TJES - 0029466-51.2012.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefones: 3134-4731 (Gabinete) / 3134-4712 (Secretaria) PROCESSO Nº 0029466-51.2012.8.08.0024 AUTORES: PAULO SERGIO SAADE FILHO, ERIN LUISA LEITE VIEIRA REQUERIDOS: ELIS SILVA LIMA, MILTON IGNACIO DA SILVA, ANA MARIA STEFANON, LUCIANO PICOLI GAGNO S E N T E N Ç A 1.

Relatório Cuidam os autos de ação denominada de COBRANÇA CUMULADA COM RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM DESPEJO COM DUPLO FUNDAMENTO ajuizada por PAULO SÉRGIO SAADE FILHO e ERIN LUISA LEITE VIEIRA em face de ELIS LIMA SILVA, ANA MARIA STEFANON, MILTON IGNÁCIO DA SILVA e LUCIANO PICOLI GAGNO, conforme inicial de fls. 02/19 e documentos subsequentes.

Os demandantes afirmam, em síntese, que: i) a primeira demandada é locatária de imóvel não residencial localizado à Avenida Ranulpho Barbosa dos Santos, 290, loja 07, Edifício Castel Vetrano, Jardim Camburi, Vitória/ES, sendo que os demais demandados são fiadores que renunciaram ao benefício de ordem; ii) o início da relação locatícia ocorreu em 06 de dezembro de 2011, com previsão de encerramento para 05 de dezembro de 2014, sendo avençado que o pagamento do valor do aluguel seria todo dia 05 de cada mês; iii) a demandada deixou de adimplir com as disposições contratuais e, apesar de notificados, os demandados se quedaram silentes; iv) foi fixado o valor mensal de R$ 1.900,00 (um mil e novecentos reais), estando a locatária inadimplente com o pagamento dos alugueis vencidos e IPTU dos meses de junho e julho do ano de 2012.

Diante do exposto, requereu o despejo da locatária e a cobrança dos valores em atraso, com a consequente rescisão do contrato.

Despacho/Mandado à fl. 88, que determinou a citação dos demandados.

Posteriormente, os demandados apresentaram contestação às fls. 95/106, na qual argumentam, em síntese, que: i) no fim do ano de 2011, a primeira demandada procurou a “Imobiliária Thales Negri”, situada em Jardim Camburi, a fim de alugar um espaço que atendesse seus anseios de um novo empreendimento; ii) a primeira demandada possuía, originalmente, um carrinho de churrasco instalado em uma das pracinhas do bairro Jardim da Penha, em Vitória/ES, e queria profissionalizar a sua atividade e, assim, aumentar os lucros; iii) a primeira demandada foi procurada por telefone pelo senhor Thales Antônio Lopes Negri, corretor de imóveis, tendo sido abordada acerca do interesse em alugar a loja 07 do Ed.

Castel Vetrano, situada à Avenida Ranulpho Barbosa dos Santos, n. 290, Jardim Camburi/ES; iv) foi explicitada a intenção de instalar o negócio de churrasquinhos na loja, a fim de aumentar seus lucros, com a possibilidade de funcionar em dias chuvosos, além de melhorar a logística em um estabelecimento regular; v) em 06 de dezembro de 2011, as partes celebraram contrato de locação do imóvel para fins comerciais, por intermédio do Sr.

Thales, pelo prazo de vigência de 06 de dezembro de 2011 a 05 de dezembro de 2014; vi) logo no primeiro mês de funcionamento, a primeira demandada foi surpreendida com questionamentos por parte de algumas pessoas no sentido de que não poderia continuar o negócio por ser contrária à convenção do condomínio; vii) em reunião realizada no dia 05 de junho de 2012, o Condomínio alegou que, apesar de o comércio não prejudicar os condôminos, não seria possível a modificação da convenção somente por ata, tendo em vista que abriria precedentes para os demais inquilinos, no entanto, foi dado um prazo de cortesia de 120 dias para que a primeira demandada não ficasse em total prejuízo e pudesse angariar alguma quantia; viii) em assembleia realizada no dia 17 de outubro de 2012, o prazo de permanência da demandada foi postergado para o dia 02 de janeiro de 2013, pois o prazo anterior não foi suficiente para minimizar os prejuízos com o investimento no local; ix) a primeira demandada procurou o corretor de imóveis para resolver a situação, no entanto, este se esquivou da sua responsabilidade; x) diante da falha na prestação de serviço imobiliário e da omissão por parte dos demandantes, a primeira demandada não se dirigiu à imobiliária e suspendeu o pagamento dos alugueis; xi) os demandados não deram causa à rescisão contratual e ocorreu um vício redibitório para utilização do imóvel no ramo de atividade pretendido, de conhecimento dos demandantes e do corretor; xii) deixaram de pagar os alugueres devidos em virtude do prejuízo causado; xiii) não há nenhum dever por parte dos demandados em pagar a quantia a título de aluguel ou de multa contratual, pois são vítimas da omissão por parte dos demandantes e do corretor de imóveis.

Diante disso, pugnam pela improcedência dos pedidos inaugurais e pela concessão dos benefícios de gratuidade de justiça.

Requerem, ainda, a lavratura de termo de entrega das chaves do imóvel.

Adiante (fls. 144/161), ELIS LIMA SILVA, ANA MARIA STEFANON, MILTON IGNÁCIO DA SILVA e LUCINO PICOLI GAGNO apresentaram RECONVENÇÃO COM PEDIDO LIMINAR em face de PAULO SERGIO SAADE FILHO, ERIN LUISA LEITE VIEIRA e TALES ANTÔNIO LOPES NEGRI, na qual argumentam, em síntese, que: i) no fim do ano de 2011, a primeira reconvinte procurou a “Imobiliária Thales Negri”, situada em Jardim Camburi, a fim de alugar um espaço que atendesse seus anseios de um novo empreendimento; ii) a primeira reconvinte possuía, originalmente, um carrinho de churrasco instalado em uma das pracinhas do bairro Jardim da Penha, em Vitória/ES, e queria profissionalizar a sua atividade e, assim, aumentar os lucros; iii) a primeira reconvinte foi procurada por telefone pelo senhor Thales Antônio Lopes Negri, corretor de imóveis, tendo sido abordada acerca do interesse em alugar a loja 07 do Ed.

Castel Vetrano, situada à Avenida Ranulpho Barbosa dos Santos, n. 290, Jardim Camburi/ES; iv) foi explicitada a intenção de instalar o negócio de churrasquinhos na loja, a fim de aumentar seus lucros, com a possibilidade de funcionar em dias chuvosos, além de melhorar a logística em um estabelecimento regular; v) em 06 de dezembro de 2011, as partes celebraram contrato de locação do imóvel para fins comerciais, por intermédio do Sr.

Thales, pelo prazo de vigência de 06 de dezembro de 2011 a 05 de dezembro de 2014; vi) logo no primeiro mês de funcionamento, a primeira reconvinte foi surpreendida com questionamentos por parte de algumas pessoas no sentido de que não poderia continuar o negócio por ser contrária à convenção do condomínio; vii) em reunião realizada no dia 05 de junho de 2012, o Condomínio alegou que, apesar do comércio não prejudicar os condôminos, não seria possível a modificação da convenção somente por ata, tendo em vista que abriria precedentes para os demais inquilinos, no entanto, foi dado um prazo de cortesia de 120 dias para que a primeira Reconvinte não ficasse em total prejuízo e pudesse angariar alguma quantia; viii) em assembleia realizada no dia 17 de outubro de 2012, o prazo de permanência da reconvinte foi postergado para o dia 02 de janeiro de 2013, pois o prazo anterior não foi suficiente para minimizar os prejuízos com o investimento no local; ix) a primeira reconvinte investiu todo o seu capital na esperança de que o novo projeto perdurasse o tempo estabelecido no contrato e, conforme documentos anexados, houve um investimento no valor de R$ 11.390,00 (onde mil e trezentos e noventa reais); x) após receber a orientação do condomínio, a primeira reconvinte procurou o corretor de imóveis para resolver a situação, no entanto, este se esquivou da sua responsabilidade; xi) diante da falha na prestação de serviço imobiliário e da omissão por parte dos demandantes, a primeira reconvinte não mais se dirigiu à imobiliária e suspendeu o pagamento dos alugueis; xii) os locadores, ora reconvindos, nada informaram quanto à proibição de funcionamento no imóvel; xiii) não deram causa à rescisão contratual e ocorreu um vício redibitório para utilização do imóvel no ramo de atividade pretendido, de conhecimento dos reconvindos e do corretor; xiv) deixaram de pagar os alugueres devidos em virtude do prejuízo causado; xv) não há nenhum dever por parte dos reconvintes em pagar a quantia a título de aluguel ou de multa contratual, pois são vítimas da omissão por parte dos Demandantes e do corretor de imóveis.

Diante do exposto, requereram: i) a concessão de liminar para que os nomes dos reconvintes sejam excluídos dos cadastros de inadimplentes dos órgãos de proteção ao crédito, haja vista a indevida inclusão; ii) a citação do reconvindo, sr.

Tales Antônio Lopes Negri; iii) a condenação dos reconvindos ao pagamento de indenização por danos emergentes no valor de R$ 11.800,00 (onze mil e oitocentos reais), tendo em vista a justa causa na rescisão contratual gerada pelos Reconvindos; iv) a condenação dos reconvindos ao pagamento de indenização por lucros cessantes, calculado na média de lucro auferido com o negócio em questão, no importe de R$ 48.794,64 (quarenta e oito mil setecentos e noventa e quatro reais e sessenta e quatro centavos); v) a condenação dos reconvindos ao pagamento de multa contratual, no importe de três alugueres, que correspondem a R$ 5.700,00 (cinco mil e setecentos reais); vi) a condenação dos reconvindos ao pagamento de indenização por danos morais; e vii) sejam compensados os valores dos alugueres inadimplidos com o crédito dos reconvintes, resultantes do vício redibitório no imóvel, que impossibilita a utilização da loja alugada.

Adiante (fls. 207/211), os demandantes informaram que a primeira demandada abandonou o imóvel e, assim, requereram a averiguação por oficial de justiça para posterior imissão na posse.

Decisão proferida às fls. 215/216, que deferiu o pedido de gratuidade de justiça em relação aos demandados/reconvintes.

Ademais, foi determinada a imissão na posse do imóvel e, após, a intimação dos demandantes para se manifestarem sobre a contestação e sobre a reconvenção.

Os Demandantes apresentaram petição às fls. 217/219, informando que confeccionaram ata notarial (fls. 220/225) para resguardar eventuais alegações.

Em seguida (fls. 226/227), os reconvintes postularam pelo pedido de lavratura de auto de entrega das chaves do imóvel, a análise do pedido liminar e a citação do terceiro.

Decisão à fl. 229, que: i) indefere o pedido de expedição de mandado de imissão na posse; ii) determina a intimação do demandante para que receba a chave do imóvel, mediante recibo nos autos; iii) determina a expedição de ofício aos órgãos de proteção ao crédito para retirada da negativação do nome dos reconvintes; iv) determina a intimação dos demandantes para se manifestarem sobre a contestação e a reconvenção.

Certidão à fl. 233-verso, indicando a entrega das chaves, com assinatura do representante dos locadores.

Resposta ao Ofício pelo SPC/CDL à fl. 236, que informou o cumprimento da medida determinada por este juízo.

Réplica às fls. 240/260.

Contestação à reconvenção às fls. 261/284, na qual os demandantes/reconvindos argumentam, em síntese, que: ii) não há que se falar em deferimento da gratuidade de justiça aos reconvintes; ii) os documentos impugnados não podem produzir efeitos jurídicos, pois não guardam relação com o bem objeto do processo e estão subscritos por terceiros alheios à relação jurídica; iii) não houve comprovação sobre as benfeitorias realizadas; iv) as benfeitorias deveriam ter sido realizadas com consentimento expresso do locador, nos termos contratuais; v) os documentos de fls. 196/203 não demonstram a metodologia utilizada para a suposta análise de mercado, tampouco há documento fiscal ou contábil apto s comprovar as informações; vi) conforme se verifica no contrato de locação, os locatários foram cientificados da indispensabilidade de respeito às convenções e aos regulamentos condominiais; vii) não há vício redibitório na relação locatícia; viii) em várias informações, a primeira reconvinte ratificou a informação de que o imóvel seria apenas um depósito de mercadorias e equipamentos, pois desejava funcionar com a venda de seus churrasquinhos naquela área, porém em vias públicas, alegando que possuía autorização do Município para tal labor nas condições mencionadas; ix) a locatária foi informada desde antes do início da locação que não poderia funcionar como bar e lanchonete no imóvel locado, pois não existe “caixa de gordura” e, por esse móvito, não seria permitido funcionamento desse tipo de estabelecimento comercial; x) a locatária disse que faria pequenos ajustes no imóvel, apenas para que o banheiro do local fosse usado pelos clientes da mesma, mas que seu trabalho seria em via pública; xi) a reconvinte não demonstrou a existência de alvará e demais documentos para comprovar que os reconvindos tinham conhecimento do comércio naquele local; xii) a reconvinte infringiu a cláusula sétima do contrato firmado entre as partes, pois utilizou o local em descumprimento à convenção condominial; xiii) souberam das irregularidades após notificados extrajudicialmente pelo condomínio; xiv) sempre houve interesse em ajudar a locatária, pois desejavam manter a relação locatícia, no entanto, a reconvinte deu causa à rescisão, seja pelo inadimplemento, seja pela desobediência à cláusula contratual; xv) não há que se falar em indenização, pois a negativação ocorreu por culpa dos reconvintes; xvi) não assiste razão aos reconvintes em relação ao pedido de danos materiais.

Assim, pugna pela improcedência da Reconvenção.

Despacho à fl. 286, que determina a intimação das partes para se manifestarem sobre as provas que pretendem produzir.

Em seguida (fl. 290), os demandantes requereram a produção de prova oral, consubstanciada no depoimento pessoal dos demandados e na oitiva de testemunhas.

Despacho às fls. 294/295, que determina a intimação das partes para se manifestarem sobre as questões pendentes, os pontos controvertidos e as provas que pretendem produzir. Às fls. 300/301, os demandantes/reconvindos argumentam que está preclusa a oportunidade de indicação de novas provas. À fl. 303, os demandados requereram a produção de prova oral e testemunhal.

Decisão às fls. 305/308-verso, que: i) entende que se encontra superado o ponto relativo ao termo de entrega das chaves; ii) indeferiu o pedido de citação de Tales Antônio Lopes Negri; iii) rejeitou a impugnação à gratuidade de justiça; iv) tornou sem efeito a decisão de fls. 294/295; v) saneou o processo; vi) fixou como pontos controvertidos: vi.1) lide principal – se houve esclarecimento prévio pela locatária sobre o escopo do contrato de locação e a finalidade de utilização do bem, se a locatária estava ciente previamente a locação sobre as regras do condomínio onde se localizava o imóvel, se houve anuência dos demandantes para realização das obras no imóvel, se houve inadimplemento culposo no contrato em questão e, em caso positivo, quem deu causa e se há responsabilidade dos demandados pelos encargos contratuais; e vi.2) reconvenção – se houve esclarecimento prévio pela locatária sobre o escopo do contrato de locação e a finalidade de utilização do bem, se a primeira reconvinte estava ciente previamente a locação sobre as regras do condomínio onde se localizava o imóvel, se houve anuência dos reconvindos para realização das obras no imóvel, se houve inadimplemento culposo no contrato em questão e, em caso positivo, quem deu causa, se estão comprovados os danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes) e morais e, em caso positivo, a sua extensão, se deve haver compensação de valores.

Ainda, distribuiu o ônus da prova com base no art. 373, I e II, do CPC, bem como deferiu a produção de prova oral.

Termo de Audiência de Instrução e Julgamento às fls. 321/321-verso, em que consta a oitiva da testemunhal Tales e a desistência da oitiva das demais testemunhas.

Ainda, foi deferido prazo para alegações finais.

Termo de oitiva da 1ª testemunha arrolada pelo requerente às fls. 322/323: “(…) que depoente é dono da imobiliária onde os autores colocaram o imóvel para ser alugado; que as duas primeiras requeridas procuraram o estabelecimento do depoente com a intenção de alugar o imóvel; que as requeridas queriam montar um churrasquinho e o depoente informou que aquela atividade não poderia ser montada naquele local; que o condomínio não permite porque em cima tem unidades residenciais; que embaixo são 7 (sete) lojas; que não tem caixa de gordura razão pela qual não é admitido negócios com alimentos; que das 7 (sete) unidades a empresa do depoente administra 5 (cinco) unidades; que segundo as requeridas elas não iriam usar a loja para fazer o churrasco e sim um carrinho em frente próximo ao meio fio, em frente a loja; que a loja seria utilizada para depósito e uso do banheiro; que as obras que foram feitas pela requerida o locador deu 4 (quatro) meses de carência, conforme está no contrato; que a obra foi rápida e não demorou muito tempo; que começaram a pagar mas depois ficaram inadimplentes com os alugueis; que procuravam para efetuar os pagamentos atrasados e em certa ocasião “sumiram”; que a carência de 4 meses objetiva para que posteriormente o locador não precisa ressarcir o locatário das obras que foram feitas no imóvel; que o depoente se recorda que o síndico mandou uma carta dizendo que convenção proibia o uso do churrasquinho, mesmo que ficasse no meio fio o carrinho; porque tinha um movimento e ainda colocaram mesas e cadeiras na calçada; que a loja era usada para guardar o carrinho, as mesas e as cadeiras.

Dada a palavra ao Advogado do requerente, às perguntas assim respondeu: que a imobiliária orientou para as requeridas, assim como faz para todos os outros clientes, que antes de montar o negócio e assinar o contrato procurem a administradora do condomínio para saber das regras da convenção; que o depoente administra os alugueis das lojas desde quando a obra terminou, ou seja, desde 2011 ou 2012; que desde o início da convenção do condomínio é proibido a instalação nas lojas de bares e restaurantes; que as lojas comerciais foram entregues sem piso e contra piso; que as requeridas colocaram o piso; que o banheiro foi entregue pela construtora com piso e vaso sanitário; que colocaram um balcão de alvenaria com pia para lavar as louças que eram utilizadas pelos clientes das requeridas; que foram colocados interruptores; que estas obras foram autorizadas pelo locador, mas está previsto no contrato de que qualquer obra que o locatário venha a fazer precisa ter a anuência do locador.

Dada a palavra ao Advogado da requerida, às perguntas assim respondeu: que desde o início quado as requeridas procuraram a imobiliária o depoente informou que dentro da loja não poderia ter comércio de bar e restaurante e que elas disseram que era pro carro de churrasquinho e este ia ficar no meio fio; que informaram ainda que as cadeiras e mesas dos clientes ficariam na calçada, mesmo assim o depoente pediu que elas procurassem a administração do condomínio antes de fazer o contrato; que a princípio as requeridas queriam fazer o churrasquinho dentro da loja e o depoente disse que não podia; que o depoente orientou para que procurassem a administração do condomínio; que o depoente faz o contrato para o locador e administra os alugueis; que quando as requeridas resolveram assinar o contrato o depoente informou para o locador as atividades das locatárias; que a partir desse momento passa a viger o contrato com assinatura; que quem foi notificado pelo condomínio foi o proprietário do imóvel em razão das atividades da locatária; que o depoente não sabe informar se o locador participava das reuniões de condomínio ou tinha procuração; que os outros locatários não utilizavam as calçadas para suas finalidades comerciais; que o negócio é chamado “seco e molhado” porque não admite o uso de bebidas, comidas; que na calçada podia colocar as mesas e as cadeiras; que não viam nenhum problema; que as requeridas tinham um alvará da prefeitura para colocar o carrinho no meio fio; que a calçada era utilizada para passagem dos pedestres que eventualmente em uma inauguração de uma loja poderia ser utilizada a calçada; que não se recorda se no contrato das requeridas foi feita alguma observação com relação ao negócio que seria montado.”.

Memoriais apresentados pela parte autora às fls. 323/332.

Alegações finais apresentadas pela parte ré às fls. 335/337. É o relatório.

Decido como segue. 2.

Fundamentação 2.1 Mérito O litígio gira em torno da rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, do pagamento dos valores em atraso e da análise dos pedidos reconvencionais de indenização por danos materiais e morais. 2.1.1 Da demanda principal Cuida-se de ação de despejo por meio da qual a parte requerente inicialmente pretendia a extinção do contrato de locação, com o despejo definitivo da requerida e a sua condenação ao pagamento dos encargos locatícios inadimplidos.

A ação de despejo com cobrança de aluguéis está disciplinada na Lei n° 8.425/1991.

Transcrevo os dispositivos legais pertinentes ao tema: Art. 9º da Lei n° 8.425/1991.

A locação também poderá ser desfeita: (…) II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; Art. 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) Segundo a regra da distribuição do ônus probatório, em demandas como a presente, em que a causa de pedir repousa no suposto inadimplemento de locatário em relação a contrato de locação, cabe a parte requerente (locadora) a prova do fato constitutivo do seu direito, qual seja, a prova da relação locatícia com a requerida (locatária), ao passo que cabe a requerida a prova quanto à existência de fato extintivo do direito da requerente (notadamente diante da impossibilidade de se fazer prova negativa, no caso), isto é, a prova da quitação dos aluguéis mensais.

A parte requerente comprova a relação locatícia estabelecida com a requerida, consoante contrato de locação de fls. 23/30.

No mais, destaco que a presente demanda perdeu o objeto quanto ao pedido de despejo, ao passo que a própria requerida desocupou voluntariamente o imóvel, permanecendo o interesse de agir somente no que diz respeito ao pagamento dos valores locatícios em atraso.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO.

CITAÇÃO DO RÉU.

ENTREGA DAS CHAVES.

EXTINÇÃO DO PROCESSO POR PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

SUCUMBÊNCIA.

PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE .

REDUÇÃO AQUÉM DO MÍNIMO LEGAL.

IMPOSSIBILIDADE.

APRECIAÇÃO EQUITATIVA.

NÃO CABIMENTO .

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

Extinta a ação de despejo, sem resolução do mérito, por perda superveniente do objeto, tendo em vista a entrega voluntária das chaves pelo locatário inadimplente, incide na fixação dos ônus da sucumbência o princípio da causalidade, segundo o qual responderá pelo pagamento da verba sucumbencial aquele que der causa ao ajuizamento da demanda judicial. 2.

Embora o locatário inadimplente tenha entregado voluntariamente as chaves do imóvel após a citação, necessitou o locador demandar em juízo tutela jurisdicional para reaver a posse do imóvel locado.

Assim, irreparável a sentença que condena o réu ao pagamento de honorários advocatícios, porque ao descumprir o contrato de locação deu causa ao ajuizamento da demanda. 3.

Hipótese em que o pagamento dos honorários advocatícios ao patrono do autor segue disciplina posta no art. 85, § 2º, do CPC.

Regra geral aplicável ao caso concreto em que não verificadas quaisquer das situações autorizadoras da incidência da norma que permite a fixação da verba honorária segundo apreciação equitativa ( § 8º do art. 85 do CPC). 4.

Fixados os honorários no menor patamar previsto no art. 85, § 2º, do CPC, inviável reduzi-los aquém do mínimo legal. 5.

Apelação conhecida e desprovida.

Honorários recursais majorados. (TJ-DF 07068116220208070001 DF 0706811-62.2020.8.07.0001, Relator.: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, Data de Julgamento: 28/07/2021, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 10/08/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) [grifei] APELAÇÃO.

DESPEJO.

COBRANÇA ENCARGOS LOCATÍCIOS.

ENCARGOS EM ATRASO.

ENTREGA DAS CHAVES.

PERDA PARCIAL DO OBJETO.

COBRANÇA.

MULTA MORATÓRIA PREVISTA NO PERCENTUAL 10%.

POSSIBILIDADE.

INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

O locatário, ao entregar o imóvel, deve solver todas as obrigações a seu cargo até a data em que ocorreu a entrega das chaves.

Constatada a existência de obrigações em retardo, o locatário e fiadores solidários devem ser condenados a solvê-las .

A incidência de multa moratória no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel é razoável e deve ser mantida. (TJ-MG - AC: 10153160051253001 MG, Relator.: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 22/02/2018, Data de Publicação: 06/03/2018) [grifei] No que diz respeito à inadimplência da parte ré, vislumbro suficientemente comprovada.

Explico.

A própria parte demandada admite ter suspendido o pagamento dos aluguéis, justificando sua conduta na impossibilidade de utilização do imóvel para o fim pretendido.

Veja-se (fl. 99 da Contestação): “Excelência, após esse fato, a Requerida não se dirigiu mais à imobiliária, bem como suspendeu o pagamento dos alugueres, tendo em vista ter sido vítima de uma má prestação de serviço por parte da referida imobiliária e de seu dono, Sr.

Thales Antônio Lipes Negri, além de uma omissão por parte dos Locatários, ora Requerentes, que conheciam as características do negócio da Requerida e nada informaram quanto a qualquer proibição de funcionamento no imóvel”. [grifo no original] Assim, o ponto central da controvérsia reside em definir se houve esclarecimento prévio pela locatária sobre a finalidade de utilização bem e se esta estava ciente das regras do condomínio onde se localizava o imóvel.

Da análise dos autos, verifico que o contrato de locação estabelece expressamente, em sua Cláusula Sétima, § 3º, que “O LOCATÁRIO deverá observar e fazer cumprir fielmente a convenção do condomínio que estiver em vigor, sob pena de caracterização de infração contratual.” (fl. 27).

A Convenção de Condomínio do Edifício Castel Vetrano, por sua vez, prevê em seu artigo 3º que “as lojas não utilizarão comércio que venha a prejudicar ou colocar em risco os condôminos dos apartamentos e demais lojas, tais como restaurantes, bar, artigos de artifícios e demais tipos de comércio que utilizem sonorização, frituras, cocção, que venham a perturbar os demais condôminos” (fl. 33).

O depoimento da testemunha Tales (fls. 322/323), corretor que intermediou a locação, é elucidativo quanto ao conhecimento prévio dos demandados sobre as restrições do condomínio.

Segundo ele, a parte ré foi informada desde o início que “não poderia ter comércio de bar e restaurante e que elas disseram que era pro carro de churrasquinho e este ia ficar no meio fio”.

Afirmou ainda que “as requeridas queriam montar um churrasquinho e o depoente informou que aquela atividade não poderia ser montada naquele local; que o condomínio não permite porque em cima tem unidades residenciais; que embaixo são 7 (sete) lojas; que não tem caixa de gordura razão pela qual não é admitido negócios com alimentos;”.

Portanto, a alegação dos demandados de que desconheciam as restrições da convenção de condomínio é contraditada pelo depoimento do corretor.

Ademais, o contrato de locação é claro ao estabelecer, na Cláusula Terceira, que “O imóvel é locado para a finalidade e uso Comercial, exclusivos do contratante, sendo vedado ao LOCATÁRIO dar-lhe outra destinação sem prévia autorização escrita do LOCADOR(A) e sem as demais permissões/autorizações do poder público” (fl. 24).

A cláusula não especifica qual tipo de comércio que seria exercido no local, o que reforça a versão dos locadores de que a locatária informou que utilizaria o imóvel apenas como depósito, funcionando com o carrinho de churrasquinho na via pública.

Neste contexto, não é possível acolher a alegação da locatária de que foi induzida a erro quanto à possibilidade de utilização do imóvel para o ramo de atividade pretendido, uma vez que foi devidamente informada das restrições existentes.

Assim, conclui-se que a locatária deu causa ao inadimplemento contratual, seja pelo não pagamento dos aluguéis, seja pelo descumprimento das normas do condomínio, ensejando a rescisão do contrato de locação.

Quanto aos valores devidos, a parte autora comprovou por meio das planilhas de débitos (fls. 68 e 333) e das notificações de cobrança (fls. 61/66) os aluguéis e demais encargos em atraso.

Portanto, a procedência da ação principal é a medida que se impõe. 2.1.2 Da reconvenção Os reconvintes alegam a ocorrência de vício redibitório para utilização do imóvel no ramo pretendido, pleiteando a indenização por danos emergentes, lucros cessantes, multa contratual e danos morais.

O vício redibitório, nos termos do art. 441 do Código Civil, consiste em defeito oculto que torne a coisa imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminua o valor.

No caso sob apreço, não restou configurado o vício redibitório, uma vez que a impossibilidade de utilização do imóvel para o ramo de atividade pretendido pela locatária não decorreu de vício oculto, mas sim de restrição expressamente prevista na convenção de condomínio, da qual a locatária tinha ou deveria ter conhecimento, conforme demonstrado anteriormente.

Ademais, conforme evidenciado pelo depoimento da testemunha Tales (fls. 322/323), a locatária foi informada previamente das restrições existentes, tendo, segundo o mesmo, afirmado que utilizaria o imóvel apenas como depósito, funcionando com o carrinho de churrasquinho na via pública.

Quanto aos danos emergentes pleiteados, relativos ao investimento realizado no imóvel, a Cláusula Primeira do contrato estabelece claramente que “As obras que serão realizadas no imóvel não serão reembolsadas pelo locador bem como, não serão em qualquer hipótese objeto de desconto, compensação ou abatimento nos alugueres vincendos, sendo que o único benefício conferido em favor dos locatários será a carência de quatro meses informada no parágrafo anterior” (fl. 23).

Ainda, a Cláusula Sétima reforça que “(…) as obras realizadas no imóvel, em qualquer época, sob qualquer justificativa, não serão indenizadas pelo locador em favor do locatário, ou mesmo objeto de compensação ou abatimento em caso de eventual inadimplemento da parte locatária” (fl. 26).

No que se refere aos lucros cessantes, estes não restaram configurados, uma vez que a interrupção da atividade comercial decorreu do próprio descumprimento contratual por parte da locatária.

Quanto à multa contratual requerida, a Cláusula Sexta, § 2º, do contrato de locação prevê que “a parte que der causa à rescisão do contrato antes de seu termo, arcará com multa equivalente a 3 (três) vezes o valor do aluguel vigente na época da rescisão” (fl. 26).

Ocorre que, como já consignado, quem deu causa à rescisão foi a própria locatária, ao descumprir as normas do condomínio e suspender o pagamento dos aluguéis.

Por fim, em relação aos danos morais, não há nos autos elementos que comprovem a ocorrência de abalo à honra ou à dignidade dos reconvintes, que possa ensejar reparação.

A negativação de seus nomes nos cadastros de proteção ao crédito decorreu do próprio inadimplemento contratual, configurando exercício regular de direito por parte dos locadores.

Portanto, a improcedência da reconvenção é a medida que se impõe. 3.

Dispositivo Ante o exposto: i) JULGO EXTINTO o pedido de despejo, sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do CPC; ii) DECLARO extinto o contrato de locação firmado entre as partes; iii) CONDENO os requeridos, de forma solidária, ao pagamento de R$ 29.564,46 (vinte e nove mil, quinhentos e sessenta e quatro reais e quarenta e seis centavos) (débito atualizado até janeiro de 2013 – fl. 333), devendo-se incluir os aluguéis/acessórios que venceram até a entrega das chaves, os quais devem ser acrescidos, a contar do vencimento de cada prestação, correção monetária e juros de mora pela taxa Selic; iv) REJEITO os pedidos reconvencionais.

RESOLVO O MÉRITO DO PROCESSO, com esteio no artigo 487, inciso I, do CPC.

Relativamente à demanda principal, CONDENO os requeridos ao pagamento das custas processuais/remanescentes e dos honorários advocatícios sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, na forma do art. 85, § 2º, do CPC.

Relativamente à reconvenção, CONDENO os reconvintes (requeridos) ao pagamento de custas processuais finais/remanescentes da reconvenção e honorários advocatícios sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, parágrafo 2º, do CPC.

SUSPENDO a exigibilidade das rubricas fixadas em face dos requeridos/reconvintes por serem beneficiários da AJG (artigo 98, § 3º, do CPC).

Publique-se.

Intimem-se as partes.

Sentença registrada eletronicamente no sistema Pje.

Com o trânsito em julgado e, nada sendo requerido, arquivem-se os autos.

Vitória/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica.

Juiz de Direito