TJDFT - 0706718-51.2024.8.07.0004

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVGAM 2ª Vara Cível do Gama Número do processo: 0706718-51.2024.8.07.0004 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL ZION REQUERIDO: WANDERLEY BARBOSA DE BRITO CERTIDÃO Certifico que, nesta data, verifiquei ter sido anexada apelação da parte RE: WANDERLEY BARBOSA DE BRITO.

Fica(m) a(s) parte(s) APELADA(S) intimadas a apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Apresentadas as contrarrazões ou transcorrido o prazo sem manifestação, o processo será remetido à Segunda Instância.

Gama/DF, 31 de agosto de 2025 19:51:44.

DEISE MARIA VITAL COUTINHO Diretor de Secretaria

Trata-se de ação de cobrança movida por ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL ZION em desfavor de WANDERLEY BARBOSA DE BRITO pretendendo o pagamento pela ré da quantia de R$ 1.771,32 (um mil setecentos e setenta e um reais e trinta e dois centavos), referente às Taxas Ordinárias e Taxas Extraordinárias dos meses de janeiro a maio/2024, da unidade 16.

Narra que o requerido integra a associação na qualidade de proprietário da unidade autônoma denominada 16 e encontra-se em débito com as taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias dos meses de janeiro a maio/2024.

Assim, o requerido está em débito quanto ao valor de R$ 1.771,32 (um mil setecentos e setenta e um reais e trinta e dois centavos).

Recebida a inicial e designada audiência de conciliação, esta restou infrutífera, conforme ata de ID 206658908.

A ré foi citada, apresentando contestação na lauda de ID 209007285, em que alega nulidade da cobrança dos honorários convencionais, sobretudo em razão de incidir sobre débitos oriundos de obras não concluídas.

Pontua sobre a inexigibilidade das taxas extraordinárias, em razão das obras não terem sido concluídas e a sua abusividade.

Afirma que a ausência de clareza e precisão na previsão da taxa extraordinária constitui motivo suficiente para o afastamento da cobrança pretendida.

Destaca que " a taxa extraordinária aprovada para a execução das obras de águas pluviais e pavimentação foi baseada em uma estimativa de custo de "aproximadamente" R$ 70.000,00, a ser parcelada em até 08 (oito) vezes de R$ 200,00 por associado, com início previsto para setembro de 2023.

Contudo, essa estimativa carece de exatidão quanto ao custo total da obra e, o que é mais grave, não define prazos específicos para o início e a conclusão das obras, violando frontalmente o princípio da transparência, ínsito às relações condominiais." E continua " No caso sub examine, a obra em discussão poderia ser classificada como uma obra voluptuária, que, segundo o artigo 1.341, inciso III, do Código Civil, exige a aprovação de uma maioria qualificada de de todos os associados, e não apenas dos presentes na assembleia.

A ausência de cumprimento desse quórum mínimo legal invalida a deliberação, tornando nula a cobrança das taxas extraordinárias, em consonância com o princípio da legalidade (art. 5º, II, CF/88)." Assim, refuta a cobrança da autora quanto aos débitos apontados, pleiteia a declaração de nulidade da deliberação que aprovou a taxa extraordinária e, subsidiariamente, o deferimento do pedido de parcelamento do valor devido em 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas, considerando apenas as taxas ordinárias e os juros legais.

Réplica na lauda de ID 211875930, refutando os pedidos do requerido e ratificando os pedidos iniciais.

Decisão de ID 222954579 indeferindo o pedido de provas da parte requerida.

Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório.

Decido.

Cuida-se de ação de cobrança de honorários convencionais, taxas ordinárias e extraordinárias.

De início, impende ressaltar que o feito prescinde de dilação probatória, uma vez que a controvérsia fática posta nos autos pode ser dirimida pelos documentos juntados ao processo.

Desta feita, julgo antecipadamente o mérito, na forma do art. 355, I, CPC.

Não há questões processuais pendentes ou preliminares a serem decididas, eis que não foram aventadas anteriormente nas alegações das partes.

Tampouco há matéria de ordem pública que caracterize defesa substancial indireta do réu, obstando à análise do mérito, e que pode ser aquilatada de ofício pelo magistrado.

Presentes os pressupostos processuais de existência e de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições indispensáveis ao exercício constitucional do direito da ação, passo ao exame do mérito.

Cinge-se a controvérsia na cobrança dos honorários convencionais, da taxa extraordinária, a nulidade da ata de assembléia que estabeleceu a taxa extraordinária e no pedido de parcelamento do débito.

O Código Civil nos ensina nos seus artigos 186 e 927 que aquele que, por ação ou omissão voluntária, violar direito e causar dano a outrem comente ato ilícito, obrigando-se a reparar tal dano.

A mesma norma estabelece em seus artigos 389 e 404 que não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado, sendo que as perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro.

No caso dos autos, de um lado o autor efetua a cobrança relativa às taxas ordinárias e extraordinárias previstas nas atas de IDs 198011918 e 198011919, bem como honorários convencionais previsto no estatuto de ID 198011928 (art. 32, parágrafo terceiro) e na ata de ID 198011918.

De início destaco que não é em contestação de ação de cobrança que a ré conseguirá discutir a nulidade da assembleia que instituiu a cobrança da taxa extra.

As matérias ventiladas para anular a ata de assembleia dizem respeito a uma ação declaratória de nulidade de assembleia geral.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

TAXAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS.

PRELIMINARES DE NULIDADE.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

NULIDADE DE ASSEMBLEIA SUCITADA EM DEFESA.

VIA PROCESSUAL INADEQUADA.

AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO.

DESNECESSIDADE.

AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.

JULGAMENTO CITRA PETITA.

NÃO OCORRÊNCIA.

MÉRITO.

RATEIO DAS DESPESAS.

PROPORÇÃO DAS RESPECTIVAS FRAÇÕES IDEIAIS.

PREVISÃO EM CONVENÇÃO.

ART. 1.334, I, DO CÓDIGO CIVIL.

SENTENÇA MANTIDA.

HONORÁRIOS MAJORADOS. 1.

Contestação em ação de cobrança não é a via processual adequada para veicular pretensão que visa ao reconhecimento de nulidade da assembleia condominial. 2.

Na hipótese de julgamento antecipado da lide (art. 355 do CPC), não há nulidade do processo por ausência da audiência de conciliação prevista no art. 334, CPC.

A falta de determinação de realização de audiência de conciliação, por si só, não gera nulidade processual, por ser faculdade das partes a realização de transação em qualquer momento do processo, devendo partir de uma atividade voluntária dos integrantes da lide, não sendo possível uma imposição por parte do magistrado, em especial quando uma delas já assentou o desinteresse na realização da composição. 3.

Caso em que o juízo de origem apreciou a demanda e julgou procedente a pretensão nos estritos limites do pedido de cobrança formulado pelo requerente, em plena observância ao princípio da congruência, não havendo que se falar em sentença citra petita.

As teses formuladas em contestação foram devidamente rechaçadas, sem deixar dúvidas quanto ao posicionamento adotado pelo Juízo singular.

Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. 4.

Cabe à convenção condominial determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).

Hipótese em que a convenção adotou o critério do rateio das despesas pela proporção das respectivas frações ideais, o que deve ser mantido. 4.1.

As alegações de que parte das obras beneficiam de maneira desigual os condôminos ou de que a condômina suporta dificuldades financeiras para honrar os pagamentos não a exime da responsabilidade de pagar as taxas condominiais destinadas ao custeio das despesas comuns ordinárias e extraordinárias do condomínio, sob pena de enriquecimento ilícito às custas dos demais condôminos. 5.

Recurso conhecido e não provido.

Honorários majorados. (Acórdão 1810474, 0742388-33.2022.8.07.0001, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 31/01/2024, publicado no DJe: 19/02/2024.).

Quanto a cobrança das taxas extraordinárias, destaco que o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita – Art. 1.6315, do CC.

Com relação aos deveres dos condôminos, o Código Civil, em seus Arts. 1.315 e 1.336, estabelece a seguinte obrigação: "Art. 1.315.

O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único.

Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. [...] Art. 1.336.

São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção." Da mesma forma, o art. 32, “a” e “b”, do estatuto juntado prevê a obrigação de arcar com as taxas condominiais e a obrigação de cumprir o pactuado nas assembléias gerais.

A taxa condominial é obrigação sui generis, na medida em que é imposta independentemente da vontade do devedor e tem natureza propter rem, sendo dotada de sequela e ambulatoriedade.

A primeira observação a ser feita sobre o tema é que a imposição da taxa condominial independe da vontade do condômino devedor, uma vez que a simples circunstância de a parte integrar o universo condominial implica a sua responsabilidade de arcar com as despesas comuns do condomínio.

Esse entendimento, inclusive, foi adotado pelo Superior Tribunal de Justiça há muito tempo atrás, em um caso no qual se discutia a responsabilidade dos condôminos quanto ao pagamento de despesas e encargos cobrados pelo condomínio.

Esse é o teor do acórdão do julgado mencionado: DIREITO CIVIL.

CONDOMINIO.

RESPONSABILIDADE DO CONDOMINO PELOS ENCARGOS.

REEXAME DE PROVA.

AGRAVO DESPROVIDO.

I - O CONDOMINO RESPONDE PELOS ENCARGOS DO CONDOMINIO INDEPENDENTEMENTE DA SUA ANUENCIA E DO SEU COMPARECIMENTO OU NÃO A ASSEMBLEIA.

DA SIMPLES CIRCUNSTANCIA DA SUA INTEGRAÇÃO UNIVERSO CONDOMINIAL DECORRE SUA RESPONSABILIDADE DE ARCAR COM AS DESPESAS COMUNS, NA PROPORÇÃO DE SUA QUOTA PARTE.

II - VEDADO E NO RECURSO ESPECIAL O REEXAME DE MATERIA PROBATORIA. (AgRg no Ag 4.912/RS, Rel.

Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 23/10/1990, DJ 19/11/1990, p. 13263) Deve ser observado que foi baseado nesse entendimento que o Ministro Luis Felipe Salomão, Relator do REsp 1.483.930/DF, julgado sob o rito de recurso repetitivo, destacou em seu voto que se uma pessoa fixa residência em um condomínio, “é automática e implícita a adesão às normas internas (convenção e regimento interno) e às deliberações que forem tomadas em assembleias gerais, que submetem a todos, para a manutenção da higidez das relações de vizinhança” (voto condutor do REsp 1.483.930/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/11/2016, DJe 01/02/2017).

A segunda característica a ser observada é a de que a despesa de condomínio ostenta a natureza de obrigação propter rem, isto é, caracteriza-se pela transitoriedade da pessoa do devedor, que pode ser o proprietário ou aquele que detém somente um dos aspectos da propriedade, uma vez que decorre da titularidade de direito real, apresentando atributos da seqüela e da ambulatoriedade (REsp 1653143/DF, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 22/05/201).

Exemplo claro desta relação da obrigação com a coisa e não com a pessoa do devedor é o entendimento firmado no Recurso Especial Repetitivo n. 1.345.331/RS, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, segundo o qual “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (REsp 1345331/RS, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).

Assim sendo, conclui-se que, integrando o requerido o universo condominial, já que não se insurge quanto ao fato de ser proprietário de unidade no condomínio requerente, tal fato implica a sua responsabilidade de arcar com as despesas comuns do condomínio previstas no estatuto social e nas deliberações que forem tomadas em assembleias.

No caso vertente, verifica-se que a requerida é devedora da quantia discriminada na planilha de ID 198011911, relacionada à taxas condominiais extraordinárias, ordinárias e honorários convencionais.

Note-se que as deliberações tomadas em assembleia obrigam a todos os associados, sendo soberanas, enquanto não desconstituídas por decisão ulterior da própria assembleia ou por decisão judicial, proferida em ação própria.

Assim, não resta afastada a condição de inadimplência do requerido quanto a obrigação de pagar as taxas extraordinárias, sobretudo porque, além da sua previsão está devidamente clara no estatuto e na ata de assembléia, a alegação de suposta não conclusão das obras ( não restou fixado prazo de entrega), e o fato do valor da obra ser maior que a contribuição prestada pelo condôminos, não afasta a sua obrigação de arcar com o pagamento das taxas fixadas em assembléia geral, sob pena de enriquecimento ilícito às custas dos demais condôminos.

Quanto a cobrança de honorários advocatícios convencionais, destaco que em ações de cobrança promovidas por associações de moradores é admissível quando houver previsão expressa no estatuto ou na convenção condominial, conforme entendimento pacificado no âmbito do TJDFT.

A jurisprudência do Tribunal reconhece que tais honorários possuem natureza de ressarcimento, nos termos dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, por configurarem compensação pelos prejuízos suportados pelo credor em razão da mora do devedor.

No presente caso, há previsão expressa no estatuto de ID 198011928, em seu art. 32, parágrafo terceiro, aliada à rubrica correspondente na planilha de débitos, evidenciando a legitimidade da cobrança dos honorários no percentual de 20%.

Ademais, os julgados acostados pelo requerido se referem a situações quanto o condomínio contrata advogado e este cobra honorários convencionais do contrato que ele realizou com a administração do condomínio, sem previsão na convenção ou estatuto do condomínio.

Assim, destaco que exclusão da condenação ao pagamento dos honorários convencionais, sob o fundamento de tratar-se de cobrança por terceiro estranho à relação jurídica, não subsiste diante da previsão estatutária válida e do vínculo associativo reconhecido nos autos.

O pedido de parcelamento do débito, além de não corresponder aos termos previsto no art. 916 do CPC, é fundamentado em fase processual que ainda não foi iniciada.

Da mesma forma, o autor não consentiu com o parcelamento requerido, informando que o réu deve procurar a via extrajudicial para pleitear eventual acordo.

Nesse sentido, o pedido de parcelamento não merece acolhimento.

Forte nessas razões, a procedência do pedido é medida que se impõe.

Diante do exposto, com esteio no conjunto de provas carreado aos autos, e à luz do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, julgo procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condenar a parte ré ao pagamento das taxas de condomínio inadimplidas e vencidas, mais honorários convencionais, de R$ 1.771,32 (um mil setecentos e setenta e um reais e trinta e dois centavos), referente às Taxas Ordinárias e Taxas Extraordinárias dos meses de janeiro a maio/2024, da unidade 16, mais custas processuais, bem como ao pagamento das taxas condominiais que vencerem durante o curso do processo (CPC, artigo 323), todas atualizadas monetariamente segundo o INPC, acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 2% e honorários convencionais de 20%, ambos com incidência desde os respectivos vencimentos.

Nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, condeno a parte sucumbente a pagar os honorários da parte ex adversa, que fixo no valor de 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Após o trânsito em julgado desta sentença, arquivem-se os autos.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.

P.

R.

I.

Assinado eletronicamente pelo(a) MM.

Juiz(a) de Direito abaixo identificado(a).

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVGAM 2ª Vara Cível do Gama Número do processo: 0706718-51.2024.8.07.0004 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL ZION REQUERIDO: WANDERLEY BARBOSA DE BRITO DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Indefiro o pedido de prova documental da parte requerida, visto que o fim almejado das diligências não é objeto de discussão nos presentes autos, que cinge-se a legitimidade da cobrança da quantia perseguida pautada nas atas de assembléias e estatuto social do condomínio.

Da mesma forma, indefiro o pedido de prova oral, pois a controvérsia dos autos ( legitimidade da cobrança e excesso de cobrança) se trata de matéria de direito.

Assim, dou por encerrada a instrução.

Tornem os autos conclusos para sentença.

Assinado eletronicamente pelo(a) MM.

Juiz(a) de Direito abaixo identificado(a). r

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVGAM 2ª Vara Cível do Gama Número do processo: 0706718-51.2024.8.07.0004 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL ZION REQUERIDO: WANDERLEY BARBOSA DE BRITO CERTIDÃO De ordem da MM.

Juíza de Direito, faço vista às partes, no prazo de 5 (cinco) dias, para especificarem as provas que pretendem produzir, justificando a necessidade de eventual requerimento e o fato controvertido que pretendem provar (art. 370 do NCPC), sob pena de preclusão.

Esclareço que se pretenderem ouvir testemunhas, deverão juntar o rol com a respectiva qualificação (art. 470 do NCPC); no caso de prova documental, alerto, desde já, que este Juízo permitirá a juntada apenas de documento novo (art. 435 do NCPC).

Caso não haja interesse em produzir provas ou transigir, venha expresso e motivado pedido de julgamento antecipado da lide.

Gama/DF, 23 de setembro de 2024 09:53:28.

RUBYA CAROLINA DA SILVA NUNES Servidor Geral

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVGAM 2ª Vara Cível do Gama Número do processo: 0706718-51.2024.8.07.0004 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL ZION REQUERIDO: WANDERLEY BARBOSA DE BRITO CERTIDÃO De ordem da Juíza de Direito desta Serventia, fica a parte AUTORA intimada apresentar réplica à contestação, tempestiva, de ID 209007285, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Gama/DF, 27 de agosto de 2024 19:18:50.

DEISE MARIA VITAL COUTINHO Diretor de Secretaria