TJES - 5016466-44.2022.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980633 PROCESSO Nº 5016466-44.2022.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MONIKY COELHO REQUERIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A Advogados do(a) REQUERENTE: FABIANO ALVES - ES31941, MARCOS PAULO PEREIRA DE SOUZA - MS24616 Advogados do(a) REQUERIDO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144, GUILHERME RANGEL DE OLIVEIRA MATTOS - MG172092, RICARDO VICTOR GAZZI SALUM - MG89835 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Vitória - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível, encaminho a intimação à parte contrária para contra arrazoar os embargos de declaração opostos, caso queira, no prazo previsto em lei.

VITÓRIA-ES, 21 de maio de 2025.

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980633 PROCESSO Nº 5016466-44.2022.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MONIKY COELHO REQUERIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogados do(a) REQUERENTE: FABIANO ALVES - ES31941, MARCOS PAULO PEREIRA DE SOUZA - MS24616 Advogados do(a) REQUERIDO: GUILHERME RANGEL DE OLIVEIRA MATTOS - MG172092, RICARDO VICTOR GAZZI SALUM - MG89835 SENTENÇA Moniky Coelho, qualificada na exordial de id. 14492124, moveu ação revisional de contrato c/c indenizatória por danos materiais e morais c/c repetição de indébito em face de MRV Engenharia e Participações SA, também qualificada na exordial.

Em apertada síntese, a autora alega que celebrou, com a ré, um contrato de compra e venda de um imóvel em 05.02.2020, com valor inicial ajustado em R$327.200,00 (trezentos e vinte e sete mil e duzentos reais), a ser pago parceladamente, mas conforme expressa na exordial “os juros não são determinados e fixos”, por serem dependentes do habite-se.

Alega, ainda, a parte autora, que há notória cobrança abusiva, não havendo informação, no contrato, de quando correm os juros, presumindo-se habite-se de 2020, pois o item “5” do contrato informa que o bem já está concluído.

Diz que adentrou no bem em junho de 2020 e teve que pagar um aditivo de R$1.500,00(mil e quinhentos reais) que, segundo a construtora, seria a valorização do bem, que foi diluída em 10 (dez) parcelas de R$150,00 (cento e cinquenta reais).

Fala que vem pagando regularmente.

Entretanto, analisando os valores de contrato e pagamento, teria constatado notória majoração, sem uma lógica basilar, razão pela qual busca a revisão judicial do contrato, para afastar as cláusulas arbitrárias e ilegais.

Sustenta, ainda, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a abusividade da cobrança do serviço de assessoria no registro e diz que sofreu dano moral.

Pede a procedência da demanda para determinar a revisão pleiteada, bem como a condenação da ré em diversas rubricas, assim como tutela provisória para autorizar o depósito em juízo, nos moldes descritos em contrato, sem acréscimos até definição da situação dos juros.

Com a inicial vieram documentos.

Decisão de ID nº 20113455 indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência e determinou a citação da parte requerida, que foi devidamente citada, conforme AR de ID nº 21505641.

A ré ofertou a contestação de id. 22806692, alegando, preliminarmente, falta de interesse de agir, por falta de busca de solução extrajudicial, inclusive por falta de utilização do “Consumidor.gov.br”.

No mérito sustenta a regularidade dos reajustes e das cobranças, assim como a ausência de dano moral.

Diz, a contestante, que, em relação a entrada, foi acordado entre as partes que o pagamento seria dividido em duas parcelas, totalizando R$ 90.500,00 (noventa mil e quinhentos reais), conforme previsão do item 4.1.1, do quadro resumo do contrato e que as parcelas mensais seriam dividias em 71 (setenta e uma parcelas) em valores decrescentes, totalizando R$ 33.250,52 (trinta e três mil, duzentos e cinquenta reais e cinquenta e dois centavos), conforme item 4.1.2 do quadro resumo.

Em relação as parcelas intermediárias, também chamadas de anuais, as mesmas seriam pagas de conformidade com o item 4.1.3 do quadro resumo.

Ressalta, a contestante, que as parcelas mensais e intermediárias são geradas quando o financiamento bancário não contempla a integralidade do preço do imóvel constante do contrato particular de promessa de compra e venda, razão pela qual permanece um saldo devedor remanescente.

Sustenta que o reajuste ocorre nas parcelas mensais e intermediárias, pela incidência dos índices INCC e IPCA, acrescido de juros mensais de 1% (um por cento).

Diz que, no momento da assinatura do contrato, a parte ré informou, através do item 4.2, denominado “reajuste”, que o saldo devedor com a construtora, ou seja, as parcelas mensais e intermediárias, serão reajustadas, mensalmente, pelo INCC, até a data de emissão do habite-se e que, após tal data, caso ainda existam parcelas a vencer, as mesmas serão atualizadas pelo IPCA, acrescidos de juros de 1% ao mês.

Sustenta a legalidade da cobrança de diferença de financiamento, a validade da contratação, a ausência dos requisitos para a restituição em dobro e a inexistência de danos morais.

Pede a improcedência da demanda.

Réplica encontra-se no id. nº 31884088.

As partes foram intimadas para, no prazo de 15 dias, dizer sobre a possibilidade de acordo; indicarem as questões que entendem como controvertidas e, com base nos pontos controvertidos indicados, especificarem as provas que pretendem produzir.

A parte autora pediu o julgamento antecipado da lide, id. 42360318.

A parte ré, no id. 55517667, diz que trocou de patronos e requereu, expressamente, que todas as intimações fossem veiculadas no DJE em nome da advogada Drª.

Fabiana Barbosa Luciano, OAB-ES 40.035, sob pena de nulidade processual.

Assim, pediu a imediata regularização de sua representação nos autos, bem como a republicação da intimação de id. 37593642 e a devolução do prazo.

Brevemente relatados.

DECIDO.

I - DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Inicialmente, registro que a petição de id. 55517667 demonstra que os novos patronos da requerida tomaram ciência inequívoca do ato jurisdicional de id. 37593642.

Segundo a teoria da ciência inequívoca, em observância ao princípio da instrumentalidade das formas, considera-se comunicado o ato processual, independentemente da sua publicação, quando a parte ou seu representante tenha, por outro meio, tomado conhecimento do ato processual.

A ciência inequívoca é verificada de acordo com o conteúdo da manifestação que revele a indispensável ciência de todo o conteúdo da decisão, isto é, o inequívoco conhecimento da parte de que deve tomar alguma atitude processual.

Acerca do tema, dispõem os artigos 277, 278, caput e §único e 283, caput e parágrafo único, todos do CPC/15, in verbis: Art. 277.

Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade.

Art. 278.

A nulidade dos atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão.

Parágrafo único.

Não se aplica o disposto no caput às nulidades que o juiz deva decretar de ofício, nem prevalece a preclusão provando a parte legítimo impedimento.

Art. 283.

O erro de forma do processo acarreta unicamente a anulação dos atos que não possam ser aproveitados, devendo ser praticados os que forem necessários a fim de se observarem as prescrições legais.

Parágrafo único.

Dar-se-á o aproveitamento dos atos praticados desde que não resulte prejuízo à defesa de qualquer parte.

Pelo princípio pas des nullités sans grief, que rege o sistema processual brasileiro pela regra da instrumentalidade das formas, nulificam-se no processo atos apenas quando há sacrifício aos fins da justiça, previstos nos artigos 277 e 283 ambos do CPC 2015, que preveem que não há que se decretar nulidade quando não houve prejuízo a parte que poderia ser atingida.

Está expresso na petição de ID nº 55517667 todo o conteúdo do ato judicial.

Logo, a parte ré não poderia pedir nova intimação com reabertura do prazo e, sim, apenas, poderia requerer que o prazo fosse contado a partir do protocolo da focada petição, que demonstra ciência inequívoca e, até mesmo, requerer as provas que entendesse pertinente ao deslinde da questão, o que não fez.

Havendo ciência inequívoca, em homenagem ao princípio da boa-fé processual, INDEFIRO o pedido de nova intimação para fins de reabertura do prazo e, considerando que a autora pediu o julgamento antecipado da lide, delibero por julgar o processo no estado em que se encontra, inclusive porque não vejo necessidade de outras provas , na forma do art. 355, I, do CPC.

II - DAS PRELIMINARES II.1 FALTA DE INTERESSE Em relação a preliminar de falta de interesse de agir, registro que a ré contestou, veementemente, o pedido autoral, não apresentou nos autos qualquer proposta de acordo e nem pediu a realização de audiência de conciliação.

Portanto, há o interesse de agir da parte autora.

Na lição do professor Nelson Nery Júnior, em sua obra Código de Processo Civil Comentado, ed.

Revista dos Tribunais, p. 436, assim expressa: Existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático.

Verifica-se o interesse processual quando o direito tiver sido ameaçado ou efetivamente violado.

Nesse sentido, mutatis mutandis, a jurisprudência: CONTRATOS BANCÁRIOS.

Ação de revisão contratual.

Sentença que indeferiu a inicial e extinguiu o feito, sem resolução do mérito, por falta de interesse processual.

Irresignação da parte autora.

Cabimento.

Desnecessário o esgotamento da via administrativa ou tentativa de conciliação extrajudicial prévia para ajuizamento de ação revisional de contrato bancário.

Inteligência do art. 5º, XXXV, da Constituição Federal.

Precedentes desta C.

Câmara e E.

Tribunal.

Petição inicial instruída com os documentos necessários à propositura da demanda.

Falta de interesse de agir não configurada.

Extinção afastada.

Sentença reformada.

Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10003286120218260426 SP 1000328-61.2021.8.26 .0426, Relator.: Walter Barone, Data de Julgamento: 11/04/2022, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/04/2022) Assim, a alegação de carência da ação (falta de interesse de agir) por ausência de contato e tentativa prévia de solução do conflito por meios extrajudiciais, fica rejeitada.

III - DO MÉRITO No mérito, é necessário traçar certas balizas para analisá-lo.

Nesta relação jurídica, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.

Isto é incontroverso nos autos.

Agora, passo a analisar outros pontos.

Primeiro ponto: as parcelas mensais, no caso concreto, podem ser reajustadas? A resposta é positiva, pois a Lei 10.931/2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências, em seu artigo 46, admite o reajuste mensal, desde que o financiamento seja em período mínimo de 36 (trinta e seis) meses, logo, é possível o reajuste na periodicidade mensal.

A propósito: Art. 46.

Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança. § 1º É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput. § 2º Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses. § 3º Não se aplica o disposto no § 1º , no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput.

No caso concreto, o financiamento é em período bem maior, com previsão de pagamento de 71 meses, conforme cláusula 4.1.2 (ID nº 22807209), não se podendo sequer aventar que houve utilização da técnica de prorrogação artificial do contrato.

Aqui, o financiamento prevê um período, realmente, superior a 36 (trinta e seis) meses.

Outro ponto que precisa ser enfrentado é se as parcelas intermediárias podem ter correção monetária.

Isto rende discussão, mas faço parte da corrente que entende que sim e, nesta oportunidade, invoco jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

PROCESSO CIVIL.

CONFLITO DE NORMAS.

PRESTAÇÕES INTERMEDIÁRIAS .

LEI POSTERIOR EM SENTIDO CONTRÁRIO.

REVOGAÇÃO TÁCITA.

NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO DA INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA.

IMPOSSIBILIDADE . ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Nos termos do art . 2º, § 1º, da LINDB, a lei posterior revoga a anterior não apenas quando expressamente o declare (revogação expressa), mas também quando seja com ela incompatível ou regule inteiramente a matéria tratada na lei anterior (revogação tácita). 2.

Em que pese o art. 46 da Lei Federal n . 10.931/2004 não trazer expressamente o termo "prestações intermediárias", ele autoriza, no âmbito dos contratos de comercialização de imóveis, a estipulação de cláusula de reajuste com periodicidade mensal por índices de preços setoriais ou gerais, de modo que o comando vai contra o disposto no inciso II do art. 1º da Lei Federal n. 4 .864/65.

Desse modo, tendo a lei posterior tratado da matéria regulada pela lei anterior, de forma incompatível, dever-se reconhecer a revogação tácita. 3.

A verificação sobre a necessidade de incidência de correção monetária nas parcelas intercaladas do contrato de compra e venda de imóvel demandaria o reexame de cláusulas contratuais e da prova dos autos, encontrando óbice, portanto, nas Súmulas 5 e 7 desta Corte. 4.

Não é possível conhecer da alegada divergência interpretativa, pois a incidência da Súmula 7 do STJ, na questão controversa apresentada, obsta também a análise do apontado dissídio, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional. 5.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2044821 SC 2022/0398426-2, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/08/2023). (grifos meus).

APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA – DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL – REJEIÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA – CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO EM DESTAQUE NO CONTRATO – VALIDADE – TAXA SATI – ABUSIVIDADE – TEMA REPETITIVO 938 STJ – TAXAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA PERMITIDA APENAS APÓS IMISSÃO NA POSSE – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – MAJORAÇÃO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO 1.002 STJ – APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA – APELAÇÃO ADESIVA CONHECIDA E DESPROVIDA. [...] Além de contratualmente prevista, a atualização monetária em questão possui respaldo no art. 46 da Lei n.º 10.931/2004, que admite estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, nos contratos com prazo de pelo menos 36 (trinta e seis) meses, como o presente. (TJES, Data: 14/Mar/2024; Órgão julgador: 3ª Câmara Cível; Número: 0003941-87.2015.8.08.0048; Magistrado: SERGIO RICARDO DE SOUZA; Classe: APELAÇÃO CÍVEL; Assunto: Compra e Venda) DIREITO ADMINISTRATIVO, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

PRELIMINARES.

NULIDADE DA SENTENÇA.

GRATUIDADE DE JUSTIÇA.

CONCESSÃO PARCIAL DO BENEFÍCIO.

IMPUGNAÇÃO VALOR DA CAUSA.

PRECLUSÃO.

REJEITADAS.

MÉRITO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LICITAÇÃO.

RESCISÃO.

INICIATIVA DA TERRACAP.

INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.

REVISÃO.

ABUSO NO PERÍODO DE NORMALIDADE CONTRATUAL.

NÃO VERIFICADO.

MORA.

CONFIGURADA.

OBSERVÂNCIA EDITAL.

ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA MENSAL.

COISA JULGADA.

TRÍPLICE IDENTIDADE.

TEORIA DA IDENTIDADE DA RELAÇÃO JURÍDICA.

DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

ABATIMENTO DAS PERDAS PREVISTAS NO PACTO.

INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR.

INCABÍVEL.

AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO CONTRATUAL E PROVA DE PREJUÍZO EXCEDENTE.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.

TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.

TEMA 1002/STJ.

RECONVENÇÃO.

INTERESSE PROCESSUAL.

PRESENTE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

RESPONSABILIDADE.

HONORÁRIOS.

RAZOABILIDADE.

EQUIDADE. [...] 9.

Nos contratos de compra e venda de imóvel com prazo superior a 36 meses é permitida a correção monetária em periodicidade mensal (art. 46, da Lei n.º 10.931/04).

Precedentes. [...]. (Acórdão 1358837, 0003528-94.2015.8.07.0018, Relator(a): SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/07/2021, publicado no DJe: 09/08/2021.) [...] Conquanto a Lei 9.069/95, em seu artigo 28, vede a periodicidade mensal da correção monetária do saldo devedor e das prestações convencionados, entabulado o contrato de compra e venda de imóvel em construção com alienação fiduciária na vigência da Lei 10.931/2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito Bancário e autorizara a correção mensal nos contratos com prazo mínimo de 36 (trinta e seis) meses, consoante os termos do artigo 46 do instrumento legislativo, a previsão reveste-se de legalidade e legitimidade, tornando-se infensa à interseção judicial. [...] (TJDFT, Acórdão 1019845, 20170110098656APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 24/5/2017, publicado no DJE: 5/6/2017.

Pág.: 382-420) De se ressaltar que as correções monetárias não implicam em ganho contratual, sendo apenas mecanismo apto a recuperar as perdas aquisitivas do valor da moeda.

Outro ponto: Sobre as parcelas podem ser cobrados juros remuneratórios? Definindo juros remuneratórios, temos como sendo aqueles que representam o preço da disponibilidade monetária, pelo mutuário ao mutuante, em decorrência do negócio jurídico entre eles.

Quanto a estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, o entendimento vigente no Superior Tribunal de Justiça indica que a regra, no sistema Financeiro Nacional, é a liberdade na pactuação dos juros remuneratórios.

Isso implica, mais especificamente, reconhecer que: "1- JUROS REMUNERATÓRIOS a) As instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros remuneratórios que foi estipulada na Lei de Usura (Decreto 22.626/33), como dispõe a Súmula 596/STF; b) A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano por si só não indica abusividade; c) São inaplicáveis aos juros remuneratórios dos contratos de mútuo bancário as disposições do art. 591 c/c o art. 406 do CC/02; d) É admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada – art. 51, §1º, do CDC) fique cabalmente demonstrada, ante às peculiaridades do caso concreto. - Ministro Relator - Fernando Gonçalves ArRg no Resp 1.041.086/RS, j.

Em 19.08.2008, 4ª Turma.” A construtora ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional.

Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu artigo 1º, que estabelece o patamar de 12% ao ano.

Registre-se ser prática legal e comum às construtoras de empreendimento imobiliário assumirem a função das instituições financeiras para facilitarem a adesão do imóvel pelo comprador, viabilizando, assim, a aquisição de forma parcelada.

A própria construtora, assim, financia o preço atribuído ao contrato de compra e venda, pactuando as formas de parcelamento, os juros e os índices de correção.

Desta forma, a incidência de juros remuneratórios igualmente é medida que condiz com a prática do mercado, visto que a manutenção do contrato perdura por longos anos, sendo razoável a estipulação de um percentual capaz de remunerar aquele que dispôs de capital para financiar a construção do imóvel, ainda que não seja a promitente vendedora instituição financeira ou esteja sob as regras do Sistema Financeiro de Habitação.

Nesse contexto, entendo que sobre as parcelas podem ser cobrados juros remuneratórios, pois a legislação permite que, mesmo fora do sistema financeiro, quem adiantou o capital, possa contratar a cobrança de juros remuneratórios, desde que não capitalizados e no patamar máximo de 1% ao mês, conforme artigos 1º e 4º da Lei de Usura (Decreto nº 22.626/1933).

Nesse sentido, é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM CONSTRUTORA.

JUROS. 12% AO ANO.

APLICABILIDADE.

INCIDÊNCIA DA LEI DA USURA.

DOBRO DO LIMITE DE 6% PREVISTO NO CCB/16.

ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

INDEXADORES AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE E VANTAGEM EXCESSIVA VERIFICADA NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS.

INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS 5 E 7 DA SÚMULA DESTA CORTE.

AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS CAPAZES DE INFIRMAR A DECISÃO AGRAVADA.

AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1.

A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional.

Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu artigo 1º, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano. 2.

A utilização do CUB-Sinduscon, índice de idêntica natureza do INCC, somente se afigura incabível após a conclusão da obra do imóvel.

Precedentes. 3.

Ausente a ocorrência de abusividade e de vantagem excessiva oriundas da pactuação dos indexadores: CUB-Sinduscon, quando em construção o imóvel, e IGP-M, após sua entrega, conforme consignado pelo Tribunal de origem com base no acervo fático-probatório, a inversão do julgado encontra óbice contido nos Enunciados 5 e 7 da Súmula desta Corte. 4.

Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp n. 761.275/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/12/2008, DJe de 26/2/2009.) - g.n.

No caso presente, os juros remuneratórios nada têm com o “habite-se”, pois o contrato foi celebrado anos após a averbação do “habite-se”, sendo impossível cobrar juros referentes a período anterior a data da contratação entre as partes.

Efetivamente, não houve qualquer cobrança de juros remuneratórios, onde o dia inicial fosse anterior a data base do contrato, que é 05/02/2020, incidindo juros a partir de 08/04/2020, conforme tabela de ID nº 2280729.

Examinei, detalhadamente, a conferência da evolução do reajuste contratual, exibido pela ré (id. 22807219) e constatei, no que tange às impugnações a juros remuneratórios e correção monetária, que não assiste razão à autora.

Na análise financeira apresentada pela autora (id. 20800990), não foi considerada correção monetária mensal, nem qualquer correção monetária nas parcelas intermediárias.

Portanto, tal análise está em desacordo com parâmetros que considero corretos.

Em tal análise há, ainda, críticas às consequências da mora.

Ora, é perfeitamente possível e jurídica a disposição contratual prevista na cláusula 4.3 (ID nº 22807204) de que, em havendo mora, serão cobrados juros de 1% ao mês pro rata dia e multa de 2%, calculada sobre o valor da prestação em atraso, atualizada.

O CDC admite, em seu art. 52, §1º, multa de mora de até 2% do valor da prestação, in verbis: Art. 52.

No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre: I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional; II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros; III - acréscimos legalmente previstos; IV - número e periodicidade das prestações; V - soma total a pagar, com e sem financiamento. § 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação. É possível a aplicação simultânea de multa moratória e juros de mora, porque há previsão legal para a sua aplicação e cada um deles tem finalidade distinta.

A multa é cláusula penal, enquanto juros moratórios tratam da mora ex ré, pelo descumprimento da obrigação.

Nesse sentido, é a jurisprudência: Apelação - Compromisso de venda e compra - Ação de cobrança de multas - Sentença de parcial procedência - Apelo das rés - Preliminares - Prejudicialidade externa - Inocorrência - Processo movido pela ré Alphaville em face da concessionária Autoban julgado improcedente – Julgamento do apelo naqueles autos não influencia neste julgamento ante a responsabilidade contratual das rés - Caso fortuito/força maior – Inocorrência - Excludente que não se presta a elidir a responsabilidade pelo atraso da construtora - Súmula 161 do TJSP – Legitimidade passiva – Inocorrência - Atuação conjunta das fornecedoras na cadeia de consumo - Mérito - Atraso na entrega do bem, superando o prazo de tolerância – Imposição da cláusula de multa moratória que, entretanto, não deve ser cumulada com multa compensatória com base no mesmo fato gerador - Prevalência da penalidade de 0,5% sobre o montante pago, por mês de atraso, correspondente à indenização por lucros cessantes, sob penalidade de "bis in idem" – Afastamento da multa de 1% sobre o valor atualizado do contrato – Juros de mora que não se confundem com multa moratória possibilidade de cumulação – Sentença reformada em parte – Recurso parcialmente provido - (TJ-SP - Apelação Cível: 1005498-74.2021.8.26 .0309 Jundiaí, Relator.: Jane Franco Martins, Data de Julgamento: 21/05/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/05/2024) Portanto, a ré está, também, sem razão em tal ponto.

Quanto ao índice de correção monetária, no caso em tela, dentre os índices mencionados no contrato, só pode ser aplicado o IPCA, pois não há como utilizar-se o INCC em financiamento de imóveis prontos, com habite-se averbado.

Este último índice só pode ser usado durante o período da construção, porque, em tese, reflete a variação dos custos da construção civil e não da inflação média em geral.

Nesse sentido: CORREÇÃO DE SALDO DEVEDOR.

COMPRA E VENDA E IMÓVEL.

INCC ANTES DA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE.

IPCA E JUROS APÓS HABITE-SE .

CONTRATO PADRÃO.

TRANSPARÊNCIA E INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR.

AUSÊNCIA DE CONDUTA ABUSIVA.

ENCARGO CONTRATUAL LEGALMENTE PREVISTO .

DEVER DE PAGAMENTO.

RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - RI: 10212851820218260577 SP 1021285-18.2021 .8.26.0577, Relator.: Eduardo de França Helene, Data de Julgamento: 28/09/2022, 1º Turma Cível, Data de Publicação: 28/09/2022) EMENTA: APELAÇÃO.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CORREÇÃO DAS PRESTAÇÕES.

INCC E IPCA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. - Conforme já decidido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça inexiste abusividade na utilização do INCC (Índice Nacional da Construção Civil) como índice de correção, durante a fase de construção da obra. - No tocante à previsão da incidência do IPCA após a expedição do habite-se também não há que se falar em ilegalidade, pois constitui índice divulgado pelo IBGE que traduz a variação da moeda. - Após a decisão proferida no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR nº 1.0301.16.015958-0/002, de relatoria do Des.

Amorim Siqueira, a 2ª Seção Cível deste Tribunal pacificou que "nos contratos de financiamento firmados por construtoras e/ou incorporadoras de imóveis - fora do Sistema Financeiro Imobiliário - admite-se a cobrança de juros capitalizados com periodicidade anual, nos termos do que estabelece o artigo 5.º, inciso III, §2.º, da Lei n.º 9.514/97, c/c artigo 4.º, do Decreto n.º 22.626/33, e artigo 591 do Código Civil, e desde que esteja expressamente ajustada entre os contratantes." (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.382751-6/001, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/12/2024, publicação da súmula em 13/12/2024) Aliás, o próprio contrato falo em INCC antes do “habite-se” e IPCA após o “habite-se”.

No caso concreto, o “habite-se” foi averbado bem antes da assinatura do contrato, mais precisamente foi averbado em abril de 2017 e o contrato data de 2020.

Começo examinando a legalidade, ou não da cobrança de diferença de financiamento.

A rigor, tal taxa não diz respeito a valorização do imóvel, mas é válida.

No caso concreto, o contrato de compra e venda foi firmado em 05.02.2020 e a efetiva assinatura do financiamento bancário ocorreu em 15.05.2020.

Tal diferença de financiamento deve refletir a variação da inflação entre uma data e outra, o que não implica, propriamente, um ganho contratual, mas, até certo ponto, concorre para o equilíbrio.

Há termo aditivo de confissão de dívida respaldando tal rubrica.

Quanto a cobrança do serviço de assessoria no registro preferência/cartório, embora não seja, propriamente, o chamado “SAT I” também é ilegal. É que o registro imobiliário interessa a todos os participes da avença, inclusive a vendedora, que só vai, efetivamente, receber o numerário do agente financeiro após o registro imobiliário do contrato.

Então, a contratação de despachante ou assemelhado para providenciar o registro, não pode ter custo imposto ao comprador.

Diferente seria se o comprador, por sua própria vontade contratasse um despachante.

Mas, não é o caso.

A ré não pode se encarregar de providenciar o registro e repassar custos com despachantes e assemelhados para o comprador.

Trata-se de cobrança abusiva, nos termos do art. 51 do CDC, por impor ônus excessivo ao consumidor.

Ou seja, quanto a pretensão de devolução a cobrança do serviço de assessoria no registro preferência/cartório, é o único ponto onde a parte autora tem razão.

Logo, tal rubrica deve ser devolvida a autora, com os mesmos encargos contratualmente aplicáveis à autora em caso de mora, por motivo de isonomia e simetria, a partir dos pagamentos indevidos.

Entretanto, a devolução deve observar o assentado no EAREsp 600.663/RS.

Passo a analisar o pedido de devolução em dobro.

Não vejo má fé da ré, portanto, considerando que a focada rubrica foi cobrada em 10 parcelas, apenas os valores a ela correspondentes pagos após 30.03.2021, data de publicação do acórdão proferido nos autos do EAREsp 600.663/RS, devem ser devolvidos em dobro.

III - DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS Com as inovações trazidas pelo Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105, que entrou em vigor em 18/03/2016, passou a dispor que: Art. 85.

A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. § 1o São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente. § 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. […] Assim, considerando a previsão legal, bem como o tempo de duração do processo, fixo os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

IV – DISPOSITIVO Ante todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda, apenas e tão somente para condenar a parte requerida a devolver à autora o que dela recebeu a título de “cobrança do serviço de assessoria no registro preferência/cartório”, sendo, de forma singela, as prestações pagas a tal título até 30.03.2021 e as posteriores em dobro.

Sobre todas as prestações objeto da condenação, devem ser aplicados os mesmos encargos que o contrato prevê para mora da parte autora, por razões de simetria e isonomia.

Nos demais pontos, julgo improcedente a demanda.

Fiel ao princípio da sucumbência e, considerando que a parte ré decaiu em parcela mínima, condeno os ônus sucumbenciais apenas a parte autora nos termos do art. 86, parágrafo único do CPC, que deverá suportar as custas e os honorários advocatícios dos patronos da parte ré, que fixo em 10% sob o valor atualizado da causa.

DILIGÊNCIAS PARA A SECRETARIA Vindo aos autos recurso, deve a secretaria certificar a tempestividade e o preparo para, ao depois, intimar o recorrido para apresentar suas contrarrazões, caso queira, no prazo de 15 (quinze) dias, consoante arts. 1.010, § 1º c/c art. 1.003 e art. 219, todos do CPC.

Apresentada resposta ou não, certifique-se e remetam os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, com as cautelas de estilo.

Caso não seja interposto recurso, certifique-se o trânsito em julgado.

Após, REMETAM-SE os autos à Contadoria do Juízo para cálculo das custas remanescentes, complementares e finais.

Se houver, INTIME-SE a parte sucumbente para realizar o recolhimento das custas processuais remanescentes, no prazo de 10 (dez) dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de sua inscrição em dívida ativa (art. 17, II, da Lei Estadual nº 9.974/2013, alterada pela Lei nº 12.177/2024).

Decorrido o prazo sem o devido recolhimento, o Diretor de Secretaria informará à Fazenda Pública Estadual, independentemente de determinação do Juiz, e promoverá o arquivamento dos autos (art. 296, § 2º do Código de Normas, alterado pelo Provimento nº 10/2024 do E.

TJES c/c art. 17, II, § 2º, da Lei Estadual nº 9.974/2013, com as alterações promovidas da Lei nº 12.177/2024).

O arquivamento do processo não impede a cobrança das custas remanescentes, seja pelo Tribunal de Justiça, seja pela Fazenda Pública Estadual, cujos valores integrarão em qualquer das hipóteses, recursos destinados ao Fundo de Reaparelhamento do Poder Judiciário, na forma do art. 296, § 3º do Código de Normas, alterado pelo Provimento nº 10/2024 do E.

TJES c/c art. 17, II, §3º, da Lei Estadual nº 9.974/2013, com as alterações promovidas da Lei nº 12.177/2024.

Os autos findos serão arquivados definitivamente após o Diretor de Secretaria informar que as custas foram integralmente pagas ou que foi dada ciência da inadimplência à Fazenda Pública Estadual, salvo hipóteses de dispensas legais (art. 496, do Código de Normas c/c art. 14, da Lei Estadual nº 9.974/2013, com as alterações promovidas da Lei nº 12.177/2024).

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Devendo a ré ser intimada através da advogada Drª.

Fabiana Barbosa Luciano, OAB-ES 40.035, conforme peticionado no id. 37345281.

Diligencie-se.

Arquivem-se.

VITÓRIA-ES, na data da assinatura eletrônica.

DANIELLE NUNES MARINHO Juíza de Direito