TJDFT - 0746008-37.2024.8.07.0016

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

RECURSO INOMINADO.

CONSUMIDOR.

PROCESSO CIVIL.

TEORIA DA ASSERÇÃO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO.

INCOMPETÊNCIA AFASTADA.

PRELIMINARES REJEITADAS.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA.

CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO.

TEMA 996 STJ.

LUCROS CESSANTES.

JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I.

Caso em exame 1.

Trata-se de recurso inominado interposto pelas RÉS em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial para "a) CONDENAR as empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 30/10/2023, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves, acrescido de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada mês devido; b) CONDENAR as empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos emergentes, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 30/10/2023 até a data da efetiva entrega das chaves, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada desembolso." 2.

Recurso próprio e tempestivo (ID 66263930). 3.

Em suas razões recursais, as recorrentes alegam, preliminarmente, ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra; imprescindibilidade do litisconsórcio necessário e incompetência absoluta.

No mérito, aduzem que o prazo para entrega do imóvel é aquele indicado no contrato de compra e venda.

Esclarece que "o termo de reserva é um contrato PRELIMINAR, que não gera obrigação entre as partes, se não é tão somente a reserva da unidade, a saber, que somente após a análise documental que o contrato de compra e venda e concretização da negociação poderia se firmar." Argumentam que é válida a cobrança de juros de obra durante a fase de construção e que não restou configurado os danos materiais a justificar a condenação a lucros cessantes.

Aduzem pela ocorrência de caso fortuito externo, em razão da pandemia Covid/19.

Requerem que "utilize o prazo estabelecido no contrato de compra e venda e não no termo de reserva, e este prazo acrescido de 180 dias e 60 dias para a entrega das chaves- que ocorreu no dia 25/05/2023, devendo qualquer indenização a título de juros de obra e lucros cessantes serem contabilizados neste período". 4.

Contrarrazões pela manutenção da sentença (ID 66263934).

II.

Questão em discussão 5.

A controvérsia reside em determinar se houve atraso na entrega da imóvel, e se é devido o pagamento de indenização por lucros cessantes e dano emergentes (juros de obra). 6.

Na origem, a autora narra que celebrou com as Rés contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado na Quadra 501, Conjunto 1 Lote 06, Itapoã Parque, Brasília/DF, conforme contrato particular de promessa de compra e venda em anexo, firmado em 21/02/2022.

Informa que o imóvel não foi entregue na data prevista. 7.

Das provas coligidas aos autos, observa-se que a autora firmou "Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento", cujo prazo de entrega estava previsto para 30/04/2023 (ID 66258680 - pág.1), prevista a tolerância de 180(cento e oito) dias corridos, item 21 (ID 66258680 - pág.5).

Noutra plana, no Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para construção de unidade habitacional, firmado em 31/03/2022, ficou previsto o prazo para construção/legalização até 28/08/2023 (B.7.1. - ID 66258681 - pág. 3), com prazo de prorrogação de 6(seis) meses (item 4.9).

Consta no item 4.12. o prazo de 60(sessenta) dias corridos após a data de conclusão das obras para efetiva entrega das chaves do imóvel ao devedor (adquirente). (ID 66258681 - pág.7).

Não restou comprovado nos autos a entrega do imóvel a autora.

III.

Razões de decidir 8.

O exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da autora (Teoria da Asserção).

Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes do atraso na entrega do imóvel, e, pelos quais pretende ser ressarcida.

Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 9.

Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidora contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra.

Preliminares de intervenção de terceiro e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas. 10.

Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento. 11.

O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que: "1.1.

Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2.

No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4.

O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." 12.

O prazo (28/08/2023) estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional (ID 66258681 - pág. 3) não deve substituir o prazo (30/04/2023) estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 66258680 - pág.1), porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. 13.

Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora. 14.

Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. 15.

Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para agosto/2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para abril/2023. 16.

Trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.

Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." 17.

Transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente.

Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, a autora sofreu prejuízos resultantes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra. 18.

A restituição dos valores pagos a título de juros de obra fundamenta-se não na ilicitude da cobrança pela CEF, mas sim no fato de que a cobrança ocorreu após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 19.

O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria.

Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.

Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 20.

A alegada escassez de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés.

Nesse sentido: "(...) 11. É pacífico na jurisprudência deste E.

TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2.

Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil.

Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3.

Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019).

Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes.

Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...)" (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024). 21.

Por fim, não há que se falar na aplicação do prazo de 60 dias corridos para a efetiva entrega das chaves, previsto no item 4.12 do contrato de compra e venda de terreno firmado com a CEF (ID 66258681 - pág. 7), uma vez que não foi comprovada a "data de conclusão das obras", termo inicial para a contagem do referido prazo.

IV.

Dispositivo e tese 22.

Recurso conhecido.

Preliminares rejeitadas.

Improvido. 23.

Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.º 9.099/1995. 24.

A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Tese de julgamento: "1.

Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega do imóvel não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente.

Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, os autores sofreram prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcaram com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra. 2. É legítima a inversão da cláusula penal, uma vez que o contrato estabelecia que o atraso no pagamento dos juros seria cobrado pela empresa, de modo que em razão da cobrança indevida dos juros de obra, a recorrente deve arcar com a respectiva exação".

þPosto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos elencados na petição inicial para: a) CONDENAR as empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 30/10/2023, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves, acrescido de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada mês devido; b) CONDENAR as empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos emergentes, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 30/10/2023 até a data da efetiva entrega das chaves, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada desembolso.

Por conseguinte, resolvo o mérito da lide, com espeque no art. 487, inc.

I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e sem honorários (art. 55 da Lei 9.099/1995).

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intimem-se.

Oportunamente, dê-se baixa e arquivem-se, com as cautelas de estilo.

Brasília/DF, data e hora conforme assinatura digital no rodapé.

EDUARDO DA ROCHA LEE Juiz de Direito Substituto®

PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS - TJDFT JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL E JUIZADO DE VIOLÊNCIA DOMÉSTICA E FAMILIAR CONTRA A MULHER DE BRAZLÂNDIA - JECCRVDFCMBRZ Telefones: 61 3103- 1043 / 1049 E-mail: [email protected] O atendimento da unidade é realizado preferencialmente por meio do balcão virtual, das 12:00 às 19:00, pelo link https://balcaovirtual.tjdft.jus.br/ Número do processo: 0702630-73.2024.8.07.0002 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Polo Ativo: SANDRO RICARDO DE SOUZA Polo Passivo: BANCO MASTER S/A DECISÃO Diante do noticiado na petição de ID 207078176, e dos cálculos apontados na certidão de ID 207024478, remetam-se os autos para a Contadoria Judicial para que verifique o ocorrido.

Solucionada a divergência de valores, intime-se o requerente.

Na oportunidade, saliente-se que, após o recolhimento das custas, deverá protocolar nova ação.

Tudo feito, arquivem-se os autos.

ARAGONÊ NUNES FERNANDES Juiz de Direito ASSINADO E DATADO ELETRONICAMENTE