TJES - 5013267-15.2021.8.08.0035

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492558 PROCESSO Nº 5013267-15.2021.8.08.0035 EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) EMBARGANTE: KARINE CORDEIRO SANTANA EMBARGADO: ANGELA ALVARENGA DE SALDANHA Advogado do(a) EMBARGANTE: ROMULO MONTEIRO DE ALMEIDA LINS - ES28006 Advogado do(a) EMBARGADO: MARIO CESAR SALDANHA BUSSOLOTTI - ES18834 DECISÃO I.

RELATÓRIO Trata-se de EMBARGOS DE TERCEIRO opostos por KARINE CORDEIRO SANTANAL em face de ANGELA ALVARARENGA SALDANHA e distribuído dependência aos autos n°0023262-45.2018.8.08.0035, estando as partes qualificadas na inicial.

Angela Alvarenga Saldanha é Exequente nos autos de n°0023262-45.2018.8.08.0035, na qual figura como Executado a pessoa de Rogério Alvarez.

No feito executivo houve a constrição do imóvel de matrícula nº 128.315 e duas vagas de garagem com matrícula RGI nº 128.538, os quais a Embargante alega ser legítima possuidora e proprietária; Narra então a Embargante, ao ID 9279494, em síntese que: a) o imóvel penhorado nos autos em epígrafe foi adquirido através de partilha na dissolução de sua União Estável com a pessoa de José Mauro Loureiro, por sub-rogação em bem particular.

Termo de quitação de acordo de partilha de bens ao ID 9280380; b) celebrou contrato de promessa de compra e venda com o Executado Rogério Alvarez (ID 9280387), em 09 de março de 2016 e reconhecida firma em 22 de março de 2016, ou seja, em data anterior a negociação realizada entre a Exequente e o Executado, da qual foi gravada a fiança na matrícula do imóvel somente em 07 de novembro de 2017; c) conforme extrai-se do contrato de promessa de compra e venda, foi outorgada a posse do imóvel à Embargante e efetivada a tradição do bem, no momento da celebração do mesmo; d) restou declarado pelo Promitente Vendedor sob as penas da lei, no mesmo instrumento particular de promessa de compra e venda, que o imóvel ora penhorado na ação executória de origem, não possuía nenhum ônus que pudesse macular, viciar ou impedir o negócio celebrado com a Embargante; e) após a quitação total do imóvel, foi lavrado instrumento de procuração pública em que o Executado concede a Embargante amplos e irrestritos poderes sobre os já aludidos bens imóveis (ID 9280401 – 02 de fevereiro de 2018); f) apenas tomou conhecimento que o Executado havia dado o seu imóvel em garantia a posteriori, sendo adquirente de boa-fé.

Busca então a Embargante, por meio dos presentes Embargos de Terceiro, proteger sua posse sobre o imóvel penhorado nos autos executórios, de modo a desfazer os atos constritivos sobre o mesmo, expedindo-se ofício ao Cartório do 1º Ofício da 1º Zona do Juízo de Vila Velha/ES para que se proceda a retirada das averbações sobre a matrícula do imóvel.

Requer, ainda, a antecipação de tutela e a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça.

Ao ID 9280397 segue contrato de compra e venda de imóvel urbano celebrado entre o Executado e a pessoa de Gabriel Santana Loureiro, filho da Embargante, registrado sob o cartório de Tabelionato de Notas e Protesto de Itamaraju/BA, relativo ao imóvel objeto dos presentes.

Deferido os benefícios da gratuidade da justiça à Embargante ao ID 9294975, foi certificado que nos autos executórios houve a averbação da constrição do imóvel objeto dos presentes embargos junto ao RGI (ID 9401530).

A decisão de ID 9420844 indeferiu o pedido liminar vez que a escritura pública do contrato de compra e venda referente ao imóvel e as vagas de garagem objeto da presente demanda, juntado ao de ID 9280397, a Embargante representando, na qualidade de procuradora, Rogério Alvarez, vendeu para Gabriel Santana Loureiro, filho da Embargante, os referidos bens, oportunidade na qual transferiu para o comprador domínio, direito de ação e posse que supostamente detinha sobre o imóvel (ID 9280397).

A Embargante, ao ID 9963648, apresentou pedido de reconsideração da liminar, alegando que juntaria provas de que era a verdadeira possuidora do imóvel.

Como forma de demonstrar o alegado apresentou declaração de seu filho, Gabriel, informando ser o legítimo proprietário do imóvel e que sua genitora, ora Embargante, é a pessoa que exerce a posse de fato sobre o bem (ID 9963650).

A Embargante tornou a requerer a reconsideração ao ID 9963641, sendo este indeferido ao ID 12321859.

Destaca-se das razões do decisum de ID 12321859, que se verificou que o contrato particular de compra e venda ID 9280387, de fato foi celebrado antes da averbação da restrição, todavia, a procuração particular de cessão de direitos (ID 9279593) e a escritura pública de compra e venda do imóvel foram firmados em data posterior a averbação da fiança na matrícula deste e das vagas de cagarem que o seguem (IDs 9280604 e 9280611).

Impugnação aos Embargos de Terceiro apresentada ao ID 41533664, oportunidade na qual a parte embargada arguiu a ilegitimidade ativa da Embargante sob o fundamento de que esta teria transferido os direitos do imóvel para Gabriel Santana Loureiro e: a) Destaca que o IPTU do imóvel está registrado em nome de Gabriel Santana Loureiro (ID 41534411); b) Afirma ainda que a Embargante e o Executado conviveram em União Estável de “forma oculta”, conforme busca demonstrar pelas capturas de tela acostadas ao ID 41533701; c) Disserta sobre a Embargante ser sócia-proprietária do comércio (Kr Beauty Masion) desenvolvido no imóvel objeto do contrato de locação que gerou o débito perseguido nos autos executórios, acompanhada do Executado Rogério, e, portanto, beneficiária do referido contrato e parte diretamente interessada no resultado dos autos executórios originais; d) que a Embargante constituiu o polo passivo dos autos de n°5000437-84.2020.8.08.0024 junto do Executado Rogério, sobre os débitos adquiridos junto a fornecedora de seu comércio (salão), como se vê ao ID 41533699.

Apresenta ainda preliminar de falta de requisitos necessários para apresentação dos presentes embargos, por ocasião do disposto no art.108 do CC e art. 677 do CPC, uma vez que o contrato de compra e venda firmado entre a Embargante e o Executado deveria ter sido realizado por escritura pública.

Além disso: a) destaca a mafé da Embargante, vez que no contrato de promessa de compra e venda, a cláusula 9, assegura ao Executado Rogério, no caso de falecimento da Embargante, o retorno de 100% da propriedade do imóvel (ID 9280387); b) reitera que não foi formalizada a escritura de compra e venda, requisito essencial para validade do negócio, segundo o que consta do art. 108 c/c art. 1.245 do Código Civil.

Por fim, argumenta que a procuração particular de cessão de direitos (ID 9280401) e a escritura pública de compra e venda (ID 9280397) somente foram lavradas após a averbação da fiança na matrícula do imóvel, sendo certo que neste caso prevalece a fiança, até porque a contratante de boa-fé não teria como ter conhecimento de outros impedimentos que não fossem devidamente registrados em cartório.

Resposta à Impugnação ao ID 46278994, pela qual a embargante reafirma suas teses vestibulares, e ainda narra que: a) não foi parte do contrato de locação entabulado entre a Embargada e o Executado Rogério, de modo que não tomou ciência de que o imóvel foi dado em garantia sob fiança. b) não conviveu em União Estável com o Executado Rogério, uma vez que não e encontram presentes os requisitos do art.1.723 do CC; c) a súmula 84 do STJ sustenta seu direito em ingressar com Embargos de Terceiro, sob alegação de posse advinda de contrato de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro; d) o contrato e a tradição foi anterior à garantia objeto de execução.

Requer então que sejam os presentes Embargos julgados integralmente procedentes.

Despacho de saneamento ao ID 46323811.

Pedido de tutela de urgência apresentado ao ID 48887138, para suspensão do leilão judicial determinado nos autos executivos, relativo ao imóvel e vagas de garagem objeto dos presentes autos.

Ao ID 48941135 foi verificado por este juízo que o dito leilão já se encontrava suspenso, determinando a intimação das partes para o saneamento cooperativo do feito.

Ao ID 55403342 a Embargada apresenta de prova documental superveniente, auxilia na fixação de pontos controvertidos e ainda traz à presente demanda a informação de que nos autos de n° 0500458-89.2019.8.05.0256 (IDs 55404604, 55404606, 55404608, 55404610), que tramitam perante a 1ª Vara dos Feitos de Relações Consumeristas Cíveis Comerciais e Registro Público de Teixeira de Freitas/BA, a Embargante e o Executado constam no polo passivo e informam estar em União Estável.

Além disso, naqueles autos é possível observar que: a) a Embargante e o Executado conviveram em União Estável desde dezembro de 2013, conforme pode-se observar dos documentos juntados às fls.05/06 de ID 55403342; b) a Embargante e o Executado afirmam residir no estado da Bahia, onde constituíram nova sociedade empresarial com o mesmo objeto social do salão de beleza que tinham no Espirito Santo; c) o fato de afirmarem residir no Estado da Bahia afasta a hipótese de posse do imóvel objeto dos embargos.

No mesmo petitório, a Embargada destaca que nos autos que tramitam na Vara de Recuperação Judicial e Falência de Vitória/ES, TJES n° 5000437-84.2020.8.08.0035 (ID 55403902), se infere dos documentos ali constantes, a comprovação de União Estável entre a Embargante e o Executado, pelo menos, desde maio de 2016, exercendo ainda atividade comercial em conjunto na mesma área de seu empreendimento anterior.

Transcorrido o prazo da intimação anterior sem manifestação da Embargante, esta voltou a se manifestar somente ao ID 61960563, apresentando pedido de tutela de urgência, argumentando que: a) O Executado Rogério Alvarez ingressou com Ação de Reintegração de Posse em face da Embargante Karine Cordeiro Santana, sob o n°5004242-41.2022.8.0.0035, tendo sido negado o pedido cautelar de reintegração de posse em Agravo de Instrumento, por ausência da probabilidade do direito do executado; b) nos autos de n°0030183-83.2019.8.08.0035, foi realizada audiência em 17/10/2024, onde restou ratificado na sentença homologatória que “ocorreu a compra e venda dos imóveis no mês de março de 2016, com total quitação e pagamento nos exatos termos dos documentos carreados aos autos, de modo que a Embargante exerce durante todo este tempo a posse sobre os referidos bens, assim como se deu a transferência da propriedade ao Sr.

Gabriel, filho da Embargante”. c) ainda nos autos de n° 0030183-83.2019.8.08.0035, o Executado fará jus a crédito capaz de cobrir os débitos executórios, bastando apenas que a Embargada apresente pedido de arresto de tais valores.

Requer então a antecipação da tutela pretendida, a fim de que se cumpra em tempo hábil a transferência do imóvel na forma acordada nos autos de n° 0030183-83.2019.8.08.0035.

A Embargada ao ID 62400372, argumenta pela irreversibilidade da tutela de urgência pretendida e pela invalidade do referido acordo, uma vez que só possui validade entre as partes daquele procedimento, de modo em que a Embargada não pode ser afetada por este.

Requer então o indeferimento dos presentes embargos e subsidiariamente, que a retirada da constrição seja condicionada a prévio depósito do valor estipulado no termo do acordo realizado entre a Embargante e o Executado.

Vieram os autos conclusos para deliberação. É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR.

II.

FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de fase em que se mostra adequado o saneamento do feito, que é fase processual complexa no sentido de preparar o processo rumo à fase instrutória.

Compulsando os autos, verifica-se que já houve o fim do diálogo processual, sendo determinada a intimação das partes para o saneamento cooperativo do feito, tendo as litigantes se abstido de requerer novas provas (ID 55403342 e 61960563), ressalvada prova documental suplementar.

Fixa-se portanto, o ônus da prova na forma da regra geral do artigo 373 do CPC.

Assim, para que a presente demanda reste saneada, basta a análise do pedido de tutela de urgência, bem como o enfrentamento da preliminar de ilegitimidade e da preliminar de falta de requisitos necessários para apresentação dos presentes embargos, bem como a fixação dos pontos controvertidos, sendo as provas constantes nos autos suficientes para o deslinde da demanda, permitida outrossim, a apresentação de prova documental suplementar (art.435 do CPC/15).

Dessa forma, passo ao saneamento do feito.

II.I.

DA PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE ATIVA E AUSÊNCIA DE REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA PROPOSITURA DOS EMBARGOS.

A Embargada alega que a Embargante não possui legitimidade ativa para opor os presentes Embargos de Terceiro, pois teria transferido os direitos do imóvel para seu filho, Gabriel Santana Loureiro.

Argumenta, ainda, que o contrato de compra e venda deveria ter sido formalizado por escritura pública, conforme o art. 108 do Código Civil.

Ainda, por consequência de sua ilegitimidade ativa, deixou de apresentar prova cabal de sua posse sobre o imóvel, conforme preceitua o art. 677 do CPC.

No entanto, a Embargante argumenta que permanece na posse do bem, o que, em tese, daria a ela legitimidade para opor embargos, conforme entendimento consolidado na Súmula 84 do STJ.

Sobre isso, em um primeiro momento, necessário observar que a alegação de posse derivada de contrato particular é suficiente para propositura de Embargos de Terceiro, conforme acertadamente dispõe a Embargante ao invocar o disposto na súmula 84 do STJ, in verbis: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de contrato de compromisso de compra e venda desprovido de registro imobiliário.

Ademais, nota-se que há previsão legal que ampara a pretensão da Embargante, qual seja, o disposto no art. 674, §1º do CPC, que substituiu os preceitos trazidos pelo art. 1.046, §1º, do CPC/73: Art. 674.

Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro. § 1º Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.

Todavia ao se analisar a íntegra do discurso firmado quando do julgamento do Recurso Especial n°188-PR (89.0008421-6), que ocasionou na redação da súmula 84 do STJ, que ampara o direito do possuidor de boa-fé a interposição de Embargos de Terceiro, é obrigatório a compreensão dos quesitos e conceitos que passo a dispor.

Primeiramente destaca-se que o RE n°188-PR, trata-se de dissídio jurisprudencial relativo a súmula 621 do Superior Tribunal de Justiça, que em seu teor firma a tese de que “Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no Registro de Imóveis.” Tal posicionamento do Superior Tribunal de Justiça se estabelece diante da análise, latu sensu, do sistema legal para transmissão de propriedade, no qual impera que a transferência do domínio somente se opera com o registro público da transação (art. 530, I, CCB).

Neste sentido a Embargante teria deixado de observar o sistema legal para transmissão de propriedade, com a ausência do registro da transação realizada, ocasionando não só no afiançamento do imóvel, quanto na averbação da constrição deste no processo de Execução.

Destaca o entendimento do Superior Tribunal de Justiça que o mesmo diploma legal que sustenta o engessamento do sistema de transmissão de bens imóveis também disponibiliza ao adquirente os mecanismos jurídicos de proteção ao seu direito: quer seja através da inscrição da promessa de compra e venda no registro imobiliário para valer contra terceiros, quer seja pela adjudicação compulsória do bem, ao final do pagamento, quando a decisão judicial supre a vontade do alienante que se recusa outorgar escritura definitiva.

Compete, pois, ao interessado, provocar o Judiciário em busca da defesa de seus interesses, porquanto é sabido que dormientibus non sucurrit jus” (RSSTJ, a. 4, (6): 17, fevereiro 2010) Necessário, portanto, se observar o princípio da confiabilidade dos registros públicos e publicidade para que as relações jurídicas possam atingir efeitos erga omnes, de modo em que enquanto não efetuada a inscrição da operação no Registro Público, subsistirá apenas a relação de direito obrigacional havida entre as partes, cujo inadimplemento converter-se-á em perdas e danos.

No mesmo sentido é o posicionamento da doutrina majoritária nacional: Se, todavia, o compromisso não foi levado a registro, o que há entre os contratantes é apenas um vínculo obrigacional, cuja vigência não ultrapassa a esfera dos sujeitos do negócio jurídico, em face do princípio da relatividade dos contratos.

Nem mesmo a posse do promissário tem sido considerada pela jurisprudência do STF como suficiente para legitimar sua pretensão à tutela dos embargos de terceiro. É que, não configurado o direito real, a posse precária do promissário é exercida ainda em nome do promitente o que não exclui nem o domínio, nem a posse indireta do legítimo dono. (Curso de Direito Processual Civil”, vol.

III, 2ª edição, Forense, 1989, n. 1.436, p. 1.819).

Assim, o que se observa é que a súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, não busca, em um primeiro momento revogar o disposto no verbete da Súmula n°621 do STF, mas tão somente resguardar o direito do possuidor de boa-fé, que exerça o domínio fático do bem controvertido, a busca de seus direitos, infirmando como prova mínima de seu direito, contrato particular de promessa de compra e venda.

Portanto a Súmula 84 do STJ busca resguardar o direito a instrução probatória dos Embargos de Terceiro, para que sejam julgados em seu objeto evitando-se a recusa preliminar dos ditos embargos, que teria como consequência o enfraquecimento da própria posse.

Desta maneira, é valida a apresentação de Embargos de Terceiro para resguardar direito a posse que busca amparo em instrumento particular de compromisso de compra e venda, razão pela qual REJEITO a preliminar de ilegitimidade ativa e, via de consequência, a preliminar de ausência de elementos necessários para propositura da ação.

Quanto ao argumento de que a Embargante não possui legitimidade ativa, pois teria transferido os direitos do imóvel para seu filho, Gabriel Santana Loureiro, entendo que este deve ser analisado junto ao mérito da presente demanda, uma vez que a análise sobre o execício da posse da embargante sobre o imóvel é a base da discussão havida nestes autos.

II.II.

DO PEDIDO LIMINAR A Embargante se manifestou ao ID 61960563, apresentando pleito de tutela de urgência, fundado na necessidade de cumprimento de acordo para com o Executado nos autos principais, entabulado em ação própria, nos autos TJES n° 5004242-41.2022.8.0.0035 e no fato de ter conseguido comprador para o imóvel em questão.

Requer, então, a antecipação da tutela principal, para fins de retirada da constrição havida sobre o imóvel e vagas de garagem constritas nos presentes autos.

A Embargada ao ID 62400372, argumenta pela irreversibilidade da tutela de urgência pretendida e pela invalidade do referido acordo, uma vez que só possui validade entre as partes daquele procedimento, de modo em que a Embargada não pode ser afetada por este.

Requer, então, o indeferimento dos presentes embargos e, subsidiariamente, que a retirada da constrição seja condicionada a prévio depósito do valor estipulado no termo do acordo realizado entre a Embargante e o Executado.

Pois bem.

A tutela de urgência, espécie de tutela provisória, subdivide-se em tutela de urgência antecipada e tutela de urgência cautelar, que podem ser requeridas e concedidas em caráter antecedente ou incidental (art. 294, parágrafo único, CPC).

O art. 300, caput, do Código de Processo Civil deixa claro que os requisitos comuns para a concessão da tutela provisória de urgência (repita-se: seja ela antecipada ou cautelar) são: a) a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

A tutela de urgência reclama, pois, a presença da probabilidade do direito a ser provisoriamente satisfeito, realizado ou acautelado, por meio de uma verossimilhança fática e jurídica, e a existência de elementos indicativos do perigo na demora da prestação jurisdicional, consubstanciando plausível dano ou risco ao resultado útil do processo.

In casu, em um primeiro momento não é perceptível a probabilidade do direito da parte autora, ao passo que permanece nebulosa o exercício de sua posse sobre o bem objeto dos presentes embargos, bem como da cadeia de transmissão do mesmo, que teria sido adquirido por diversas formas e pessoas, através de documentos não levados ao RGI.

O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, a seu turno, por mais que possa constituir um consectário lógico da probabilidade do direito avençada, que se encontra, ad momentum, afastada, trás consigo também ausência de risco ao patrimônio jurídico da paciente, vez que a averbação de restrição sobre o imóvel não possui o condão de suprimir o patrimônio desta, mas tão somente impedir sua transmissão até o fim do diálogo processual.

Seguindo o mesmo raciocínio, o deferimento da tutela pretendida acarretaria um periculum in mora reverso, vez que a cadeia registral do bem seria rompida e, por consequência, violado o princípio da confiabilidade dos registros públicos.

Diante do exposto, o pedido liminar não merece ser deferido.

Destaco ainda que o pedido de antecipação de tutela ora analisado é o quarto pleiteado pela parte embargante, já tendo os demais pedidos sido indeferidos (vide IDs 9420844, 12321859, 48941135), de modo que havendo conduta reiterada das partes para fins de protelação processual, serão tomadas as medidas juridicamente pertinentes nas esferas cível e criminal, observada a recomendação CNJ 159/2024.

III.

DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Considerando a causa de pedir e a defesa, fixo como ponto controvertido o fixar a existência ou não de exercício objetivo da posse legítima da Embargante sobre o imóvel objeto da presente.

IV.

CONCLUSÃO a) REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva apresentada pela Embargada. b) REJEITO a preliminar de falta de elementos necessários para a propositura da ação. c) INDEFIRO a tutela antecipatória de urgência apresentado pela parte Embargante. d) DEFIRO a produção de prova documental suplementar, nos termos do art. 435 do CPC/15; e) INTIMEM-SE as partes desta decisão, por publicação única no DJE, bem como para apresentarem memoriais escritos no prazo de 15 (quinze) dias.

VILA VELHA-ES, 10 de fevereiro de 2025.

Juiz(a) de Direito