TJDFT - 0722913-80.2025.8.07.0003

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1ª Vara Cível de Ceilândia Número do processo: 0722913-80.2025.8.07.0003 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FRANCISCO SILVA SANTOS, MARIA DAS GRACAS BATISTA NEVES SANTOS REU: ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA COM FORÇA DE MANDADO Retifique-se o cadastro dos autos, incluindo a ré ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, conforme ID. 245907538 Trata-se de Ação de Resolução de Contrato c/c Restituição de Valores Pagos e Aplicação de Multa, com pedido de tutela de urgência, proposta por Francisco Silva Santos e sua cônjuge Maria das Graças Batista Neves Santos em face de Anova Empreendimentos 03 SPE Ltda. e Anova Empreendimentos Imobiliários Ltda., ambas pessoas jurídicas de direito privado com sede em Brasília/DF.

Aduzem os autores que, em 14/06/2023, celebraram com as rés contrato intitulado “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Futura Unidade Autônoma Condominial e Outras Avenças” (ID 243344535), referente ao Apartamento Bloco B, nº 109, com vaga de garagem nº 195, localizado na QNN 31, Lote F/2, Ceilândia/DF, integrante do empreendimento denominado “Viva”, registrado sob a matrícula nº 63.461 do 6º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal.

O preço total avençado foi de R$ 205.626,65, a ser pago mediante parcelas, consoante cláusulas contratuais.

Os autores afirmam que, embora o contrato previsse a entrega do imóvel em 31/12/2025, com tolerância de 180 dias, constataram, em 03/07/2025, que as obras não foram sequer iniciadas, inexistindo limpeza do terreno, terraplanagem, demarcação ou instalação de canteiro de obras, conforme demonstram as fotografias anexadas (ID 243344537).

Sustentam que as rés prestaram informação falsa no contrato ao afirmarem que o empreendimento estaria submetido ao regime de patrimônio de afetação, quando, na realidade, este não constava registrado na matrícula do imóvel, conforme comprova a Certidão de Ônus da matrícula nº 63.461 (ID 243344544).

Alegam que tal omissão compromete a segurança do negócio jurídico e induziu os autores em erro.

Narram, ainda, que tentaram contato com a construtora e o corretor para esclarecimentos, mas não obtiveram retorno, reforçando a desconfiança sobre a impossibilidade de conclusão da obra dentro do prazo contratual.

Destacam que existem diversas ações judiciais semelhantes contra as mesmas rés, bem como múltiplas reclamações de consumidores no site “Reclame Aqui”, relativas a outros empreendimentos não entregues, dentre eles o Residencial Blue, o Eleve Residence, o Blue 106 e o Loteamento Chácaras Anhanguera Gleba A, o que é corroborado pela certidão positiva de distribuição de ações em nome da ANOVA (ID 243344536).

Os autores afirmam terem pago até o momento o valor de R$ 22.731,51, devidamente comprovado pelos recibos de parcelas (ID 243345245).

Postulam a devolução integral dos valores pagos, acrescidos de multa de 2% prevista na cláusula contratual, totalizando R$ 23.186,14, a serem devidamente corrigidos.

Requerem, ainda, a declaração de nulidade das cláusulas penais estabelecidas contra os compradores, a condenação das rés ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, além da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova.

Em caráter de urgência, pleiteiam: (i) a suspensão da execução do contrato; (ii) a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas; (iii) a abstenção das rés de incluir os nomes dos autores em cadastros de inadimplentes; (iv) o bloqueio cautelar de ativos financeiros das rés, via SISBAJUD, no valor de R$ 23.186,14.

Os autores formularam pedido de gratuidade de justiça, com base em suas condições pessoais, anexando a procuração e declaração de hipossuficiência (ID 243344533), bem como seus documentos pessoais (ID 243344534).

Por fim, atribuem à causa o valor de R$ 205.626,65, correspondente ao valor do contrato, nos termos do art. 292, II, do CPC.

Foram juntados os seguintes documentos: ID 243344533: Procuração e declaração de hipossuficiência.

ID 243344534: Documentos pessoais dos autores.

ID 243344535: Contrato de promessa de compra e venda.

ID 243344536: Certidão positiva de distribuição de ações em nome das rés.

ID 243344537: Fotografias do local.

ID 243345245: Comprovantes de pagamento das parcelas.

ID 243345246: Comprovantes de pagamento da comissão de corretagem.

ID 243344544: Certidão de ônus da matrícula do imóvel.

Inicial substitutiva no ID. 246031473.

DECIDO.

No caso concreto, vislumbro a presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.

A probabilidade do direito decorre da robusta documentação apresentada pelos autores, notadamente os comprovantes de pagamento das parcelas e a ausência comprovada do início das obras, conforme fotos juntadas aos autos e narrativas consistentes.

As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com prazo certo para entrega, tendo os autores adimplido parte substancial das obrigações assumidas.

Contudo, mesmo diante do pagamento de consideráveis valores, os réus não iniciaram a obra, tampouco demonstraram qualquer perspectiva concreta de sua realização, em franca violação ao pactuado e aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Além disso, o inadimplemento contratual pela parte ré caracteriza hipótese típica da “exceção do contrato não cumprido” (artigo 476 do Código Civil), o que autoriza o autor a suspender o cumprimento das obrigações enquanto a parte contrária se mantiver inadimplente.

No presente caso, é irrazoável exigir que os autores continuem efetuando pagamentos quando não há sequer indícios do cumprimento da principal obrigação assumida pela parte ré — a entrega do imóvel.

O perigo de dano é evidente, pois a manutenção da exigibilidade das parcelas impõe aos autores o risco de grave prejuízo financeiro, além da possibilidade de inscrição em cadastros de inadimplentes, o que agravaria ainda mais sua situação patrimonial e reputacional.

Não se mostra razoável que o consumidor, colocado em posição de vulnerabilidade, seja compelido a arcar com obrigações em benefício exclusivo do fornecedor inadimplente.

Pelo exposto, DEFIRO a tutela de urgência pleiteada para determinar que as requeridas se abstenham de exigir o pagamento das parcelas vincendas relativas ao contrato objeto da presente demanda, bem como se abstenham de proceder à cobrança extrajudicial ou judicial e de promover qualquer inscrição dos nomes dos autores em cadastros restritivos de crédito, sob pena de multa diária de R$ 500,00 em caso de descumprimento.

Quanto ao pedido de concessão de tutela cautelar antecedente para arresto ou bloqueio de bens e valores das requeridas, verifico presentes os requisitos do artigo 300, combinado com o artigo 301 do Código de Processo Civil.

A probabilidade do direito resulta da documentação apresentada pelos autores, que comprova não apenas o inadimplemento das obrigações contratuais pelas requeridas — consistente na ausência de início das obras e no descumprimento das cláusulas contratuais —, mas também a existência de diversas outras demandas judiciais contra as mesmas rés, situação que demonstra um padrão reiterado de inadimplemento.

O perigo de dano decorre da evidente possibilidade de que, sem a adoção de medidas constritivas imediatas, as rés venham a dissipar ou ocultar bens e valores, comprometendo o resultado útil da presente demanda e frustrando eventual execução.

Em especial, considerando que os autores já sofreram prejuízo relevante decorrente do descumprimento contratual, a ausência de medidas de proteção patrimonial poderia consolidar uma situação de dano irreparável ou de difícil reparação.

Assim, presentes a probabilidade do direito e o risco de dano, DEFIRO a tutela cautelar antecedente para determinar o arresto e/ou bloqueio de bens e valores das requeridas até o limite de R$ 23.186,14, por meio do sistema SISBAJUD, com o objetivo de garantir a efetividade de eventual condenação.

Promova-se busca de ativos financeiros no Sisbajud, até o limite do débito na conta das partes requeridas.

Promova-se transferência do valor constrito a conta judicial vinculada a este feito a fim de preservar o valor da moeda.

Por outro lado, considerando a análise preliminar dos autos, verifico que a petição inicial apresentada pela parte autora preenche os requisitos legais dispostos no artigo 319 e seguintes do Código de Processo Civil (CPC).

Diante disso, RECEBO a emenda à petição inicial.

Defiro a gratuidade de justiça à parte autora, em face da aparente condição de hipossuficiência financeira, conforme o artigo 98 do Código de Processo Civil.

DETERMINAÇÕES À SECRETARIA: 1.

AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO: Deixo, por ora, de determinar a realização de audiência de conciliação por não vislumbrar, neste momento, a possibilidade de acordo.

Sem prejuízo de determinação de designação da audiência conciliatória em momento posterior. 2.

TRAMITAÇÃO DIGITAL: Determino, desde logo, que o processo tramite pelo Juízo 100% Digital, nos termos da Portaria Conjunta n.º 29/2021 deste TJDFT.

Caso haja discordância, as partes poderão impugnar essa decisão até a sua primeira manifestação no processo, conforme disposto no art. 2º, §§3º, 4º e 7º da referida Portaria.

As partes e seus advogados deverão fornecer, desde já, endereço eletrônico e número de telefone celular, a fim de viabilizar a realização eletrônica das comunicações processuais subsequentes, aderindo às citações por meio eletrônico, conforme a Lei n.º 11.419/2006. 3.

CITAÇÃO: Cite-se e intime-se a parte requerida, nos termos dos arts. 247 a 249 do CPC, observando-se o disposto nas Resoluções CNJ nº 455/2022 e nº 569/2024, caso a parte ré esteja cadastrada no domicílio judicial eletrônico. 3.1 Caso a diligência de citação seja frustrada, intime-se o autor para que adote as providências necessárias para viabilizar a citação, no prazo de 10 dias, conforme art. 240, §1º do CPC, sob pena de extinção.

Em caso de inércia, retornem os autos conclusos para extinção. 3.2 Se infrutíferas as diligências nos endereços do DF e comarcas contíguas, havendo endereços fora desta unidade federativa, expeça-se carta registrada para citação via correios, na forma do art. 247 do CPC.

Frustrada a citação via correios, expeça-se carta precatória e intime-se o autor para providenciar o encaminhamento e distribuição do referido documento ao Juízo deprecado, no prazo de 15 dias, sob pena de se interpretar pela desistência da diligência.

Decorrido o prazo sem manifestação, retornem os autos conclusos para extinção. 3.3 Em caso de requerimento da parte autora, promova-se a pesquisa de endereços para localização da parte requerida por meio dos sistemas SIEL e SNIPER.

Em caso de eventual indisponibilidade destes sistemas, fica autorizada a consulta aos demais sistemas disponíveis ao Juízo (INFOSEG e Sisbajud).

Fica indeferido, desde logo, eventual pedido de reiteração de consulta a esses ou outros sistemas para a localização da parte ré. 3.4 Feitas as pesquisas nos sistemas disponíveis a este Juízo para localização do requerido e esgotados os endereços diligenciáveis, em havendo requerimento, fica desde já DEFERIDA a citação por edital, nos termos do artigo 256, inciso II, e §3º do CPC, prazo de 20 dias, com a advertência de que será nomeado Curador Especial no caso de revelia.

Transcorrido o prazo do edital, CERTIFIQUE-SE.

Fica nomeada Curadora Especial a Defensoria Pública (artigo 72, inciso II, do Código de Processo Civil).

Havendo petição da Curadoria Especial com requerimentos, façam-se os autos conclusos para decisão. 4.

CONTESTAÇÃO: O prazo para apresentar contestação deve ser contado na forma do art. 335 do CPC. 4.1 Caso a Defensoria Pública requeira habilitação nos autos para representar a parte ré, promova-se a contagem do prazo em dobro, conforme art. 186, §1º do CPC. 4.2 Caso a parte ré não apresente contestação no prazo legal, certifique-se nos autos e intime-se o autor para especificar as provas que pretenda produzir, se ainda não as tiver indicado, no prazo de 15 dias, na forma do art. 348 do CPC.

Caso o autor requeira a produção de provas, retornem os autos conclusos para decisão.

Caso o autor não requeira a produção de novas provas ou permaneça inerte, anote-se conclusão para sentença. 5.

RÉPLICA: Apresentada a contestação, intime-se a parte autora para apresentar réplica no prazo de 15 dias, na forma do art. 350 do CPC. 6.

RECONVENÇÃO: Caso seja proposta reconvenção, retornem os autos conclusos para decisão. 7.

PROVAS: Com a apresentação da réplica, intime-se as partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, indiquem as provas que pretendem produzir, de forma fundamentada, conforme dispõe o artigo 369 do Código de Processo Civil.

Ressalte-se que, conforme o artigo 370 do CPC, cabe ao juiz determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, podendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Portanto, as partes devem justificar a relevância e a pertinência das provas requeridas para o deslinde da controvérsia. 7.1 Findo o prazo, retornem os autos para decisão acerca de eventual dilação probatória e saneamento. 8.

Cientifique-se a parte autora do recebimento da inicial e deferimento da liminar: Prazo: 2 dias. 9.

PRIORIDADE NA TRAMITAÇÃO: Anote-se a prioridade na tramitação, tendo em vista que o autor é pessoa idosa conforme o artigo 1048, I, do CPC.

Cumpra-se.

CONFIRO FORÇA DE MANDADO À PRESENTE DECISÃO.

Cristiana Torres Gonzaga Juíza de Direito * Documento assinado e datado digitalmente.

La Nome: ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA Endereço: SAAN Quadra 3, 10, Lote, Zona Industrial, BRASÍLIA - DF - CEP: 70632-310