TJDFT - 0706057-86.2021.8.07.0001
1ª instância - 19ª Vara Civel de Brasilia
Processos Relacionados - Outras Instâncias
Polo Passivo
Assistente Desinteressado Amicus Curiae
Advogados
Nenhum advogado registrado.
Movimentações
Todas as movimentações dos processos publicadas pelos tribunais
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24/04/2025 12:40
Arquivado Definitivamente
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23/04/2025 15:29
Expedição de Certidão.
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22/04/2025 13:57
Recebidos os autos
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22/04/2025 13:57
Remetidos os autos da Contadoria ao 19ª Vara Cível de Brasília.
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14/04/2025 16:50
Remetidos os Autos (em diligência) para Núcleo Permanente de Cálculos de Custas Judiciais e de Multas Criminais
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14/04/2025 16:50
Decorrido prazo de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA - CNPJ: 11.***.***/0001-23 (REU), PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI - CNPJ: 15.***.***/0001-44 (AUTOR) em 09/04/2025, 11/04/2025.
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12/04/2025 02:51
Decorrido prazo de PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI em 11/04/2025 23:59.
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10/04/2025 02:55
Decorrido prazo de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA em 09/04/2025 23:59.
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04/04/2025 02:32
Publicado Certidão em 04/04/2025.
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04/04/2025 02:32
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/04/2025
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01/04/2025 19:08
Expedição de Certidão.
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01/04/2025 18:31
Recebidos os autos
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29/10/2024 14:52
Remetidos os Autos (em grau de recurso) para 2º Grau
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29/10/2024 14:51
Expedição de Certidão.
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28/10/2024 15:10
Juntada de Petição de contrarrazões
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07/10/2024 02:28
Publicado Certidão em 07/10/2024.
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05/10/2024 02:26
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 04/10/2024
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03/10/2024 14:13
Expedição de Certidão.
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02/10/2024 17:02
Juntada de Petição de apelação
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02/10/2024 02:19
Decorrido prazo de PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI em 01/10/2024 23:59.
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12/09/2024 02:26
Publicado Decisão em 12/09/2024.
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12/09/2024 02:26
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/09/2024
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12/09/2024 02:26
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/09/2024
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11/09/2024 00:00
Intimação
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 19VARCVBSB 19ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0706057-86.2021.8.07.0001 Classe judicial: REVISIONAL DE ALUGUEL (140) AUTOR: PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI REU: CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de embargos de declaração opostos por CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA em face da sentença de id. 203197530 ao fundamento de que esta não teria se pronunciado acerca do índice de reajuste anual a ser aplicado ao contrato de aluguel, bem como de contradição no laudo pericial apresentado pela perita.
Decido.
Os embargos de declaração, em conformidade com o disposto no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, visam esclarecer obscuridade ou contradição, suprir omissão ou corrigir erro material contido em qualquer tipo de decisão judicial.
Houve clareza, congruência e fundamentação adequadas na sentença embargada que, ao julgar a renovação de aluguel, determinou que deve ser mantido o índice pactuado pelas partes, no trecho: "os contratos se regem pelo que as partes livremente pactuam, em observância ao princípio do pacta sunt servanda.
O contrato tem proteção constitucional (ato jurídico perfeito) e só pode ser alterado pelo Poder Judiciário em hipóteses autorizadas e legalmente estabelecidas, o que não é o caso de índices de reajuste.
Por isso, tal pedido deve ser julgado improcedente".
No tocante à alegação de contradição no laudo pericial, os argumentos expostos pelo embargante não caracterizam os vícios do art. 1022 do CPC.
Evidencia-se a pretensão de verem rediscutidas as questões de mérito decididas, finalidade que não se coaduna com a estreita disciplina dos embargos de declaração.
A hipótese desafia recurso próprio, já que a discussão em torno da justiça do decisum não se insere no âmbito essencial dos embargos declaratórios, devendo ser apresentada por meio da via recursal adequada.
Desse modo, conheço dos embargos de declaração da AUTORA, mas REJEITO o pedido neles contido.
ARTHUR LACHTER Juiz de Direito Substituto BRASÍLIA/DF. (datado e assinado eletronicamente) -
10/09/2024 08:07
Recebidos os autos
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10/09/2024 08:07
Embargos de declaração não acolhidos
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29/08/2024 15:11
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
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28/08/2024 10:18
Juntada de Petição de contrarrazões
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21/08/2024 02:25
Publicado Despacho em 21/08/2024.
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20/08/2024 02:46
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/08/2024
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20/08/2024 00:00
Intimação
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 19VARCVBSB 19ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0706057-86.2021.8.07.0001 Classe judicial: REVISIONAL DE ALUGUEL (140) AUTOR: PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI REU: CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA DESPACHO Intime-se o autor para contrarrazões em 05 dias.
ARTHUR LACHTER Juiz de Direito Substituto BRASÍLIA/DF. (datado e assinado eletronicamente) -
17/08/2024 15:02
Recebidos os autos
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17/08/2024 15:02
Proferido despacho de mero expediente
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10/08/2024 01:38
Decorrido prazo de PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI em 08/08/2024 23:59.
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07/08/2024 17:17
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
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24/07/2024 19:41
Juntada de Petição de embargos de declaração
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22/07/2024 18:25
Juntada de Certidão
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22/07/2024 18:25
Juntada de Alvará de levantamento
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18/07/2024 03:07
Publicado Sentença em 18/07/2024.
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18/07/2024 03:07
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/07/2024
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18/07/2024 03:07
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/07/2024
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17/07/2024 00:00
Intimação
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 19VARCVBSB 19ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0706057-86.2021.8.07.0001 Classe judicial: REVISIONAL DE ALUGUEL (140) AUTOR: PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI REU: CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA SENTENÇA Relatório do processo 0706057-86.2021.8.07.0001 - Ação Revisional de Aluguel: Trata-se de ação de revisão de aluguel proposta por PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI em face de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA.
Narra a autora que firmou contrato de locação em 1º de maio de 2017, renovando a locação do Salão Comercial T-95, de 30,87 m², localizado no Shopping Center Conjunto Nacional Brasília.
O contrato estabeleceu um prazo de 60 meses, de 1º de outubro de 2017 a 30 de setembro de 2022.
Em outubro de 2020, o aluguel, inicialmente fixado em R$ 14.440,69, foi corrigido pelo IGP-DI, passando a R$ 17.102,93 devido ao acumulado de 18,4179% nos últimos 12 meses.
A autora argumenta que, devido aos impactos econômicos da pandemia de COVID-19, houve uma drástica redução no faturamento.
Em 2019, o faturamento bruto foi de R$ 2.786.800,87, enquanto em 2020 caiu para R$ 1.528.678,19, resultando em dificuldades para cobrir despesas, repor estoques e remunerar empregados.
Durante a pandemia, o comércio ficou fechado por três meses, causando significativa perda de receita.
Em resposta ao pedido de revisão amigável do contrato pela autora, a autora alega que o réu indeferiu os pleitos de isenção do reajuste, descontos temporários e do parcelamento do aluguel dobrado de dezembro de 2020.
A autora alega que as condições contratuais se tornaram desfavoráveis, especialmente nos anos de 2019 e 2020, e apresenta a comparação dos demonstrativos de vendas, evidenciando uma redução de 45% no faturamento devido à pandemia.
A autora argumenta que o valor do aluguel atual está desalinhado com o mercado, citando um laudo pericial de outra ação renovatória que avaliou o aluguel de lojas no mesmo shopping a R$ 233,84/m², ou R$ 18.800,00 para uma loja similar.
A autora requer a revisão do aluguel mínimo para R$ 8.883,76 (R$ 287,78/m²), baseando-se no laudo pericial atualizado pelo IGP-DI.
A autora também pleiteia a substituição do índice de reajuste IGP-DI pelo IPCA ou INPC, ou sua redução para 5%, argumentando que a alta do IGP-DI, acumulando 24,52% em 12 meses até novembro de 2020, não reflete a realidade econômica e prejudica o equilíbrio contratual.
Alega-se que o IGP-DI foi influenciado por oscilações do dólar e preços de commodities, resultando em um aumento desproporcional ao cenário econômico.
A autora também busca a exclusão do pagamento do 13º aluguel referente a dezembro de 2020, argumentando que a prática de cobrar aluguel dobrado em dezembro se tornou abusiva devido à pandemia.
Alternativamente, pleiteia-se a aplicação proporcional do 13º aluguel, considerando o período em que o shopping esteve fechado.
Por fim, requer, em tutela provisória de urgência, a substituição do IGP-DI pelo IPCA ou INPC, ou redução para 5%, e afastamento da cobrança do 13º aluguel de dezembro de 2020, ou sua aplicação proporcional.
No mérito, requer a declaração de nulidade de cláusulas que utilizem o IGP-DI como índice referencial e aplicação do IPCA ou INPC, ou sua redução para 5%; fixação do aluguel mínimo em R$ 8.883,76 (R$ 287,78/m²) com base em laudo pericia; exclusão da cobrança do 13º aluguel de dezembro de 2020; ou, alternativamente, aplicação proporcional do 13º aluguel, considerando o período de fechamento do shopping.
Custas recolhidas (ID 84656355).
Tutela provisória indeferida no ID 84702318.
Na contestação ID 90612132, o réu alega que concedeu inúmeros descontos à autora durante o ano de 2020, incluindo isenção do pagamento do aluguel nos meses de março e abril de 2020 e reduções de mais de 50% no Aluguel Mínimo Mensal (AMM), condomínio e Fundo de Promoção e Propaganda (FPP).
Argumenta que a pandemia de COVID-19 afetou a todos indiscriminadamente, não havendo justificativa para a revisão contratual com base na teoria da imprevisão, conforme decisão interlocutória anterior.
Segundo o réu, a autora não sofreu impacto significativo que justificasse a substituição do índice de reajuste IGP-DI pelo IPCA ou INPC, uma vez que foram concedidos diversos descontos para mitigar os efeitos negativos da pandemia.
O réu defende a legitimidade do índice IGP-DI, utilizado no contrato, afirmando que este foi acordado livremente entre as partes e é um índice ponderado e confiável, refletindo melhor a realidade inflacionária e mercadológica dos valores locativos em shopping centers.
Destaca que a alteração do índice de reajuste depende de comum acordo entre as partes, conforme o artigo 18 da Lei nº 8.245/91.
Além disso, ressalta que as cláusulas contratuais, incluindo a cobrança do 13º aluguel em dezembro, foram livremente pactuadas e não podem ser alteradas unilateralmente.
O réu justifica o 13º aluguel pela receita da autora em dezembro de 2020, que foi de R$ 266.544,82, demonstrando que a atividade empresarial não sofreu impacto significativo da pandemia.
Quanto à prova emprestada, o réu contesta a utilização de laudo pericial produzido em outra ação renovatória, argumentando que se trata de partes diferentes, o que ofenderia o contraditório e a ampla defesa.
Conclui pedindo que todos os pedidos da autora sejam julgados improcedentes e que a autora seja condenada nas cominações legais, impugnando todos os argumentos e documentos apresentados por ela, por não corroborarem com a veracidade dos fatos.
Audiência de conciliação realizada no ID 90702486.
Não houve acordo.
Pedido de reiteração da tutela no ID 93313653, em que a autora requer apenas a substituição do IGP-DI como índice referencial com a aplicação do IPC ou IPCA ou INPC (data base março/2020) ou a redução da correção para 5%, seguindo a média/orientação dos demais índices econômicos. a autora Réplica com documentos no ID 93743976.
Manifestação do réu no ID 97912805, em que alegou que os documentos são intempestivos, que não concorda com a utilização de prova emprestada, ausência de requisitos para a concessão da tutela requerida e da inaplicabilidade da teoria da imprevisão para o caso concreto.
Decisão de saneamento no ID 99019797, em que foi concedida ao réu prazo para informar o interesse na produção de prova pericial.
Embargos de declaração opostos no ID 100156666, decididos no ID 100166915.
Houve interposição de agravo de instrumento (ID 104293320), o quais não foi conhecido pelo Tribunal (ID 104765577).
Diante disso, o réu requereu a produção de prova pericial, ID 105925823.
A autora sugeriu novamente a utilização da prova emprestada (ID 106188377), contudo, o réu não concordou.
Foi nomeado perito (ID 110277998).
O réu impugnou sua nomeação no ID 118546008, em que alega que corretor imobiliário não teria capacidade técnica ou formação acadêmica para fazer análise mercadológica de imóvel.
A impugnação foi rejeitada no ID 120169050, sob o argumento de que o profissional mais adequado para realizar essa avaliação é, justamente, o corretor imobiliário, pois este atua diretamente na compra, venda e locação de imóveis.
As partes apresentaram quesitos e assistentes técnicos.
Honorários periciais depositados (ID 126389402 e 126909630).
Laudo apresentado no ID 131769436.
As partes apresentaram pareceres divergentes (IDs 132921749, 133480733, 135405713 e 136872439), sobre os quais o perito se manifestou nos IDs 134405968 e 137274060.
As partes se manifestaram novamente no ID 138377988 e 139526336.
Foi determinada a conclusão para sentença conjunta com o processo n. 0708807-27.2022.8.07.0001.
Relatório do processo 0708807-27.2022.8.07.0001 - Ação de Renovação Locatícia: Trata-se de ação de renovação locatícia proposta por PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI em face de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA.
Nesta ação, a autora fundamenta seu direito de renovação ao contrato, conforme o art. 51 da Lei nº 8.245/91 e propõe os termos da nova contratação: prazo de 5 anos, a partir de 01/10/2022 até 30/09/2027; substituição do índice de correção monetária IGP-DI pelo IPCA ou INPC, a partir de outubro/2020; declaração de nulidade de qualquer cláusula do contrato de locação que utilize o IGP-DI como índice referencial, aplicando o IPCA ou INPC desde outubro/2016, ou reduzindo o IGP-DI para 5%, conforme a média dos demais índices econômicos; subsidiariamente, pleiteia a redução do IGP-DI para 5%, seguindo a média dos outros índices econômicos; revisão da cláusula de pagamento do aluguel mínimo para o valor de R$ 12.981,45 (R$ 420,52 x 30,87m²) e Fundo de Promoção no valor de R$ 1.298,14 (10% sobre o aluguel mínimo), com base em laudo pericial como prova emprestada; e manutenção das demais cláusulas vigentes do contrato.
A autora argumenta que a inflação impactou negativamente o valor real do aluguel e que seu faturamento bruto caiu drasticamente, 45% de 2019 para 2020 e 25% de 2020 para 2021, enquanto o aluguel mínimo aumentou mais de 50% no mesmo período.
Ela solicitou revisão do aluguel mínimo e um desconto na correção, citando dificuldades econômicas resultantes da pandemia e um aumento insustentável no aluguel.
A autora também menciona que os valores de aluguel para novos contratos, inclusive em lojas do mesmo ramo, são mais baixos, destacando a discrepância entre os valores atuais e a realidade econômica.
Como prova, a autora cita uma perícia judicial em uma ação renovatória similar que demonstrou valores mais adequados para locações.
Assim, a autora defende que a revisão do valor do aluguel é necessária para reequilibrar economicamente o contrato, levando em conta os prejuízos suportados, a desproporção entre as obrigações contratuais e a situação econômica atual.
Custas recolhidas (ID 118549572).
A decisão ID 119118842 determinou que a autora esclarecesse o interesse de agir, pois já haveria sentença que trata do mesmo imóvel, com renovação de locação até 30/01/2025.
A autora esclareceu que se tratava de processo com partes diferentes.
Na decisão ID 121488506, foi recebida a competência e determinada a citação do réu.
O réu foi citado (ID 124549484).
Foi realizada audiência de conciliação, mas não houve acordo.
Na contestação, o réu alegou litispendência, ausência de interesse de agir e inépcia da inicial diante da impossibilidade de modificação do índice.
No mérito, argumenta que a proposta da autora para os valores de aluguel nos próximos cinco anos não é justificável, destacando o crescimento nas vendas e no público do setor de shopping centers nos últimos anos, especialmente no Conjunto Nacional Brasília.
Alega que o valor proposto pela autora, R$ 12.981,45, não reflete a realidade do mercado e que o aluguel deve ser ajustado conforme o valor de mercado, considerando a valorização do imóvel e a localização privilegiada no shopping.
O réu destaca a estrutura moderna e os serviços oferecidos pelo shopping, que contribuem para o alto fluxo de consumidores e, consequentemente, para o valor locativo.
A contestação também aponta que a autora não apresentou uma proposta baseada em avaliação pericial específica e pede a improcedência do pedido de redução do aluguel.
Em caso de entendimento diferente pelo juízo, o réu solicita uma perícia para determinar o valor real do aluguel.
Além disso, a utilização de laudo pericial de outra ação como prova emprestada é contestada, pois não considera as especificidades do caso atual.
Por fim, a contestação ressalta que o contrato de locação foi livremente assinado pelas partes, sem coação, e que a autora concordou com todas as cláusulas contratuais no momento da assinatura.
Portanto, não há fundamento para alterar as disposições contratuais previamente acordadas.
Réplica com documentos no ID 136129554.
O réu se manifestou no ID 138377974.
Decisão de saneamento e organização do processo no ID, na qual foi apreciada e indeferida a tutela de urgência, resolvidas as preliminares e concedido prazo à autora para informar o interesse na produção de prova pericial.
O réu manifestou interesse na produção da prova pericial e a autora propôs a já realizada no processo conexo.
Na petição ID 149499429, o réu contesta a utilização do laudo pericial da ação revisional pela autora, argumentando que o valor apurado não é aplicável à presente ação renovatória.
Ele destaca que o laudo em questão foi elaborado para determinar o valor de mercado em março de 2021, enquanto a renovação contratual em questão refere-se a outubro de 2022.
Isso implica um lapso temporal de 19 meses entre as datas, o que poderia resultar em uma desvalorização do valor encontrado se aplicado diretamente à nova negociação contratual.
Foi indeferida a utilização da perícia do processo conexo e a perita foi nomeada no ID 161039850.
As partes apresentaram quesitos e assistentes técnicos (IDs 164146762 e 164322274).
A perita apresentou proposta de honorários no ID 164683522.
O réu apresentou impugnação à nomeação e aos honorários propostos no ID 165515146.
A autora depositou os honorários periciais (ID 167620488).
A perita foi intimada para esclarecer sua atuação como corretora imobiliária, inclusive com os documentos necessários para comprovar sua formação acadêmica em avaliação mercadológica de imóvel.
Documentos apresentados no ID 171863984.
A decisão ID 172039020 rejeitou a impugnação e o réu interpôs agravo de instrumento, o qual não foi conhecido pelo Tribunal.
Laudo pericial apresentado no ID 178097132.
O réu apresentou parecer divergente no ID 180562190, sobre o qual a perita se manifestou nos IDs 183028824 e 189255206.
As partes se manifestaram nos ID 191927398 e 192509213.
Alegações finais nos IDs 195582363 e 195939587.
Vieram os autos conclusos para sentença.
São os relatórios.
Passo a decidir.
As preliminares já foram resolvidas no momento de saneamento e organização do processo e não vislumbro, por dever de ofício, a ausência de pressupostos processuais.
Passo à análise da ação de revisão de aluguel (0706057-86.2021.8.07.0001).
No laudo ID 131769438, o perito conclui que, considerando as características da loja avaliada, o valor do Aluguel Mensal Mínimo do imóvel, referente ao mês de março de 2021, é de R$ 17.767,00 (dezessete mil setecentos e sessenta e sete reais), e que se admite um intervalo de valores, com um mínimo de R$ 16.637,00 (dezesseis mil seiscentos e trinta e sete reais) e um máximo de R$ 18.829,00 (dezoito mil oitocentos e vinte e nove reais).
A autora impugna o laudo pericial, argumentando que o perito desconsiderou uma variável que entende ser crucial, qual seja, o segmento (ramo de atividade do lojista).
Alega que o segmento é essencial para definir o aluguel mínimo mensal, assim como as outras variáveis utilizadas no laudo.
A autora destaca que o contrato de locação prevê dois tipos de aluguel: um percentual atrelado ao faturamento do lojista e um mínimo mensal, para garantir a viabilidade do empreendimento quando o faturamento não atinge um patamar satisfatório.
Assim, lojas de segmentos que vendem produtos de maior valor agregado tendem a faturar mais com menor área locada, podendo pagar aluguéis maiores por metro quadrado.
No entanto, conforme esclarecido pelo perito, os valores de locação são estabelecidos com base em um percentual sobre o faturamento das lojas, assegurando ao shopping o recebimento de valores mínimos correspondentes ao Aluguel Mínimo Mensal Reajustável (AMMR).
A administração do shopping define esses valores independentemente do segmento a ser explorado.
Segmentos que comercializam produtos ou serviços de alto valor agregado ou rentabilidade podem ter seus valores percentuais sobre o faturamento reduzidos, mas o AMMR geralmente é mantido.
Portanto, o perito conclui que não é imprescindível a utilização de uma variável relativa ao segmento das lojas para estimar o valor do Aluguel Mínimo Mensal Reajustável do imóvel em questão.
Além disso, nas amostras pesquisadas para a avaliação, foram incluídas cinco lojas que exploram segmentos semelhantes ao atualmente explorado no imóvel avaliado, reforçando a validade do laudo pericial.
Diante disso, os cálculos efetuados no laudo pericial estão corretos e completos.
O réu, na impugnação ID 133480737, concorda com o valor máximo proposto, mas solicita esclarecimentos em relação à valorização que o mezanino traz ao espaço locado, alegando que, por ser antigo, permite o uso de 100% da área de piso, superando o limite de 50% imposto pela legislação para espaços mais recentes.
Conforme os esclarecimentos do perito, tanto para a loja avaliada quanto para as lojas utilizadas como amostras, foram consideradas as áreas estabelecidas nos respectivos contratos de locação, sem incluir as áreas de mezaninos.
A instalação de mezaninos é uma decisão individual de cada lojista, que deve arcar com os serviços necessários para construí-los.
A decisão sobre as dimensões dos mezaninos depende das necessidades específicas de cada lojista, além do rigor e estilo dos projetos arquitetônicos das lojas.
Alguns lojistas podem priorizar áreas para estoque, enquanto outros podem preferir projetos com pé-direito duplo.
Além disso, a restrição legal de 50% da área do pavimento principal para mezaninos geralmente não causa dificuldades funcionais significativas para os lojistas.
Segundo o especialista, as lojas sujeitas a essa restrição não a consideram relevante ou impeditiva para suas atividades.
O perito também observa que, entre as lojas pesquisadas como amostras, a maioria dispõe da possibilidade de instalação de mezaninos com áreas correspondentes a 100% dos seus pavimentos principais.
Assim, a possibilidade de instalação de mezaninos com áreas maiores ou menores não tem reflexos relevantes nos valores de locação das lojas.
Sendo assim, as alegações do réu não procedem.
Com base nos esclarecimentos apresentados pelo perito, entendo que não há fatores que justifiquem a fixação do aluguel nos valores mínimo ou máximo apurados no laudo.
A avaliação considerou todas as variáveis relevantes e seguiu metodologias estatísticas adequadas, levando em conta tanto as características da loja avaliada quanto as das lojas utilizadas como amostras comparativas.
A fixação do aluguel em R$ 17.767,00 (dezessete mil setecentos e sessenta e sete reais) é fundamentada em uma análise detalhada e abrangente, que abrangeu diversas amostras e utilizou um modelo de regressão múltipla para chegar ao valor mais representativo.
Esse valor reflete de maneira equilibrada as condições de mercado, as características do imóvel e a dinâmica de locação em shoppings centers.
Portanto, a proposta de fixação do aluguel em R$ 17.767,00 atende aos critérios técnicos e objetivos aplicados na perícia, garantindo um valor justo e adequado para ambas as partes envolvidas no contrato de locação.
Quanto ao pedido de substituição do índice previsto no contrato, deve-se observar que, geralmente, os contratos se regem pelo que as partes livremente pactuam, em observância ao princípio do pacta sunt servanda.
Realmente a pandemia gerou uma perda de receitas, mas essa é também imputável ao locador.
O contrato tem proteção constitucional (ato jurídico perfeito) e só pode ser alterado pelo Poder Judiciário em hipóteses autorizadas e legalmente estabelecidas, o que não é o caso de índices de reajuste.
Por isso, tal pedido deve ser julgado improcedente.
No que se refere ao pedido de afastamento do décimo terceiro aluguel, o qual é cobrado no mês de dezembro conforme previsto no contrato, cumpre destacar que se trata de uma prática consolidada que acompanha as celebrações de fim de ano, especialmente o Natal e o Ano Novo, períodos em que o shopping intensifica suas atividades promocionais para atrair clientes.
Essas iniciativas incluem decorações festivas, contratação de pessoal e campanhas de promoções que visam não apenas atrair consumidores, mas também manter um ambiente atrativo e propício ao comércio.
No presente caso, a autora fundamenta seu pedido de afastamento do pagamento do aluguel em dobro com base unicamente na queda do faturamento durante o ano de 2020.
Entretanto, a mera redução no faturamento não constitui motivo suficiente para desconsiderar uma obrigação contratual claramente estabelecida.
Além disso, não há alegação de que o shopping tenha falhado em suas obrigações quanto às medidas de marketing, decoração e contratação de pessoal no período festivo.
A dispensa do pagamento do aluguel em dobro, nestas circunstâncias, colocaria o réu em uma posição de desvantagem injustificada em relação às outras partes que cumprem com as disposições contratuais.
A manutenção dessa obrigação é crucial não apenas para a equidade contratual, mas também para assegurar que todos os locatários contribuam proporcionalmente para as despesas e investimentos adicionais feitos pelo shopping para beneficiar a todos durante as festividades.
Portanto, esse pedido não merece acolhimento.
Passo à análise da ação renovatória de aluguel (0708807-27.2022.8.07.0001).
A ação renovatória apresenta fundamentação sólida e atende aos requisitos legais para sua procedência.
Conforme prevê o art. 51 da Lei nº 8.245/91, “nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.
Conforme comprovado pela requerente pela documentação acostada na inicial, a requerente agiu dentro do prazo decadencial, ajuizando a demanda seis meses antes do término do contrato, conforme prevê o art. 71.
Trata-se de contrato escrito, com prazo determinado de 60 meses, e equivalente a 5 anos.
A exploração do imóvel pela requerente ultrapassa o prazo mínimo de 3 anos necessário para a propositura da demanda.
No caso, foi determinada perícia para apurar o valor do aluguel, em decorrência do pedido de revisão feito pela autora também nesta ação.
No laudo ID 126909633, a perita chegou à conclusão de que o valor de locação do imóvel na data da avaliação seria de R$19.958,81 (dezenove mil, novecentos e cinquenta e oito reais e oitenta e um centavos), com o qual a parte autora manifestou concordância.
O réu impugnou o laudo pericial alegando diversos pontos que foram devidamente esclarecidos pela perícia.
Primeiramente, quanto ao enquadramento do trabalho no grau de fundamentação, a perita explicou que a classificação adotada estava correta de acordo com os critérios estabelecidos para a avaliação do imóvel em questão, levando em consideração as especificidades do mercado de shopping centers, e justificou que houve apenas um erro de digitação (onde se lê Grau III, leia-se Grau de Fundamentação I).
Quanto à variável relacionada à frente do espaço avaliado, a perita confirmou que essa é uma variável relevante, uma vez que lojas com frentes múltiplas ou de esquina possuem maior visibilidade e, consequentemente, podem apresentar valores de locação diferentes.
A inclusão dessa variável no modelo pericial foi fundamentada pela perita e não deve ser excluída, pois contribui para uma avaliação mais precisa do mercado, posto que lojas com mais de uma frente ou de esquina são mais valorizadas e possuem melhor visibilidade.
O réu alegou, ainda, que o modelo pericial atingiu o percentual de correlação de 76,64% e de 58,73% de determinação, que é um percentual baixo para explicar o comportamento do mercado na situação de shopping centers.
Sobre esse ponto, observa-se que, na avaliação do valor do aluguel, foi utilizado um modelo estatístico que inclui várias variáveis para determinar o preço justo.
Dois importantes indicadores desse modelo são o Coeficiente de Determinação (r²) e o Coeficiente de Determinação Ajustado (r² ajustado).
A perita esclareceu que não há uma exigência específica nas normas técnicas que diga qual deve ser o valor mínimo do r² ou do r² ajustado.
Mesmo assim, os valores obtidos no laudo indicam uma correlação forte, o que significa que o modelo utilizado é eficaz para explicar a variação dos preços de aluguel.
Portanto, a alegação do réu de que o modelo tem uma correlação baixa não procede, pois os valores apresentados demonstram que o modelo é robusto e confiável para a avaliação realizada.
Quanto ao argumento relacionado ao mezanino não contemplado no contrato de locação, a perita reafirmou que a área avaliada é aquela especificada no contrato e que o mezanino não tem reflexos relevantes nos valores de locação das lojas.
A mesma conclusão foi adotada na perícia realizada na ação de revisão de aluguel.
Portanto, o valor apurado pela perícia deve ser acolhido.
Ante o exposto: 1.
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da ação 0706057-86.2021.8.07.0001, a fim de revisar o valor do aluguel para R$ 17.767,00 (dezessete mil setecentos e sessenta e sete reais); 2- JULGO PROCEDENTE os pedidos da ação 0708807-27.2022.8.07.0001, a fim de renovar o contrato de locação pelo valor mensal de R$19.958,81 (dezenove mil, novecentos e cinquenta e oito reais e oitenta e um centavos), mantidas as demais condições do contrato.
Para os dois casos, os novos valores fixados retroagirão às datas de citação do réu em cada um dos processos, em conformidade com o art. 69 da Lei no 8.245/1991.
Extingo os processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
Em relação às despesas processuais e honorários advocatícios, reconhecendo a sucumbência mínima da parte autora no primeiro processo e procedência total no segundo, o réu arcará com as despesas processuais e honorários de advogado, estes fixados em 10% sobre os proveitos econômicos obtidos nas demandas, correspondente a doze vezes o valor da diferença entre os valores de aluguel pleiteados e os fixados na sentença, conforme a jurisprudência deste Tribunal de Justiça.
Expeça-se ofício de transferência dos honorários periciais depositados no processo nº 0708807-27.2022.8.07.0001 (ID 126389403 e 126909633) em favor de JAIR CAMPOS GALVÃO, para conta bancária que deverá ser apresentada no prazo de 5 dias.
Intime-se o perito.
Expeça-se ofício de transferência dos honorários periciais depositados no processo nº 0708807-27.2022.8.07.0001 (ID 167620488) em favor de JANAINA MAGALHAES TEIXEIRA, à conta bancária indicada no ID 200606199.
Sentença registrada e publicada eletronicamente.
Intimem-se.
ARTHUR LACHTER Juiz de Direito Substituto BRASÍLIA/DF (datado e assinado eletronicamente) -
16/07/2024 15:55
Juntada de Petição de petição
-
16/07/2024 13:20
Recebidos os autos
-
16/07/2024 13:20
Julgado procedente em parte do pedido
-
08/07/2024 17:00
Juntada de Petição de petição
-
08/07/2024 13:41
Juntada de Petição de petição
-
27/05/2024 17:36
Conclusos para julgamento para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
27/05/2024 17:36
Cumprimento de Levantamento da Suspensão ou Dessobrestamento
-
24/03/2023 16:15
Desapensado do processo #Oculto#
-
28/11/2022 07:21
Expedição de Certidão.
-
11/11/2022 14:02
Recebidos os autos
-
11/11/2022 14:02
Processo Suspenso por depender do julgamento de outra causa, de outro juízo ou declaração incidente
-
18/10/2022 01:41
Publicado Despacho em 18/10/2022.
-
17/10/2022 00:55
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/10/2022
-
17/10/2022 00:55
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/10/2022
-
14/10/2022 17:08
Conclusos para julgamento para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
14/10/2022 12:39
Recebidos os autos
-
14/10/2022 12:39
Proferido despacho de mero expediente
-
11/10/2022 19:03
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
11/10/2022 16:09
Juntada de Petição de petição
-
29/09/2022 16:09
Juntada de Petição de petição
-
22/09/2022 07:38
Publicado Certidão em 22/09/2022.
-
22/09/2022 07:38
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/09/2022
-
22/09/2022 07:38
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/09/2022
-
20/09/2022 14:56
Expedição de Certidão.
-
20/09/2022 09:27
Juntada de Petição de petição
-
19/09/2022 20:26
Recebidos os autos
-
19/09/2022 20:26
Proferido despacho de mero expediente
-
15/09/2022 18:30
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
15/09/2022 14:10
Juntada de Petição de petição
-
15/09/2022 00:34
Decorrido prazo de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA em 14/09/2022 23:59:59.
-
07/09/2022 00:32
Decorrido prazo de JAIR CAMPOS GALVÃO em 06/09/2022 23:59:59.
-
31/08/2022 16:04
Juntada de Petição de petição
-
25/08/2022 00:24
Publicado Certidão em 25/08/2022.
-
25/08/2022 00:24
Publicado Certidão em 25/08/2022.
-
24/08/2022 00:41
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/08/2022
-
24/08/2022 00:41
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/08/2022
-
22/08/2022 17:53
Expedição de Certidão.
-
22/08/2022 15:53
Juntada de Petição de petição
-
16/08/2022 15:53
Expedição de Certidão.
-
11/08/2022 11:14
Juntada de Petição de petição
-
04/08/2022 10:51
Juntada de Petição de petição
-
22/07/2022 00:11
Publicado Certidão em 22/07/2022.
-
22/07/2022 00:11
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/07/2022
-
22/07/2022 00:11
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/07/2022
-
20/07/2022 14:48
Expedição de Certidão.
-
20/07/2022 11:16
Juntada de Petição de laudo
-
23/06/2022 00:25
Decorrido prazo de JAIR CAMPOS GALVÃO em 22/06/2022 23:59:59.
-
17/06/2022 08:54
Publicado Certidão em 17/06/2022.
-
15/06/2022 00:13
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/06/2022
-
15/06/2022 00:13
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/06/2022
-
13/06/2022 17:14
Expedição de Certidão.
-
13/06/2022 17:05
Juntada de Petição de petição
-
13/06/2022 17:04
Expedição de Certidão.
-
13/06/2022 14:59
Juntada de Petição de petição
-
10/06/2022 00:10
Publicado Certidão em 10/06/2022.
-
10/06/2022 00:10
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/06/2022
-
08/06/2022 12:49
Expedição de Certidão.
-
07/06/2022 17:06
Juntada de Petição de petição
-
07/06/2022 14:17
Expedição de Certidão.
-
07/06/2022 14:08
Expedição de Certidão.
-
07/06/2022 14:07
Expedição de Certidão.
-
07/06/2022 01:03
Decorrido prazo de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA em 06/06/2022 23:59:59.
-
03/06/2022 17:15
Juntada de Petição de petição
-
31/05/2022 10:57
Juntada de Petição de petição
-
16/05/2022 00:41
Publicado Despacho em 16/05/2022.
-
16/05/2022 00:41
Publicado Despacho em 16/05/2022.
-
14/05/2022 00:09
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/05/2022
-
12/05/2022 09:22
Recebidos os autos
-
12/05/2022 09:22
Proferido despacho de mero expediente
-
28/04/2022 14:57
Juntada de Petição de petição
-
18/04/2022 19:31
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
14/04/2022 17:37
Juntada de Petição de petição
-
12/04/2022 10:26
Juntada de Petição de petição
-
07/04/2022 00:30
Decorrido prazo de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA em 06/04/2022 23:59:59.
-
07/04/2022 00:24
Publicado Certidão em 07/04/2022.
-
07/04/2022 00:24
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/04/2022
-
07/04/2022 00:24
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/04/2022
-
06/04/2022 00:42
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/04/2022
-
06/04/2022 00:42
Publicado Decisão em 06/04/2022.
-
06/04/2022 00:42
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/04/2022
-
05/04/2022 14:45
Expedição de Certidão.
-
05/04/2022 10:06
Juntada de Petição de petição
-
04/04/2022 09:49
Recebidos os autos
-
04/04/2022 09:49
Decisão interlocutória - indeferimento
-
16/03/2022 14:30
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
16/03/2022 14:20
Juntada de Petição de petição
-
16/03/2022 11:51
Expedição de Certidão.
-
11/03/2022 14:09
Recebidos os autos
-
11/03/2022 14:09
Proferido despacho de mero expediente
-
18/02/2022 13:55
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
18/02/2022 13:55
Expedição de Certidão.
-
09/02/2022 15:36
Decorrido prazo de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA em 08/02/2022 23:59:59.
-
09/02/2022 15:32
Decorrido prazo de PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI em 08/02/2022 23:59:59.
-
07/02/2022 22:06
Juntada de Petição de petição
-
15/12/2021 02:22
Publicado Decisão em 15/12/2021.
-
14/12/2021 00:35
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/12/2021
-
13/12/2021 00:02
Recebidos os autos
-
13/12/2021 00:02
Decisão interlocutória - deferimento em parte
-
02/12/2021 13:38
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
02/12/2021 13:37
Expedição de Certidão.
-
20/11/2021 00:18
Decorrido prazo de PERCO PERFUMES E COSMETICOS EIRELI em 19/11/2021 23:59:59.
-
20/11/2021 00:18
Decorrido prazo de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA em 19/11/2021 23:59:59.
-
08/11/2021 19:01
Juntada de Petição de petição
-
28/10/2021 18:39
Juntada de Petição de ofício entre órgãos julgadores
-
25/10/2021 00:23
Publicado Decisão em 25/10/2021.
-
24/10/2021 02:21
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 22/10/2021
-
24/10/2021 02:21
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 22/10/2021
-
21/10/2021 14:03
Recebidos os autos
-
21/10/2021 14:03
Decisão interlocutória - deferimento em parte
-
18/10/2021 17:10
Juntada de Petição de petição
-
14/10/2021 18:55
Juntada de Petição de petição
-
01/10/2021 13:28
Juntada de Petição de ofício entre órgãos julgadores
-
27/09/2021 17:39
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
27/09/2021 17:37
Juntada de Petição de comunicação de interposição de agravo
-
09/09/2021 17:18
Publicado Decisão em 09/09/2021.
-
08/09/2021 02:38
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/09/2021
-
08/09/2021 02:38
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/09/2021
-
02/09/2021 19:36
Recebidos os autos
-
02/09/2021 19:36
Decisão interlocutória - indeferimento
-
01/09/2021 21:09
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
01/09/2021 21:03
Juntada de Petição de embargos de declaração
-
31/08/2021 02:55
Decorrido prazo de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA em 30/08/2021 23:59:59.
-
30/08/2021 02:35
Publicado Decisão em 30/08/2021.
-
30/08/2021 02:35
Publicado Decisão em 30/08/2021.
-
28/08/2021 02:21
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/08/2021
-
26/08/2021 14:32
Recebidos os autos
-
26/08/2021 14:32
Decisão interlocutória - indeferimento
-
25/08/2021 09:30
Juntada de Petição de ofício entre órgãos julgadores
-
18/08/2021 15:47
Juntada de Petição de contrarrazões
-
12/08/2021 18:43
Conclusos para decisão para Juiz(a) JAYLTON JACKSON DE FREITAS LOPES JUNIOR
-
12/08/2021 18:32
Juntada de Petição de embargos de declaração
-
06/08/2021 02:32
Publicado Decisão em 06/08/2021.
-
06/08/2021 02:32
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/08/2021
-
04/08/2021 14:58
Recebidos os autos
-
04/08/2021 14:58
Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
-
20/07/2021 14:43
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
19/07/2021 18:54
Juntada de Petição de petição
-
01/07/2021 02:41
Publicado Despacho em 30/06/2021.
-
29/06/2021 02:48
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/06/2021
-
25/06/2021 20:28
Recebidos os autos
-
25/06/2021 20:28
Proferido despacho de mero expediente
-
04/06/2021 17:31
Juntada de Petição de réplica
-
31/05/2021 17:11
Juntada de Petição de petição
-
31/05/2021 16:39
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
31/05/2021 16:35
Juntada de Petição de petição
-
24/05/2021 02:36
Publicado Certidão em 24/05/2021.
-
22/05/2021 02:20
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/05/2021
-
20/05/2021 14:42
Expedição de Certidão.
-
19/05/2021 13:31
Decorrido prazo de CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA em 18/05/2021 23:59:59.
-
05/05/2021 11:04
Remetidos os Autos da(o) 1 Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação para 19ª Vara Cível de Brasília - (em diligência)
-
05/05/2021 11:04
Audiência Conciliação realizada em/para 27/04/2021 15:00 19ª Vara Cível de Brasília.
-
04/05/2021 10:43
Juntada de Petição de contestação
-
30/04/2021 18:10
Juntada de Petição de petição
-
27/04/2021 09:35
Juntada de Petição de petição
-
26/04/2021 16:47
Juntada de Petição de petição
-
23/04/2021 20:49
Remetidos os Autos da(o) 19ª Vara Cível de Brasília para 1 Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação - (em diligência)
-
07/04/2021 08:55
Recebidos os autos
-
07/04/2021 08:55
Proferido despacho de mero expediente
-
05/04/2021 16:37
Juntada de Petição de ofício entre órgãos julgadores
-
29/03/2021 21:24
Juntada de Certidão
-
22/03/2021 13:05
Conclusos para decisão para Juiz(a) ARTHUR LACHTER
-
22/03/2021 12:41
Juntada de Petição de petição
-
05/03/2021 02:27
Publicado Certidão em 05/03/2021.
-
05/03/2021 02:27
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/03/2021
-
03/03/2021 18:41
Expedição de Aviso de recebimento (AR).
-
03/03/2021 14:44
Juntada de Certidão
-
03/03/2021 14:44
Audiência Conciliação designada para 27/04/2021 15:00 19ª Vara Cível de Brasília.
-
03/03/2021 02:29
Publicado Decisão em 03/03/2021.
-
03/03/2021 02:29
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/03/2021
-
28/02/2021 10:19
Recebidos os autos
-
28/02/2021 10:19
Não Concedida a Antecipação de tutela
-
26/02/2021 17:21
Distribuído por sorteio
Detalhes
Situação
Ativo
Ajuizamento
26/02/2021
Ultima Atualização
11/09/2024
Valor da Causa
R$ 0,00
Documentos
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