TJDFT - 0732918-07.2024.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Processo: 0732918-07.2024.8.07.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DIEGO ARAUJO TANAJURA REU: HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A.

CERTIDÃO Certifico que o(a) REU: HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. interpôs recurso de Apelação.

Nos termos do artigo 1.010, § 1º do Código de Processo Civil, fica a parte Apelada intimada a apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias.

Na hipótese de eventual declinação de questões preliminares, na forma do art. 1.009, § 2o, do CPC, incumbirá ao apelado fazê-la em tópico apartado, de modo a oportunizar à parte originalmente apelante a faculdade inscrita no mesmo dispositivo.

Transcorrido o prazo supra, o feito será remetido ao eg.

TJDFT, na forma do § 3º do já citado art. 1.010.

BRASÍLIA, DF, 6 de abril de 2025 22:14:40.

ALESSANDRA LAERT MOREIRA Servidor Geral

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0732918-07.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DIEGO ARAUJO TANAJURA REU: HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A.

SENTENÇA Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por DIEGO ARAÚJO TANAJURA em desfavor de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A (HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO S.A).

Narra o autor que firmou com o requerido alguns contratos de promessa de compra e venda de fração de tempo de imóvel em multipropriedade do empreendimento “Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza”, situado na Praia de Lagoinha, no Município de Paraipaba/CE.

Alega que a ré não cumpriu os prazos contratuais do empreendimento, atrasando a entrega dos imóveis e, por isso, em 06 de janeiro de 2022 ajuizou a ação nº 0700222-83.2022.8.07.0001, pleiteando a rescisão dos contratos e a restituição dos valores pagos.

Conta que a sentença entendeu por estender o prazo para entrega dos imóveis como sendo até o dia 21/07/2022 em razão de força maior pela pandemia da Covid-19 e, ainda, entendeu que havia contratos que só iriam se vencer em 31/12/2022 e julgou improcedentes os pleitos autorais.

Afirma que a obra ainda não foi entregue, com previsão apenas para dezembro de 2025, assim como houve outra quebra de contrato, tendo em vista a alienação fiduciária dos imóveis após a sua comercialização.

Tece arrazoado jurídico, no qual discorre sobre o seu direito a rescisão dos contratos e pede a concessão da tutela provisória de evidência para que sejam suspensas todas as cobranças vincendas e que a ré se abstenha de incluir seu nome nos cadastros de inadimplentes.

Ao final, requer a rescisão dos contratos com a restituição integral dos valores desembolsados ou, alternativamente, com a retenção de 25%.

A decisão de ID 206931702 concedeu os efeitos da tutela e determinou a suspensão do pagamento das prestações.

Citado, o requerido ofertou defesa no ID 215184312 e, preliminarmente, alega a incompetência do juízo ante a existência de cláusula de eleição de foro, bem como a ocorrência da coisa julgada.

No mérito, aduz que mudança do cronograma de entrega de obra se deu por fato alheio a sua vontade, qual seja, fortuito externo em face da pandemia do Coronavírus.

Sustenta sobre a legalidade das deduções aplicadas a título de rescisão contratual, tendo em vista a culpa exclusiva dos compradores pelo desfazimento do negócio.

Pede, ao final, a improcedência dos pedidos.

O autor ofertou réplica (ID 218376086).

Não houve dilação probatória (ID 223427711).

Os autos vieram conclusos. É o breve relatório.

DECIDO.

Por não haver a necessidade de produção de outras provas e estando o feito maduro, passo ao seu julgamento.

Preliminarmente, a parte requerida sustenta a incompetência do juízo, ao argumento de que há cláusula de eleição de foro.

Sabe-se que a competência é a medida e quantificação da jurisdição, sendo consectário do princípio do juiz natural (art. 5º, XXXVII, CF).

O direito processual subdivide a incompetência em relativa e absoluta, ao teor do que dispõe o art. 64 do Código de Processo Civil: “A incompetência, absoluta ou relativa, será alegada como questão preliminar de contestação”.

A competência relativa surge quando a discussão cinge-se ao valor da causa e à territorialidade.

Caso acolhida a alegação de incompetência os autos serão remetidos ao juízo competente (art. 64, §3º, CPC). É sabido, ainda, que “As partes podem modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo foro onde será proposta ação oriunda de direitos e obrigações” (art. 63, CPC).

Para todos os efeitos, a competência relativa pode ser alterada para derrogar as regras previstas na lei, posto que é prerrogativa inerente às respectivas esferas privadas de interesse.

No caso em apreço, depreende-se que as partes estão vinculadas por contrato que elege expressamente a comarca de Parapaíba-CE como o foro para dirimir controvérsias (ID 206800093 - Pág. 5, cláusula décima sétima), em observância ao que dispõe o art. 63, § 1º, do Código de Processo Civil.

Ocorre que a presente demanda se resolve pelas normas atinentes à legislação consumerista e o Código de Defesa do Consumidor possibilita ao autor ajuizar a ação no foro de seu domicílio (art. 101, I, CDC).

Trata-se de uma política legislativa para facilitar a atuação do consumidor perante o consumidor, ante a sua posição de vulnerabilidade jurídica.

Nesse sentido, veja(m)-se o(s) seguinte(s) aresto(s): PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA MODALIDADE MULTIPROPRIEDADE.

AQUISIÇÃO DE COTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

ANGULARIDADE ATIVA.

CONSUMIDOR.

ANGULARIDADE PASSIVA.

CONSTRUTORA E INCORPORADORA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

CARACTERIZAÇÃO.

FORO DO CONSUMIDOR.

PRIVILÉGIO.

AFIRMAÇÃO.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

NULIDADE.

ABUSIVIDADE.

RECONHECIMENTO.

VIABILIDADE.

PRESERVAÇÃO DAS SALVAGUARDAS ASSEGURADAS AO CONSUMIDOR (CPC, ART. 63, §2º; CDC, ARTS. 6º, VIII, E 101, I).

PROCESSO JUDICIAL ELETRÔNICO.

ADVENTO.

DERROGAÇÃO OU MITIGAÇÃO TÁCITA DAS REGRAS PROCESSUAIS POSTAS.

INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CABIMENTO.

AGRAVO PROVIDO. 1.

O legislador de consumo, com pragmatismo, assegura ao consumidor, ante sua inferioridade jurídico-processual face ao fornecedor, o privilégio de ser acionado ou demandar no foro que se afigura condizente com a facilitação da defesa dos seus interesses e direitos, emergindo da proteção que lhe é dispensada em ponderação com sua destinação que o juiz pode, inclusive, declarar, de oficio, a nulidade de cláusula de eleição de foro, conforme autoriza o §3º do artigo 63 do estatuto processual em conformidade com o disposto nos artigos 6º, inciso VIII, e 101, I, do CDC, pois o fato de ser demandado ou demandar no foro em que é domiciliado encerra a presunção de que facilita sua defesa. 2.

O aviamento da ação no foro de domicílio do consumidor em descompasso com o foro de eleição inserto no contrato de adesão que firmara se insere dentro dos privilégios processuais que lhe são resguardados e traduz escolha pelo foro que se lhe afigura mais conveniente por facilitar o acesso à via jurisdicional e o exercício do direito de defesa que lhe é assegurado, devendo a regra que lhe assegura a prerrogativa de demandar no foro do seu domicílio ser interpretada de acordo com seu objetivo teleológico e em conformidade com seus interesses. 3.

O advento do processo eletrônico não tivera o condão de derrogar ou mitigar tacitamente, até porque inexiste essa figura no direito brasileiro, as regras legais que disciplinam a competência territorial e nem ao menos tangenciam os enunciados provenientes do estatuto consumerista que resguardam a facilitação do acesso do consumidor ao judiciário, inclusive porque a facilidade de acesso ao processo não se confunde com a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, porquanto esse princípio é composto por diversas variáveis, tais como o valor das custas processuais, a facilidade de participação em atos presenciais ou híbridos, agilidade da prestação jurisdicional etc. 4.

Agravo conhecido e provido.

Unânime. (Acórdão 1671497, 07354623920228070000, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 1/3/2023, publicado no DJE: 17/3/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, não é o caso de acolher a alegação de incompetência relativa suscitada.

Ainda em preliminar, a parte ré aponta a violação a coisa julgada, ao argumento de que a matéria posta em análise já restou decidida na ocasião do julgamento já transitado em julgado proferido nos autos do processo nº 0700222-83.2022.8.07.0001.

De fato, em consulta àquele feito, se extrai que a parte autora ali postulou a rescisão dos mesmos contratos que ora se pretende, sob a alegação de atraso na entrega.

Contudo, em que pese a semelhança, a situação apresentada não é idêntica.

Isso porque, verifica-se que na referida sentença constou expressamente como marco temporal para o atraso a data de 21/07/2022 e, como a demanda havia sido ajuizada em momento anterior, entendeu pela improcedência do pedido.

Agora, da leitura atenta dos autos, em especial da defesa ofertada pela parte ré, verifica-se que até o presente momento os imóveis não foram entregues aos compradores.

Certo é que a redação do art. 505 do Código de Processo Civil é clara ao dispor que “nenhum juiz decidirá novamente as questões já decididas relativas à mesma lide”, todavia, a situação fática ora apresentada é diversa, nos termos acima alinhavados.

Portanto, a despeito de estarmos defronte das mesmas partes e do mesmo pedido, qual seja, a rescisão dos contratos, a causa de pedir é diferente, o que autoriza a interposição de uma nova demanda.

Rejeito, portanto, a preliminar de coisa julgada.

Não existem outras questões preliminares a serem apreciadas, assim como não verifico a existência de nenhum vício que macule o andamento do feito.

Desta forma, compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação.

Adentro a análise da questão meritória.

A questão posta em julgamento gira em torno da responsabilidade da parte requerida pelo atraso na entrega do empreendimento “Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza” e se esse gera ao autor direito à rescisão do contrato, com a devolução integral dos valores pagos. É cediço que um dos princípios basilares da relação contratual é o da obrigatoriedade, que se traduz na ideia de que as partes devem estar adstritas aos termos estabelecidos na avença, em razão de sua força vinculante, os quais fazem “lei” entre elas (pacta sunt servanda).

Também é certo que o presente feito deve ser julgado à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90), uma vez que a relação jurídica estabelecida entre as partes se trata de relação de consumo, ainda que decorra de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade (cotas imobiliárias).

Isso porque, os contratantes emolduram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que a requerida comercializa fração/cota de unidades imobiliárias no mercado de consumo, a qual foi adquirida pelo autor como destinatário final.

Nesse sentido: Acórdão n 1139087.

Assim, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90).

Da análise dos autos, verifico que as partes celebraram contratos de promessa de compra e venda de fração de tempo de imóvel em multipropriedade, sendo os 4 primeiros em 10/11/2019 e os restantes em 25/11/2020, quais sejam: 1) Contrato nº H2-10533, relativo ao apartamento de nº 10815, Fração Imobiliária nº 8, Bloco Único, 7º andar, período de utilização: Master 28/04 a 05/05 e 20/10 a 27/10, pelo valor de R$ 70.000,00; 2) Contrato nº H2-10534, relativo ao apartamento de nº 10822, Fração Imobiliária nº 14, Bloco Único, 7º andar, período de utilização: Master 01/09 a 08/09 e 05/05 a 12/05, pelo valor de R$ 70.000,00; 3) Contrato nº H2-10535, relativo ao apartamento de nº 10821, Fração Imobiliária nº 22, Bloco Único, 7º andar, período de utilização: Master 14/04 a 21/04 e 24/11 a 01/12, pelo valor de R$ 70.000,00; 4) Contrato nº H2-10536, relativo ao apartamento de nº 10816, Fração Imobiliária nº 15, Bloco Único, 7º andar, período de utilização: Master 06/10 a 13/10 e 12/05 a 19/05, pelo valor de R$ 70.000,00; 5) Contrato nº T1-16414, relativo ao apartamento de nº 24004, Fração imobiliária 3, Bloco 24, térreo, período de utilização: Premium 06/01 a 13/01 e 04/08 a 11/08, pelo valor de R$63.900,00; e 6) Contrato nº T1-16415, relativo ao apartamento de nº 24004, Fração imobiliária 4, Bloco 24, térreo, período de utilização: Premium 13/01 a 20/01 e 11/08 a 18/08, pelo valor de R$63.900,00.

Em relação aos quatro primeiros contratos, se estabeleceu que a unidade seria entregue até 31/12/2020, com prazo de tolerância de 180 dias (ID 215184335 - Pág. 5, 215184336 - Pág. 5, 215184338 - Pág. 5, 215184340 - Pág. 5).

Já os dois últimos contratos estabeleceram o prazo de 31/12/2021, acrescido de 180 dias de tolerância, para entrega do empreendimento, conforme leitura da cláusula 22ª (ID 215187100 - Pág. 27 e 215187112 - Pág. 27).

Como se vê, de acordo com o que ficou ali estabelecido, a entrega do empreendimento deveria ocorrer em 01.12.2023, considerando-se a dilação do prazo em 180 (cento e oitenta) dias úteis, a contar de 01.06.2023, prevista no contrato.

Nos autos do processo 0700222-83.2022.8.07.0001 reconheceu-se que a requerida somente estaria em mora a partir de 21/07/2022, por força do Decreto Estadual nº 33.521 de 21/03/2020 que suspendeu as obras públicas e privadas em todo o território estadual em razão da pandemia do Coronavírus.

Ou seja, a partir de 21/07/2022 a parte requerida deveria cumprir com sua obrigação na avença. É forçoso reconhecer que, a despeito da alegação no sentido de que o atraso na entrega se deu em razão de força maior, o que excluiria a sua responsabilidade, tal argumento não é suficiente para, por si só, afastar a sua mora.

Isso porque, a relação jurídica estabelecida entre as partes no contrato de promessa de compra e venda de imóvel é relação de consumo.

Nesse contexto, os percalços durante a obra relacionam-se com os riscos inerentes à atividade da empresa do ramo da construção civil, que não podem ser repassados ao consumidor.

Sobre o assunto, ensina o professor Sérgio Cavalieri Filho: Pela teoria do risco do empreendimento, todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa [...].

O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo, respondendo pela qualidade e segurança dos mesmos (in Programa de Direito do Consumidor, 3ª ed., Ed.

Atlas, p. 287).

Destaca-se que o contrato já previa cláusula de tolerância para o atraso na entrega do imóvel justamente para situações imprevisíveis e, ultrapassado o prazo contratual, a requerida deve responder por sua mora.

Acresça-se a isso que os dois últimos contratos foram celebrados entre as partes no ano de 2020, quando já estava em curso a pandemia da COVID19 e a vendedora já tinha ciência da possibilidade de atraso e ainda assim manteve a data de entrega do bem.

Portanto, desarrazoada a justificativa da ré para o atraso da entrega da obra em questão, especialmente porque já lhe foi concedido um alargamento do prazo para entrega e, a partir de então tal demora não configura caso fortuito, força maior, e culpa exclusiva de terceiros.

Da rescisão contratual e da devolução dos valores pagos Conforme fundamentação acima desenvolvida, restou demonstrado nos autos que a unidade imobiliária cujas cotas o autor adquiriu, não foi entregue na data convencionada pelas partes no contrato de promessa de compra e venda.

Com esse argumento, a parte requerente postula a rescisão do ajuste com o recebimento integral dos valores desembolsados, devidamente corrigidos.

Merece acolhida o pedido formulado, pois, como é cediço, uma vez evidenciado o descumprimento do contrato, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução”, tal como preceitua o ar. 475 do Código Civil, ficando a requerida obrigada à restituição de todos os valores desembolsados pelo comprador, porquanto a rescisão foi motivada por culpa exclusiva da vendedora.

Assim, em face da rescisão contratual, as partes devem retornar ao seu status quo ante, de modo que a requerida deve devolver integralmente, em uma única parcela, todos os valores desembolsados pelo autor, referentes ao contrato objeto dos autos.

Essa temática, inclusive, já foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme Enunciado da Súmula n. 543, que dispõe o seguinte: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. É exatamente o que ocorre na hipótese dos autos, pois estamos diante de uma resolução de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade motivada exclusivamente por culpa da vendedora, o que impõe a devolução integral e imediata de todos os valores pagos, na forma postulada.

DO DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos e DECRETO a rescisão do “contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo de imóvel em multipropriedade” referente ao empreendimento Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza (Contrato nº H2-10533, Contrato nº H2-10534, Contrato nº H2-10535, Contrato nº H2-10536, Contrato nº T1-16414 e Contrato nº T1-16415).

CONDENO a requerida a devolver ao autor todos os valores efetivamente pagos pelo contrato, em uma única parcela, corrigidos monetariamente, a partir de cada desembolso, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

O valor total do débito será apurado em liquidação de sentença, através da realização de cálculos aritméticos (art. 509, § 2º, do CPC).

Em consequência, resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Arcará a parte requerida com as custas processuais e com o pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado e o efetivo cumprimento, remetam-se os autos ao arquivo.

Publique-se.

Registre-se e intimem-se.

GIORDANO RESENDE COSTA Juiz de Direito