08/09/2025 16:27

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para 2º Grau
08/09/2025 16:27

Juntada de Certidão
08/09/2025 06:41

Juntada de Petição de contrarrazões
05/09/2025 08:49

Expedição de Outros documentos.
05/09/2025 08:49

Expedição de Certidão.
04/09/2025 14:55

Juntada de Petição de apelação
03/09/2025 14:29

Juntada de Petição de certidão
18/08/2025 07:51

Juntada de Certidão
15/08/2025 02:55

Publicado Sentença em 15/08/2025.
15/08/2025 02:55

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/08/2025
14/08/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília Número do processo: 0742128-82.2024.8.07.0001 Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: ALEXSANDER MOREIRA EMBARGADO: INVEST PLUS SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA SENTENÇA

I - RELATÓRIO Trata-se de Embargos à Execução opostos por ALEXSANDER MOREIRA, devidamente qualificado nos autos e representado pela Curadoria Especial, em desfavor de INVEST PLUS SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA., igualmente qualificada.

Os presentes embargos foram distribuídos por dependência ao processo de execução de título extrajudicial nº 0736452-90.2023.8.07.0001.

INVEST PLUS SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA. ajuizou a execução de título extrajudicial visando a cobrança de débitos oriundos de contrato de locação de imóvel residencial, situado na SHN Quadra 01, Bloco A, Bloco D, Apartamento 1319 e Vaga 063/4SS, ED.

FUSION WORK & LIVE, em Brasília/DF.

O contrato, inicialmente com vigência de 10/05/2017 a 09/05/2018, foi sucessivamente prorrogado por Termos Aditivos, tendo como data final 09/05/2024.

A parte exequente alega que o locatário desocupou o imóvel em 10/06/2023, mas não efetuou o pagamento do boleto referente ao último mês, vencido em 10/07/2023, e que o saldo da caução, no valor de R$ 2.300,00, foi utilizado para custear manutenções e limpeza do imóvel, restando apenas R$ 76,57.

A exequente requer o pagamento do valor total de R$ 9.064,48, que inclui o débito do aluguel, taxas condominiais, IPTU proporcional, encargos de mora e multa compensatória.

Frustradas as tentativas de citação pessoal do executado em diversos endereços diligenciados, foi deferida a citação por edital, e, ante o decurso do prazo sem manifestação, os autos foram remetidos à Curadoria Especial.

A Curadoria Especial, em substituição processual a Alexsander Moreira, ajuizou os presentes Embargos à Execução.

Em sua peça, alegou a inexigibilidade do débito referente ao último aluguel, sob o argumento de que se referiria a período posterior à desocupação do imóvel.

Sustentou também a invalidade do suposto último aditivo contratual por falta de assinatura, o que tornaria a vigência do contrato indeterminada a partir de 10/05/2022, impossibilitando a cobrança de multa compensatória por rescisão antecipada.

Aduziu, ainda, que a cumulação da multa moratória com a compensatória, lastreadas no mesmo fato gerador (inadimplência), configuraria bis in idem.

Impugnou os valores referentes a reparos no imóvel por ausência de comprovação idônea e requereu o cotejo da caução, subtraindo-se apenas a quantia relativa à faxina.

No mais, a impugnou a execução por negativa geral.

Por fim, formulou os seguintes pedidos: “3 – Seja reconhecida a ausência de obrigação de pagar os débitos de alugueres e encargos, haja vista que se referem a período em que o imóvel já se encontrava desocupado; 4 – Seja reconhecida a inexigibilidade da multa compensatória, tendo em vista que o contrato se encontrava sob vigência indeterminada, bem como restou verificada a incidência sobre o mesmo fato gerador da moratória; 5 – Subsidiariamente, caso o Juízo entenda ser aplicável a multa compensatória, seja ela calculada proporcionalmente; 6 – Seja reconhecida a falta de liquidez e certeza dos valores referentes aos reparos, tendo em vista a ausência de fidedignidade documental; 7 – Seja reconhecida a necessidade de cotejo da caução contratual prestada; 8 – Sejam julgados todos os pedidos da exordial de execução improcedentes, por negativa geral”.

A decisão de id. 216393905 recebeu os embargos sem efeito suspensivo, por ausência de garantia suficiente para a execução, e intimou a parte embargada para apresentar resposta.

A embargada apresentou impugnação aos embargos (id. 219083436), reiterando a legalidade da cobrança e a validade do título executivo extrajudicial.

Afirmou que o embargante, ao desocupar o imóvel em 10/06/2023, infringiu a norma contratual e confirmou a utilização do bem, fazendo jus a exequente ao recebimento dos valores devidos.

Defendeu a aplicação da multa compensatória em virtude da ausência de pagamento do último mês de utilização e do não cumprimento de outras obrigações contratuais.

Ao final, pediu a improcedência dos pedidos formulados na inicial.

A Curadoria Especial apresentou réplica (id. 226226896), na qual reiterou as teses defensivas apresentadas nos embargos, aduzindo que a embargada se limitou a apresentar defesas genéricas.

Na fase de especificação de provas, as partes não manifestaram interesse em uma maior dilação probatória (ids. 226458171 e 228260583).

Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO Promovo o julgamento do processo na fase em que se encontra, uma vez que as partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao mérito.

A controvérsia central reside na exigibilidade dos valores cobrados pela embargada., abrangendo aluguéis, multas e custos de reparos no imóvel.

A Curadoria Especial logrou êxito em demonstrar a fragilidade dos fundamentos da execução, bem como a pertinência de suas teses defensivas.

Quanto à inexigibilidade do débito referente ao último aluguel e consectários, observa-se que o próprio Contrato de Locação, inicialmente pactuado e confirmado pelos Termos Aditivos, estabelecia a dinâmica de adimplemento mensal após a utilização do imóvel.

Conforme se extrai do Contrato inicial e seus aditivos (id. 212763013), o aluguel referente à utilização do bem no período de 10/05/2017 a 09/06/2017 seria quitado em 10/06/2017.

A embargada alega a inadimplência do boleto vencido em 10/07/2023, que, seguindo a lógica contratual, se referiria ao período de 10/06/2023 a 09/07/2023.

Contudo, o embargante desocupou o imóvel em 10/06/2023.

Portanto, é manifestamente indevida a cobrança de aluguéis e encargos (como o aluguel proporcional, condomínio proporcional e IPTU proporcional discriminados no Boleto em Atraso – de id. 212763013 – p. 15) relativos a um período em que o bem já não estava mais sob a posse e utilização do locatário, uma vez que a posse foi devidamente restituída em 10/06/2023.

A lógica de pagamento posterior à utilização do imóvel é cristalina no contrato, e a desocupação encerra a obrigação de pagamento do período subsequente.

No que tange à multa compensatória, a tese do embargante merece acolhimento integral.

A exequente afirmou a prorrogação do contrato até 09/05/2024 por meio de Termos Aditivos.

Todavia, conforme bem apontado pela Curadoria Especial, o suposto último aditivo contratual sequer possui assinatura das partes contraentes.

Verificando os documentos juntados, o último termo efetivamente assinado (o 8º) prorrogou a avença de 10/05/2021 a 09/05/2022.

Com o fim do prazo determinado e a ausência de um aditivo válido e assinado para nova prorrogação com termo certo, o contrato de locação passou a viger por prazo indeterminado a partir de 10/05/2022.

Neste cenário, não há que se falar em multa compensatória por rescisão antecipada, pois a razão de ser dessa penalidade é justamente a quebra da expectativa de cumprimento de um prazo mínimo determinado.

Uma vez que o contrato se tornou indeterminado, a rescisão unilateral pelo locatário, a qualquer tempo, mediante aviso prévio, não configura infração a ser compensada por esta multa específica, pois não há "antecipação" de um termo final inexistente.

Além disso, a embargada cumulou a multa compensatória (prevista na Cláusula XV do contrato para "falta de cumprimento de qualquer cláusula ou condição") com a multa moratória (por inadimplência pecuniária).

Ocorre que a cobrança de multas moratória e compensatória, quando lastreadas no mesmo fato gerador – a inadimplência ou a infração genérica decorrente da falta de pagamento – configura inaceitável bis in idem.

A multa moratória é específica para o atraso no pagamento, enquanto a compensatória, no presente caso, foi aplicada por uma infração que, em sua essência, deriva da mesma inadimplência.

A multa moratória, por ser específica para o inadimplemento pecuniário, deve preponderar, afastando-se a generalidade da compensatória.

Portanto, a multa compensatória no valor de três aluguéis é indevida.

No tocante aos valores despendidos com reparos, a insurgência do embargante também encontra guarida.

A exequente apresentou a Ordem de Serviço nº 067-2023 (id. 212763013 – p. 31) no valor de R$ 2.000,00, para pintura e outros reparos, e o Recibo de Faxina (id. 212763013 - p. 32) no valor de R$ 150,00.

No entanto, a Ordem de Serviço nº 067-2023 não possui assinatura que ateste sua validade ou a efetiva realização e dispêndio.

Mais grave, a exequente não apresentou os laudos de vistoria inicial e final do imóvel.

Tais documentos são essenciais para demonstrar o estado do imóvel no início e no fim da locação e, assim, comprovar a necessidade dos reparos cobrados e a extensão dos danos que, porventura, seriam de responsabilidade do locatário.

A mera apresentação de uma ordem de serviço sem assinatura e sem a contrapartida de laudos de vistoria retira a liquidez e certeza do crédito referente a esses reparos.

Apenas o recibo de faxina, devidamente assinado, possui a fidedignidade necessária para ser considerado como gasto comprovado.

Nesse passo, diante da falta de comprovação da necessidade e do efetivo gasto com os reparos no montante de R$ 2.000,00, a única quantia que deve ser abatida da caução é o valor referente à faxina, qual seja, R$ 150,00.

Assim, dos R$ 2.300,00 de caução, deve-se subtrair apenas os R$ 150,00, restando um saldo de R$ 2.150,00 em favor do embargante.

III.

DISPOSITIVO Posto isso, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados nos presentes Embargos à Execução, para: 1.

Declarar a inexigibilidade do débito de aluguéis e encargos vencidos em 10/07/2023, referentes ao período posterior à desocupação do imóvel. 2.

Declarar a inexigibilidade da multa compensatória no valor de três aluguéis, por se tratar de contrato com prazo indeterminado e por configurar bis in idem com a multa moratória já prevista. 3.

Declarar a ausência de liquidez e certeza dos valores referentes aos reparos no imóvel, com exceção do valor da faxina. 4.

Reconhecer a compensação do valor de R$ 150,00, devido pela faxina do imóvel, com a caução contratual prestada pelo embargante.

Por consequência lógica do acolhimento dos pedidos formulados pela embargante, a execução de título extrajudicial nº 0736452-90.2023.8.07.0001 deve ser extinta (art. 803, I, do CPC).

Condeno a embargada ao pagamento das custas judiciais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, a serem revertidos ao Fundo de Aparelhamento da Defensoria Pública do Distrito Federal – PRODEF.

Traslade-se cópia ao feito executivo.

Após o trânsito em julgado, certifique-se nos autos da execução correlata e arquivem-se os presentes embargos, com as cautelas de praxe.

Sentença registrada nesta data.

Publique-se.

Intimem-se.

DOCUMENTO DATADO E ASSINADO ELETRONICAMENTE CONFORME CERTIFICAÇÃO DIGITAL
13/08/2025 18:56

Juntada de Petição de manifestação da defensoria pública
13/08/2025 18:08

Expedição de Outros documentos.
12/08/2025 19:18

Recebidos os autos
12/08/2025 19:18

Julgado procedente o pedido
11/06/2025 03:17

Decorrido prazo de INVEST PLUS SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA em 10/06/2025 23:59.
20/05/2025 03:05

Publicado Decisão em 20/05/2025.
20/05/2025 03:05

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/05/2025
19/05/2025 13:06

Conclusos para julgamento para Juiz(a) RODRIGO OTAVIO DONATI BARBOSA
16/05/2025 15:23

Juntada de Petição de petição
16/05/2025 10:15

Recebidos os autos
16/05/2025 10:15

Expedição de Outros documentos.
16/05/2025 10:15

Outras decisões
12/03/2025 14:19

Conclusos para decisão para Juiz(a) RODRIGO OTAVIO DONATI BARBOSA
08/03/2025 08:11

Juntada de Petição de especificação de provas
01/03/2025 02:40

Decorrido prazo de INVEST PLUS SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA em 28/02/2025 23:59.
21/02/2025 02:46

Publicado Certidão em 21/02/2025.
20/02/2025 02:44

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/02/2025
19/02/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília Número do processo: 0742128-82.2024.8.07.0001 Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: ALEXSANDER MOREIRA EMBARGADO: INVEST PLUS SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA DESPACHO À réplica.

Prazo de 15 (quinze) dias.

Intimem-se.

DOCUMENTO DATADO E ASSINADO ELETRONICAMENTE CONFORME CERTIFICAÇÃO DIGITAL
18/02/2025 19:14

Juntada de Petição de especificação de provas
18/02/2025 16:30

Expedição de Outros documentos.
18/02/2025 16:30

Expedição de Certidão.
17/02/2025 19:07

Juntada de Petição de réplica
17/02/2025 11:27

Recebidos os autos
17/02/2025 11:27

Expedição de Outros documentos.
17/02/2025 11:27

Proferido despacho de mero expediente
08/01/2025 13:23

Conclusos para decisão para Juiz(a) RODRIGO OTAVIO DONATI BARBOSA
28/11/2024 12:26

Juntada de Petição de impugnação aos embargos
11/11/2024 02:29

Publicado Decisão em 11/11/2024.
08/11/2024 02:31

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/11/2024
06/11/2024 06:38

Juntada de Petição de petição
05/11/2024 15:38

Expedição de Outros documentos.
05/11/2024 15:32

Expedição de Outros documentos.
05/11/2024 14:55

Juntada de Certidão
01/11/2024 14:12

Recebidos os autos
01/11/2024 14:12

Recebido o recurso Sem efeito suspensivo
30/09/2024 15:07

Conclusos para decisão para Juiz(a) RODRIGO OTAVIO DONATI BARBOSA
30/09/2024 13:22

Distribuído por dependência

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
30/09/2024

Ultima Atualização
13/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

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