TJES - 5012785-48.2022.8.08.0030

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Linhares - 2ª Vara Cível e Comercial Rua Alair Garcia Duarte, S/N, Fórum Desembargador Mendes Wanderley, Três Barras, LINHARES - ES - CEP: 29907-110 Telefone:(27) 32640743 PROCESSO Nº 5012785-48.2022.8.08.0030 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: TITO LIVIO GOMES E GAMA, ANA MARIA MARQUES DA SILVA GAMA Advogados do(a) REQUERENTE: CRISTIANO CASTIGLIONI NASCIMENTO - ES30089, JOAO PEREIRA DO NASCIMENTO - ES4824 REQUERIDO: COMERCIAL PRIMA CITTA SPE 128 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., LORENGE S.A.

PARTICIPACOES, BANCO BRADESCO SA CERTIDÃO TEMPESTIVIDADE CERTIFICO que os Embargos de Declaração ID 73129709 foram TEMPESTIVAMENTE apresentados.

Certifico, ainda, que intimei a(s) parte(s) embargada(s) para, caso queira(m), apresentar(em) contrarrazões, no prazo legal.

Linhares/ES, 18 de julho de 2025 DIRETOR DE SECRETARIA / ANALISTA JUDICIÁRIO

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Linhares - 2ª Vara Cível e Comercial Rua Alair Garcia Duarte, S/N, Fórum Desembargador Mendes Wanderley, Três Barras, LINHARES - ES - CEP: 29907-110 Telefone:(27) 32640743 PROCESSO Nº 5012785-48.2022.8.08.0030 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: TITO LIVIO GOMES E GAMA, ANA MARIA MARQUES DA SILVA GAMA REQUERIDO: COMERCIAL PRIMA CITTA SPE 128 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., LORENGE S.A.

PARTICIPACOES, BANCO BRADESCO SA Advogados do(a) REQUERENTE: CRISTIANO CASTIGLIONI NASCIMENTO - ES30089, JOAO PEREIRA DO NASCIMENTO - ES4824 Advogados do(a) REQUERIDO: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875, LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722 SENTENÇA

I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por TITO LIVIO GOMES E GAMA e ANA MARIA MARQUES DA SILVA GAMA em face de COMERCIAL PRIMA CITTA SPE 128 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e LORENGE S.A.

PARTICIPACOES, com posterior inclusão de BANCO BRADESCO S/A no polo passivo.

Alegam os autores, em síntese, que firmaram com a primeira ré, em 12 de maio de 2012, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda para aquisição da sala comercial nº 518 do Empreendimento "Business Prima Città".

Afirmam ter realizado a quitação integral do preço do imóvel em 27 de maio de 2015, mas que, até a data da propositura da ação, as rés não cumpriram sua obrigação de promover a baixa do gravame hipotecário que incide sobre o bem, o qual foi dado em garantia em financiamento firmado entre as construtoras e o agente financeiro, sucessido pelo Banco Bradesco.

Sustentam que tal omissão impede a escrituração e transferência definitiva da propriedade, causando-lhes prejuízos.

Requerem, inclusive em sede de tutela de evidência, a baixa da hipoteca e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais.

Devidamente citadas, as rés Comercial Prima Città e Lorenge S.A. apresentaram contestação conjunta (Id. 24108473).

Arguiram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da Lorenge S.A., por não figurar no contrato, e a ilegitimidade de ambas para o pedido de baixa do gravame, que seria de responsabilidade exclusiva do credor hipotecário, o Banco Bradesco.

Suscitaram, como prejudicial de mérito, a prescrição trienal da pretensão de reparação civil.

No mérito, refutaram a existência de ato ilícito e de danos morais, atribuindo a responsabilidade ao agente financeiro e sustentando tratar-se de mero descumprimento contratual.

Os autores apresentaram réplica (Id. 32634598), impugnando as teses da defesa e reforçando seus pedidos.

Em decisão saneadora (Id. 40615644), este Juízo rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e a prejudicial de prescrição, mas determinou a emenda à inicial para inclusão do Banco Bradesco S/A no polo passivo, por entender que a decisão sobre o cancelamento da hipoteca afetaria diretamente a esfera jurídica da instituição financeira.

Os autores opuseram Embargos de Declaração (Id. 41310599), que foram parcialmente acolhidos pela sentença de Id. 63548402, para o fim de esclarecer que o Banco Bradesco S/A deveria integrar a lide como litisconsorte passivo necessário, mantendo-se as requeridas originais.

Promovida a emenda à inicial (Id. 63808500), o réu Banco Bradesco S/A foi devidamente citado por meio eletrônico (Id. 65684923), mas deixou transcorrer o prazo legal sem apresentar contestação, conforme certificado no Id. 71539664. É o sucinto relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso II, do Código de Processo Civil, uma vez que o réu Banco Bradesco S/A é revel e não requereu a produção de outras provas, sendo a matéria de fato e de direito suficientemente elucidada pela prova documental já acostada aos autos.

Da Revelia e seus Efeitos De início, decreto a revelia do réu BANCO BRADESCO S/A, que, citado eletronicamente, não apresentou resposta no prazo legal.

Nos termos do artigo 344 do CPC, a revelia gera a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor.

No caso em tela, tal presunção recai sobre a alegação de quitação integral do preço do imóvel pelos autores e a injustificada manutenção do gravame hipotecário pelo credor fiduciário, mesmo após o adimplemento da obrigação pelos adquirentes.

A jurisprudência entende o seguinte a respeito da responsabilidade da instituição financeira: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO COMINATÓRIA DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA.

REJEIÇÃO.

BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO.

OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. 1.

Em se tratando de ação que visa essencialmente a baixa de gravame imobiliário, perfeitamente adequado se mostra a utilização do numerário lançado na última escritura de compra e venda do imóvel, a título de valor atribuído à causa, em consonância com o preceituado no art. 292, inciso II, do Código de Processo Civil. 2.

A Instituição Financeira possui legitimidade passiva na ação em que se busca o levantamento da garantia real sobre o bem dado em garantia pela construtora vendedora.

Precedentes deste egrégio Sodalício. 3.

Em sendo o banco e a construtora solidariamente obrigados a cancelarem o gravame hipotecário, após a quitação da compra e venda firmada com o primeiro adquirente, mostra-se admissível que a parte interessada ajuíze a presente ação cominatória diretamente em face da credora hipotecária, dada a natureza dessa obrigação a ser cumprida . 4.

Incide no ônus sucumbencial o agente financeiro que deu causa a instauração da lide, mormente não ter providenciado a baixa do gravame hipotecário, e tampouco tê-lo feito após a sua citação processual. 5.

Para a fixação dos honorários advocatícios, deve ser observada a ordem preferencial do § 2º, do art. 85, do CPC, somente justificando a fixação por equidade (§ 8º), quando forem ínfimos os valores da condenação e da causa.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS NÃO PROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 51475900820238090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a).

JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ).

Grifei.

Tratando-se de direito disponível, e estando os autos munidos de verossimilhança, os efeitos da revelia são plenamente aplicáveis.

Da Obrigação de Fazer - Baixa do Gravame Hipotecário O pedido central dos autores é o cancelamento da hipoteca que onera seu imóvel.

A controvérsia sobre a responsabilidade pela baixa do gravame é o cerne da questão.

Os documentos juntados com a inicial, em especial o "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" e o "Comprov. de quitação do Imóvel", demonstram a relação jurídica e o adimplemento integral do preço pelos autores.

As rés construtoras alegam que a obrigação de baixa é exclusiva do banco.

Contudo, o contrato firmado entre as partes é claro.

A Cláusula 35 (Id. 24108481, pág. 12) estabelece que, após a quitação e o registro dos documentos do empreendimento, a vendedora outorgará a escritura definitiva "inteiramente livre e desembaraçada de quaisquer ônus ou gravames de qualquer natureza".

Ademais, o Parágrafo Único da Cláusula 31 (Id. 24108481, pág. 12) reforça que, uma vez quitado o saldo, a VENDEDORA "solicitará o cancelamento da hipoteca".

Logo, as rés Comercial Prima Città e Lorenge S.A. possuem, sim, responsabilidade contratual de diligenciar e garantir a entrega do bem livre de ônus, não podendo se eximir sob o argumento de que o ato final compete a terceiro.

A questão, ademais, é pacificada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 308, que dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.".

Os autores, como terceiros de boa-fé que quitaram integralmente o preço ajustado, não podem ser penalizados pela relação jurídica existente entre a construtora e o agente financeiro.

A garantia hipotecária não lhes é oponível.

Somando-se a força da Súmula à revelia do Banco Bradesco, que não se opôs ao pedido, a procedência da obrigação de fazer é medida que se impõe.

Dos Danos Morais Os autores pleiteiam indenização por danos morais, argumentando que a conduta das rés ultrapassou o mero dissabor.

Assiste-lhes razão.

A situação descrita nos autos não se confunde com um simples descumprimento contratual.

Os autores quitaram o imóvel em maio de 2015 e, por mais de uma década, viram-se privados do exercício pleno de seu direito de propriedade, impossibilitados de registrar o bem em seu nome e de dispor dele livremente, em razão de um ônus pelo qual não eram responsáveis.

A angústia, a frustração e a insegurança jurídica geradas pela prolongada e injusta pendência superam, em muito, os aborrecimentos do cotidiano.

A necessidade de recorrer ao Poder Judiciário para obter um direito que deveria ter sido garantido espontaneamente pelas rés, conforme contrato e lei, configura o dano moral.

Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA.

DEMORA NA BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO.

DANO MORAL CONFIGURADO.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Consoante entendimento desta Corte, o simples inadimplemento contratual não enseja, em regra, dano moral indenizável, por caracterizar fato comum e previsível no mundo dos fatos, conquanto não desejável. 2.

No caso dos autos, contudo, a instância ordinária consignou que a demora de três anos, sem justificativa, na baixa do gravame hipotecário, ultrapassou o mero dissabor, situação que comporta a compensação por danos morais.

Precedentes. 3 .

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2534387 RJ 2023/0458197-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2024) No que tange à quantificação do dano, considerando a capacidade econômica das rés, o longo período de espera dos autores (mais de 10 anos), o caráter pedagógico e punitivo da medida, e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, fixo a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que entendo justo e suficiente para reparar o abalo sofrido, sem gerar enriquecimento ilícito.

A responsabilidade pelo pagamento é solidária entre as rés, visto que todas concorreram para a ocorrência do dano: as construtoras, por não cumprirem a obrigação contratual de entregar o bem livre de ônus, e o banco, por sua inércia e revelia.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: DETERMINAR o cancelamento do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel objeto da lide (sala comercial nº 518 do Empreendimento Business Prima Città, Torre B, Linhares/ES), registrado sob a Matrícula nº 41.955 no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Para fins de efetividade, esta sentença, após o trânsito em julgado, servirá como ofício a ser encaminhado ao respectivo Cartório para que proceda à baixa do referido ônus, independentemente de nova solicitação das partes, cabendo à parte requerida arcar com as despesas registrais, podendo serem adiantadas pela parte autora e cobradas nestes autos.

CONDENAR, solidariamente, as rés COMERCIAL PRIMA CITTA SPE 128 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., LORENGE S.A.

PARTICIPACOES e BANCO BRADESCO SA ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de juros de mora pela variação da Selic subtraído o IPCA-E da citação até a sentença e, após, aplicação integral da taxa Selic, que incorpora juros e correção.

Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (dano moral e valor do gravame a ser baixado), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Com o trânsito em julgado, expeça-se o necessário e, em nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas baixas.

LINHARES-ES, 9 de julho de 2025.

Juiz(a) de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Linhares - 2ª Vara Cível e Comercial Rua Alair Garcia Duarte, S/N, Fórum Desembargador Mendes Wanderley, Três Barras, LINHARES - ES - CEP: 29907-110 Telefone:(27) 32640743 PROCESSO Nº 5012785-48.2022.8.08.0030 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: TITO LIVIO GOMES E GAMA, ANA MARIA MARQUES DA SILVA GAMA REQUERIDO: COMERCIAL PRIMA CITTA SPE 128 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., LORENGE S.A.

PARTICIPACOES Advogados do(a) REQUERENTE: CRISTIANO CASTIGLIONI NASCIMENTO - ES30089, JOAO PEREIRA DO NASCIMENTO - ES4824 Advogados do(a) REQUERIDO: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875, LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722 SENTENÇA

I - RELATÓRIO Trata-se de embargos de declaração opostos por TITO LÍVIO GOMES E GAMA e ANA MARIA MARQUES DA SILVA GAMA contra decisão que rejeitou preliminares e determinou a emenda à inicial para modificação do polo passivo da ação.

Os embargantes alegam obscuridade e contradição na decisão, especificamente quanto: (i) à necessidade de esclarecimento se devem incluir o Banco Bradesco no polo passivo ou substituir as atuais requeridas pelo banco; e (ii) suposta contradição com a Súmula 308 do STJ e princípios da boa-fé contratual.

Com efeito, recebo os embargos, porque opostos no prazo legal (CPC, art. 1.023). É o relatório.

Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO Os embargos de declaração não se prestam a reexaminar o mérito da decisão, mas sim aperfeiçoar a compreensão da sentença ou acórdão, garantindo maior clareza e precisão nos seus termos.

Assim, seu objetivo principal é corrigir vícios formais ou pontuais da decisão, sem modificar substancialmente o conteúdo da mesma.

Vejamos: PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÕES INEXISTENTES.

REDISCUSSÃO DE MATÉRIA DE MÉRITO.

IMPOSSIBILIDADE. 1.

A solução correta e integral da controvérsia, com lastro em fundamentos suficientes, não configura omissão. 2.

Os Embargos de Declaração não constituem instrumento adequado para a rediscussão da matéria de mérito consubstanciada na decisão recorrida, quando não presentes os vícios de omissão, obscuridade ou contradição, nos termos do art. 1.022 do CPC. 3.

Embargos de Declaração rejeitados. (STJ - EDcl no REsp: 1549458 SP 2014/0130168-2, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/04/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2022). (original sem grifo).

Seu cabimento é restrito a situações em que a decisão judicial proferida contenha algum vício específico, a saber: obscuridade, contradição, omissão de algum ponto relevante que deveria ter sido abordado, ou ainda para a correção de erro material.

Com efeito, pleiteia a parte embargante esclarecer dois pontos específicos da decisão que determinou a modificação do polo passivo: primeiro, sanar obscuridade quanto à forma de modificação do polo passivo, buscando esclarecer se devem apenas incluir o Banco Bradesco como litisconsorte ou se devem substituir as atuais requeridas pelo banco; segundo, eliminar suposta contradição entre a decisão e a Súmula 308 do STJ, bem como com os princípios da boa-fé contratual (arts. 422 e 481 do Código Civil), argumentando que a garantia hipotecária não deveria afetar os adquirentes do imóvel que já quitaram o preço.

De fato, assiste razão aos embargantes quanto à obscuridade apontada na forma de modificação do polo passivo.

A decisão embargada determinou a modificação do polo passivo sem especificar se tal modificação consistiria em inclusão do Banco Bradesco ou substituição das requeridas.

Esclareço que, conforme fundamentação da própria decisão, as requeridas devem permanecer no polo passivo em razão dos demais pedidos formulados (averbação na escritura e indenização por danos morais), devendo ser incluído o Banco Bradesco por ser o credor hipotecário.

Quanto à alegada contradição com a Súmula 308 do STJ, não assiste razão aos embargantes.

A determinação de inclusão do banco credor no polo passivo não conflita com o entendimento sumulado, tratando-se apenas de providência necessária para a regular tramitação processual, considerando que eventual decisão de cancelamento da hipoteca afetará diretamente a esfera jurídica da instituição financeira.

Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração apenas para esclarecer que a determinação de modificação do polo passivo consiste na inclusão do Banco Bradesco S/A como litisconsorte passivo necessário, mantendo-se as requeridas originais na lide.

Dessa forma, o acolhimento parcial dos embargos é medida que se impõe.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, eis que tempestivos e DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO, para sanar o vício arguido, devendo constar na Decisão de ID. 40615644: “Diante da necessidade de inclusão do Banco Bradesco S.A. no polo passivo da demanda, por ser o credor hipotecário do imóvel objeto da lide e considerando que eventual decisão de cancelamento da hipoteca afetará diretamente sua esfera jurídica, determino a intimação da parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a emenda à inicial para incluir o Banco Bradesco S.A. no polo passivo da ação como litisconsorte passivo necessário, qualificando-o adequadamente e requerendo sua citação, mantendo-se as requeridas originais Comercial Prima Cittá SPE 128 Empreendimentos Imobiliários LTDA e Lorenge S.A.

Participações no polo passivo em razão dos demais pedidos formulados, sob pena de indeferimento da inicial.” Ficam as partes advertidas de que embargos de declaração opostos fora das hipóteses legais e/ou com intuito meramente protelatório sujeitarão a parte à multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC; Preclusa a via impugnativa, certifique-se o trânsito em julgado e arquive-se; Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Linhares/ES, data registrada no sistema.

EMÍLIA COUTINHO LOURENÇO Juíza de Direito