TJES - 5008286-14.2023.8.08.0021

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617075 PROCESSO Nº 5008286-14.2023.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: COHESA COOPERATIVA HABITACIONAL DOS EMPREG.

DA SAMARCO REQUERIDO: MARCELO JESUS FERREIRA Advogado do(a) REQUERENTE: JORGE MOISES JUNIOR - MG43009 DECISÃO Trata-se de ação de adjudicação compulsória inversa, ajuizada pela Cohesa Cooperativa Habitacional dos Empregados da Samarco, em face de Marcelo Jesus Ferreira, pleiteando, em síntese, a imposição de uma obrigação de fazer ao requerido, a qual consiste, basicamente, no registro e outorga de escritura pública de compra e venda sobre o negócio jurídico celebrado entre as partes, a fim de que seja realizada a transferência de titularidade do imóvel de matrícula n.º 43.925 para o nome do réu.

Custas iniciais quitadas no ID 34319089.

Indeferido o pedido liminar no ID 38968089.

Expedida carta de citação do requerido, esta retornou infrutífera (ID 39975298).

Instada a se manifestar, a parte autora informou que o requerido realizou a venda do imóvel à pessoa de Sérgio Guerra, que posteriormente alienou ao terceiro Nivaldo Vitor dos Santos Araújo, de modo que requer a retificação do cadastro do feito para que passe a constar como requerido este último (ID 46915946).

Eis a sinopse do essencial.

Analisando detidamente a demanda, verifico que a autora requer a condenação do requerido à obrigação de fazer, consistente no registro, no competente Cartório do RGI, de escritura pública de compra e venda pactuada entre as partes.

Posteriormente, alegou a requerente que o requerido vendeu o imóvel de matrícula n.º 43.925 à pessoa de Sérgio Guerra, que subsequentemente alienou o bem ao terceiro Nivaldo Vitor dos Santos, sem ter, contudo, levado a registro os documentos particulares de compra e venda confeccionado entre as partes, demonstrando assim, a existência de uma “cadeia possessória” de alienação do bem, a qual ainda consta como proprietário registral a requerente. À luz destas considerações, exsurge da demanda uma questão de ordem relacionada à correta formação do polo passivo, que merece conhecimento e apreciação nesta oportunidade.

Consoante norma entabulada no art. 1.245 do Código Civil, “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, de modo que, o que se infere dos autos é que a autora ainda se encontra sendo a proprietária registral do imóvel, havendo apenas a informação de que os terceiros mencionados adquiriram o bem através de instrumento particular de compra e venda confeccionado junto ao requerido, no qual, não foi levado a registro no RGI. É assente na jurisprudência o entendimento de que “[...] enquanto não for realizada a averbação da compra e venda do imóvel no competente cartório de registro de imóveis, o alienante continua sendo formalmente o proprietário do bem e o comprador terá adquirido apenas o direito pessoal de exercer a posse do imóvel, de forma que não poderá opor o aventado direito de propriedade perante terceiros, consoante prescreve o art. 1.245, § 1º, do Código Civil [...]” (TJES.

Apelação Cível, 035170118836).

Nesse diapasão, considerando que os promitentes compradores não são proprietários registrais do imóvel, mas, apenas adquiriram o direito de exercer a posse do imóvel quando alienado a eles, e não tendo a requerente participado do negócio jurídico que ensejou na aquisição do imóvel pelo segundo e terceiro compradores, há de se questionar a legitimidade passiva de Nivaldo Vitor dos Santos, com fulcro a realizar o registro do título pactuado entre a requerente e o requerido. É inquestionável a obrigação de efetivar o registro da transmissão ocorrida entre a autora e o réu.

Entretanto, ao menos aparentemente, não é o Sr.

Nivaldo Vitor dos Santos o responsável por cumprir tal exigência, pois não realizou qualquer negócio jurídico diretamente com a requerente, mas sim com terceiro, para quem o requerido alienou o imóvel em questão, de maneira que inexiste relação jurídica da requerente para com este sujeito.

Em caso semelhante ao dos autos, o TJES escorado nos princípios norteadores do direito registral, especialmente o da continuidade do registro, convencionou entendimento acerca da legitimidade e interesse: EMENTA APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL, PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALIENAÇÕES SUCESSIVAS.

PRETENSÃO DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL.

ENCADEAMENTO DE TODOS OS ASSENTOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.

PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL.

RESPONSABILIDADE DE TODOS OS ALIENANTES ANTERIORES.

PRESENÇA INEQUÍVOCA DE TODAS AS CONDIÇÕES DA AÇÃO.

DANO MORAL CONFIGURADO.

MAIS DE 10 (DEZ) ANOS DESDE A AQUISIÇÃO E IMÓVEL AINDA NÃO REGULARIZADO.

VALOR RAZOÁVEL.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. 1.

Ação de obrigação de fazer ajuizada por adquirentes de unidade imobiliária com pretensão de que os todos os alienantes anteriores outorguem, nas sucessivas alienações do bem, escritura pública para regularização da propriedade. 2.

Legitimidade e interesse de agir em fase de toda a cadeia de alienações que decorre da inequívoca existência de pretensão resistida, haja vista a discussão dos alienantes anteriores a respeito dos custos da transferência do bem, e do princípio da continuidade do registro, tipificado no art. 195 da Lei dos Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73). 3.

Princípio da continuidade do registro que, segundo doutrina, visa o imprescindível encadeamento entre os assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas (Walter Ceneviva). 4.

Julgado do e.

TJES em situação fática semelhante no quando se concluiu que sendo incontroversa a quitação do preço acordada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, escorreita a sentença que condena o promitente vendedor, bem como os anteriores adquirentes dos direitos sobre o imóvel, a promoverem os atos necessários à regularização da cadeia dominial perante o Registro Imobiliário, a fim de que ao autor, último promitente comprador, seja outorgada a escritura definitiva do bem (TJES, Apelação Cível n.º 035070152653) [...].

Sentença mantida. 10.

Recursos conhecidos e desprovidos. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024120321906, Relator : ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA C MARA CÍVEL , Data de Julgamento: 04/07/2022, Data da Publicação no Diário: 15/07/2022).

Assim, indefiro a substituição processual requerida no ID 46915946, devendo o Cartório intimar a parte autora para colacionar aos autos endereço atualizado do requerido, no prazo de 15 dias, a fim de possibilitar sua citação, sob pena de extinção do feito na forma do art. 485, inciso IV do CPC.

Decorrido o prazo, voltem-me os autos conclusos.

Diligencie-se.

GUARAPARI/ES, 3 de novembro de 2024.

Juiz de Direito