TJDFT - 0712321-02.2024.8.07.0006

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

RECURSO INOMINADO.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA.

PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS.

ABUSIVIDADE.

INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR.

ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR.

INDENIZAÇÃO.

JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES.

CUMULAÇÃO.

CLÁUSULA PENAL.

CABIMENTO.

PRELIMINAR REJEITADA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I.

Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes.

Suscita preliminar de ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de “juros da obra”.

No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel.

Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel.

Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de mão de obra.

Afirma que não é cabível a cumulação com cláusula penal.

Aduz que a condenação deve ser limitada até a data da sentença e que a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, assim como os juros devem fluir da citação.

Contrarrazões apresentadas.

II.

Recurso cabível e tempestivo.

Preparo recolhido.

III.

Preliminar de ilegitimidade passiva: é parte legítima para figurar no polo passivo da ação a construtora/incorporadora apontada pelo consumidor como a causadora dos prejuízos que este pretende ver ressarcidos em razão do alegado atraso na entrega do imóvel, inclusive no que toca aos juros de obra ou taxa de evolução da obra, pois, embora pagos ao agente financeiro, o que se objetiva é o ressarcimento das perdas supostamente decorrentes da mora contratual.

Pela mesma razão não é necessária a inclusão da Caixa Econômica no polo passivo.

Repita-se: a autora atribui à parte ré a responsabilidade pelo pagamento a maior, razão pela qual, apurado o inadimplemento contratual por parte da ré, cabe a ela responder pelos efeitos decorrentes de sua mora.

Ademais, a intervenção de terceiros é expressamente vedada pelo art. 10 da Lei 9.099/95.

Preliminar rejeitada.

IV.

Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2º e 3º daquele diploma legal.

V.

O prazo de entrega do empreendimento era 30/04/2023, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias.

Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 09/10/2023.

Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC.

Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).

VI.

O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar.

Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.

Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor.

Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.

VII.

Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1.

Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”.

Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

VIII.

Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar.

Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra.

Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator, que sequer foi comprovado.

A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora.

Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce.

Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em 2020 e o contrato foi firmado apenas em 2022.

Assim, além de a construtora poder prever com clareza o fluxo de mão de obra, não haviam mais regras de isolamento social vigentes na época.

IX.

Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela.

Não há reparo a ser feito na sentença.

X.

Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel.

No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável.

Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.

XI.

O STJ estabeleceu no julgamento do Tema 970 que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” No caso dos autos, a cláusula penal moratória foi estabelecida em 2% do valor das prestações adimplidas pelo consumidor.

Portanto, considerando a ausência de equivalência com valor locatício do imóvel, mostra-se possível a cumulação com lucros cessantes.

XII.

PRELIMINAR REJEITADA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

XIII.

A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.

XIV.

A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Número do processo: 0712321-02.2024.8.07.0006 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: WALLISTON LUIS ALVES MACHADO REQUERIDO: JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A SENTENÇA Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95.

DECIDO.

Nos termos do artigo 48 da Lei 9.099/95, os embargos de declaração são cabíveis nos casos previstos no Código de Processo Civil, ou seja, quando houver no decisium embargado omissão, contradição, obscuridade ou para corrigir erro material.

A omissão ocorre quando o Magistrado deixa de se pronunciar sobre ponto ou sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento.

A contradição capaz de justificar a oposição de Embargos de Declaração é aquela interna ao próprio julgado, ou seja, que se verifica entre as proposições e as conclusões.

A obscuridade, por sua vez, se dá quando a sentença se encontra ininteligível ou apresenta trechos destituídos de encadeamento lógico ou que se refere a elementos não pertinentes à demanda.

O erro material, por sua vez, é passível de ser corrigido de ofício e não sujeito à preclusão é o reconhecido primu ictu oculi, consistente em equívocos materiais sem conteúdo decisório propriamente dito.

A embargante alega, em suma, que a sentença é omissa, por não ter analisado a tese de caso fortuito em razão da ocorrência da pandemia.

Aduz que é omissa quanto ao prazo de 60 dias após a conclusão da obra para entrega das chaves, que foi ajustado entre as partes e previsto em contrato e que há contradição, pois não seria cabível cumulação e procedência de pedido de lucros cessantes e multa, devendo ser afastada a cumulação.

Inicialmente, o Julgador não está obrigado a responder uma a uma as alegações das partes quando já tenha encontrado fundamento suficiente para alicerçar o decisium.

A sentença não padece de qualquer omissão ou contradição.

Na fundamentação restou consignado que a escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil.

Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.

Portanto, não há que se falar em caso fortuito capaz de afastar sua responsabilidade, ainda que em razão da pandemia.

Destaca-se que o contrato foi firmado em 12/2021, quando já não mais existia as restrições em razão da pandemia.

Não há que se falar em omissão quanto ao prazo de 60 dias da entrega das chaves.

A data em que realizada a entrega das chaves foi considerado em sentença para fixação do quantum devido pela ré, conforme parte dispositiva.

De igual forma, não há que se falar em impossibilidade de cumulação de lucros cessantes e multa.

Conforme restou consignado em sentença, o STJ já decidiu que é possível a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese.

Como se vê a sentença não padece de qualquer mácula.

A pretensão do embargante repousa, em verdade, no reexame do mérito, o que, à luz das evidências, não é matéria de embargos.

Portanto, tem-se que o julgado abordou todos os temas relevantes ao deslinde da controvérsia, se mostrando patente que os presentes embargos foram aviados por mera irresignação da parte com a solução dada ao caso concreto.

Ante o exposto, REJEITO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

Intimem-se.

BRASÍLIA, DF, 10 de outubro de 2024 15:13:57.

KEILA CRISTINA DE LIMA ALENCAR RIBEIRO Juíza de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2º Juizado Especial Cível e Criminal de Sobradinho Número do processo: 0712321-02.2024.8.07.0006 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: WALLISTON LUIS ALVES MACHADO REQUERIDO: JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A SENTENÇA Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95.

DECIDO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I, do CPC, pois as partes declararam não terem outras provas a serem produzidas e tratando-se de matéria de direito, se faz prescindível a produção de prova oral.

Do interesse do Distrito Federal.

O autor ingressou com demanda judicial insurgindo-se quanto ao atraso na conclusão das obras e suas consequências patrimoniais, mas sem requerer a rescisão contratual.

Assim, não se vislumbra qualquer motivo para o DF integrar o polo passivo.

A solução da causa não afetará qualquer interesse do DF.

Rejeito a preliminar.

Da incompetência – alteração do valor da causa.

Inicialmente, não se verifica complexidade, sendo que os valores pleiteados pela parte autora podem ser apurados por simples cálculos aritméticos.

Em relação ao valor da causa, este deve corresponder ao proveito econômico almejado, no caso a parte autora pugna o valor de R$ 17.682,39 de lucros cessantes; R$ 16.570,52 ressarcimento de juros de obra e R$ 331,41 de multa contratual, tendo atribuído o valor à causa de R$ 34.584,32, daí porque entendo que referido valor encontra-se escorreito, não havendo que se falar que o valor deva corresponder ao valor do imóvel.

Assim, rejeito a preliminar arguida.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito.

Indiscutível que a relação travada entre as partes é de consumo, eis que autora e réu se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor de produtos e serviços, conforme preceituam os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Dispõe o art. 927 do CC: "aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo".

Já o art. 186 do CC preceitua: "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".

Dos dispositivos legais citados se extrai que, para a configuração da responsabilidade civil, e com ela o dever de indenizar, é necessário que estejam presentes os elementos: (i) ato ilícito; (ii) dano; (iii) nexo de causalidade e (iv) culpa.

Em se cuidando de relação de consumo, tem incidência a norma contida no artigo 14 do CDC, que assim dispõe: "O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. §1.º O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar (...) §3.º O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar: I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste; II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro".

Da análise entre a pretensão e a resistência, bem como das provas coligidas, tenho que razão assiste em parte aos autores.

Inicialmente, a escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil.

Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.

Ademais, se o contrato de compra e venda foi firmado em 11/ 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.

O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1729593/SP, ocorrido em 27.09.2019, fixou a seguinte tese (Tese 996): “As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1.

Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; Dessa forma, considerando o julgado no REsp 1729593/SP, bem como a regra do art. 30 do CDC, que dispõe que a proposta de compra integra o contrato, vale o estabelecido entre as partes no momento da Proposta de Reserva de Unidade Residencial, que previu o dia 30/12/2021 para a entrega do imóvel, prorrogável por 180 dias (ID 208391272). É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil.

Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE: 19/03/2015.

Pág.: 208.

Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência nº UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.

Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto no Item 20 da Proposta de Reserva de Unidade Residencial.

Assim, prometida a entrega do imóvel em 30/12/2021, com prorrogação por 180 dias, que expirou em 30/06/2022, sendo que a entrega efetiva das chaves se deu em 31/05/2024 (ID 208391275, pg. 03).

Portanto, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel por 701 dias, restando inconteste a falha na prestação dos serviços pelas rés.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o atraso na entrega da unidade ou conclusão da obra acarreta prejuízo ao adquirente, pela impossibilidade de usar, usufruir, gozar e até dispor da coisa, assim considerada a natureza do bem e os frutos que são passíveis de gerar (STJ/ REsp 331.496/MG, EDcl no REsp 151.175/DF, REsp 109.821/SP, AgRg no REsp 1202506/RJ e AgRg no Ag 1036023/RJ).

Daí o entendimento consolidado de o dano ser presumido.

Quanto ao valor dos lucros cessantes, o entendimento firmado pela jurisprudência é no sentido de se adotar como parâmetro a média de preço de aluguel praticado no mercado, que varia, em regra, de 0,5% a 1% do valor venal do imóvel, por mês de atraso (Acórdão n.1182226, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO).

Apesar de o autor efetuar o pagamento conforme a previsão contratual, os réus não entregaram o imóvel no prazo pactuado.

A Jurisprudência do E.

STJ pacificou o entendimento no sentido de, via de regra, não ser cumulável a cláusula penal com lucros cessantes nas hipóteses em que há estipulação contratual de multa em caso de mora do promitente vendedor (incorporador/construtor) equivalente ao valor locativo do imóvel cuja entrega esteja em atraso, isso porque a natureza jurídica da referida cláusula é eminentemente reparatória (indenizatória), possuindo, também, reflexamente, uma função dissuasória (um desestímulo ao descumprimento), conforme voto do Ministro Luís Felipe Salomão nos Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC.

Lado outro, o STJ já decidiu que é possível a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese.

Confira-se: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL NA PLANTA.

MORA.

CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

DESPROPORCIONALIDADE AO LOCATIVO.

TEMA 970/STJ.

DANOS MATERIAIS.

RESSARCIMENTO.

POSSIBILIDADE. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado em data anterior à publicação da Emenda Constitucional no 125. 2.

A controvérsia dos autos busca definir se é possível a pretensão de ressarcimento de perdas e danos desacompanhada da exigência da cláusula penal, nos casos de atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta em que há cláusula penal moratória prevista no contrato, estabelecida em valor inferior ao equivalente do locativo. 3.

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ). 4.

Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ. 5.

Em sendo possível a cumulação, é lícita a pretensão formulada exclusivamente quanto à reparação dos danos materiais, em respeito ao princípio dispositivo. 6.

No caso concreto, a prescrição de cláusula penal moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago se mostra desproporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes. 7.

Recurso especial provido. (RESP 2025166, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, Julgado 13.12.2022).

Conforme entendimento firmado no Tema 970/STJ: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Além disso, no Tema 971/STJ firmou-se o entendimento de que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” O contrato entabulado entre as partes prevê no item 15.1, vebis: 15.1 - Caso não haja saldo suficiente na conta corrente do proponente para quitar os juros mensais do financiamento no período da construção do empreendimento (“juros de obras”), a Caixa Econômica Federal poderá debitar tal valor na conta corrente da Mais Engenharia e construção/JCGONTIJO, que, nesse caso, emitirá boleto de cobrança do ressarcimento/reembolso dos referidos valores no prazo máximo de 30(trinta) dias, contados do recebimento, pelos proponentes da pertinente comunicação e do boleto bancário; a Mais Engenharia e construção/JCGONTIJO poderá realizar o procedimento de cobrança com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de 1,00% ao mês pro rata dia e multa de 2,00% do valor em atraso, sem prejuízo de incluir os CPFs dos proponentes nos Órgãos de proteção ao Crédito ao Consumidor.” Deve-se observar que nos casos em que a cláusula penal é prevista no ajuste apenas em desfavor do consumidor, é cabível a sua inversão para alcançar o inadimplemento também por parte do fornecedor, uma vez que permitir que se pudesse responsabilizar apenas o inadimplemento de uma das partes redundaria em um manifesto desequilíbrio contratual, sendo tal possibilidade reconhecida pelo STJ quando da fixação de tese no Tema 971.

Ainda, não se estatuiu óbice a que a multa de mora seja cumulada com os juros contratuais previstos para remunerar pelo atraso mês a mês na entrega do empreendimento (invertidos, in casu, em favor do consumidor, com o fim de indenizar-lhe lucros cessantes), eis que os encargos têm fundamentos distintos.

Dessa forma, é devido a título de cláusula penal a aplicação dos juros moratórios de 1,00% ao mês, sendo igualmente cabível o pagamento da multa moratória, de 2,00% sobre o valor das parcelas adimplidas pelo autor no período de 10/07/2022 a 10/01/2024.

Quanto ao valor dos lucros cessantes, o entendimento firmado pela jurisprudência é no sentido de se adotar como parâmetro a média de preço de aluguel praticado no mercado, que varia, em regra, de 0,5% a 1% do valor venal do imóvel, por mês de atraso (Acórdão n.1182226, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO).

Apesar de o autor efetuar o pagamento conforme a previsão contratual, os réus não entregaram o imóvel no prazo pactuado.

Assim, é de se acolher o pedido de fixação em 0,5% do valor venal do imóvel, por mês de atraso, que perfaz R$ 637,26, devidos desde 01/07/2022 até a efetiva entrega do imóvel (31/05/2024).

No que tange aos juros de obra, estes correspondem à remuneração de capital em favor do agente financeiro, sem amortização do principal, no período de obra.

Este ônus é suportado pelo adquirente na fase de construção da unidade imobiliária e até a averbação do respectivo alvará de conclusão.

Em que pese o pagamento do encargo de evolução da obra se reverter em favor da instituição financeira, cabe à promitente vendedora a reparação pelos danos materiais suportados pelo comprador, precisamente pelo pagamento desse encargo no período da mora na entrega da unidade, haja a oneração extraordinária do promitente comprador.

A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.

Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

Assim, é devido pelas rés a restituição dos valores pagos por juros de obra pagos a partir de 10/07/2022 até 10/01/2024, como informado pela parte autora na exordial.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS para: I – CONDENAR as rés, SOLIDARIAMENTE, a pagar as partes autoras, a título de lucros cessantes, a quantia de R$ 637,26, devidos desde 01/07/2022 até a efetiva entrega do imóvel (31/05/2024), com correção monetária a partir da presente decisão e juros de mora a partir da citação; II – CONDENAR as partes rés, SOLIDARIAMENTE, a pagar a parte autora, a título de cláusula penal, a multa de 2%, e juros de mora 1% ao mês, sobre o valor das parcelas adimplidas pelo autor no período de 10/07/2022 a 10/01/2024; III - CONDENAR as partes rés, SOLIDARIAMENTE, a restituir aos autores os juros de obra, pagos a partir de 01/07/2022 até 01/2024, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

Resolvo o processo nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários advocatícios, conforme disposto no artigo 55, "caput" da Lei Federal n° 9.099/95.

Em caso de eventual interposição de recurso inominado, por qualquer das partes, nos termos do Art. 42, §2º, da Lei nº 9.099/95, abra-se vista à parte contrária para contrarrazões.

Em seguida, remetam-se os autos à Turma Recursal, com as homenagens de estilo.

Quanto à eventual pedido de gratuidade de justiça pelas partes, esclareço que será analisado em Juízo de Admissibilidade, pela instância superior, pois na primeira instância dos Juizados Especiais Cíveis não há cobrança de custas e honorários advocatícios.

Sentença registrada eletronicamente, nesta data.

Publique-se.

Intimem-se.

KEILA CRISTINA DE LIMA ALENCAR RIBEIRO Juíza de Direito * documento datado e assinado eletronicamente