante requer a desconstituição da penhora do imóvel objeto dos autos.

Sustenta que o imóvel foi dado em garantia por alienação, tendo como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal.

Acrescenta que o juízo de primeiro grau deferiu o pedido de penhora sobre o bem.

No entanto, afirma que realizou a venda dos direitos aquisitivos do imóvel para a Sra.

Tainah Danielle da Silva, em 12 de março de 2021, enquanto a execução foi iniciada em 17/07/2023 e o contrato bancário firmado em 01/11/2022.

Informa que a compradora assumiu o pagamento das parcelas a partir de 21 de março de 2021, conforme instrumento particular de promessa de compra e venda de ID 195901658.

Destaca que enquanto nao houver o adimplemento integral do debito, a propriedade resoluvel do bem e do credor fiduciario, sendo indevida a sua avaliacao para posterior alienacao em leilao judicial.

Enfatiza que a despeito da possibilidade da penhora dos direitos aquisitivos, a prática tem demonstrado pouca eficácia da medida para a satisfação do crédito.

Explica que na hipótese ainda restam mais de 200 meses de pagamento, de maneira que o produto da venda do imóvel não seria suficiente para quitar o saldo devedor do contrato (ID 60249981). É o relatório.

Decido.

O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo.

Não houve preparo, pois o agravante é beneficiário da gratuidade de justiça.

Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5º, do CPC).

Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

Na origem, os autos se referem a execução de título extrajudicial, em que o juízo a quodeferiu a penhora, em desfavor da agravante\executada, dos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, localizado no Condomínio Parque Belle Stanza, Rua 22, Quadra A, Parque Esplanada II, Valparaíso de Goiás/GO, CEP 72878-015, matrícula 7525 registrado no 1º serviço notarial e registral de imóveis da comarca de Valparaíso – Goiás/GO, a fim de saldar a dívida decorrente do contrato bancário firmado com o exequente, Banco do Brasil.

A controvérsia centra-se na possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente a instituição financeira.

Nesse ponto, é cediço que, nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC, é permitida a penhora unicamente dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária celebrado entre a instituição financeira e o devedor fiduciante.

Nesse sentido: “(...) 1.

Cabível a penhora dos direitos aquisitivos que a parte executada possui sobre o imóvel alienado fiduciariamente, sobretudo porque tais direitos possuem expressão econômica e a constrição está conforme expressa previsão do art. 835, inciso XII, do CPC. (...)” (07101979820238070000, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6ª Turma Cível, PJe: 7/7/2023.) “APELAÇÃO.

PROCESSO CIVIL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

PENHORA.

IMÓVEL.

DIREITOS AQUISITIVOS.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

POSSIBILIDADE. 1.

Os direitos sobre o bem gravado com garantia real de alienação fiduciária possuem expressividade econômica, portanto, podem ser penhorados, consoante disposição do art. 835, XII, do CPC.

Precedentes. 2.

Caso o credor fiduciário não figure na relação jurídica e processual que enseja a penhora deverá ser intimado para garantir o exercício do direito de preferência (art. 876, §5º, do CPC), sob pena de se tornar ineficaz eventual alienação do imóvel (art. 889, V, do CPC). 3.

Observados os procedimentos legais e resguardados os direitos do credor fiduciário, não há interesse para o manejo dos embargos de terceiro (art. 674, §2º, IV, do CPC). 4.

Negou-se provimento ao recurso.” (07251246620238070001, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª Turma Cível, DJE: 3/4/2024) (grifos nossos). “PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

CONHECIMENTO PARCIAL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

DÍVIDA CONDOMINIAL.

IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PENHORA.

DIREITOS AQUISITIVOS.

POSSIBILIDADE.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

O recurso deve ser conhecido apenas em parte, uma vez que, tratando-se de Embargos de Terceiro opostos em face da penhora que recaiu sobre direitos aquisitivos de imóvel objeto de alienação fiduciária, para pagamento de débito condominial do devedor fiduciante, o tema relativo à penhora do próprio bem não foi apreciado na origem. 2.

Nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, inexiste óbice para a constrição judicial dos direitos aquisitivos de bens imóveis objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia. 3.

Considerando que o principal objetivo da execução é satisfazer o crédito perseguido pelo credor, o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia é a medida que se impõe, independente da discussão sobre a efetividade da medida para o pagamento da dívida. 4.

Apelação conhecida e provida.” (07162257920238070001, Relator(a): Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, DJE: 18/3/2024).

Quanto à alegação da proteção do direito de terceiro adquirente, extrai-se que pendia sobre o imóvel, no momento do ajuste contratual, o gravame da alienação fiduciária, sendo descumpridas formalidades básicas à sua realização, como, por exemplo, a comprovação da anuência prévia do credor fiduciário (artigos 23 e 29 da Lei n.º 9.514/97; e artigo 299 do Código Civil).

Além disso, não houve publicidade do negócio pelo registro da pactuação na escritura do imóvel (artigo 108 do Código Civil).

Nesse sentido: “CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

CONSTRIÇÃO BEM IMÓVEL.

PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS.

CONTRATO VERBAL.

COMPRA E VENDA IMÓVEL.

PROCURAÇÃO IN REM SUAM.

ELEMENTOS E FORMALIDADES ESSENCIAIS.

DESCUMPRIMENTO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PENDENTE.

ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

EXIGÊNCIA LEGAL.

AUSÊNCIA.

PUBLICIDADE.

ESCRITURAÇÃO.

DESATENDIMENTO DA NORMA.

BEM DE FAMÍLIA.

IMPENHORABILIDADE. ÔNUS DA PROVA.

FALTA DE COMPROVAÇÃO. 1.

A procuração em causa própria ou in rem suam é instrumento que configura verdadeiro negócio jurídico dispositivo e translativo de direitos e que, para que constitua elemento hábil de transferência de propriedade um bem imóvel, deve possuir todos os elementos essenciais ao tipo de negócio, constando expressamente a individualização do bem, o preço, a forma de quitação, o consentimento das partes, além das cláusulas de irretratabilidade, irrevogabilidade e dispensa de prestação de contas.

Precedentes TJDFT. 2.

O ajuste de compra e venda de bem imóvel com ônus de alienação fiduciária deve observar as formalidades legais essenciais e deve preceder do consentimento do credor fiduciário (artigos 23 e 29 da Lei n.º 9.514/97; e artigo 299 do Código Civil) e da publicidade pela escrituração devida junto ao registro de imóveis (artigo 108 do Código Civil). 3.

A conclusão pela impenhorabilidade do bem de família não escapa da regra do ônus estático da prova estabelecida pelo artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabendo aos que alegam a incidência da proteção carrear aos autos elementos que indiquem que o imóvel lhes serve à residência ou como fonte de renda familiar. 4.

Recurso conhecido e desprovido.” (07164623720198070007, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, DJE: 4/5/2021) (grifos nossos). “APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DE FAMÍLIA.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE DIVÓRCIO CONSENSUAL.

HOMOLOGAÇÃO.

PARTILHA DE BEM.

EXPECTATIVA DE DIREITOS.

BEM IMÓVEL.

GARANTIA FIDUCIÁRIA.

PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA.

AUSÊNCIA DOS REQUISITOS.

CESSÃO DE DIREITOS.

SEM ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

IMPOSSIBILIDADE.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Para que a procuração com cláusula in rem suam constitua título hábil de transferência da propriedade do bem imóvel, com efeito de compra e venda, além dos requisitos essenciais a este tipo de contrato, é necessário constar também a individualização do bem, o preço, a quitação e o consentimento das partes, além das cláusulas de irrevogabilidade, irretratabilidade e de dispensa de prestação de contas.

Precedentes. 2.

Tratando-se de cessão de direitos sobre imóvel garantido por alienação fiduciária, para gerar efeitos jurídicos em relação ao credor fiduciário, é necessário o consentimento deste, conforme inteligência do art. 299 do Código Civil. 3.

No caso dos autos, apesar de não haver impedimento legal para partilhar expectativa de direito de bem imóvel, a procuração apresentada pelas partes, ainda que em causa própria, não tem força de título translativo da propriedade, portanto não pode servir para partilhar eventuais direitos sobre o bem, considerando-se a ausência dos elementos essenciais na procuração e sobretudo diante da falta de consentimento do credor fiduciário quanto à cessão de direitos sobre o imóvel gravado por garantia fiduciária. 4.

Recurso conhecido e não provido.

Sentença mantida. (07162125020188070003, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª Turma Cível, DJE: 30/10/2019)” (grifos nossos).

Nesse ponto, a função registral tem por finalidade constituir ou declarar o direito real, por intermédio da inscrição do título respectivo, dotando as relações jurídicas de segurança, dando publicidade registral erga omnes.

Com efeito, conforme ensina Walter Ceneviva, a publicidade registral cumpre três funções: “A publicidade registraria se destina ao cumprimento de tríplice função: a) transmite ao conhecimento de terceiros interessados ou não interessados a informação do direito correspondente ao conteúdo do registro; b) sacrifica parcialmente a privacidade e a intimidade das pessoas, informando sobre bens e direitos seus ou que lhes sejam referentes, a benefício das garantias advindas do registro; c)serve para fins estatísticos, de interesse nacional ou de fiscalização pública.” CENEVIVA, Walter.

Lei dos notários e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4. ed. ver.

Ampl. e atual.

São Paulo: Saraiva, 2002.

Assim, a transmissão da propriedade imóvel alienada fiduciariamente demanda a participação e a anuência do agente financeiro, assim como observância da publicidade registral.

Na mesma linha, conforme enfatizado na decisão agravada, compete ao eventual adquirente alegar a propriedade ou posse do bem por meio de Embargos de Terceiro, se assim julgar necessário.

Portanto, ausentes os elementos para o deferimento da medida, notadamente a probabilidade do direito, assim como o risco de grave dano, não há razão para a reforma da decisão agravada.

Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo.

Comunique-se ao Juízo a quo, dispensando-se a necessidade de prestar informações.

Intime-se a parte agravada para contrarrazões.

Após, retorne o feito concluso.

Publique-se; intimem-se.

Brasília – DF, 14 de junho de 2024.

Desembargador JOÃO EGMONT Relator