TJES - 5002865-93.2022.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 5002865-93.2022.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CRISTIANO RODRIGUES RIBEIRO REQUERIDO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A Advogado do(a) REQUERENTE: ANDRE FELLIPE BARTH ALCANTARA BEZERRA - ES22368 Advogado do(a) REQUERIDO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473 SENTENÇA RELATÓRIO.

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedidos de restituição de valores pagos, indenização por danos morais e materiais, proposta por CRISTIANO RODRIGUES RIBEIRO em face de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A.

Em síntese, alega o Requerente que, em 20/11/2016, celebrou com a primeira Requerida contrato de compra e venda de um terreno de 422,02 m² no empreendimento "Cidade Verde Serra", localizado no município de Serra/ES, pelo valor de R$ 136.926,40, com previsão de entrega da posse até maio/2018, com possibilidade de prorrogação da entrega por mais 180 dias.

Afirma que, apesar de adimplente e tendo efetuado o pagamento de R$ 81.176,49 (oitenta e um mil, cento e setenta e seis reais e quarenta e nove centavos), conforme exposto em memorial de pagamento de ID 12700977, até a propositura da ação não obteve a posse do imóvel, o que configuraria inadimplência contratual por parte das Requeridas.

Relata que, após tentativas frustradas de rescisão amigável do contrato em 2021, viu-se obrigado a ajuizar a presente demanda, pleiteando: (i) a rescisão do contrato; (ii) a restituição integral dos valores pagos; (iii) indenização por danos morais; (iv) lucros cessantes; (v) suspensão de parcelas vincendas durante o trâmite processual.

Em Decisão de ID 14406551, foram deferidos a tutela de urgência parcialmente, a aplicação do código do consumidor e a inversão do ônus da prova.

As Requeridas apresentaram contestação em ID 30297295, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da empresa Gran Viver Urbanismo S/A, por ausência de vínculo contratual com o Requerente.

No mérito, sustentou a exceção do contrato não cumprido, considerando que o Requerente se tornou inadimplente em fevereiro de 2022, antes da concessão da tutela que suspendeu o pagamento das parcelas (maio/2022).

Defendeu ainda a regularidade do empreendimento e atribuiu o atraso na entrega a eventos imprevisíveis, como a pandemia de COVID-19 e a crise econômica.

Alegou também a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual, invocando a incidência da Lei 9.514/97 e do Código Civil.

Por fim, sustentou que a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade impediria a rescisão por desistência unilateral do comprador, e contestou o direito aos danos morais e lucros cessantes pleiteados.

Em réplica de ID 34590996, o Requerente refutou os argumentos defensivos, reiterando suas pretensões iniciais.

Em petições de ID 46478946 e 46555588, respectivamente, as partes Requeridas e Requerente informaram não terem interesse em produzir mais provas, bem como requereram o julgamento antecipado da lide.

Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO.

PRELIMINAR.

LEGITIMIDADE PASSIVA DA REQUERIDA.

As Requeridas suscitaram a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Gran Viver Urbanismo S/A, sob o argumento de que esta não faz parte do contrato celebrado com o Requerente.

A legitimidade para figurar no polo passivo da ação decorre da relação jurídica material controvertida.

No caso dos autos, verifico que, embora a segunda Requerida não conste expressamente do instrumento contratual, a responsabilidade solidária de empresas pertencentes à mesma cadeia de fornecimento é matéria pacificada na jurisprudência, especialmente quando se trata de contratos de aquisição de imóveis.

Nesse sentido, esta configuração empresarial atrai a incidência do art. 28, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece: Art. 28, §2º do CDC.: As sociedades integrantes dos grupos societários e as sociedades controladas são subsidiariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes deste código.

Assim, no caso concreto, a solidariedade decorre da evidente formação de grupo econômico entre as empresas para o desenvolvimento do empreendimento imobiliário, sendo indiscutível o controle exercido pela segunda Requerida sobre a primeira Requerida CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.

Os próprios documentos apresentados com a contestação, como contrato social e atos constitutivos, demonstram o vínculo societário e administrativo entre as Requeridas.

Desse modo, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva da segunda Requerida.

MÉRITO.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

O ponto controvertido central diz respeito à caracterização do inadimplemento contratual por parte da Requerida, diante da não entrega do imóvel no prazo contratualmente estipulado, incluído o período de tolerância de 180 (cento e oitenta dias).

De acordo com os documentos acostados aos autos, o contrato celebrado entre as partes previa inicialmente a entrega do imóvel para maio/2018, com possibilidade de prorrogação por mais 180 dias, o que estenderia o prazo final até novembro/2018. À data do ajuizamento da ação, transcorridos mais de três anos do término do prazo de tolerância, o Requerente ainda não havia recebido a posse do imóvel, o que caracteriza, em princípio, inadimplemento contratual por parte da Requerida.

Nesse contexto, é importante analisar os argumentos defensivos referentes a eventos imprevisíveis que teriam impossibilitado o cumprimento tempestivo da obrigação.

A Requerida atribui o atraso na entrega do imóvel a fatores externos, como a crise econômica, alta dos insumos da construção civil, pandemia de COVID-19 e entraves administrativos.

Contudo, tais justificativas não são suficientes para afastar sua responsabilidade contratual. É certo que o ordenamento jurídico brasileiro admite a revisão ou resolução contratual por onerosidade excessiva decorrente de fatos imprevisíveis (arts. 317 e 478 do CC) ou mesmo a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior (art. 393 do CC).

No entanto, a jurisprudência é pacífica no sentido de que eventos como a crise econômica e a alta de insumos constituem risco inerente à atividade empresarial, não podendo ser repassados ao consumidor.

Quanto à pandemia de COVID-19, embora constitua evento imprevisível, seus efeitos foram sentidos somente a partir de março/2020, quando o prazo contratual, incluído o período de tolerância, já havia expirado há mais de um ano.

Ademais, a mera ocorrência de caso fortuito ou força maior não exime automaticamente o devedor de suas obrigações, sendo necessário demonstrar o nexo de causalidade entre o evento e o inadimplemento, bem como a impossibilidade absoluta de cumprimento, o que não foi feito pela Requerida.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre o tema: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DO BEM.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR.

REEXAME DE FATOS E PROVAS.

SÚMULA N. 7/STJ.

PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS.

IMPOSSIBILIDADE.

FORTUITO INTERNO.

INVERSÃO MULTA CONTRATUAL.

TEMA N. 971/STJ.

CLÁUSULA CONTRATUAL.

SÚMULA N. 5/STJ.

DANO MORAL.

REEXAME.

SÚMULA N. 7/STJ.

DISSÍDIO PREJUDICADO. 1.

Imperativa é a incidência da Súmula n. 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2.

Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4.591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual.

Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade".2.1 .

Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido.

Precedentes. 3.

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Tema 971/STJ.3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n . 5/STJ. 4. [...] . 5.

A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2072593 RJ 2023/0156336-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023) Portanto, resta caracterizado o inadimplemento contratual da Requerida.

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

A Requerida alega exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil, argumentando que o Requerente tornou-se inadimplente em fevereiro/2022, antes da concessão da tutela de urgência que suspendeu o pagamento das parcelas (maio/2022).

Tal alegação, contudo, não prospera.

Conforme demonstrado no tópico anterior, o inadimplemento da Requerida antecede em muito a eventual mora do Requerente, que somente deixou de pagar as parcelas após longo período de descumprimento contratual por parte da vendedora.

O próprio artigo 476 do Código Civil dispõe que "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

Assim, se a Requerida não cumpriu sua obrigação primordial de entregar o imóvel no prazo contratado, não pode exigir que o Requerente continue adimplindo com sua obrigação de pagar.

Ademais, a jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que o inadimplemento do comprador posterior ao prévio inadimplemento do vendedor não caracteriza culpa do adquirente: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DO BEM.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS .

SÚMULA 543/STJ.

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

RECONHECIMENTO.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1.

O Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2.

Relativamente à aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido, "no curso da mora da construtora, essa exceção favoreceria, na verdade, a adquirente, que não estava obrigada a quitar o saldo devedor antes que a construtora a convocasse para a entrega das chaves" (REsp 1 .796.760/RJ, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 2/4/2019, DJe de 5/4/2019). 3.

Agravo interno desprovido . (STJ - AgInt no REsp: 1552363 ES 2015/0217245-0, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2023) Deste modo, rejeito a alegação de exceção de contrato não cumprido.

CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE.

A Requerida sustenta que a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade impediria a rescisão do contrato por desistência unilateral do comprador.

Entretanto, este argumento não se sustenta no caso em análise.

A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade visa impedir a desistência imotivada do negócio jurídico, não se aplicando aos casos de inadimplemento substancial por parte de um dos contratantes.

O art. 475 do Código Civil estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

Esse dispositivo consagra o direito potestativo à resolução contratual diante do inadimplemento da outra parte, direito que não pode ser afastado por cláusula contratual.

Ademais, o CDC, em seu art. 51, IV, considera nulas as cláusulas contratuais que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".

Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL Nº 1.810.855 - CE (2019/0116077-2) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE: SPE LOTE 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADOS: RAUL AMARAL JUNIOR E OUTRO (S) - CE013371A LARISSA FREITAS RIBEIRO - CE030121 MARINA DE MATOS NOGUEIRA E SIQUEIRA FAUST - CE039872 RECORRIDO: TEREZA HELENA CARNEIRO HOLANDA RECORRIDO: FERNANDO PEQUENO HOLANDA ADVOGADO: PAULO SERGIO PORTELA DE MACEDO - CE003768 RECURSO ESPECIAL.CPC/2015.

CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE.

ALEGAÇÃO DE IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO.

CONFRONTO COM O ENUNCIADO DA SÚMULA 543/STJ.

RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.

DECISÃO Vistos etc.

Trata-se de recurso especial interposto por SPE LOTE 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, assim ementado: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO EM SEDE DE RECONSIDERAÇÃO DE AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE DECISÃO MONOCRÁTICA DE APELAÇÃO CÍVEL.

APLICAÇÃO DE MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS.

ERRO MATERIAL E OMISSÃO.

VERIFICADOS.

EXCLUSÃO DA MULTA.

CABIMENTO.

CONTRATO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISTRATO.

IRREVOGABILIDADE.

IRRETRATABILIDADE.

CLÁUSULA ABUSIVA.

DESEMBOLSO.

RESTITUIÇÃO.

PARCELADA.

ABUSIVA.

DEVOLUÇÃO IMEDIATA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. [..;]. 2. […]. 3.

Quanto ao pleito da irretratabilidade nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, insta salientar que, de acordo com o art. 53 do CDC, consideram-se nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. 4.

Desta forma, a cláusula que prevê a irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato é abusiva, dado que limita a vontade e liberdade contratual das partes, além de induzir a um desequilíbrio contratual indevido, afrontando, assim, a inteligência do art. 51, IV, do CDC.

Diante do referido dispositivo, conclui-se que a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade é nula por ferir direitos básicos do consumidor, considerando que ninguém é a obrigado a se manter vinculado a um contrato definitivamente, mormente nos casos de compra e venda de imóvel em que uma das partes seja hipossuficiente perante a adversa. 5. […]. 6. […]. 7. […]. 8 [...].(STJ - REsp: 1810855 CE 2019/0116077-2, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 30/08/2019).

Assim, considerando a natureza do inadimplemento da Requerida, que se prolongou por mais de três anos além do prazo contratualmente previsto, configura-se o violação substancial (substantial breach), teoria que, embora não prevista expressamente na legislação brasileira, é amplamente aceita pela doutrina e jurisprudência como decorrência do princípio da boa-fé objetiva.

Segundo a teoria da violação substancial, quando o descumprimento contratual é de tal magnitude que compromete a própria finalidade do contrato, justifica-se sua resolução, ainda que existam cláusulas limitativas desse direito.

Dessa forma, rejeito a alegação de que a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade impediria a rescisão contratual no caso em tela.

RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

Configurado o inadimplemento contratual por parte da Requerida, impõe-se a rescisão do contrato, com a consequente restituição integral dos valores pagos pelo Requerente na quantia de R$ 81.176,49 (oitenta e um mil, cento e setenta e seis reais e quarenta e nove centavos), conforme exposto em memorial de pagamento de ID 12700977, eis que não se trata a hipótese de simples desistência.

No que tange à forma e ao percentual de devolução, o STJ editou a Súmula 543, segundo a qual: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No caso em tela, restou demonstrada a culpa exclusiva da Requerida pelo desfazimento contratual, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel.

O entendimento jurisprudencial é pacífico nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

CULPA DA CONSTRUTORA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL.

SÚMULA Nº 543/STJ. 1.

Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. É devida a restituição integral das parcelas pagas na compra de imóvel, reconhecida a culpa da construtora na rescisão contratual.Precedente. 3.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2059451 MA 2023/0085930-2, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/03/2024).

Portanto, impõe-se a restituição integral dos R$ 81.176,49 (oitenta e um mil, cento e setenta e seis reais e quarenta e nove centavos) referente aos valores pagos pelo Requerente, conforme apresentados em memorial de pagamento de ID 12700978, devidamente corrigidos.

LUCROS CESSANTES.

O Requerente pleiteia o pagamento de lucros cessantes, correspondentes a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso na entrega.

A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o atraso na entrega de imóvel gera para o adquirente prejuízo presumido consistente na frustração da expectativa de usufruir do bem ou na necessidade de arcar com aluguel durante o período de mora do vendedor.

Trata-se do denominado dano por lucros cessantes in re ipsa, que dispensa a comprovação efetiva do prejuízo.

Nesse sentido: DIREITO CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.

ATUALIZAÇÃO DO VALOR DA CONDENAÇÃO NOS TERMOS DO CONTRATO.

HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1.

Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador.

Precedente. 2.

Havendo cláusula contratual expressa, a correção monetária e os juros a serem utilizados para atualizar o valor da condenação imposta em virtude do descumprimento de contrato de compra e venda de imóvel devem observar os termos do referido contrato, não incidindo, no caso, o art . 406 do CC. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1205804 AM 2017/0293665-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 20/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/11/2023) Quanto ao percentual de indenização, o STJ tem considerado razoável o valor correspondente ao aluguel que o imóvel renderia, geralmente estipulado entre 0,5% e 1% do valor do bem por mês de atraso: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CUMULADA COM COBRANÇA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO.

VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1 .022 DO CPC/15.

AUSÊNCIA.

TEMA 970/STJ.

POSSIBILIDADE DE CUMULAR CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA FIXADA EM MONTANTE INFERIOR AO LOCATIVO COM LUCROS CESSANTES .

INTERPRETAÇÃO EM HARMONIA COM O TEMA 970/STJ.

DANOS MORAIS.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

NÃO PRESUMÍVEIS .

NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO.

AUSÊNCIA. 1. [...] .2.

O propósito recursal consiste em decidir se é possível cumular a cláusula penal moratória fixada em valor inferior ao locativo com a indenização por lucros cessantes, a partir da interpretação a contrario sensu da tese jurídica fixada no Tema 970/STJ (Segunda Seção, DJe 25/6/2019).3. […]. 4.

A Segunda Seção do STJ, ao julgar o Tema 970/STJ, fixou a seguinte tese jurídica: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" .5.

O entendimento firmado no Tema 970/STJ se refere à cláusula penal moratória corriqueiramente arbitrada em percentual que varia de 0, 5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês de atraso, visto que representa o aluguel que o bem alugado, normalmente, produziria ao locador. 6.

Como consequência, mostra-se possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos ( REsp 2.025.166/RS, Terceira Turma, DJe 16/12/2022). 7.

Nesta peculiar hipótese, é necessário que seja "descontado" o montante já adimplido a título de multa.

Isto é, existindo cláusula penal moratória em valor insuficiente e, verificado que o atraso da entrega do bem ultrapassou o montante ordinariamente atribuído ao locativo (de 0,5 a 1% mensal sobre o valor do imóvel), é possível a condenação da parte inadimplente ao pagamento de lucros cessantes em relação ao que faltar - e não em relação à totalidade do período, que já está abarcada pelo pagamento da multa moratória.8.

Destarte, a partir da interpretação a contrário sensu do Tema 970/STJ, arbitrada a cláusula penal moratória em valor inferior ao locativo, é possível sua cumulação com lucros cessantes, sendo as perdas e danos (lucros cessantes) limitadas aos prejuízos excedentes à multa pelo período de atraso na entrega do imóvel. 9. […] .10. […]. 11.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e determinar que a liquidação do valor devido a título de lucros cessantes seja limitada aos prejuízos excedentes pelo período de atraso na entrega do imóvel. (STJ - REsp: 2067706 MG 2023/0133472-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/08/2023) No caso dos autos, considero razoável o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso, contados a partir do término do prazo de tolerância (novembro/2018) até a data da efetiva restituição dos valores pagos.

DANOS MORAIS.

A questão relativa à configuração do dano moral em casos de atraso na entrega de imóvel tem sido objeto de intenso debate jurisprudencial e doutrinário, com posicionamentos que evoluíram ao longo do tempo.

Inicialmente, cabe destacar que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja automaticamente a ocorrência de danos morais, conforme se depreende do julgado AgInt no REsp 1829793/SE (Rel.

Min.

RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2019, DJe 23/10/2019).

Segundo esse entendimento, o atraso na entrega de unidade imobiliária não configuraria dano moral in re ipsa, sendo necessária a análise casuística para identificar peculiaridades que possam caracterizar efetiva lesão à esfera extrapatrimonial do adquirente.

Contudo, como bem assentado pela Ministra Nancy Andrighi no julgamento do REsp 1.426.710/RS (julgado em 25/10/2016, DJe 09/11/2016), a compreensão do dano moral deve estar intrinsecamente ligada ao princípio constitucional da dignidade da pessoa humana, previsto no art. 1º, III, da Constituição Federal.

Nas palavras da ilustre Ministra: “Se não se quiser vulgarizar a importante reparabilidade dos danos morais, para sua configuração não basta qualquer tipo de contrariedade, desconforto, mágoa ou frustração de expectativas.

Pelo contrário, deve-se identificar no caso concreto uma verdadeira agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações intensos, descompondo o equilíbrio psicológico do indivíduo por um período de tempo desarrazoado.” No caso em análise, constata-se um atraso na entrega do imóvel que ultrapassa significativamente o prazo contratual, mesmo considerando o período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previstos no contrato.

O imóvel, que deveria ter sido entregue até 30/11/2019 (já incluído o prazo de tolerância), permaneceu não entregue por mais de 36 (trinta e seis) meses após essa data, sem justificativa plausível por parte das requeridas.

Esse atraso excessivo ultrapassa a barreira do mero aborrecimento cotidiano ou da simples frustração de expectativa contratual, configurando verdadeira lesão aos atributos da personalidade do Requerente.

A par disso, deve-se considerar que a aquisição de um imóvel, especialmente quando destinado à moradia, envolve planejamento familiar, comprometimento financeiro significativo e expectativas legítimas que, quando frustradas de maneira tão contundente, geram angústia, ansiedade e sofrimento que extrapolam o campo das relações negociais ordinárias. É importante ressaltar, ainda, que o Requerente não apenas sofreu com o atraso prolongado, mas também se viu obrigado a lidar com pendências que comprometem a habitabilidade do imóvel, conforme documentação acostada aos autos, o que agrava a situação de desrespeito aos seus direitos como consumidor.

Outrossim, não se pode olvidar que o contrato imobiliário, diferentemente de transações corriqueiras, envolve empreendimentos de elevada complexidade e substancial investimento financeiro, gerando legítima expectativa de cumprimento das obrigações nos prazos estipulados.

Quando essa expectativa é frustrada de maneira tão contundente, como no caso em tela, há evidente perturbação no equilíbrio psicológico do adquirente, caracterizando dano moral indenizável.

Diante desses elementos, tenho por configurado o dano moral na hipótese, sendo necessária a fixação de indenização compatível com a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico-punitivo da reparação.

Portanto, em especial a expressiva extensão do período de atraso e dos transtornos decorrentes, mostra-se adequada a fixação da indenização por danos morais no montante de R$ 7.500,00 (dez mil reais).

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva das requeridas; b) CONDENAR as requeridas, solidariamente, à restituição integral dos R$ 81.176,49 (oitenta e um mil, cento e setenta e seis reais e quarenta e nove centavos) referente aos valores pagos pelo Requerente, acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora desde citação, ambos pela taxa SELIC; c) CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso, contados a partir do término do prazo de tolerância (novembro/2018) até a data da efetiva restituição dos valores, acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora desde citação, ambos pela taxa SELIC; d) CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), acrescidos de correção monetária e juros de mora ambos pela taxa SELIC desde o arbitramento; e) CONFIRMAR a tutela antecipada concedida, tornando definitiva a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato.

JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, na forma do art. 487, I, do CPC.

Por fim, condeno as Requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §2o, I, II, III e IV do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Transitada esta em julgado, cumpram-se o atos voltados a cobrança de eventuais custas remanescentes, comunicando a SEFAZ/ES em caso de não pagamento.

Ultimadas as formalidades legais, arquivem-se com as devidas cautelas.

SERRA-ES, 2 de abril de 2025.

LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES Juiz de Direito