TJES - 0034320-78.2018.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980623 PROCESSO Nº 0034320-78.2018.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: WALTER DARDENGO, ILZETH DE SOUSA DARDENGO REQUERIDO: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: RAPHAEL DE BARROS COELHO - ES24809 Advogado do(a) REQUERIDO: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875 SENTENÇA Vistos etc...

Trata-se de Ação Ordinária Cível ajuizada por WALTER DARDENGO e ILZETH DE SOUSA DARDENGO em face de LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, todos devidamente qualificado nos autos.

Narram os autores ter adquirido a unidade imobiliária nº 1513 no empreendimento "Lorenge Unique".

A previsão inicial de entrega era 30 de abril de 2017, com um prazo de tolerância de 180 dias.

Contudo, o imóvel não foi entregue nessa data.

Afirmam que, em 27 de outubro de 2017, ao tentar quitar o saldo devedor, foram obrigados a assinar um novo aditivo que alterava unilateralmente o prazo de entrega para março de 2018.

Sustentam que esse novo prazo também não foi cumprido, e o imóvel só foi entregue em 13 de outubro de 2018.

Diante disso, pleiteiam indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega.

Argumentam pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e pela inversão do ônus da prova, em razão de sua vulnerabilidade e hipossuficiência na relação de consumo.

Requerem lucros cessantes no valor de R$ 13.000,00, correspondente aos aluguéis que o imóvel poderia ter rendido durante o período de atraso, alegando que tal prejuízo é presumido.

Adicionalmente, solicitam a aplicação da multa contratual prevista na Cláusula 53 do contrato, no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor efetivamente pago e quitado.

Destacam que a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal é possível, pois possuem naturezas jurídicas distintas.

Por fim, demandam indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00, em virtude da falha da ré no dever de informação quanto ao uso da cláusula de tolerância e a unilateralidade na imposição do novo prazo.

Afirmam que o aditivo contratual é de adesão e que a cláusula de prorrogação é abusiva, devendo ser declarada nula.

Rechaçam a alegação da ré de que eventual condenação só poderia ser paga após a extinção do patrimônio de afetação, alegando que se trata de dívida vinculada à incorporação.

A ré, por sua vez, contesta as alegações, afirmando que o imóvel foi entregue em 13 de setembro de 2018 e o empreendimento foi concluído em 30 de julho de 2018, conforme o "Habite-se".

Aduz que o prazo inicial de entrega era apenas uma estimativa e que os aditivos contratuais que alteraram a data para outubro de 2017 e, posteriormente, para março de 2018, foram firmados em razão de caso fortuito e força maior, como problemas na fundação e na retirada da grua.

Alega que concedeu um desconto aos autores como forma de compensação pelos transtornos, o que afastaria a pretensão indenizatória.

A Lorenge defende a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal, sob pena de bis in idem .

Sustenta a ausência de danos materiais, pois o imóvel foi adquirido para uso próprio, e não para investimento, e que os autores não comprovaram concretamente os lucros cessantes alegados.

Quanto aos danos morais, argumenta que a fundamentação dos autores é genérica e que o mero descumprimento contratual não gera dano moral indenizável, salvo em situações excepcionais não verificadas no caso.

Por fim, aduz que, em caso de condenação, o pagamento só poderia ocorrer após a extinção do patrimônio de afetação.

Foram apresentadas certidões de conclusão de obra, e-mails e termos de recebimento de chaves.

Os autores juntaram decisões de casos análogos envolvendo a ré e o mesmo empreendimento, em que houve condenação por atraso na entrega.

Intimadas a especificar provas, a ré requereu o depoimento pessoal dos autores e a oitiva de testemunhas, sem apresentar rol.

Os autores, por sua vez, pediram o indeferimento do depoimento pessoal e da prova testemunhal, reiterando que a prova documental já produzida é suficiente para o julgamento da lide.

Era o que havia de mais importante a ser consignado em sede de relatório.

Fundamento e Decido.

Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e Inversão do Ônus da Prova Inicialmente, cumpre ressaltar que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura, inquestionavelmente, uma relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).

Os autores, na qualidade de adquirentes do imóvel, são considerados consumidores finais, e a ré, como incorporadora e construtora, enquadra-se como fornecedora.

Nesse diapasão, a vulnerabilidade do consumidor é presumida, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

Tal presunção autoriza a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, a fim de facilitar a defesa dos direitos do consumidor em juízo, notadamente diante da hipossuficiência técnica e informacional em relação à construtora.

A alegação da ré de que o patrocínio por advogado particular afastaria a gratuidade de justiça é desarrazoada e contraria expressa disposição legal (art. 99, § 4º, do CPC).

A mera existência de bens, por si só, não afasta a presunção de necessidade da gratuidade, como já decidiu o STJ.

Do Cerceamento de Defesa e Suficiência das Provas Documentais No que tange à produção de provas, entendo que a prova documental acostada aos autos é robusta e suficiente para o deslinde da controvérsia, tornando despicienda a produção de prova oral, como o depoimento pessoal dos autores e a oitiva de testemunhas.

O Novo Código de Processo Civil, em seu artigo 370, confere ao juiz a prerrogativa de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, com base no princípio do livre convencimento motivado.

A alegação de que o depoimento pessoal ou a oitiva de testemunhas seriam essenciais para comprovar a ciência prévia dos autores sobre as cláusulas contratuais ou os supostos danos morais não se sustenta, considerando a farta documentação apresentada, incluindo contratos, aditivos e comunicações.

A produção de tais provas, no presente caso, configurar-se-ia como uma forma de protelar o andamento processual, ferindo o princípio da celeridade e da razoável duração do processo, previstos constitucionalmente.

Do Atraso na Entrega do Imóvel e da Inaplicabilidade de Excludentes de Responsabilidade É incontroverso o atraso na entrega do imóvel.

Embora o contrato previsse uma data estimada (30 de abril de 2017) e um prazo de tolerância de 180 dias, estendendo-se até outubro de 2017 , o imóvel somente foi entregue em 13 de outubro de 2018, e o "Habite-se" foi expedido em 30 de julho de 2018.

Trata-se de um atraso considerável, superior a um ano após o prazo de tolerância.

As justificativas apresentadas pela ré, como problemas na fundação decorrentes de solo siltoso e dificuldades na remoção da grua, não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar sua responsabilidade.

Tais eventos são riscos inerentes à atividade da construção civil, classificados como fortuito interno.

A jurisprudência pátria é pacífica nesse sentido, entendendo que a construtora deve prever e gerenciar tais intempéries em seu planejamento.

Transferir esses riscos ao consumidor seria uma conduta abusiva, que desequilibra a relação contratual.

A alegação da ré de que concedeu um desconto como forma de compensação não se sustenta.

Não há nos autos prova de que tal desconto foi pactuado com essa finalidade específica, configurando-se, no máximo, uma liberalidade que não afasta a responsabilidade integral pelo atraso.

Ainda que a ré tenha emitido comunicações sobre o replanejamento da obra, a unilateralidade na alteração do prazo de entrega, após o atraso inicial, e a ausência de justificativa pormenorizada ao consumidor, configuram falha no dever de informação.

Conforme entendimento do STJ, mesmo sendo válida a cláusula de tolerância, o incorporador tem o dever de informar claramente o adquirente sobre o prazo de prorrogação e justificar seu uso durante a execução do contrato.

Da Abusividade da Cláusula Aditiva O aditivo contratual que alterou o prazo de entrega do imóvel, impondo um novo termo aos consumidores, configura um contrato de adesão, nos termos do art. 54 do CDC.

A cláusula 2 do Segundo Instrumento Particular de Aditamento e de Re-Ratificação de Promessa de Compra e Venda, ao alterar unilateralmente o prazo de entrega do imóvel e, consequentemente, exonerar a responsabilidade da ré pelo atraso já existente, é nula de pleno direito, conforme o art. 51, I, do CDC.

Essa conduta da ré, ao se valer de seu poderio econômico para impor condições desfavoráveis aos consumidores, evidencia a abusividade e viola os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Dos Danos Materiais - Lucros Cessantes e Cláusula Penal Os autores pleiteiam indenização por lucros cessantes e a aplicação da cláusula penal moratória.

A ré argumenta a impossibilidade de cumulação de ambos os pedidos sob o princípio do non bis in idem .

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao permitir a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, desde que a cláusula penal não tenha a finalidade de indenizar todas as perdas e danos, mas sim de punir o inadimplemento ou a mora.

No presente caso, a Cláusula 53 do contrato prevê uma multa de 0,5% sobre o valor efetivamente pago em caso de atraso na entrega da obra.

Esta multa possui natureza moratória, visando a penalizar o atraso.

Já os lucros cessantes, na modalidade de aluguéis que o imóvel poderia ter gerado, têm natureza compensatória, buscando reparar o que os autores deixaram de auferir com a não fruição do bem.

Desse modo, não se configura bis in idem, sendo plenamente possível a cumulação.

O dano decorrente da não fruição do imóvel é presumido e não necessita de prova específica, bastando a comprovação do atraso injustificado.

O valor dos lucros cessantes deve ser apurado em sede de liquidação de sentença, com base no valor de mercado dos aluguéis para um imóvel semelhante.

Dos Danos Morais A ré alega que os autores não discorreram de forma específica sobre os danos morais sofridos.

Contudo, o atraso significativo e injustificado na entrega de um imóvel, somado à falha no dever de informação e à imposição unilateral de novos prazos, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e configura lesão aos direitos da personalidade, gerando dano moral in re ipsa .

A frustração da legítima expectativa de receber o imóvel no prazo contratado causa angústia e sofrimento que merecem ser indenizados.

A jurisprudência dos tribunais pátrios, inclusive do TJES, tem reconhecido o dano moral em casos de atraso considerável na entrega de imóveis.

Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como o caráter pedagógico e punitivo da medida, sem que se configure enriquecimento ilícito.

O valor deve ser suficiente para compensar os autores pelos transtornos sofridos e desestimular a ré a reincidir em condutas semelhantes.

Considerando o longo período de atraso e os precedentes em casos análogos, arbitro o valor de R$ 7.500,00(sete mil e quinhentos reais) a título de danos morais para cada autor.

Do Patrimônio de Afetação A alegação da ré de que eventual condenação só poderia ser paga após a extinção do patrimônio de afetação é improcedente.

Conforme o art. 31-A, § 1º, da Lei nº 4.591/64, o patrimônio de afetação responde por "dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva".

A indenização por atraso na entrega do imóvel é uma obrigação diretamente ligada à incorporação, não havendo amparo legal para postergar seu cumprimento.

O fato de o empreendimento já ter recebido o "Habite-se" e várias chaves já terem sido entregues descaracteriza qualquer impedimento para o cumprimento imediato das obrigações.

Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e nos termos da fundamentação supra, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na exordial para: Declarar a nulidade da Cláusula 2 do Segundo Instrumento Particular de Aditamento e de Re-Ratificação de Promessa de Compra e Venda, que alterou unilateralmente o prazo de entrega do imóvel, por ser abusiva, nos termos do art. 51, I, do Código de Defesa do Consumidor.

Condenar a ré LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA ao pagamento de lucros cessantes, na modalidade de aluguéis, a serem apurados em liquidação de sentença, correspondente ao valor mensal de mercado de um imóvel similar, pelo período de 30 de outubro de 2017 a 13 de outubro de 2018.

Sobre este valor, deverão incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária pelo IPCA ou outro índice que melhor reflita a inflação a partir de cada mês em que o aluguel deveria ter sido percebido.

Condenar a ré LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA ao pagamento da multa contratual prevista na Cláusula 53 do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção e Outras Avenças, no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês, calculada sobre o valor efetivamente pago e quitado pelos autores, pelo período de 30 de outubro de 2017 a 13 de outubro de 2018.

Sobre este valor, deverão incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária pelo IPCA ou outro índice que melhor reflita a inflação a partir de cada mês de atraso.

Condenar a ré LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA ao pagamento de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) a título de danos morais para cada autor, totalizando R$ 15..000,00 (quinze mil reais), devidamente corrigidos monetariamente a partir desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação.

Rejeitar o pedido de alteração dos índices de correção monetária do contrato, mantendo-se o CUB até a emissão do "Habite-se" (30/07/2018) e o IGP-M acrescido de juros IPCA-SELIC a partir de então, conforme previsto contratualmente.

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, considerando o trabalho realizado, a complexidade da causa e o tempo despendido, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Vitória/ES, 24 de julho de 2025.

MARCOS ASSEF DO VALE DEPES Juiz de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 PROCESSO Nº 0034320-78.2018.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: WALTER DARDENGO, ILZETH DE SOUSA DARDENGO REQUERIDO: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: RAPHAEL DE BARROS COELHO - ES24809 Advogado do(a) REQUERIDO: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875 DESPACHO Intimem-se as partes para no prazo de 15 dias, especificarem de forma fundamentada as provas que desejam produzir, sob pena de indeferimento.

Caso as partes pretendam a colheita de prova testemunhal ou depoimento pessoal, deverão requerer essa providência justificadamente, especificando o(s) meio(s) de prova que pretendem produzir e expondo a estrita necessidade dele(s) para a elucidação da controvérsia (isto é: de que modo cada meio pretendido pode concorrer para a elucidação dos fatos que as partes reputam essenciais à solução da controvérsia).

Após, procederei na forma do artigo 357 do CPC.

Vitória/ES, data da assinatura eletrônica.

Juiz de Direito