TJES - 5003237-47.2022.8.08.0014

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Colatina - 1ª Vara Cível Praça Sol Poente, 100, Fórum Juiz João Cláudio, Esplanada, COLATINA - ES - CEP: 29702-710 Telefone:(27) 37215022 PROCESSO Nº 5003237-47.2022.8.08.0014 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: FELIPE DE CASTRO PIMENTEL REQUERIDO: ACACIO JACOBSEN Advogado do(a) REQUERENTE: JOAO VICTOR OLIVEIRA SERAFINI - ES27484 Advogado do(a) REQUERIDO: MARCIA CALVAO MOURA - MG81022 Sentença (serve este ato como mandado/carta/ofício) Trata-se de ação declaratória ajuizada por FELIPE DE CASTRO PIMENTEL em face de ACACIO JACOBSEN.

Da inicial Em sua peça vestibular, o requerente sustenta que firmou com o requerido contrato verbal de promessa de compra e venda de um imóvel, no mês de julho de 2021, já tendo este último tomado posse do imóvel.

Contudo, passado o prazo de pagamento, o comprador quedou-se inerte, razão pela qual as partes firmaram contrato escrito na data de 14/02/2022, que previa as formas de pagamento, especialmente o valor de R$15.000,00 a título de sinal a ser pago no ato da assinatura do instrumento, por meio de depósito na conta do requerente; o que também não foi realizado pelo requerido.

Sendo assim, pretende o autor seja declarado rescindido o contrato firmado entre as partes - compra e venda do imóvel de RGI nº 22.739 - por culpa do réu, bem como, seja este condenado: i) ao pagamento de multa no importe de R$20.000,00 vinte mil reais); ii) a desocupar o imóvel objeto do contrato e; iii) ao pagamento de aluguéis enquanto mantiver a posse sobre o referido bem.

Decisão de id 14028971 que deferiu a liminar, determinando que o requerido desocupasse o imóvel.

Da contestação Em sede de defesa - id 15224687, a parte ré arguiu preliminar de conexão com a ação autuada sob o nº 5002311-66.2022.8.08.0014.

No mérito, o requerido esclareceu que quando as partes começaram a negociação a respeito do segundo imóvel, constatou que este precisava de uma reforma, tendo restado acordado que o promitente comprador arcaria com os custos desta e, em troca, não pagaria aluguel.

Disse, também, que quando foi ao banco proceder ao depósito da entrada (R$30.000,00) a preposta da instituição financeira entrou em contato com o ora autor, o qual informou que queria o dinheiro em mãos e alegou que o acordado era R$50.000,00.

Destarte, não tendo as partes chegado a um acordo, requer a resolução do contrato por culpa exclusiva do dono do imóvel, com a aplicação das cláusulas nele constantes, caso o negócio fosse desfeito por uma das partes, conforme cláusula 13ª, 14ª, 15ª e 16ª.

Por fim, requereu a improcedência da ação, com a “condenação do Sr.

Felipe ao pagamento da multa rescisória e de todos os danos materiais sofridos pelo Acácio, somado à multa avençada no contrato e aos lucros cessantes, em razão dos materiais adquiridos para a realização da obra e montagem da outra sala”.

Decisão de id 15754716 que, ratificando a liminar, determinou o despejo coercitivo da parte ré.

Certidão de id 20241440 atestando o cumprimento da decisão.

Decisão de id 29807345 determinando a conexão.

Despacho de id 38328063 que ordenou a intimação das partes para: a) esclarecer qual a sala objeto da pretensão e da defesa; b) informar se possui interesse no julgamento antecipado da lide, destacando-se que o silêncio importará concordância no referido julgamento; c) não havendo interesse, especificar as provas que pretende produzir, justificando sua pertinência, correlacionando com o(s) fato(s) a ser(em) provado(s) inclusive por apresentação dos quesitos sob pena de preclusão; e d) na hipótese de interesse na produção de prova testemunhal, arrolar a(s) testemunha(s), caso já não tenha sido arrolada(s), ciente da preclusão do direito de produzir a prova no caso de inércia do pedido.

Manifestação autoral em id 44224536 requerendo o julgamento antecipado, tendo a parte ré se mantido silente. É o relatório.

Passo aos fundamentos de minha decisão.

DOS FUNDAMENTOS Como visto, cinge-se a controvérsia em determinar-se quem primeiro descumpriu o contrato.

Enquanto o autor afirma que o requerido não procedeu ao pagamento dos valores devidos, a parte ré alega que o vendedor foi quem alterou unilateralmente as cláusulas contratuais, exigindo o pagamento a maior e em espécie.

Examinando detidamente o caderno processual, verifico que o instrumento contratual de id 13850069, devidamente assinado pelas partes, cuida-se de promessa de compra e venda, por meio da qual o comprador se comprometeu ao pagamento de R$60.000,00 e o vendedor à transferência do domínio sobre o imóvel de matrícula nº 22.739.

A transferência do domínio restou incontroversa, inclusive foi revertida através da decisão liminar proferida nestes autos.

Lado outro, o comprador, ora requerido, não acostou nenhuma prova acerca do pagamento da contraprestação, ônus que lhe incumbia.

Sobre o tema, ensina do Código Civil: Art. 319.

O devedor que paga tem direito a quitação regular, e pode reter o pagamento, enquanto não lhe seja dada.

Art. 320.

A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante.

Parágrafo único.

Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida.

Em outras palavras, o requerido não foi capaz de afastar o ônus que lhe fora imposto, isto é, de provar o pagamento, razão pela qual deve ser reputado que este encontra-se inadimplente.

Considerando que o pagamento só se comprova por documento, e que o momento adequado para a prova documental é na inicial ou na contestação, de rigor o reconhecimento da preclusão do direito do comprador réu de demonstrar a quitação, vide arts. 373, II e 434 do CPC.

Não tendo o réu demonstrado fato extintivo, modificativo ou interruptivo do direito do autor, forçoso o acolhimento da pretensão autoral.

Acerca dos supostos gastos com reformas, seja em virtude do pacta sunt servanda, seja em razão da inexistência de provas, devem ser rejeitados os argumentos do requerido. É dizer, o contrato firmado entre os ora litigantes é expresso ao consignar que, as benfeitorias realizadas após a assinatura, somente serão indenizadas se o comprador não concorrer para a rescisão contratual (cláusula 6ª).

In casu, como visto, a resilição decorreu de culpa do comprador, ora requerido, afastando o seu direito de ser indenizado.

Por outro ângulo, no que tange às supostas benfeitorias realizadas antes da assinatura do termo, cabia ao requerido comprovar sua tese - de que as partes acordaram que o promitente comprador arcaria com os custos da reforma e, em troca, não pagaria aluguel - bem como, a efetiva concretização das obras; decerto que os documentos coligidos à defesa não se prestam à tal finalidade, sobretudo porque não é possível extrair sua destinação, já que o demandado possuía outro imóvel no mesmo condomínio.

Assim, não tendo o requerido pleiteado a produção de outras provas além dos documentos apresentados, devem ser rejeitados seus argumentos.

E assim concluo, porquanto no ordenamento processual civil pátrio prevalece a máxima jurídica no sentido de que alegar e não provar é o mesmo que nada alegar (alegattio et nom probatio, nihil allegare).

Por fim, no que tange ao pedido contraposto veiculado pelo requerido em sua defesa, rememoro que não se mostra possível na seara do procedimento comum, sendo a reconvenção o veículo processual adequado, vide art. 343 do CPC.

No mesmo caminhar: APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO C/C PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA - VÍCIO CITRA PETITA - IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - AUSÊNCIA DE PROVA DA CAPACIDADE FINANCEIRA - PROCEDIMENTO COMUM - PEDIDO CONTRAPOSTO INCABÍVEL - RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE PROVA DA CULPA DO VENDEDOR - AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR - MULTA CONTRATUAL - REDUÇÃO DO PERCENTUAL PACTUADO - POSSIBILIDADE. [...] É incabível a formulação de pedido contraposto em procedimento comum, devendo o réu se valer da reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa, conforme previsão do art. 343, do CPC. [...] (TJ-MG - AC: 10382150076414001 Lavras, Relator: Alberto Henrique, Data de Julgamento: 17/06/2021, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/06/2021) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

INCONFORMISMO DA DEMANDADA/LOCATÁRIA.

PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA/LOCADORA EM MULTA CONTRATUAL.

IMPOSSIBILIDADE.

PLEITO FORMULADO EM CONTESTAÇÃO.

PROCEDIMENTO ORDINÁRIO QUE NÃO COMPORTA PEDIDO CONTRAPOSTO.

INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.

NECESSIDADE DE RECONVENÇÃO.

EXEGESE DO ARTIGO 343 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

PRECEDENTES. [...] (TJ-SC - Apelação: 0303503-68.2018.8.24.0005, Relator: Jairo Fernandes Gonçalves, Data de Julgamento: 11/04/2023, Quinta Câmara de Direito Civil) Ante o narrado, declaro rescindido o contrato firmado entre as partes - id 13850069, por culpa do comprador que, como visto, restou inadimplente.

Por conseguinte, deve o comprador, ora requerido, proceder à desocupação do imóvel, a qual já foi efetivada no caso em apreço por força de decisão liminar, que ora ratifico.

Outrossim, deve a referida parte ser condenada ao pagamento da multa rescisória prevista na cláusula 14 do pacto, correspondente a R$20.000,00 (vinte mil reais).

A referida penalidade representa as perdas e danos decorrentes do rompimento prematuro do contrato e encontra respaldo na legislação civil, vide art. 408 e seguintes.

Em casos similares, decidiu a jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução.

O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes.

O pagamento de perdas e danos pelo contratante que deu causa à rescisão, é medida de inteira justiça, o que, do contrário, sem dúvida, ensejaria enriquecimento sem causa. É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período em que o comprador utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito.

A reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual. (TJ-MG - AC: 10701110421883001 MG, Relator: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 07/11/2018, Data de Publicação: 19/11/2018) RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO – CONTRATO DE GAVETA – EFEITO ENTRE AS PARTES – INADIMPLEMENTO – CLÁUSULA PENAL APLICADA – POSSIBILIDADE – REDUÇÃO – BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I - O contrato de compra e venda de imóvel financiado, chamado contrato de gaveta, produz efeito entre as partes.

II - Ocorrendo a rescisão do contrato por culpa do comprador, o vendedor tem direito ao recebimento da multa penal prevista na avença, devendo, contudo, ser reduzido o seu valor, se excessivo, nos termos do art. 413 do Código Civil.

III – Pretensão de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel incabível, tendo em vista que sequer as foram especificadas ou comprovadas sua real existência. (TJ-MS - AC: 08040475220168120021 MS 0804047-52.2016.8.12.0021, Relator: Des.

João Maria Lós, Data de Julgamento: 22/10/2021, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/10/2021) Inobstante, entendo razoável a redução da cláusula penal, o que faço de ofício com escopo no entendimento do C.

STJ e no enunciado 356 da IV Jornada de Direito Civil, in verbis: Nas hipóteses previstas no art. 413 do Código Civil, o juiz deverá reduzir a cláusula penal de ofício.

Sendo assim, considerando a prática forense e os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e função social do contrato, hei por bem reduzir a cláusula penal para 10% (dez por cento) sobre o valor inadimplido, no caso, o valor do contrato.

Finalmente, em virtude da vedação ao enriquecimento ilícito, também é devida a condenação do réu/comprador ao pagamento de aluguéis enquanto esteve na posse do referido bem (data da assinatura do contrato até data do cumprimento da liminar), devendo o locatício ser fixado em R$1.800,00 (mil e oitocentos reais), consoante comprovante de id 13850076, o qual não fora impugnado pela parte adversa.

Como bem pontuado pelo E.

TJ-SC, “não se admite que o contratante responsável pela resolução da avença, por sua inadimplência, deixe de remunerar a contraparte pelo uso do objeto contratual, pois a fruição de um bem pertencente a terceiro pressupõe o pagamento de um preço, a título de aluguel como vedação ao enriquecimento sem causa, porque a ninguém é lícito dispor gratuitamente de bem móvel ou imóvel de outrem”.

DO DISPOSITIVO Isto posto, julgo procedente a pretensão autoral para declarar a rescisão do contrato objeto destes autos, bem como, confirmar a liminar de desocupação, e condenar a parte ré ao pagamento: i) da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, com correção monetária da assinatura da avença até a citação, momento em que deve incidir exclusivamente a taxa Selic e; ii) de aluguéis mensais de R$1.800,00 (mil e oitocentos reais), devidos desde assinatura do contrato até a efetiva desocupação, com correção e juros representados pela Selic, a partir de cada vencimento.

Face à sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação.

P.R.I.

Colatina/ES, 12 de fevereiro de 2025.

Fernando Antônio Lira Rangel Juiz de Direito Nome: ACACIO JACOBSEN Endereço: Avenida José Nilson Pereira Campos, 335, Moacir Brotas, COLATINA - ES - CEP: 29701-540